【正文】 未來福山區(qū)房產(chǎn)市場會(huì)受緊鄰的開發(fā)區(qū)市場的影響，逐步升溫已成定勢。（五）發(fā)展趨勢福山區(qū)的房產(chǎn)市場，主要是沿著兩條主線快速發(fā)展，散點(diǎn)區(qū)域的擴(kuò)張會(huì)使這兩條主線走向融合，最終形成一個(gè)全面開發(fā)的市場。福山整體市場以中檔樓盤為主，樓盤價(jià)格適中，本地客戶成為主要消費(fèi)群體。河濱路沿線區(qū)域的項(xiàng)目在定位上追求一種或優(yōu)雅或奢華的生活態(tài)度，正在締造一批高品質(zhì)的樓盤，優(yōu)美的河岸風(fēng)光成為該區(qū)域樓盤的最大賣點(diǎn)。福山區(qū)具有大量的多層住宅，這是福山區(qū)的一個(gè)重要特點(diǎn)，福山房地產(chǎn)開發(fā)起步落后于其他幾個(gè)區(qū)域，區(qū)位上來也不占的優(yōu)勢，所以在較有特色產(chǎn)品的并不多，只有少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目引進(jìn)入戶花園、復(fù)式等設(shè)計(jì)，但這些特色產(chǎn)品的出現(xiàn)或?qū)⒁I(lǐng)福山新的居住風(fēng)尚。（四）產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目名稱主力戶型產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目檔次鴻福名城70100多層——中北方月光怡景148高層板式中百舸景苑80155多層——中嘉誠尚品45240小高層——中福海陽光3085高層小高層公寓入戶花園、四明設(shè)計(jì)中曙光名座50138高層——中星河城50159高層錯(cuò)層設(shè)計(jì)中御花園80120小高層、多層——中北美楓情90140高層、小高層復(fù)式中高麗景佳園100120小高層、多層——中福天下（3）2007年福山區(qū)土地出讓情況2007年開發(fā)區(qū)、福山居住用地拍賣情況宗地序號土地位置出讓土地面積約㎡規(guī)劃可建筑面積約㎡交易起始價(jià)（萬元）競買保證金（萬元）2007 .54號 福山銀河小區(qū)北側(cè)地 東至規(guī)劃用地邊界、西至松霞路、南至匯福街、北至鹽場街1956094303402934128000福山區(qū)南苑街南側(cè)地塊東至規(guī)劃用地邊界，南與小區(qū)規(guī)劃路相鄰，西至規(guī)劃用地邊界北與南苑街相鄰40154地上建筑面積80294平方米，地下建筑面積20000平方米54205000合計(jì)235763530634供應(yīng)土地預(yù)計(jì)在未來3～5年的時(shí)間里會(huì)上市。（2）尚未銷售項(xiàng)目規(guī)模情況片區(qū)供應(yīng)量項(xiàng)目名稱位置占面（㎡）建面（㎡）供應(yīng)量（㎡）進(jìn)度福海路沿線1151357㎡御花園福海路南端196000400000400000一期北美楓情福海路與縣府街交匯處46700110000110000未銷售麗景佳園福海路與南苑街交匯處58000120000120000剛動(dòng)工福天下如果以單純的數(shù)據(jù)來計(jì)算，福山整體均價(jià)約在3820元/㎡左右。（3）散點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格一覽項(xiàng)目名稱起價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）交房標(biāo)準(zhǔn)格林小鎮(zhèn)3100未銷售毛坯美航花園388839504088毛坯佳安花園349836803748毛坯（4）片區(qū)價(jià)格總匯通過福山的區(qū)總匯，可以看出福海路沿線區(qū)域項(xiàng)目較多，%，除此之外的兩個(gè)區(qū)域雖然數(shù)量不多，發(fā)展卻比較平衡。（2）河濱路沿線片區(qū)項(xiàng)目價(jià)格一覽項(xiàng)目名稱起價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）交房標(biāo)準(zhǔn)高爾夫國際公寓773087809970精裝修玉森明珠41004750——毛坯水岸名居（未銷售）35004000——毛坯河濱路沿線項(xiàng)目不多，但堪稱福山的精品項(xiàng)目區(qū)，因?yàn)橛懈Ｉ絽^(qū)沒有海，夾河區(qū)域無疑是最值得挖掘風(fēng)景優(yōu)勢的地段。（二）價(jià)格（1）福海路沿線片區(qū)項(xiàng)目價(jià)格一覽項(xiàng)目名稱起價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）交房標(biāo)準(zhǔn)鴻福名城326035004080毛坯北方月光怡景330035003750毛坯百舸景苑342034803670毛坯嘉誠尚品300031003300毛坯福海陽光32003400/37004300毛坯曙光名座398042004400毛坯星河城（二期）370042006561毛坯御花園——33004000——毛坯北美楓情2988————毛坯福天下各分區(qū)內(nèi)項(xiàng)目一覽表：片 區(qū)福海路沿線區(qū)域河濱路沿線區(qū)域散點(diǎn)區(qū)域范圍解釋福海路沿線河濱路沿線兩大區(qū)域之外項(xiàng)目名稱（共17個(gè)）鴻福名城高爾夫國際公寓格林小鎮(zhèn)北方月光怡景玉森明珠美航花園百舸景苑水岸名居佳安花園嘉誠尚品福海陽光曙光名座星河城御花園北美楓情麗景佳園福天下部分項(xiàng)目發(fā)揮了可觀海的優(yōu)勢，迎合了部分追求居住品質(zhì)的客戶的需求，在后期的銷售上會(huì)占據(jù)一定優(yōu)勢。u 二線海景區(qū)供應(yīng)量雖然不大，但是依靠親海不近海的健康居住理念及自身宣傳，在一線海景房帶動(dòng)下，產(chǎn)品的層次和價(jià)格都會(huì)有所突破。這樣的檔次決定了一線區(qū)外地客戶最多，三線區(qū)最少，二線居中。三線海景區(qū)各項(xiàng)目的產(chǎn)品基本以中小戶型為主，追求簡潔與實(shí)用，特點(diǎn)相似的產(chǎn)品較多。一線海景區(qū)在戶型面積追求大戶型的尊貴與奢華，在產(chǎn)品特點(diǎn)上與一線海景區(qū)的項(xiàng)目定位是一致的—高檔與尊容，都以高收入人群為目標(biāo)客戶。相城200以上高層板式高檔廣源天際110150高層迎賓廳、泛會(huì)所高檔臨海天際——高層、小高層——中高臨海君天下11204高層、小高層高檔靜海苑85120高層個(gè)性化私人花園中高靜海國際公寓50、70高層精裝修小戶公寓中高國奧天地59245高層公寓、住宅室內(nèi)花園、入戶玄關(guān)步入式儲衣間部分精裝修中高萬泰海公館80、120高層180度海景客廳頂層復(fù)式中高親海翠苑76138高層中高海琴灣——高層——中高海信（四）產(chǎn)品特點(diǎn)我們從代表性項(xiàng)目的主力戶型面積區(qū)間、產(chǎn)品形態(tài)及產(chǎn)品的特點(diǎn)入手，對片區(qū)內(nèi)的樓盤的品質(zhì)、檔次進(jìn)行分析，進(jìn)而分析開發(fā)區(qū)房產(chǎn)市場的整體產(chǎn)品情況。（四）開發(fā)區(qū)總供應(yīng)量情況尚未銷售的項(xiàng)目中包括目前在售項(xiàng)目中的后續(xù)供應(yīng)，比如崳景華城、海信慧園等的二期，其他項(xiàng)目也都已經(jīng)動(dòng)工或者審批通過，不少項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年就會(huì)上市銷售，但是不會(huì)大量的推房源，但是這些項(xiàng)目最多三年之內(nèi)就基本能夠消化完畢。從崳景華城（3600）到維亞灣（8000）就是最能說明問題，當(dāng)然除了地段因素，其他例如土地成本、項(xiàng)目定位、配置配套等對價(jià)格影響也比較大：片 區(qū)一線海景區(qū)二線海景區(qū)三線海景區(qū)片區(qū)均價(jià)600050004000（三）供應(yīng)量（1） 在售項(xiàng)目待售供應(yīng)量在售項(xiàng)目占面（㎡）建面（㎡）銷售率待售量（㎡）待售總量一線海景區(qū)域天馬相城52000080000050%400000廣源天際2451350%臨海君天下233236569580%13139二線海景區(qū)域萬泰海公館156876792820%國奧天地28600069000050%345000三線海景區(qū)域海信慧園7515811000090%11000山水名園6376750%翠園芳鄰4097552%19668崳景華城46380020210090%20210總計(jì)14384812127666119以上是2007年開發(fā)區(qū)市場銷售的主要項(xiàng)目，大多數(shù)項(xiàng)目銷售過半，另外有部分于2006年就已經(jīng)上市銷售，目前這些在售項(xiàng)目的供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到119萬平方，估計(jì)07年的消化量在95萬平方左右，除了量比較大的天馬相城和國奧天地等項(xiàng)目，其他項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)基本會(huì)在明年消化完。由于項(xiàng)目銷售進(jìn)度和工程進(jìn)度上的差別，致使價(jià)格差距較大，總體在4000元左右。（3）三線海景區(qū)項(xiàng)目價(jià)格一覽項(xiàng)目名稱起價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）交房標(biāo)準(zhǔn)海信整體上在6000元/平米左右，但是由于維亞灣這一頂高端項(xiàng)目的進(jìn)入，相信對片區(qū)價(jià)格有一定的拉升作用。相城萬泰海公館崳景華城廣源天際親海翠苑山水名園臨海天際海琴灣翠園芳鄰臨海君天下香格里拉花園靜海苑鳳臺山莊靜海國際公寓月光蘭庭（二）價(jià)格（1）一線海景區(qū)項(xiàng)目價(jià)格一覽項(xiàng)目名稱起價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）交房標(biāo)準(zhǔn)維亞灣8000毛坯天馬各分區(qū)內(nèi)項(xiàng)目一覽表：片 區(qū)一線海景區(qū)二線海景區(qū)三線海景區(qū)范圍解釋黃河路以北長江路與黃河路間長江路以南項(xiàng)目名稱（共18個(gè)）維亞灣國奧天地海信大學(xué)以北的海景房將減少，價(jià)格上升空間有限，舊村改造項(xiàng)目成本大，所以此處海景房的發(fā)展空間已經(jīng)非常小了；然而，由于萊山持續(xù)往南發(fā)展，濱海路漫長的海岸線將是不可復(fù)制的資源，所以，大學(xué)以南的海景房將逐漸發(fā)展起來，也將帶動(dòng)萊山房價(jià)的進(jìn)一步走高。另一方面隨著大華上海灘、橡樹灣等項(xiàng)目的開盤，萊山房產(chǎn)市場將進(jìn)入強(qiáng)銷期，各種戶型輪番上市，市場空前活躍。首先，房產(chǎn)品質(zhì)的提高是整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果；具體到萊山，目前，萊山天然的海景資源日益稀缺，唯有提高自身產(chǎn)品的競爭力才能吸納更多客戶，從產(chǎn)品的配置、配套和園林景觀等方面下功夫，讓客戶體驗(yàn)品質(zhì)生活，得到更多實(shí)惠。目前，萊山的一線海景房價(jià)格已經(jīng)突破10000元/㎡大關(guān)，現(xiàn)正憑借幾個(gè)為數(shù)不多的樓盤開始向15000元/㎡高速?zèng)_刺，二線區(qū)域——迎春大街和港城東大街沿線的房價(jià)開始發(fā)力，這兩個(gè)區(qū)域的房價(jià)在2007年一年的時(shí)間里已飆升至5000元/㎡，很多在此區(qū)域已經(jīng)占有一席之地的開發(fā)商也在躊躇滿志地期待2008年的到來，市民更是對此區(qū)域充滿信心，所以，萊山二線區(qū)域的房價(jià)在2008年仍有一定上升空間，但漲幅有可能放緩。（3）萊山房價(jià)穩(wěn)步攀升：一線海景房價(jià)格將繼續(xù)沖高，二線區(qū)域房價(jià)開始發(fā)力。 大學(xué)以北的濱海路和觀海路的住宅基本開發(fā)完畢，未來萊山區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將圍繞迎春大街、港城東大街沿線和大學(xué)以南的觀海路展開，徹底發(fā)揮迎春大街、港城東大街的中心地位，這一片區(qū)的房價(jià)將會(huì)保持比較穩(wěn)定的增長，特別是今年區(qū)政府對迎春大街片區(qū)改造的重視，將會(huì)加速帶動(dòng)其周邊的發(fā)展示。萊山目前在售項(xiàng)目和規(guī)劃中項(xiàng)目大部分都在20萬平米以上，即將上市的大華上海灘項(xiàng)目總建筑面積達(dá)160萬