【正文】 萬(wàn)20萬(wàn)7萬(wàn)福成家園12萬(wàn)17萬(wàn)5－6萬(wàn)10萬(wàn)御景園尾盤(pán)總計(jì)70萬(wàn)左右以上為2007年芝罘區(qū)主要在售項(xiàng)目的消化及待售情況，從以上統(tǒng)計(jì)來(lái)看，芝罘區(qū)2007年市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)售的樓盤(pán)消化量大約在70萬(wàn)平米左右（不計(jì)經(jīng)濟(jì)適用房、村鎮(zhèn)集體自建房、06年尾盤(pán)項(xiàng)目等），這些在售樓盤(pán)未售的量大約在245萬(wàn)平米左右，這將構(gòu)成未來(lái)一、兩年的主要市場(chǎng)供應(yīng)。（2）在建未售項(xiàng)目供應(yīng)量區(qū)域項(xiàng)目占地面積（㎡）建筑面積（㎡）已售量待售量供應(yīng)總量中心城區(qū)新橋國(guó)際14萬(wàn)22萬(wàn)未售22萬(wàn)98萬(wàn)山海云天12萬(wàn)未售12萬(wàn)海灣1號(hào)未售天鴻6未售紫郡城未售南部城區(qū)大東夼小區(qū)11萬(wàn)11萬(wàn)未售11萬(wàn)11萬(wàn)總計(jì)109萬(wàn)以上項(xiàng)目目前均已開(kāi)工，并且已經(jīng)開(kāi)始推廣、蓄客，其供應(yīng)量應(yīng)該在近一、兩年內(nèi)開(kāi)始推出，屬于比較可靠、能夠?qū)崿F(xiàn)的、具有參考價(jià)值的供應(yīng)。（3）規(guī)劃項(xiàng)目供應(yīng)量區(qū)域項(xiàng)目占地面積（㎡）建筑面積（㎡）已售量待售量供應(yīng)總量中心城區(qū)毓璜頂醫(yī)院片區(qū)15萬(wàn)未售只楚片區(qū)只楚片區(qū)化工南路規(guī)劃565萬(wàn)700萬(wàn)左右未售700萬(wàn)原環(huán)球機(jī)床廠地塊未售城發(fā)康和新城140萬(wàn)130萬(wàn)左右未售130萬(wàn)幸福片區(qū)龍海家園130萬(wàn)未售130萬(wàn)130萬(wàn)總計(jì)1002萬(wàn)以上屬于市政府規(guī)劃中的主要項(xiàng)目，其可實(shí)現(xiàn)性不好估計(jì)，尤其是化工南路項(xiàng)目，應(yīng)該在10多年內(nèi)才可能具有可能性，因此，規(guī)劃項(xiàng)目的供應(yīng)量?jī)H作為參考，不宜過(guò)分注重。分類(lèi)別供應(yīng)量圖供應(yīng)量70109020040060080010001200在售項(xiàng)目已售總量在售項(xiàng)目待售總量在建未售項(xiàng)目總量規(guī)劃項(xiàng)目總量萬(wàn)平米各片區(qū)詳細(xì)供應(yīng)量圖以上圖表分按照在售項(xiàng)目、在建未售項(xiàng)目、規(guī)劃項(xiàng)目三個(gè)類(lèi)別來(lái)統(tǒng)計(jì)供應(yīng)量，從圖表中來(lái)看，今年芝罘區(qū)銷(xiāo)售面積在70萬(wàn)左右，目前所有在售項(xiàng)目后續(xù)仍將有245萬(wàn)平方的供應(yīng)；目前在建但是尚未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的面積有近60萬(wàn)平方，這部分項(xiàng)目將會(huì)在明年上市；規(guī)劃項(xiàng)目因?yàn)槭菬熍_(tái)市2020年之前的總體規(guī)劃，部分項(xiàng)目可能在3－5年之內(nèi)上市，但是有一些比如只楚片區(qū)的改造，則是一個(gè)長(zhǎng)期性的，開(kāi)發(fā)周期和銷(xiāo)售周期都不清楚，可能會(huì)比較長(zhǎng)。中心城區(qū)的供應(yīng)最少，這是任何一座城市發(fā)展的必經(jīng)階段，中心區(qū)域的發(fā)展完善導(dǎo)致供應(yīng)很少，城市外擴(kuò)。南部城區(qū)的發(fā)展可謂迅速，目前芝罘區(qū)主要在售住宅項(xiàng)目大多集中在這片區(qū)域，黃務(wù)一帶有山水龍城和通世新城兩個(gè)大規(guī)模項(xiàng)目，馨逸園的規(guī)模也算中等，另外如蓁山花園、富順苑、上堯花園等分布在青年南路周邊。由于項(xiàng)目規(guī)模都比較大，往往分幾期開(kāi)發(fā)，比如上堯花園就規(guī)劃五期開(kāi)發(fā)，山水龍城分三期，而目前都只是在銷(xiāo)售一期，后續(xù)房源的推出及開(kāi)發(fā)，將使這片區(qū)域在三年左右的時(shí)間里，仍是芝罘區(qū)住宅供應(yīng)的主力軍。只楚一帶臨近發(fā)電廠，空氣環(huán)境相對(duì)較差一些，因此并沒(méi)有成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，這里也是煙臺(tái)低檔房的集中區(qū)。但是從煙臺(tái)市第十屆規(guī)劃展來(lái)看，這個(gè)片區(qū)的化工路以南，565萬(wàn)平米的地塊將作統(tǒng)一的控制性歸化建設(shè)，規(guī)劃總建筑面積834萬(wàn)平米，去處部分公建，估計(jì)住宅至少在700萬(wàn)平米。幸福區(qū)域目前在售項(xiàng)目也比較少，僅個(gè)別項(xiàng)目有房源，今后發(fā)展的主要精力會(huì)放在舊城改造上，其中總建筑面積130萬(wàn)平米的龍海家園項(xiàng)目，就是幸福七個(gè)村拆遷改造的安置小區(qū)。2007年芝罘區(qū)土地出讓情況2007年芝罘區(qū)居住用地拍賣(mài)情況宗地序號(hào)土地位置出讓土地面積約㎡規(guī)劃可建筑面積約㎡交易起始價(jià)（萬(wàn)元）競(jìng)買(mǎi)保證金（萬(wàn)元）2007 .56號(hào)黃務(wù)鎮(zhèn)交運(yùn)集團(tuán)篆山宗地東至機(jī)場(chǎng)路，南至篆山居委會(huì)，西、北至規(guī)劃路382681800南大街南側(cè)原大海陽(yáng)汽車(chē)站宗地北至南大街，南至原市政公司，東至大海陽(yáng)路，西至煙臺(tái)三中用地81473200049454900機(jī)場(chǎng)路80號(hào)宗地西至世回堯路，東至規(guī)劃路，北至世回堯辦事處，南至用地邊界267002000宮家島舊村改造宗地東至冰輪路，北至紅旗路，南至規(guī)劃路，西至用地邊界4385364920001425114000幸福八村村西改造宗地幸福八村村西界內(nèi)45817290730700合計(jì)488886㎡596258㎡規(guī)劃項(xiàng)目和出讓的土地并不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)上市銷(xiāo)售，因此，未來(lái)2～3年內(nèi)，芝罘區(qū)較為現(xiàn)實(shí)的供應(yīng)量應(yīng)該是目前在售項(xiàng)目待售量與在建未售項(xiàng)目供應(yīng)量之和，即：354萬(wàn)平米左右。（四）產(chǎn)品特點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)項(xiàng)目檔次戶(hù)型區(qū)間主力戶(hù)型中心城區(qū)新橋國(guó)際多層、小高層中高70－13080－110塔山明珠高層中高90－150110－130海灣1號(hào)高層高不詳不詳天鴻6高層高不詳不詳紫郡城小高層中高90－180120－150南部城區(qū)山水龍城多層、小高層中50－150100－130通世新城多層、小高層、高層中低40－8870－88馨逸園多層、高層中低60－12070－90富順苑多層中90－120蓁山花園多層中低67－13067－90上堯花園多層、小高層中不詳70－90只楚片區(qū)原環(huán)球機(jī)床廠地塊高層低90以下（預(yù)計(jì)）60－80（預(yù)計(jì)）城發(fā)康和新城多層、小高層低不詳70－90（預(yù)計(jì)）幸福片區(qū)西海岸多層、小高層、聯(lián)體別墅中高78－200110－150福成家園多層、小高層中低65－13080－110御景園多層、小高層低不詳僅剩4789（1）產(chǎn)品形態(tài)從項(xiàng)目形態(tài)上看，目前在售項(xiàng)目以多層和小高層為主，多層已經(jīng)逐漸成為比較稀缺的產(chǎn)品形態(tài)，市中心及市區(qū)周邊的在售項(xiàng)目中，多層已經(jīng)非常少了。從一些項(xiàng)目來(lái)看，多層均價(jià)要高出小高層和高層不少，例如西海岸，小高層均價(jià)在多層均價(jià)5500左右，而多層價(jià)格則達(dá)到6300左右，這也反映出了多層產(chǎn)品的稀缺性。回望2000年以前，煙臺(tái)基本沒(méi)有小高層住宅，但是現(xiàn)在小高層已經(jīng)與多層平分秋色。目前住宅項(xiàng)目中的高層產(chǎn)品并不算太多，隨著城市的不斷發(fā)展，土地日漸稀缺，高層將逐漸成為住宅的主要形態(tài)。（2）戶(hù)型分布特點(diǎn)從表格中可以看出，100㎡以上的中、大戶(hù)型主要集中在中心城區(qū)和西海岸，其他區(qū)域及項(xiàng)目都以小戶(hù)型和90－100平米的中小戶(hù)型為主。這與項(xiàng)目的地段及目標(biāo)客戶(hù)密切相關(guān)。目前市中心房?jī)r(jià)較高，為數(shù)不多的項(xiàng)目擁有好的地段，吸引本地較為富有的人群，而這部分人群由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，在購(gòu)房時(shí)多傾向于大一些的戶(hù)型。南部城區(qū)相對(duì)來(lái)說(shuō)是新興區(qū)域，較低的房?jī)r(jià)吸引資金實(shí)力不是很強(qiáng)的置業(yè)者，很多年輕人結(jié)婚購(gòu)置新房就選擇這個(gè)區(qū)域，因此戶(hù)型主要也以小戶(hù)型為主，不慕奢華，力求簡(jiǎn)潔實(shí)用，在格局上以一房和兩房為主。另外南部城區(qū)遠(yuǎn)離市中心的喧囂，不少項(xiàng)目背靠青山，環(huán)境清幽，也成為不少二次置業(yè)者的首選，少量的中、大戶(hù)型也滿(mǎn)足了這部分客戶(hù)的需求。只楚目前是煙臺(tái)低檔房比較集中的區(qū)域，因此戶(hù)型也是以小戶(hù)型為主，在此購(gòu)房的也主要是一些低收入者。幸福區(qū)域的項(xiàng)目面積區(qū)間并不集中，小戶(hù)型和中戶(hù)型占據(jù)大致相等的比例，但是較大戶(hù)型也沒(méi)有。幸福歷來(lái)較差環(huán)境阻礙了不少置業(yè)者的腳步，一些小戶(hù)型主要客戶(hù)是年輕人和低收入人群。但是因?yàn)橛幸恍┲械仁杖肴巳海ぷ骰蛘咦约旱纳庠谛腋^(qū)域，為了工作生活的方便而就近購(gòu)房，也就催生了一部分中戶(hù)型。但是一些高收入人群，再次置業(yè)就不會(huì)選擇這里，而是選擇環(huán)境更好的萊山區(qū)等，所以幸福區(qū)域的大戶(hù)型相對(duì)較少。西海岸是個(gè)特例，因?yàn)槲挥谥ヮ穽u，瀕臨海灣，屬于海景房，因此在戶(hù)型配備上以中、大戶(hù)型為主，目的就是為了吸引有著中高收入，但是又沒(méi)有足夠?qū)嵙?gòu)買(mǎi)東部海景房的人群；而三期的200多平米的連排別墅，則是為更高收入的人群打造。（3）戶(hù)型特點(diǎn)大戶(hù)型：178。 戶(hù)型方正，布局合理，功能區(qū)明確178。 南北通透，面寬較大，空間感強(qiáng)178。 南向主臥、陽(yáng)臺(tái)，明廚明衛(wèi)178。 以三室和四室為主小戶(hù)型：178。 簡(jiǎn)潔實(shí)用，利用率高178。 布局緊湊合理，功能區(qū)較明確178。 南向臥室，客廳采光不理想178。 以一室和兩室為主（4）代表性戶(hù)型1. 山水龍城B5戶(hù)型，2. 西海岸某戶(hù)型3. 通世新城C戶(hù)型，4. 馨逸園A戶(hù)型，、5. 上堯花園B戶(hù)型，面積90平米（五）發(fā)展趨勢(shì)芝罘區(qū)的市中心功能將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，并且各個(gè)片區(qū)的功能會(huì)更加明確，中心區(qū)域?qū)⑹菬熍_(tái)市商貿(mào)、金融、文化中心，濱海廣場(chǎng)周邊高檔公寓和寫(xiě)字樓林立，成為煙臺(tái)之心。南部城區(qū)是煙臺(tái)遠(yuǎn)景規(guī)劃中的一個(gè)重要組成部分，在2020年之前，這里將建成一個(gè)年產(chǎn)值達(dá)200億元人民幣的全新產(chǎn)業(yè)區(qū)和居住區(qū)，目前該片區(qū)的主要功能是居住，在未來(lái)幾年內(nèi)，它的居住功能將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，住宅項(xiàng)目比較多。只楚片區(qū)的定位也將著眼于居住，化工南路以東的565公頃的土地做一個(gè)控制性規(guī)劃，會(huì)使得該區(qū)域的面貌有很大的改觀，該區(qū)域也會(huì)慢慢改變其低檔住宅區(qū)的形象。幸福區(qū)域一直以來(lái)也是給人臟亂差的印象，原因在于居住區(qū)與工業(yè)的混合，使得該區(qū)域沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃，但是隨著幸福區(qū)域的改造，大片區(qū)域也將進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)，其中龍海家園的建設(shè)，將會(huì)使幸福的整體形象大為改觀，在不久的將來(lái)，幸?；蛟S可以徹底改變以前的形象。三、萊山區(qū)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)（一）片區(qū)劃分萊山整個(gè)區(qū)域地形狹長(zhǎng)，依山靠海，根據(jù)萊山固有的地形特點(diǎn)各個(gè)區(qū)域的發(fā)展，逐漸形成了“一點(diǎn)三線”的發(fā)展格局。一點(diǎn)：政府功能區(qū)——市政府、國(guó)際會(huì)展館、體育公園、學(xué)校、廣電局等三線：港城東大街、迎春大街沿線——煙臺(tái)大學(xué)商業(yè)區(qū)、橡樹(shù)灣商貿(mào)區(qū)、佳世客商業(yè)區(qū)，因此這里將形成萊山繁華的商業(yè)兼居住區(qū)觀海路兩側(cè)——將形成萊山高檔居住生活區(qū)濱海路沿線——城市形象展示區(qū)，形成斑斕漫長(zhǎng)海岸政府功能區(qū)從2000年開(kāi)始萊山區(qū)的發(fā)展初見(jiàn)端倪，其后觀海大道、濱海大道相繼開(kāi)通，政府加大扶持力度，經(jīng)過(guò)近7年的發(fā)展萊山逐漸形成了高校云集、高檔住宅區(qū)云集的區(qū)域，另外煙臺(tái)市政府、萊山區(qū)政府、工商局、國(guó)土資源局、廣電局、國(guó)際會(huì)展管、體育公園、煙臺(tái)大學(xué)等功能性單位相繼進(jìn)駐，萊山已經(jīng)發(fā)展成為集運(yùn)動(dòng)、休閑、生活、文化、辦公的區(qū)域，繼芝罘區(qū)后它將成為煙臺(tái)的第二個(gè)市中心，政府功能、城市功能更加明顯。港城東大街、迎春大街沿線兩條大街呈“十字形”交錯(cuò)，居于萊山中心區(qū)域，