【正文】 。因此，2016年，大量“存量”房將繼續(xù)去化難，而一些用心的好房子，將賣得不錯(cuò)。因此，三四線城市許多所謂“剛需”樓盤去化難一點(diǎn)都不奇怪。三四線城市的消費(fèi)者每天也上網(wǎng)看電視，看美劇韓劇，對(duì)房屋產(chǎn)品的欣賞水平是很高的，一些經(jīng)常外出旅游的要求就更高。舍不得前期多花設(shè)計(jì)費(fèi)用，也舍不得用好材料，還舍不得精雕細(xì)琢花工夫。三四線城市，目前的所謂“存量產(chǎn)品”，量是非常大，但許多質(zhì)量都不高，設(shè)計(jì)很差，好多都是幾年前就蓋起來(lái)的。許多人說(shuō)起三四線城市，就說(shuō)“去化難”。因此，2016年，在許多二線城市、省會(huì)城市，本地房企將逐步退出，全國(guó)性品牌房企在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所占份額將進(jìn)一步擴(kuò)大。許多地方房企老板因?yàn)闋可孢M(jìn)腐敗窩案而被捕，剩余的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力不足、成本控制也不夠好，無(wú)力和外來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)。以至于很多全國(guó)性的房企進(jìn)入一個(gè)地方，往往需要和當(dāng)?shù)胤科蠛腺Y成立新企業(yè)，才能占有一席之地。內(nèi)地一些二線城市、省會(huì)城市之所以去化很難很慢，并非是本地沒(méi)有剛需。2016年年初，一線城市房?jī)r(jià)在沒(méi)有新政策出臺(tái)的情況下會(huì)企穩(wěn)，部分區(qū)域會(huì)有10—15%的回調(diào)，但隨后仍將一路往上。但決定房?jī)r(jià)的購(gòu)房者心理預(yù)期被廣泛調(diào)高。不管貨幣貶值升值，樓市的總價(jià)值不變，大量資金一有機(jī)會(huì)就涌入樓市。一線城市的房?jī)r(jià)，并非單純由供求關(guān)系決定的，其更深層次的原因在于資源的非常聚集。七、一線城市房?jī)r(jià)在短暫回穩(wěn)后繼續(xù)上升如果沒(méi)有特殊政策出臺(tái)。從2015年成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，改善性需求已經(jīng)在釋放，2012017年會(huì)保持比較好的一個(gè)成交規(guī)模。其次，二孩政策的全面放開(kāi)。六、改善性住房需求份額持續(xù)增加2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強(qiáng)勁。未來(lái)也會(huì)走一線城市路，從城市郊區(qū)化到郊區(qū)城市化。在三線城市中，看好作為衛(wèi)星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。中心城市的衛(wèi)星城市人口流入較強(qiáng)。第三，大都市區(qū)的三線城市較普遍低迷的三四線市場(chǎng)更看好。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于中心城市的集聚效應(yīng)推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的升級(jí)和人口的流入，為房地產(chǎn)需求和價(jià)格提供了持續(xù)的支持，中心城市的房地產(chǎn)需求通常比較穩(wěn)健。這九個(gè)城市的庫(kù)存去化周期將下降到10個(gè)月以下。三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著高庫(kù)存和弱需求，尤其當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)低迷，我們預(yù)計(jì)2016年的三、四線城市房地產(chǎn)銷量將下降10%，銷售均價(jià)將下跌5%以上。土地成本較高的新增供應(yīng)入市將推高銷售均價(jià) 一、二線城市的平均土地成本已經(jīng)大幅上升。貨幣政策的顯著寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的影響，刺激銷售均價(jià)上漲，并支持銷量未來(lái)貨幣政策還將進(jìn)一步放松(預(yù)計(jì)2016年降息25個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率600個(gè)基點(diǎn))，從而支持一二線城市的銷售均價(jià)持續(xù)上漲。隨著新增供應(yīng)下降，未來(lái)庫(kù)存去化周期很可能會(huì)進(jìn)一步縮短，考慮到：2014年土地購(gòu)置面積下降27%，今年前9個(gè)月繼續(xù)下滑5%。二、一二線城市：預(yù)計(jì)銷量將持平，而銷售均價(jià)將上漲10%.智庫(kù)預(yù)測(cè)，2016年一、二線城市房地產(chǎn)銷售均價(jià)將上漲10%，而銷量將持平，主要由于：1)供應(yīng)有限將推升銷售均價(jià)，同時(shí)導(dǎo)致銷量受限；2)貨幣政策寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的負(fù)面影響，刺激銷售均價(jià)和銷量；3)土地成本較高的新增供應(yīng)入市將結(jié)構(gòu)性推升銷售均價(jià)。一、2016年上半年樓市整體較樂(lè)觀第一，人口結(jié)構(gòu)分析，剛需減少，但改善性需求發(fā)展強(qiáng)勁，從而彌補(bǔ)了剛需的下降；第二，國(guó)家政策支持力度會(huì)越來(lái)越大；第三，中國(guó)城市群格局會(huì)越來(lái)越清晰，如果房企布局合理，依舊會(huì)取得理想的銷售業(yè)績(jī)。近日，智庫(kù)中金率先發(fā)布了對(duì)2016年及以后的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告。智庫(kù)認(rèn)為衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的晴雨表有以下十個(gè)要素：、。智庫(kù)專家指出，房地產(chǎn)的調(diào)整是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整不可規(guī)避的事實(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衰退對(duì)國(guó)家的發(fā)展是致命性的。然而，房地產(chǎn)是獲利最豐厚的產(chǎn)業(yè)，也有不少市民買房的熱情沸沸揚(yáng)揚(yáng)。一方面控制好貨幣總量和貨幣投放節(jié)奏，另一方面控制好貨幣流向，同時(shí)重點(diǎn)輔之以稅收政策。上述數(shù)據(jù)表明，民間房地產(chǎn)投資熱情依然高漲，到 2013年11月依然有大規(guī)模資金流入房地產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)以及貨幣流向。在貨幣供應(yīng)充裕的情況下，人們對(duì)房?jī)r(jià)依然保持看漲預(yù)期，以信貸資金為主的資金自然會(huì)源源不斷地流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)。貨幣供應(yīng)影響房?jī)r(jià)的作用機(jī)理在于，當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅擴(kuò)張時(shí)，充裕的資金為房地產(chǎn)投資提供了基礎(chǔ)，投資者獲取信貸資金的便利程度增加，機(jī)會(huì)成本降低。貨幣供給是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵因素，要認(rèn)清房?jī)r(jià)漲跌的本質(zhì)，即房?jī)r(jià)漲跌的核心問(wèn)題是貨幣供應(yīng)狀況，房?jī)r(jià)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是貨幣問(wèn)題。貨幣供應(yīng)從總體上影響房?jī)r(jià)走勢(shì)，城市發(fā)展不均衡、公共服務(wù)供給不均衡、城市間機(jī)會(huì)不均衡等從結(jié)構(gòu)上影響房?jī)r(jià)。(二)貨幣供應(yīng)及流向問(wèn)題房?jī)r(jià)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是貨幣問(wèn)題。這樣既緩解了大城市及城市中心區(qū)域的壓力，又充分利用了已過(guò)度開(kāi)發(fā)地區(qū)的房地產(chǎn)資源。我國(guó)住宅市場(chǎng)區(qū)域間的發(fā)展不平衡可能會(huì)長(zhǎng)期存在，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)周期特性決定的。就實(shí)際層面而言，現(xiàn)在很多城市都在興建新城、衛(wèi)星城，這些城市中的新區(qū)也有過(guò)度開(kāi)發(fā)之嫌。從全國(guó)來(lái)看，局部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快，某些地方出現(xiàn)了所謂的“鬼城”。二是要加強(qiáng)保障住房的建設(shè)分配和租房市場(chǎng)的規(guī)范化，分流一部分商品住宅購(gòu)房需求。城鎮(zhèn)化應(yīng)當(dāng)是全社會(huì)生活水平全面提高的過(guò)程，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展固然是其中的重要一環(huán)，但如果家庭消費(fèi)因此受到明顯抑制，那城鎮(zhèn)化就偏離了它的初衷。如果城鎮(zhèn)住宅需求最大的一個(gè)群體，購(gòu)買力長(zhǎng)期無(wú)法支持當(dāng)前的商品住宅價(jià)格，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然不可持續(xù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，大約有兩億人口居住在城鎮(zhèn)卻沒(méi)有城鎮(zhèn)戶籍，這一群體基本是在城市務(wù)工的農(nóng)業(yè)人口，而各類保障性住房也基本不能覆蓋著一群體。房?jī)r(jià)與購(gòu)買力的不匹配。十八屆三中全會(huì)提出“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用”，代表著房地產(chǎn)政策的長(zhǎng)期走向，也被解讀為行政性政策退出、長(zhǎng)效機(jī)制逐步確立、房地產(chǎn)走向市場(chǎng)化路徑以及改革的優(yōu)先次序可能是：首先，需要啟動(dòng)供給端改革，使土地和資金供應(yīng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化；其次，啟動(dòng)需求端改革，逐步退出限購(gòu)、限貸等行政干預(yù)措施，建立以稅收、金融手段等市場(chǎng)工具為主的長(zhǎng)效機(jī)制，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的情況下，適時(shí)啟動(dòng)房地產(chǎn)試點(diǎn)和立法。土地指標(biāo)偏緊的珠三角、長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)城市更有可能從存量領(lǐng)域開(kāi)啟集體建設(shè)用地的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)，并在一定程度上緩解住宅用地緊張的格局。通過(guò)土地制度改革釋放住宅用地的政策效果需要時(shí)間檢驗(yàn)。中間“夾心層”的商品房需求，通過(guò)財(cái)稅、金融等手段的定向支持，使之有能力滿足自住性的首套商品房需求，幫助其擁有產(chǎn)權(quán)，分享城市升值的好處；高收入家庭的改善性需求，通過(guò)房產(chǎn)稅等手段予以適度抑制。供應(yīng)體系原則。房?jī)r(jià)控制依然是問(wèn)責(zé)考核的核心，地方和中央在這一點(diǎn)上并不存在分歧。房?jī)r(jià)目標(biāo)和問(wèn)責(zé)機(jī)制決定了以限購(gòu)、限貸等抑制需求的行政干預(yù)措施在短期內(nèi)難以退出。房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的時(shí)間點(diǎn)和試點(diǎn)方案將部分取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的環(huán)境，如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力依然較大，推出節(jié)奏仍有可能繼續(xù)延后，或者采取較為溫和的試點(diǎn)方案。短期內(nèi)的房地產(chǎn)政策走向仍將取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度。底線思維原則。(二)政策調(diào)整和完善需把握的原則盡管很難對(duì)房地產(chǎn)政策走向進(jìn)行精確的判斷，但是考慮到政策的選擇都基于一定的約束條件，未來(lái)并非完全無(wú)跡可循。以人口城鎮(zhèn)化為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，決定了未來(lái)的房地產(chǎn)政策必須對(duì)流動(dòng)人口的住房需求給予必要的關(guān)注。第六次人口普查顯示，單向、集中的人口流動(dòng)模式?jīng)Q定了個(gè)別熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)需求依然旺盛，及時(shí)實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)等干預(yù)措施，也難以從根本上抑制房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)。在這種背景下，未來(lái)的房地產(chǎn)政策可能傾向于差別化，而非一刀切。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題已經(jīng)從總量不足逐步過(guò)渡到住房占有的不平衡，這意味著調(diào)控政策的目標(biāo)將更為多元化，調(diào)結(jié)構(gòu)將會(huì)是住房政策的長(zhǎng)期目標(biāo)。因此，未來(lái)的調(diào)控將更加難以平衡；既要兼顧經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又要抑制個(gè)別城市的房?jī)r(jià)上漲，還要預(yù)防調(diào)控力度不合適所引發(fā)的下行風(fēng)險(xiǎn)。盡管2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪比較明顯的反彈，但是就全國(guó)整體而言，庫(kù)存消化壓力并未明顯緩解，個(gè)別城市庫(kù)存壓力仍然較大，甚至有些城市的房?jī)r(jià)處于下跌通道。房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的基本驅(qū)動(dòng)力變?nèi)?，?duì)調(diào)控的承受能力將會(huì)下降，一項(xiàng)政策的出臺(tái)可能會(huì)產(chǎn)生難以預(yù)料的負(fù)面沖擊。然而事實(shí)上，由于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)惡化財(cái)富和收入分配，產(chǎn)生社會(huì)問(wèn)題，政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲保持著比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。房?jī)r(jià)控制依然占有重要的決策權(quán)重，這在短期內(nèi)不會(huì)有明顯的變化。盡管近期的調(diào)控政策都強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大土地供給，但事實(shí)上，如果建設(shè)用地總量難以擴(kuò)張，住宅供給比例難以提升，這個(gè)政策將很難落地。過(guò)去3年，中央政府下達(dá)的住宅用地供給計(jì)劃指標(biāo)都未能完成。土地“招拍掛”機(jī)制作為房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地財(cái)政運(yùn)行的基石，在未來(lái)幾年都很難有實(shí)質(zhì)性變化。為保證這種轉(zhuǎn)化平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)，而不至于出現(xiàn)失速下滑，房地產(chǎn)仍然是守住增長(zhǎng)底線的支撐力，同時(shí)也為改革轉(zhuǎn)型奠定一個(gè)“緩沖區(qū)”。二、我國(guó)房地產(chǎn)政策亟待調(diào)整(一)在新的條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的變化房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型的支撐力沒(méi)變。根據(jù)目前的施工面積和銷售情況，假設(shè)未來(lái)每年依然銷售940萬(wàn)套住宅，8年銷售7520萬(wàn)套，至少可以解決22560萬(wàn)人口的居住，而城市增加的人口實(shí)際只有17600萬(wàn)，只需要5833萬(wàn)套，未來(lái)8年住房供應(yīng)超過(guò)需求 1700萬(wàn)套。住房供給已超過(guò)城鎮(zhèn)化人口的需求。房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超越國(guó)際水平，諸多地方出現(xiàn)空城，入住率很低，房地產(chǎn)的投資回報(bào)價(jià)值縮小，風(fēng)險(xiǎn)加大，建筑成本下降。高房?jī)r(jià)的連鎖效應(yīng)會(huì)抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲。高房?jī)r(jià)和高利率將使中心城市失去優(yōu)勢(shì)。未來(lái)的增長(zhǎng)速度不會(huì)再超越8％。經(jīng)濟(jì)周期的變化。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是轉(zhuǎn)型升級(jí)的牛鼻子，只有住房?jī)r(jià)格回歸理性，才能降低生活成本，降低企業(yè)房地產(chǎn)和資金成本，讓其他產(chǎn)業(yè)有高利潤(rùn)，才能鼓勵(lì)向其他行業(yè)投資，為轉(zhuǎn)型升級(jí)提供資金和利潤(rùn)支持。隨著2014年財(cái)產(chǎn)登記制度的建立，房地產(chǎn)、個(gè)稅聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的完善，將大大增強(qiáng)開(kāi)征房地產(chǎn)持有稅等的操作性，因此，住房?jī)r(jià)格必然會(huì)回落。房地產(chǎn)管理制度。中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出，今后要減少工業(yè)用地，增加生活、居住用地供應(yīng)比例，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模，在城市群的布局上，大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、布局，協(xié)調(diào)發(fā)展。未來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲乃至使其下跌的7個(gè)因素如下：城鎮(zhèn)化建設(shè)。剝皮論。崩潰論。房地產(chǎn)存在泡沫，價(jià)格已