【正文】 2007年煙臺房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及未來趨勢研究分析2007年12月目 錄一、概論 3（一）四區(qū)供應量總體情況 3（二）四區(qū)價格總體情況 5（三）四區(qū)產(chǎn)品主要特點概述 6二、芝罘區(qū)市場分析及發(fā)展趨勢 7（一）片區(qū)劃分 7（二）價格 7（三）供應量 9（四）產(chǎn)品特點 13（五）發(fā)展趨勢 18三、萊山區(qū)市場分析及發(fā)展趨勢 20（一）片區(qū)劃分 20（二）價格 21（三）供應量 24（四）產(chǎn)品特點 27（五）萊山未來發(fā)展趨勢 29四、開發(fā)區(qū)市場分析及發(fā)展趨勢 32（一）片區(qū)劃分 32（二）價格 32（三）供應量 34（四）產(chǎn)品特點 37（五）發(fā)展趨勢 38五、福山區(qū)板塊內(nèi)部片區(qū)劃分及分析 39（一）片區(qū)劃分 39（二）價格 39（三）供應量 41（四）產(chǎn)品特點 43（五）發(fā)展趨勢 44一、概論2007年即將過去，這一年，對于房地產(chǎn)市場來說可謂是火熱的一年，無論是房價的走勢、供應量的變化，還是消費者的購房需求、購買能力，均呈現(xiàn)出強勁而穩(wěn)定的上升趨勢。不可否認，中國房地產(chǎn)發(fā)展近20年的時間，今年達到了前所未有的高度，無論是房價，地價，還是居民的購房需求。煙臺作為一個三線城市，房地產(chǎn)的起點較低，但是在全國形勢的帶動下，加上臨海的天然優(yōu)勢，近幾年發(fā)展迅速，現(xiàn)在的房價、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)水平等方面已經(jīng)逐步接近二線城市。通過對煙臺市四個區(qū)（除牟平區(qū)）的全面調(diào)查，我們從供應量、價格、產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品特點等幾個方面來分析目前煙臺房地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展趨勢。（一）四區(qū)供應量總體情況以上所列各個區(qū)域供應量數(shù)據(jù)來源于我們對目前在售項目消化量、保有量的調(diào)查，并綜合政府規(guī)劃項目，各項總量相加所得，基本反映出現(xiàn)在及未來3－5年的供應情況。（具體各區(qū)域的在售項目消化及供應情況、未來供應情況在后面將單獨說明。）從圖表來看，芝罘區(qū)的供應量最高，但實際的情況可能并不象數(shù)字顯示的那么高，因為其中主要組成部分是只楚片區(qū)化工南路控制性規(guī)劃的700萬平方住宅和南部城區(qū)240萬平方住宅項目?；つ下返囊?guī)劃不是一個短期的項目，而是一個長期性的總體規(guī)劃，其供應量需要在未來十年左右、甚至更長的時間里慢慢釋放，而且何時能夠啟動恐怕還是未知數(shù)；南部城區(qū)因為主要承擔居住的功能，雖然目前在售項目的后續(xù)供應量充足，但是因其去為優(yōu)勢及價格的相對優(yōu)勢，需求仍然較為旺盛。萊山濱海路、觀海路上的項目背山臨海，環(huán)境優(yōu)美，迎春大街及港城東大街兩側(cè)的改造也在快馬加鞭的進行著，環(huán)境和配套也隨之不斷改進，在未來幾年，仍然是多數(shù)人置業(yè)，尤其是二次置業(yè)者的首選，因此供應量充足。開發(fā)區(qū)供應量目前主要集中在開發(fā)區(qū)公安局以西及西南方向，開發(fā)區(qū)外來人口較多，又有海景優(yōu)勢，無論是中低檔普通商品房還是中高檔海景房，需求量都相對較大，這樣的供應量應該來說不算太高。福山區(qū)在售項目的待售量最小，未來的供應量也相對不大。因為這幾個區(qū)之中，福山區(qū)無論從環(huán)境、配套，人口等各方面都沒有優(yōu)勢，且目前福山區(qū)的項目也是以福山本區(qū)域內(nèi)和部分開發(fā)區(qū)的客戶為主，需求量總是有限，因此在供應上也不會過分的高。就目前的情況來看，福山區(qū)在未來也不會出現(xiàn)大規(guī)模人口增長，因此不會出現(xiàn)需求急劇增長的現(xiàn)象，供應量應當會穩(wěn)定在目前的水平，慢慢穩(wěn)中有升。未來2~3年內(nèi)可實現(xiàn)供應量圖表下圖表中顯示的供應量是以目前在售項目待售量和已經(jīng)開工但是尚未銷售的項目供應量總和，規(guī)劃項目因為時間較長，有很多不確定性，在未來2～3年的時間里實現(xiàn)的可能性不大，因此實際的參考意義并不大，因此下表中不包含這部分供應。（二）四區(qū)價格總體情況均價圖57706200500038200100020003000400050006000700080009000芝罘區(qū)萊山區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)元/平米均價（以上數(shù)據(jù)是我們根據(jù)對四區(qū)主要樓盤均價調(diào)查統(tǒng)計之后，推算出來的區(qū)域均價，可能不一定十分精確，但基本能反映出四區(qū)大多數(shù)樓盤的價格水平。）由于煙臺獨特的城市格局和濱海的天然優(yōu)勢，各個區(qū)的均價嚴格來講并不準確，而是應該分小片區(qū)來看，但是它仍然具備一定的參考意義。通過調(diào)查統(tǒng)計，目前芝罘區(qū)在售項目均價在5280元/㎡，由于市中心區(qū)房價的拉動，整體均價僅次于萊山區(qū)。當然南部城區(qū)、只楚片區(qū)的房價與中心城區(qū)的價格還有較大差距。萊山整體均價6200元/㎡，對于這個價格，我們并不意外，因為萊山區(qū)濱海路海景房的價格已經(jīng)升到15000元/㎡左右，僅這片區(qū)域的房價就將整個萊山區(qū)均價拉升了起來。開發(fā)區(qū)的均價在5000元/㎡左右，已經(jīng)開始接近芝罘區(qū)的均價，其實從2007年伊始，隨著越來越多的海景房面市，開發(fā)區(qū)的房價漲幅就一路領先于其他幾個區(qū)，另外，開發(fā)區(qū)的發(fā)展重心西移，城市基礎設施的建設和環(huán)境的改善，也成為房價上升較快的重要因素。福山區(qū)的房價相對來說上漲速度比較緩慢，目前在3820元/㎡，今年下半年幾個高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，才將福山整體均價拉高了一些。（三）四區(qū)產(chǎn)品主要特點概述從產(chǎn)品檔次的角度上看，高檔項目無一例外的出現(xiàn)在了海邊，從開發(fā)區(qū)的天馬相城、維亞灣，芝罘島的西海岸，到萊山區(qū)的海天名人廣場、御園、金海岸花園、南山星海灣等等，海景豪宅在所有住宅中的檔次當然在最高位。其他中高檔項目也是主要在市中心區(qū)和各區(qū)近海的地段，例如開發(fā)區(qū)黃河路一帶和萊山區(qū)觀海路一側(cè)。這些高檔及中高檔的項目主要也是以大戶型產(chǎn)品為主，前瞻的規(guī)劃設計，極佳的內(nèi)外環(huán)境，一流的配置配套，完善的物業(yè)服務是這些項目的共同特點。中低檔項目的分布則較廣，各個區(qū)域都有，也是目前住宅市場的最大的一部分，開發(fā)區(qū)長江路以南、衡山路以西區(qū)域?qū)⒓泄罅康闹袡n房，芝罘區(qū)的黃務區(qū)域、幸福區(qū)域，還有萊山區(qū)的迎春大街區(qū)域，都將成為中檔房的集中之處。這部分產(chǎn)品以舒適、實用為主要著力點，在戶型上以三房和兩房為主，合理的布局，適宜的空間，南向的臥室陽臺，舒適而不奢華，簡潔而不擁擠，基本能夠滿足大部分客戶的需求。目前煙臺的低檔項目主要是在只楚片區(qū)，煙臺的經(jīng)濟適用房——錦繡新城三期就是建在這個位置，當然產(chǎn)品在各方面都沒有什么出彩的，只是以滿足基本居住要求而建。另外，萊山區(qū)迎春大街南端較遠的地段、開發(fā)區(qū)西面較遠地段也是低檔房集中的主要區(qū)域。二、芝罘區(qū)市場分析及發(fā)展趨勢（一）片區(qū)劃分片區(qū)中心片區(qū)南城片區(qū)只楚片區(qū)幸福片區(qū)范圍南到紅旗路，西到新橋，東到虹口區(qū)域世回堯、曲家、黃務一帶珠璣、只楚一帶幸福、芝罘島主要項目新橋國際佳苑山水龍城錦繡新城（經(jīng)適房）西海岸雪玉花苑通世新城化工南路規(guī)劃福成家園山海云天馨逸園城發(fā)康和新城（規(guī)劃）御景園塔山明珠富順苑紫郡城蓁山花園世茂海灣1號上堯花園天鴻6芝罘區(qū)大體可以分為四個片區(qū)，根據(jù)城市格局，中心城區(qū)是指南至紅旗路，西至新橋，東到虹口附近的區(qū)域，基本屬于煙臺的老城區(qū)，也是煙臺傳統(tǒng)的市中心；南城片區(qū)指南山公園、塔山以及師范學院以南的區(qū)域，包括世回堯、曲家、大東夼、黃務一帶；只楚片區(qū)是指以只楚村為中心的區(qū)域，包括只楚、珠璣、鳳凰臺等；幸福片區(qū)包括幸福及芝罘島在內(nèi)的區(qū)域。（二）價格區(qū)域片區(qū)各代表樓盤均價片區(qū)均價區(qū)域均價芝罘區(qū)中心城區(qū)新橋國際6400、塔山明珠7400、紫郡城7000、雪玉花苑5300、海灣1號預計12000左右，天鴻預計1000080005770南部城區(qū)山水龍城4400、通世新城4000、馨逸園4300、蓁山花園4500、上堯花園47004380只楚片區(qū)目前沒有在售樓盤幸福片區(qū)西海岸6300、福成家園4750、御景園43004930均價圖01000200030004000500060007000中心城區(qū)價格均價圖南部城區(qū)幸福片區(qū)800042804930從以上圖表中我們可以看出，芝罘區(qū)各片區(qū)價格并不均衡，其中以中心老城區(qū)價格最高，約為8000元/㎡，原因顯而易見，老城區(qū)發(fā)展時間長，各項配套都很完備，出行、購物、娛樂、就醫(yī)、子女上學等等各方面都要優(yōu)于其他幾個片區(qū)，生活方便，再加上供地已經(jīng)很少，寸土寸金，另外正在建設的世茂海灣1號和天鴻6樓作為高檔公寓，拉高了整個中心區(qū)的均價。其中塔山明珠和紫郡城位置相近，塔山明珠總量很小，沒有什么規(guī)模優(yōu)勢，但是其優(yōu)越的地理位置為其賺了不少分數(shù)，目前只有少量房源，均價在7400左右；紫郡城尚未開盤也尚未開始認購，但是均價已經(jīng)出來，大概在7000左右，也是借了地段優(yōu)勢，因為塔山一帶據(jù)稱是“煙臺龍脈”所在，另外完善的配套，便捷的生活環(huán)境也是支撐價格的主要因素。新橋國際佳苑小高層均價6300元/㎡，多層6500元/㎡，這個價格多少讓人感到意外，因為新橋集團開發(fā)的金暉花園從產(chǎn)品到價格，都不是高檔產(chǎn)品，國際佳苑這個項目卻從價格上有了很大的飛躍，目前項目配置、配套情況尚不明確，但是緊靠只楚路，距離三站、大潤發(fā)、振華很近，或許該項目會主打“市中心”的概念。煙臺市的總體規(guī)劃早就提出了建設“南部新城”的思路，一宗又一宗南城住宅地塊的出讓、拍賣等，使南城片區(qū)的住宅市場空前火熱，目前芝罘區(qū)的住宅也主要集中在這個區(qū)域，從“天安在造一座城”的山水龍城到“煙臺小戶型之都”的通世新城，諸多項目你方唱罷我登場。但是遠離市區(qū)、交通不便對這些項目的價格影響比較大。山水龍城今年6月30號開盤，打出“起價2780”的誘人廣告，均價也只有3500元/㎡，而通世新城作為一個小戶型項目，更是以較低單價和低總價吸引著資金不是很充裕的年輕人。但是隨著通世路南段的延伸，兩個項目的價格上漲增加了砝碼，目前山水龍城均價在4400元/㎡，通世新城均價也達到了4000元/㎡，隨著配套設施的完善，相信還有上漲的空間。而師范學院以南的富順苑、蓁山花園等項目隨著青年南路的貫通和配套的完善，均價已經(jīng)在4500元/㎡以上，上堯花園因為更靠近市中心，均價達到了4700元/㎡。只楚片區(qū)目前沒有在售項目。幸福片區(qū)一直以來給人臟亂差的印象，大部分的項目也是以較低的價格來吸引客戶，但是看目前幸福區(qū)域有房源出售的項目，均價不低于南部的部分項目，另外芝罘島上的西海岸，均價達到6300元/㎡左右，對幸福的房價有一定的拉升作用。（三）供應量（1）在售項目供應量總表區(qū)域項目占地面積（㎡）建筑面積（㎡）已售量待售量供應總量中心城區(qū)塔山明珠2萬南部城區(qū)山水龍城90萬80萬15萬65萬228萬通世新城70萬7萬63萬馨逸園40萬1萬39萬富順苑33萬43萬4萬39萬蓁山花園2萬上堯花園30萬22萬2萬左右20萬幸福片區(qū)西海岸27