【正文】 31003300毛坯福海陽光32003400/37004300毛坯曙光名座398042004400毛坯星河城（二期）370042006561毛坯御花園——33004000——毛坯北美楓情2988————毛坯福天下（2）尚未銷售項目規(guī)模情況片區(qū)供應量項目名稱位置占面（㎡）建面（㎡）供應量（㎡）進度福海路沿線1151357㎡御花園福海路南端196000400000400000一期北美楓情福海路與縣府街交匯處46700110000110000未銷售麗景佳園福海路與南苑街交匯處58000120000120000剛動工福天下河濱路沿線區(qū)域的項目在定位上追求一種或優(yōu)雅或奢華的生活態(tài)度，正在締造一批高品質(zhì)的樓盤，優(yōu)美的河岸風光成為該區(qū)域樓盤的最大賣點。未來福山區(qū)房產(chǎn)市場會受緊鄰的開發(fā)區(qū)市場的影響，逐步升溫已成定勢。福山區(qū)具有大量的多層住宅，這是福山區(qū)的一個重要特點，福山房地產(chǎn)開發(fā)起步落后于其他幾個區(qū)域，區(qū)位上來也不占的優(yōu)勢，所以在較有特色產(chǎn)品的并不多，只有少數(shù)幾個項目引進入戶花園、復式等設計，但這些特色產(chǎn)品的出現(xiàn)或?qū)⒁I(lǐng)福山新的居住風尚。如果以單純的數(shù)據(jù)來計算，福山整體均價約在3820元/㎡左右。各分區(qū)內(nèi)項目一覽表：片 區(qū)福海路沿線區(qū)域河濱路沿線區(qū)域散點區(qū)域范圍解釋福海路沿線河濱路沿線兩大區(qū)域之外項目名稱（共17個）鴻福名城高爾夫國際公寓格林小鎮(zhèn)北方月光怡景玉森明珠美航花園百舸景苑水岸名居佳安花園嘉誠尚品福海陽光曙光名座星河城御花園北美楓情麗景佳園福天下三線海景區(qū)各項目的產(chǎn)品基本以中小戶型為主，追求簡潔與實用，特點相似的產(chǎn)品較多。（四）開發(fā)區(qū)總供應量情況尚未銷售的項目中包括目前在售項目中的后續(xù)供應，比如崳景華城、海信慧園等的二期，其他項目也都已經(jīng)動工或者審批通過，不少項目預計明年就會上市銷售，但是不會大量的推房源，但是這些項目最多三年之內(nèi)就基本能夠消化完畢。整體上在6000元/平米左右，但是由于維亞灣這一頂高端項目的進入，相信對片區(qū)價格有一定的拉升作用。另一方面隨著大華上海灘、橡樹灣等項目的開盤，萊山房產(chǎn)市場將進入強銷期，各種戶型輪番上市，市場空前活躍。 大學以北的濱海路和觀海路的住宅基本開發(fā)完畢，未來萊山區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將圍繞迎春大街、港城東大街沿線和大學以南的觀海路展開，徹底發(fā)揮迎春大街、港城東大街的中心地位，這一片區(qū)的房價將會保持比較穩(wěn)定的增長，特別是今年區(qū)政府對迎春大街片區(qū)改造的重視，將會加速帶動其周邊的發(fā)展示。 地段上：以上三個樓盤都地處萊山的中心區(qū)域，價格只有大學以北海景房價格的一半，將來的交通上、生活的便利性方面還要優(yōu)于濱海中路的住宅。整體上來說市場需求的集中點還是在90150㎡范圍內(nèi)，從目前購房客戶的出生年代和置業(yè)理念來看，是家庭觀念比較重的一代，置業(yè)也較理性講求生活品質(zhì)，主要用于自住或改善居住條件。綜合以上四個圖表建筑面積供應情況，未來3～5年內(nèi)萊山將有714萬平米的住宅供應量；供應量集中在迎春大街沿線、港城東大街沿線、大學以南的觀海路沿線，大學以北的土地供應則極少。小結(jié)：從圖表所示，萊山一線海景資源日益稀缺，一線海景房的價格可以說已達到國內(nèi)大中城市水平，如：金海岸花園、東上海賦，它們的價格已達到二線區(qū)域樓盤價格的二倍，面對此種態(tài)勢，客戶是選擇抓住最后的機會還是置業(yè)目標東移呢？從二線區(qū)域各個樓盤日漸火爆來看，大部分客戶東移是肯定的；二線區(qū)域（指迎春大街和港城東大街沿線）房價開始發(fā)力，一年多的時間整體價格也從3000多上升到4500~5000元左右，二線區(qū)域無論是從開發(fā)實力、項目品質(zhì)、小區(qū)規(guī)模等來看均不落后于一線海景房，甚至于在某些方面（如園林景觀、項目配置）可能還會更高，特別是近兩年此區(qū)域房價上升速度更快、上升空間更大也逐漸顯現(xiàn)出來，所以愈來愈受到客戶的認可、甚至是追捧。濱海路兩側(cè)濱海路緊靠大海，延伸較長，幾乎與觀海路平行，是最具煙臺特色的大道。政府功能區(qū)從2000年開始萊山區(qū)的發(fā)展初見端倪，其后觀海大道、濱海大道相繼開通，政府加大扶持力度，經(jīng)過近7年的發(fā)展萊山逐漸形成了高校云集、高檔住宅區(qū)云集的區(qū)域，另外煙臺市政府、萊山區(qū)政府、工商局、國土資源局、廣電局、國際會展管、體育公園、煙臺大學等功能性單位相繼進駐，萊山已經(jīng)發(fā)展成為集運動、休閑、生活、文化、辦公的區(qū)域，繼芝罘區(qū)后它將成為煙臺的第二個市中心，政府功能、城市功能更加明顯。 布局緊湊合理，功能區(qū)較明確178。但是一些高收入人群，再次置業(yè)就不會選擇這里，而是選擇環(huán)境更好的萊山區(qū)等，所以幸福區(qū)域的大戶型相對較少。這與項目的地段及目標客戶密切相關(guān)。幸福區(qū)域目前在售項目也比較少，僅個別項目有房源，今后發(fā)展的主要精力會放在舊城改造上，其中總建筑面積130萬平米的龍海家園項目，就是幸福七個村拆遷改造的安置小區(qū)。（3）規(guī)劃項目供應量區(qū)域項目占地面積（㎡）建筑面積（㎡）已售量待售量供應總量中心城區(qū)毓璜頂醫(yī)院片區(qū)15萬未售只楚片區(qū)只楚片區(qū)化工南路規(guī)劃565萬700萬左右未售700萬原環(huán)球機床廠地塊未售城發(fā)但是遠離市區(qū)、交通不便對這些項目的價格影響比較大。另外，萊山區(qū)迎春大街南端較遠的地段、開發(fā)區(qū)西面較遠地段也是低檔房集中的主要區(qū)域。福山區(qū)的房價相對來說上漲速度比較緩慢，目前在3820元/㎡，今年下半年幾個高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，才將福山整體均價拉高了一些。就目前的情況來看，福山區(qū)在未來也不會出現(xiàn)大規(guī)模人口增長，因此不會出現(xiàn)需求急劇增長的現(xiàn)象，供應量應當會穩(wěn)定在目前的水平，慢慢穩(wěn)中有升。（一）四區(qū)供應量總體情況以上所列各個區(qū)域供應量數(shù)據(jù)來源于我們對目前在售項目消化量、保有量的調(diào)查，并綜合政府規(guī)劃項目，各項總量相加所得，基本反映出現(xiàn)在及未來3－5年的供應情況。通過對煙臺市四個區(qū)（除牟平區(qū)）的全面調(diào)查，我們從供應量、價格、產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品特點等幾個方面來分析目前煙臺房地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展趨勢。因為這幾個區(qū)之中，福山區(qū)無論從環(huán)境、配套，人口等各方面都沒有優(yōu)勢，且目前福山區(qū)的項目也是以福山本區(qū)域內(nèi)和部分開發(fā)區(qū)的客戶為主，需求量總是有限，因此在供應上也不會過分的高。開發(fā)區(qū)的均價在5000元/㎡左右，已經(jīng)開始接近芝罘區(qū)的均價，其實從2007年伊始，隨著越來越多的海景房面市，開發(fā)區(qū)的房價漲幅就一路領(lǐng)先于其他幾個區(qū)，另外，開發(fā)區(qū)的發(fā)展重心西移，城市基礎(chǔ)設施的建設和環(huán)境的改善，也成為房價上升較快的重要因素。目前煙臺的低檔項目主要是在只楚片區(qū)，煙臺的經(jīng)濟適用房——錦繡新城三期就是建在這個位置，當然產(chǎn)品在各方面都沒有什么出彩的，只是以滿足基本居住要求而建。煙臺市的總體規(guī)劃早就提出了建設“南部新城”的思路，一宗又一宗南城住宅地塊的出讓、拍賣等，使南城片區(qū)的住宅市場空前火熱，目前芝罘區(qū)的住宅也主要集中在這個區(qū)域，從“天安在造一座城”的山水龍城到“煙臺小戶型之都”的通世新城，諸多項目你方唱罷我登場。（2）在建未售項目供應量區(qū)域項目占地面積（㎡）建筑面積（㎡）已售量待售量供應總量中心城區(qū)新橋國際14萬22萬未售22萬98萬山海云天12萬未售12萬海灣1號未售天鴻6未售紫郡城未售南部城區(qū)大東夼小區(qū)11萬11萬未售11萬11萬總計109萬以上項目目前均已開工，并且已經(jīng)開始推廣、蓄客，其供應量應該在近一、兩年內(nèi)開始推出，屬于比較可靠、能夠?qū)崿F(xiàn)的、具有參考價值的供應。但是從煙臺市第十屆規(guī)劃展來看，這個片區(qū)的化工路以南，565萬平米的地塊將作統(tǒng)一的控制性歸化建設，規(guī)劃總建筑面積834萬平米，去處部分公建，估計住宅至少在700萬平米。（2）戶型分布特點從表格中可以看出，100㎡以上的中、大戶型主要集中在中心城區(qū)和西海岸，其他區(qū)域及項目都以小戶型和90－100平米的中小戶型為主。但是因為有一些中等收入人群，工作或者自己的生意在幸福區(qū)域，為了工作生活的方便而就近購房，也就催生了一部分中戶型。 簡潔實用，利用率高178。一點：政府功能區(qū)——市政府、國際會展館、體育公園、學校、廣電局等三線：港城東大街、迎春大街沿線——煙臺大學商業(yè)區(qū)、橡樹灣商貿(mào)區(qū)、佳世客商業(yè)區(qū)，因此這里將形成萊山繁華的商業(yè)兼居住區(qū)觀海路兩側(cè)——將形成萊山高檔居住生活區(qū)濱海路沿線——城市形象展示區(qū)，形成斑斕漫長海岸▲拋開產(chǎn)品的差異性，星海灣和四季花城兩個項目自開盤以來，價格漲幅較大，樓盤品質(zhì)優(yōu)勢明顯，銷售順暢，由此可見，樓盤前期品質(zhì)定位非常重要；▲天合城和世紀華庭兩個項目漲幅相差不大，市場價值相差無幾；▲其他幾個項目如，萬光府前花園、茂源碧海山莊、佳隆山莊等項目，由于沒有準確的市場定位和嚴密的推廣，致使項目周期長，市場吸引力不高，沒有使項目深度的價值表現(xiàn)出來。（4）未來萊山土地供應情況2007年萊山居住用地拍賣情況宗地序號土地位置出讓土地面積約㎡規(guī)劃可建筑面積約㎡交易起始價（萬元）競買保證金（萬元）2007 .4號 濱海新城C2宗地 連成路以南，草埠村界內(nèi)161000149081000萊山區(qū)鳳凰小區(qū)北側(cè)，新苑路以南4681156384000萊山區(qū)北沙子村境內(nèi)4074001759310300 后七夼觀海路東地塊東至用地邊界，南至海韻路，西至觀海路，北至金龍河8796220520035182000、清泉區(qū)片宗地觀海路以東，煙大路以北，清泉路以西，泉韻路以南103940030000合計㎡2267211㎡以上的拍賣地塊，主要分別位于濱海路沿線和迎春大街沿線，大部分位于大學以南?！鄢菛|大街、迎春大街沿線戶型消化情況客戶選擇還是集中于90150這個面積范圍，多為考慮寬敞兩居或大三居；其次為90㎡以下和150㎡以上的戶型。178。（2）萊山的發(fā)展方向?qū)掷m(xù)向南、逐漸與牟平連為一體，其重心將集中在萊山的中心區(qū)域——迎春大街和港城東大街沿線。繼南山世紀城大規(guī)模開發(fā)后，天合城、四季花城、府前花園等中高檔項目緊跟其后并取得了良好銷售業(yè)績，逐漸形成了高檔、中檔并駕齊驅(qū)的局面。相城430060009800毛坯廣源天際460060007000毛坯臨海天際未 銷 售臨海君天下4980680069008800毛坯靜海苑420060007000