【正文】 （二）價(jià)格 21（三）供應(yīng)量 24（四）產(chǎn)品特點(diǎn) 27（五）萊山未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 29四、開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì) 32（一）片區(qū)劃分 32（二）價(jià)格 32（三）供應(yīng)量 34（四）產(chǎn)品特點(diǎn) 37（五）發(fā)展趨勢(shì) 38五、福山區(qū)板塊內(nèi)部片區(qū)劃分及分析 39（一）片區(qū)劃分 39（二）價(jià)格 39（三）供應(yīng)量 41（四）產(chǎn)品特點(diǎn) 43（五）發(fā)展趨勢(shì) 44一、概論2007年即將過(guò)去，這一年，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)可謂是火熱的一年，無(wú)論是房?jī)r(jià)的走勢(shì)、供應(yīng)量的變化，還是消費(fèi)者的購(gòu)房需求、購(gòu)買能力，均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁而穩(wěn)定的上升趨勢(shì)。萊山濱海路、觀海路上的項(xiàng)目背山臨海，環(huán)境優(yōu)美，迎春大街及港城東大街兩側(cè)的改造也在快馬加鞭的進(jìn)行著，環(huán)境和配套也隨之不斷改進(jìn)，在未來(lái)幾年，仍然是多數(shù)人置業(yè)，尤其是二次置業(yè)者的首選，因此供應(yīng)量充足。通過(guò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前芝罘區(qū)在售項(xiàng)目均價(jià)在5280元/㎡，由于市中心區(qū)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)，整體均價(jià)僅次于萊山區(qū)。這些高檔及中高檔的項(xiàng)目主要也是以大戶型產(chǎn)品為主，前瞻的規(guī)劃設(shè)計(jì)，極佳的內(nèi)外環(huán)境，一流的配置配套，完善的物業(yè)服務(wù)是這些項(xiàng)目的共同特點(diǎn)。海灣1號(hào)和天鴻6樓作為高檔公寓，拉高了整個(gè)中心區(qū)的均價(jià)。只楚片區(qū)目前沒(méi)有在售項(xiàng)目。南部城區(qū)的發(fā)展可謂迅速，目前芝罘區(qū)主要在售住宅項(xiàng)目大多集中在這片區(qū)域，黃務(wù)一帶有山水龍城和通世新城兩個(gè)大規(guī)模項(xiàng)目，馨逸園的規(guī)模也算中等，另外如蓁山花園、富順苑、上堯花園等分布在青年南路周邊。從一些項(xiàng)目來(lái)看，多層均價(jià)要高出小高層和高層不少，例如西海岸，小高層均價(jià)在多層均價(jià)5500左右，而多層價(jià)格則達(dá)到6300左右，這也反映出了多層產(chǎn)品的稀缺性。只楚目前是煙臺(tái)低檔房比較集中的區(qū)域，因此戶型也是以小戶型為主，在此購(gòu)房的也主要是一些低收入者。 南北通透，面寬較大，空間感強(qiáng)178。只楚片區(qū)的定位也將著眼于居住，化工南路以東的565公頃的土地做一個(gè)控制性規(guī)劃，會(huì)使得該區(qū)域的面貌有很大的改觀，該區(qū)域也會(huì)慢慢改變其低檔住宅區(qū)的形象?！?濱海路、觀海路沿線大多項(xiàng)目的最高價(jià)基本上都突破了10000元/㎡的大關(guān)，且很多項(xiàng)目的均價(jià)也直逼10000元/㎡；由于海景資源稀缺性，且此區(qū)域的土地越來(lái)越少，目前此區(qū)域供應(yīng)樓盤屈指可數(shù)，導(dǎo)致價(jià)格直線上升，特別是新開(kāi)售或即將開(kāi)售的項(xiàng)目均價(jià)都已在10000以上，甚至煙臺(tái)大學(xué)以南的濱海路段高檔房?jī)r(jià)也直追10000元。山?；▓@2008年㎡大郝家小區(qū)㎡魯信天城（草埠小區(qū)）㎡萬(wàn)泰鹿鳴二期2008年13萬(wàn)㎡合計(jì)㎡規(guī)劃中的項(xiàng)目體量非常大，其中廟后小區(qū)、天籟因此，萊山區(qū)未來(lái)3～5年內(nèi)較為現(xiàn)實(shí)、可供參考的供應(yīng)量應(yīng)為在售項(xiàng)目待售量、已公開(kāi)推廣蓄客的未售項(xiàng)目供應(yīng)量及部分土地拍賣產(chǎn)生的供應(yīng)量之和，即：約460萬(wàn)平米左右。 戶型結(jié)構(gòu)上：戶型布局緊湊實(shí)用，分割簡(jiǎn)潔合理，空間利用率高，沒(méi)有空間浪費(fèi)；陽(yáng)臺(tái)較多，視野開(kāi)闊，采光充足，給客戶一種物有所值的感覺(jué)。近年來(lái)，政府之所以一再加大土地供應(yīng)的力度，一再增加住房供應(yīng)量，基本原因在于隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，居民對(duì)住房的需求增長(zhǎng)較快。目前，萊山的一線海景房?jī)r(jià)格已經(jīng)突破10000元/㎡大關(guān)，現(xiàn)正憑借幾個(gè)為數(shù)不多的樓盤開(kāi)始向15000元/㎡高速?zèng)_刺，二線區(qū)域——迎春大街和港城東大街沿線的房?jī)r(jià)開(kāi)始發(fā)力，這兩個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)在2007年一年的時(shí)間里已飆升至5000元/㎡，很多在此區(qū)域已經(jīng)占有一席之地的開(kāi)發(fā)商也在躊躇滿志地期待2008年的到來(lái)，市民更是對(duì)此區(qū)域充滿信心，所以，萊山二線區(qū)域的房?jī)r(jià)在2008年仍有一定上升空間，但漲幅有可能放緩。各分區(qū)內(nèi)項(xiàng)目一覽表：片 區(qū)一線海景區(qū)二線海景區(qū)三線海景區(qū)范圍解釋黃河路以北長(zhǎng)江路與黃河路間長(zhǎng)江路以南項(xiàng)目名稱（共18個(gè)）維亞灣國(guó)奧天地海信由于項(xiàng)目銷售進(jìn)度和工程進(jìn)度上的差別，致使價(jià)格差距較大，總體在4000元左右。相城200以上高層板式高檔廣源天際110150高層迎賓廳、泛會(huì)所高檔臨海天際——高層、小高層——中高臨海君天下11204高層、小高層高檔靜海苑85120高層個(gè)性化私人花園中高靜海國(guó)際公寓50、70高層精裝修小戶公寓中高國(guó)奧天地59245高層公寓、住宅室內(nèi)花園、入戶玄關(guān)步入式儲(chǔ)衣間部分精裝修中高萬(wàn)泰海公館80、120高層180度海景客廳頂層復(fù)式中高親海翠苑76138高層中高海琴灣——高層——中高海信u 二線海景區(qū)供應(yīng)量雖然不大，但是依靠親海不近海的健康居住理念及自身宣傳，在一線海景房帶動(dòng)下，產(chǎn)品的層次和價(jià)格都會(huì)有所突破。（2）河濱路沿線片區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格一覽項(xiàng)目名稱起價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）交房標(biāo)準(zhǔn)高爾夫國(guó)際公寓773087809970精裝修玉森明珠41004750——毛坯水岸名居（未銷售）35004000——毛坯河濱路沿線項(xiàng)目不多，但堪稱福山的精品項(xiàng)目區(qū)，因?yàn)橛懈Ｉ絽^(qū)沒(méi)有海，夾河區(qū)域無(wú)疑是最值得挖掘風(fēng)景優(yōu)勢(shì)的地段。（3）2007年福山區(qū)土地出讓情況2007年開(kāi)發(fā)區(qū)、福山居住用地拍賣情況宗地序號(hào)土地位置出讓土地面積約㎡規(guī)劃可建筑面積約㎡交易起始價(jià)（萬(wàn)元）競(jìng)買保證金（萬(wàn)元）2007 .54號(hào) 福山銀河小區(qū)北側(cè)地 東至規(guī)劃用地邊界、西至松霞路、南至匯福街、北至鹽場(chǎng)街1956094303402934128000福山區(qū)南苑街南側(cè)地塊東至規(guī)劃用地邊界，南與小區(qū)規(guī)劃路相鄰，西至規(guī)劃用地邊界北與南苑街相鄰40154地上建筑面積80294平方米，地下建筑面積20000平方米54205000合計(jì)235763530634供應(yīng)土地預(yù)計(jì)在未來(lái)3～5年的時(shí)間里會(huì)上市。福山整體市場(chǎng)以中檔樓盤為主，樓盤價(jià)格適中，本地客戶成為主要消費(fèi)群體。（五）發(fā)展趨勢(shì)福山區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)，主要是沿著兩條主線快速發(fā)展，散點(diǎn)區(qū)域的擴(kuò)張會(huì)使這兩條主線走向融合，最終形成一個(gè)全面開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)。（四）產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目名稱主力戶型產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目檔次鴻福名城70100多層——中北方月光怡景148高層板式中百舸景苑80155多層——中嘉誠(chéng)尚品45240小高層——中福海陽(yáng)光3085高層小高層公寓入戶花園、四明設(shè)計(jì)中曙光名座50138高層——中星河城50159高層錯(cuò)層設(shè)計(jì)中御花園80120小高層、多層——中北美楓情90140高層、小高層復(fù)式中高麗景佳園100120小高層、多層——中福天下（3）散點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格一覽項(xiàng)目名稱起價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）交房標(biāo)準(zhǔn)格林小鎮(zhèn)3100未銷售毛坯美航花園388839504088毛坯佳安花園349836803748毛坯（4）片區(qū)價(jià)格總匯通過(guò)福山的區(qū)總匯，可以看出福海路沿線區(qū)域項(xiàng)目較多，%，除此之外的兩個(gè)區(qū)域雖然數(shù)量不多，發(fā)展卻比較平衡。部分項(xiàng)目發(fā)揮了可觀海的優(yōu)勢(shì)，迎合了部分追求居住品質(zhì)的客戶的需求，在后期的銷售上會(huì)占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)。一線海景區(qū)在戶型面積追求大戶型的尊貴與奢華，在產(chǎn)品特點(diǎn)上與一線海景區(qū)的項(xiàng)目定位是一致的—高檔與尊容，都以高收入人群為目標(biāo)客戶。從崳景華城（3600）到維亞灣（8000）就是最能說(shuō)明問(wèn)題，當(dāng)然除了地段因素，其他例如土地成本、項(xiàng)目定位、配置配套等對(duì)價(jià)格影響也比較大：片 區(qū)一線海景區(qū)二線海景區(qū)三線海景區(qū)片區(qū)均價(jià)600050004000（三）供應(yīng)量（1） 在售項(xiàng)目待售供應(yīng)量在售項(xiàng)目占面（㎡）建面（㎡）銷售率待售量（㎡）待售總量一線海景區(qū)域天馬相城52000080000050%400000廣源天際2451350%臨海君天下233236569580%13139二線海景區(qū)域萬(wàn)泰海公館156876792820%國(guó)奧天地28600069000050%345000三線海景區(qū)域海信慧園7515811000090%11000山水名園6376750%翠園芳鄰4097552%19668崳景華城46380020210090%20210總計(jì)14384812127666119以上是2007年開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)銷售的主要項(xiàng)目，大多數(shù)項(xiàng)目銷售過(guò)半，另外有部分于2006年就已經(jīng)上市銷售，目前這些在售項(xiàng)目的供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到119萬(wàn)平方，估計(jì)07年的消化量在95萬(wàn)平方左右，除了量比較大的天馬相城和國(guó)奧天地等項(xiàng)目，其他項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)基本會(huì)在明年消化完。相城萬(wàn)泰海公館崳景華城廣源天際親海翠苑山水名園臨海天際海琴灣翠園芳鄰臨海君天下香格里拉花園靜海苑鳳臺(tái)山莊靜海國(guó)際公寓月光蘭庭（二）價(jià)格（1）一線海景區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格一覽項(xiàng)目名稱起價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）交房標(biāo)準(zhǔn)維亞灣8000毛坯天馬首先，房產(chǎn)品質(zhì)的提高是整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果；具體到萊山，目前，萊山天然的海景資源日益稀缺，唯有提高自身產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力才能吸納更多客戶，從產(chǎn)品的配置、配套和園林景觀等方面下功夫，讓客戶體驗(yàn)品質(zhì)生活，得到更多實(shí)惠。萊山目前在售項(xiàng)目和規(guī)劃中項(xiàng)目大部分都在20萬(wàn)平米以上，即將上市的大華上海灘項(xiàng)目總建筑面積達(dá)160萬(wàn)平米，加之即將上馬的其他大手筆項(xiàng)目，萊山未來(lái)幾年內(nèi)住房有望達(dá)到供需兩旺。 面積上大多都100平米以上，三室二廳二衛(wèi)，單價(jià)在5000左右，比較符合用于改善居住條件的二次置業(yè)者。從煙臺(tái)幾年來(lái)的戶型配比情況來(lái)看，90㎡以下小戶型和公寓類住宅相對(duì)較少，尤其是萊山，從萊山的整體人文環(huán)境來(lái)看，適當(dāng)面向“小資”增加小戶型的供應(yīng)并不會(huì)影響樓盤的整體品質(zhì)，并且其消化速度反而會(huì)加快。以上項(xiàng)目大多數(shù)可能會(huì)在2008年下半年推出，估計(jì)最晚也不會(huì)遲于2009年。區(qū)域項(xiàng)目名稱開(kāi)盤起價(jià)在售均價(jià)約銷售周期月上升額產(chǎn)品檔次港城東大街、迎春大街沿線府前花園2600450012個(gè)月158中檔天合城2800510011個(gè)月209中檔四季花城370053005個(gè)月300中高