【正文】 毛坯靜海國(guó)際公寓55006000精裝修由上圖可以清晰地看出一線海景區(qū)的價(jià)格區(qū)間在6000—8000元/平米。（2）尚未銷(xiāo)售項(xiàng)目供應(yīng)情況 片區(qū)供應(yīng)量項(xiàng)目名稱(chēng)占面（㎡）建面（㎡）供應(yīng)量（㎡）進(jìn)度一線1061900㎡維亞灣130000300000300000剛動(dòng)工靜海苑300007000070000剛動(dòng)工臨海天際324800671900671900報(bào)批通過(guò)靜海國(guó)際公寓100002000020000未銷(xiāo)售二線㎡海琴灣7947979479未動(dòng)工親海翠苑242367830078300建到10層三線124萬(wàn)㎡香格里拉299508384883848剛動(dòng)工鳳臺(tái)山莊200006500065000剛動(dòng)工月光蘭庭85551171190171190報(bào)批通過(guò)崳景華城二期463800597900597900建設(shè)中海信慧園二期160000300000300000動(dòng)工不久翠園芳鄰二期100002000020000未動(dòng)工總 量131672124576172457617（3）開(kāi)發(fā)區(qū)07年土地供應(yīng)情況2007年開(kāi)發(fā)區(qū)居住用地拍賣(mài)情況開(kāi)發(fā)區(qū)206國(guó)道以南，云龍山以西開(kāi)發(fā)區(qū)206國(guó)道以南，云龍山以西綁定出讓530040000，云龍山以西開(kāi)發(fā)區(qū)206國(guó)道以南，云龍山以西656977200，云龍山以西開(kāi)發(fā)區(qū)206國(guó)道以南，云龍山以西8600合計(jì)㎡——㎡供應(yīng)的土地預(yù)計(jì)在未來(lái)3～5年的時(shí)間會(huì)上市。二線海景區(qū)項(xiàng)目比較少，國(guó)奧天地和萬(wàn)泰海公館作為該區(qū)域的代表，戶型上也具有多樣性，但是在產(chǎn)品的特色上比一線海景區(qū)遜色不少。五、福山區(qū)板塊內(nèi)部片區(qū)劃分及分析（一）片區(qū)劃分根據(jù)福山區(qū)南北向主干道與各項(xiàng)目分布情況，福山區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)可以劃為三大片區(qū)——福海路沿線區(qū)域、河濱路沿線區(qū)域和散點(diǎn)區(qū)域。福山區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)格局和價(jià)格更具有整體性，層次不及開(kāi)發(fā)區(qū)那么明確，大多數(shù)項(xiàng)目均價(jià)在35004000元/㎡之間，雖然河濱路沿線區(qū)域的價(jià)格較高，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)到8000元，但是很少有項(xiàng)目緊隨其后，說(shuō)明這個(gè)價(jià)格在福山屬特例。東方華府——小高層、高層——中高爾夫國(guó)際公寓34194連體塔樓精裝修高玉森明珠70140高層——中高水岸名居8090多層——中格林小鎮(zhèn)35108公寓、小高層——中美航花園42110多層、小高層——中佳安花園70100多層——中福山區(qū)的產(chǎn)品形態(tài)比較多樣，高層、小高層、多層和公寓都占有一定比例。價(jià)格差距不會(huì)大、居住理念在更新、項(xiàng)目特色在挖掘。散點(diǎn)區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)以中小戶型為主流，追求質(zhì)樸實(shí)用。東方華府福海路東側(cè)、匯福街與崇文街之間521357521357在報(bào)審河濱路沿線443340㎡水岸名居河濱路和城里街交匯處50001300013000未銷(xiāo)售銀河小區(qū)北側(cè)地松霞路與匯福街交匯處195609430340430340未動(dòng)工散點(diǎn) 區(qū)域115894㎡南苑街南側(cè)地塊南苑街南側(cè)401548089480894未動(dòng)工格林小鎮(zhèn)永達(dá)街和奇泉路交匯處230003500035000未銷(xiāo)售總量17105911710591福山區(qū)目前尚未銷(xiāo)售的項(xiàng)目比較多，原因各不相同，因此這些項(xiàng)目雖然有171萬(wàn)平方的總建筑面積，但是明年比較有上市把握的僅在100萬(wàn)平方左右，其他項(xiàng)目在三年之內(nèi)上市應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題，因此總體來(lái)說(shuō)2～3年的時(shí)間里，供應(yīng)量是在171萬(wàn)平方。東方華府正 在 報(bào) 審福海路沿線區(qū)域的價(jià)格區(qū)間在3100—4200元/平米，整體上在3500元/平米，但是隨著煙臺(tái)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫以及鄰近開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，該片區(qū)價(jià)格也會(huì)慢漲起來(lái)。（五）發(fā)展趨勢(shì)從價(jià)格、供應(yīng)量、產(chǎn)品特點(diǎn)等方面來(lái)分析，開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)有以下方面：u 一線海景區(qū)價(jià)格持續(xù)走高，未來(lái)土地供應(yīng)量較大，產(chǎn)品多以高層為主，且不少項(xiàng)目具有很強(qiáng)的特色，開(kāi)發(fā)熱度最高，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)最激烈。項(xiàng)目名稱(chēng)主力戶型產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目檔次維亞灣143175高層6米挑高入戶大堂觀海廊式陽(yáng)臺(tái)高檔天馬慧園330040004640毛坯崳景華城320036004000毛坯山水名園356040004650毛坯翠園芳鄰378542005350毛坯香格里拉花園未銷(xiāo)售鳳臺(tái)山莊未銷(xiāo)售月光蘭亭未銷(xiāo)售如上圖所示，三線海景片區(qū)價(jià)格區(qū)間：3600—4200元/平米。四、開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)（一）片區(qū)劃分開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)格局可以根據(jù)離海的遠(yuǎn)近劃為三大片區(qū)——一線海景區(qū)、二線海景區(qū)和三線海景區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比環(huán)比繼續(xù)上漲，漲幅均超過(guò)5%，而煙臺(tái)萊山上漲幅度則達(dá)到10%以上。（1）萊山大盤(pán)眾多，規(guī)劃完善，未來(lái)幾年萊山會(huì)出現(xiàn)供需兩旺的景象。178。有以上項(xiàng)目的支撐，未來(lái)萊山的房地產(chǎn)發(fā)展重心也將會(huì)轉(zhuǎn)移到迎春大街和港城東大街片區(qū)，從而形成萊山的中心區(qū)域。（3）規(guī)劃中的樓盤(pán)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)預(yù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間建筑面積廟后小區(qū)2008年㎡天籟（二）價(jià)格（1）各區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格情況區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)起價(jià)在售均價(jià)約最高價(jià)約銷(xiāo)售情況產(chǎn)品形態(tài)港城東大街、迎春大街沿線府前花園260045005500好高層板樓天合城280051005800好高層塔樓四季花城370053008000好多層/小高層南山世紀(jì)華庭312048006100好高層板樓觀海路兩側(cè)（埠嵐以北）佳隆山莊500070008000一般高層潤(rùn)利國(guó)際大廈75001000012000好高層濱海路兩側(cè)星海灣5200800013000好小高層金海岸花園80001500016000一般多層?xùn)|上海賦15000高層茂源碧海山莊568870009688一般多層萊山各區(qū)域均價(jià)500080001200002000400060008000100001200014000均價(jià)范圍（元/平米）迎春大街、港城東大街觀海路濱海路▲ 從以上表格可以看出萊山港城東大街和迎春大街路段住房均價(jià)在4500—5000元/㎡之間；觀海路兩側(cè)在售住宅均價(jià)在7000—10000元之間；濱海路沿線高檔住宅均價(jià)在10000—15000元之間。目前，大街兩旁現(xiàn)有的和即將動(dòng)工的住宅項(xiàng)目以及商業(yè)項(xiàng)目眾多，這兩條線路交通便利，周邊人口眾多，它必將成為萊山的重要中心區(qū)域。南部城區(qū)是煙臺(tái)遠(yuǎn)景規(guī)劃中的一個(gè)重要組成部分，在2020年之前，這里將建成一個(gè)年產(chǎn)值達(dá)200億元人民幣的全新產(chǎn)業(yè)區(qū)和居住區(qū)，目前該片區(qū)的主要功能是居住，在未來(lái)幾年內(nèi)，它的居住功能將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，住宅項(xiàng)目比較多。 戶型方正，布局合理，功能區(qū)明確178。另外南部城區(qū)遠(yuǎn)離市中心的喧囂，不少項(xiàng)目背靠青山，環(huán)境清幽，也成為不少二次置業(yè)者的首選，少量的中、大戶型也滿足了這部分客戶的需求?？岛托鲁嵌鄬?、小高層低不詳70－90（預(yù)計(jì)）幸福片區(qū)西海岸多層、小高層、聯(lián)體別墅中高78－200110－150福成家園多層、小高層中低65－13080－110御景園多層、小高層低不詳僅剩4789（1）產(chǎn)品形態(tài)從項(xiàng)目形態(tài)上看，目前在售項(xiàng)目以多層和小高層為主，多層已經(jīng)逐漸成為比較稀缺的產(chǎn)品形態(tài)，市中心及市區(qū)周邊的在售項(xiàng)目中，多層已經(jīng)非常少了。中心城區(qū)的供應(yīng)最少，這是任何一座城市發(fā)展的必經(jīng)階段，中心區(qū)域的發(fā)展完善導(dǎo)致供應(yīng)很少，城市外擴(kuò)。而師范學(xué)院以南的富順苑、蓁山花園等項(xiàng)目隨著青年南路的貫通和配套的完善，均價(jià)已經(jīng)在4500元/㎡以上，上堯花園因?yàn)楦拷兄行?，均價(jià)達(dá)到了4700元/㎡。（二）價(jià)格區(qū)域片區(qū)各代表樓盤(pán)均價(jià)片區(qū)均價(jià)區(qū)域均價(jià)芝罘區(qū)中心城區(qū)新橋國(guó)際6400、塔山明珠7400、紫郡城7000、雪玉花苑5300、海灣1號(hào)預(yù)計(jì)12000左右，天鴻預(yù)計(jì)1000080005770南部城區(qū)山水龍城4400、通世新城4000、馨逸園4300、蓁山花園4500、上堯花園47004380只楚片區(qū)目前沒(méi)有在售樓盤(pán)幸福片區(qū)西海岸6300、福成家園4750、御景園43004930均價(jià)圖01000200030004000500060007000中心城區(qū)價(jià)格均價(jià)圖南部城區(qū)幸福片區(qū)800042804930從以上圖表中我們可以看出，芝罘區(qū)各片區(qū)價(jià)格并不均衡，其中以中心老城區(qū)價(jià)格最高，約為8000元/㎡，原因顯而易見(jiàn)，老城區(qū)發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，各項(xiàng)配套都很完備，出行、購(gòu)物、娛樂(lè)、就醫(yī)、子女上學(xué)等等各方面都要優(yōu)于其他幾個(gè)片區(qū)，生活方便，再加上供地已經(jīng)很少，寸土寸金，另外正在建設(shè)的世茂其他中高檔項(xiàng)目也是主要在市中心區(qū)和各區(qū)近海的地段，例如開(kāi)發(fā)區(qū)黃河路一帶和萊山區(qū)觀海路一側(cè)。）由于煙臺(tái)獨(dú)特的城市格局和濱海的天然優(yōu)勢(shì)，各個(gè)區(qū)的均價(jià)嚴(yán)格來(lái)講并不準(zhǔn)確，而是應(yīng)該分小片區(qū)來(lái)看，但是它仍然具備一定的參考意義?；つ下返囊?guī)劃不是一個(gè)短期的項(xiàng)目，而是一個(gè)長(zhǎng)期性的總體規(guī)劃，其供應(yīng)量需要在未來(lái)十年左右、甚至更長(zhǎng)的時(shí)間里慢慢釋放，而且何時(shí)能夠啟動(dòng)恐怕還是未知數(shù)；南部城區(qū)因?yàn)橹饕袚?dān)居住的功能，雖然目前在售項(xiàng)目的后續(xù)供應(yīng)量充足，但是因其去為優(yōu)勢(shì)及價(jià)格的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，需求仍然較為旺盛。2007年煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及未來(lái)趨勢(shì)研究分析2007年12月目 錄一、概論 3（一）四區(qū)供應(yīng)量總體情況 3（二）四區(qū)價(jià)格總體情況 5（三）四區(qū)產(chǎn)品主要特點(diǎn)概述 6二、芝罘區(qū)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì) 7（一）片區(qū)劃分 7（二）價(jià)格 7（三）供應(yīng)量 9（四）產(chǎn)品特點(diǎn) 13（五）發(fā)展趨勢(shì) 18三、萊山區(qū)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì) 20（一）片區(qū)劃分 20