【正文】 海翠苑76138高層中高海琴灣——高層——中高海信慧園90145高層、多層城市庭HOUSE中高崳景華城5090高層、小高層中檔山水名園80120高層中檔翠園芳鄰80120高層中檔香格里拉花園——高層——中檔鳳臺(tái)山莊——高層——中檔月光蘭庭超高層、高層中高開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)戶(hù)型面積區(qū)間跨度很大，從50－245平米；產(chǎn)品形態(tài)上是以高層為主。一線海景區(qū)在戶(hù)型面積追求大戶(hù)型的尊貴與奢華，在產(chǎn)品特點(diǎn)上與一線海景區(qū)的項(xiàng)目定位是一致的—高檔與尊容，都以高收入人群為目標(biāo)客戶(hù)。二線海景區(qū)項(xiàng)目比較少，國(guó)奧天地和萬(wàn)泰海公館作為該區(qū)域的代表，戶(hù)型上也具有多樣性，但是在產(chǎn)品的特色上比一線海景區(qū)遜色不少。三線海景區(qū)各項(xiàng)目的產(chǎn)品基本以中小戶(hù)型為主，追求簡(jiǎn)潔與實(shí)用，特點(diǎn)相似的產(chǎn)品較多。由上表也可以看出，一線多高檔樓盤(pán)、二線以中高檔樓盤(pán)為主、三線以中檔為砥柱。這樣的檔次決定了一線區(qū)外地客戶(hù)最多，三線區(qū)最少，二線居中。（五）發(fā)展趨勢(shì)從價(jià)格、供應(yīng)量、產(chǎn)品特點(diǎn)等方面來(lái)分析，開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)有以下方面：u 一線海景區(qū)價(jià)格持續(xù)走高，未來(lái)土地供應(yīng)量較大，產(chǎn)品多以高層為主，且不少項(xiàng)目具有很強(qiáng)的特色，開(kāi)發(fā)熱度最高，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)最激烈。u 二線海景區(qū)供應(yīng)量雖然不大，但是依靠親海不近海的健康居住理念及自身宣傳，在一線海景房帶動(dòng)下，產(chǎn)品的層次和價(jià)格都會(huì)有所突破。u 三線海景區(qū)開(kāi)發(fā)熱度不比一線低，項(xiàng)目定位多面向中等收入人群，樓盤(pán)檔次也以中檔為主。部分項(xiàng)目發(fā)揮了可觀海的優(yōu)勢(shì)，迎合了部分追求居住品質(zhì)的客戶(hù)的需求，在后期的銷(xiāo)售上會(huì)占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)。五、福山區(qū)板塊內(nèi)部片區(qū)劃分及分析（一）片區(qū)劃分根據(jù)福山區(qū)南北向主干道與各項(xiàng)目分布情況，福山區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)可以劃為三大片區(qū)——福海路沿線區(qū)域、河濱路沿線區(qū)域和散點(diǎn)區(qū)域。各分區(qū)內(nèi)項(xiàng)目一覽表：片 區(qū)福海路沿線區(qū)域河濱路沿線區(qū)域散點(diǎn)區(qū)域范圍解釋福海路沿線河濱路沿線兩大區(qū)域之外項(xiàng)目名稱(chēng)（共17個(gè)）鴻福名城高爾夫國(guó)際公寓格林小鎮(zhèn)北方月光怡景玉森明珠美航花園百舸景苑水岸名居佳安花園嘉誠(chéng)尚品福海陽(yáng)光曙光名座星河城御花園北美楓情麗景佳園福天下東方華府注：有些項(xiàng)目散落分布在兩大區(qū)域之外，統(tǒng)一劃分為散點(diǎn)區(qū)域。（二）價(jià)格（1）福海路沿線片區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格一覽項(xiàng)目名稱(chēng)起價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）交房標(biāo)準(zhǔn)鴻福名城326035004080毛坯北方月光怡景330035003750毛坯百舸景苑342034803670毛坯嘉誠(chéng)尚品300031003300毛坯福海陽(yáng)光32003400/37004300毛坯曙光名座398042004400毛坯星河城（二期）370042006561毛坯御花園——33004000——毛坯北美楓情2988————毛坯福天下東方華府正 在 報(bào) 審福海路沿線區(qū)域的價(jià)格區(qū)間在3100—4200元/平米，整體上在3500元/平米，但是隨著煙臺(tái)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫以及鄰近開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，該片區(qū)價(jià)格也會(huì)慢漲起來(lái)。（2）河濱路沿線片區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格一覽項(xiàng)目名稱(chēng)起價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）交房標(biāo)準(zhǔn)高爾夫國(guó)際公寓773087809970精裝修玉森明珠41004750——毛坯水岸名居（未銷(xiāo)售）35004000——毛坯河濱路沿線項(xiàng)目不多，但堪稱(chēng)福山的精品項(xiàng)目區(qū)，因?yàn)橛懈Ｉ絽^(qū)沒(méi)有海，夾河區(qū)域無(wú)疑是最值得挖掘風(fēng)景優(yōu)勢(shì)的地段。加之沿岸的幾個(gè)項(xiàng)目交通方便、配套齊全，福山的精品社區(qū)必然在這一區(qū)域。（3）散點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格一覽項(xiàng)目名稱(chēng)起價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）交房標(biāo)準(zhǔn)格林小鎮(zhèn)3100未銷(xiāo)售毛坯美航花園388839504088毛坯佳安花園349836803748毛坯（4）片區(qū)價(jià)格總匯通過(guò)福山的區(qū)總匯，可以看出福海路沿線區(qū)域項(xiàng)目較多，%，除此之外的兩個(gè)區(qū)域雖然數(shù)量不多，發(fā)展卻比較平衡。福山區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)格局和價(jià)格更具有整體性，層次不及開(kāi)發(fā)區(qū)那么明確，大多數(shù)項(xiàng)目均價(jià)在35004000元/㎡之間，雖然河濱路沿線區(qū)域的價(jià)格較高，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)到8000元，但是很少有項(xiàng)目緊隨其后，說(shuō)明這個(gè)價(jià)格在福山屬特例。如果以單純的數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算，福山整體均價(jià)約在3820元/㎡左右。（三）供應(yīng)量（1）在售項(xiàng)目供應(yīng)量在售項(xiàng)目占面（㎡）建面（㎡）銷(xiāo)售率待售量（㎡）總量福海路沿線鴻福名城20000037000096%14800北月光怡景8080010000075%25000百舸景苑153392600096%1040嘉誠(chéng)尚品254007526375%福海陽(yáng)光18000075%45000曙光名座12000020000095%10000星河城14000039000045%214500河濱路沿線高爾夫國(guó)際公寓4366910300060%41200玉森明珠531007159290%散點(diǎn)區(qū)域美航花園7800015000095%7500佳安花園549067906550%總量1744920由于在售項(xiàng)目的分布狀況，福海路沿線項(xiàng)目多，銷(xiāo)售量比較大，不少項(xiàng)目都是從2006年已經(jīng)開(kāi)始銷(xiāo)售，因此剩余房源不多，07年消化面積約有80萬(wàn)平方左右，待售量約有42萬(wàn)平方左右，明年上市消化完應(yīng)該沒(méi)有多大問(wèn)題。（2）尚未銷(xiāo)售項(xiàng)目規(guī)模情況片區(qū)供應(yīng)量項(xiàng)目名稱(chēng)位置占面（㎡）建面（㎡）供應(yīng)量（㎡）進(jìn)度福海路沿線1151357㎡御花園福海路南端196000400000400000一期北美楓情福海路與縣府街交匯處46700110000110000未銷(xiāo)售麗景佳園福海路與南苑街交匯處58000120000120000剛動(dòng)工福天下東方華府福海路東側(cè)、匯福街與崇文街之間521357521357在報(bào)審河濱路沿線443340㎡水岸名居河濱路和城里街交匯處50001300013000未銷(xiāo)售銀河小區(qū)北側(cè)地松霞路與匯福街交匯處195609430340430340未動(dòng)工散點(diǎn) 區(qū)域115894㎡南苑街南側(cè)地塊南苑街南側(cè)401548089480894未動(dòng)工格林小鎮(zhèn)永達(dá)街和奇泉路交匯處230003500035000未銷(xiāo)售總量17105911710591福山區(qū)目前尚未銷(xiāo)售的項(xiàng)目比較多，原因各不相同，因此這些項(xiàng)目雖然有171萬(wàn)平方的總建筑面積，但是明年比較有上市把握的僅在100萬(wàn)平方左右，其他項(xiàng)目在三年之內(nèi)上市應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題，因此總體來(lái)說(shuō)2～3年的時(shí)間里，供應(yīng)量是在171萬(wàn)平方。（3）2007年福山區(qū)土地出讓情況2007年開(kāi)發(fā)區(qū)、福山居住用地拍賣(mài)情況宗地序號(hào)土地位置出讓土地面積約㎡規(guī)劃可建筑面積約㎡交易起始價(jià)（萬(wàn)元）競(jìng)買(mǎi)保證金（萬(wàn)元）2007 .54號(hào) 福山銀河小區(qū)北側(cè)地 東至規(guī)劃用地邊界、西至松霞路、南至匯福街、北至鹽場(chǎng)街1956094303402934128000福山區(qū)南苑街南側(cè)地塊東至規(guī)劃用地邊界，南與小區(qū)規(guī)劃路相鄰，西至規(guī)劃用地邊界北與南苑街相鄰40154地上建筑面積80294平方米，地下建筑面積20000平方米54205000合計(jì)235763530634供應(yīng)土地預(yù)計(jì)在未來(lái)3～5年的時(shí)間里會(huì)上市。（3）綜合預(yù)測(cè)未來(lái)供應(yīng)量預(yù)計(jì)在未來(lái)2～3年的時(shí)間里，福山區(qū)總體供應(yīng)量是目前在售項(xiàng)目待售量與尚未銷(xiāo)售的項(xiàng)目供應(yīng)量總和，總量在213萬(wàn)平方左右。（四）產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)主力戶(hù)型產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目檔次鴻福名城70100多層——中北方月光怡景148高層板式中百舸景苑80155多層——中嘉誠(chéng)尚品45240小高層——中福海陽(yáng)光3085高層小高層公寓入戶(hù)花園、四明設(shè)計(jì)中曙光名座50138高層——中星河城50159高層錯(cuò)層設(shè)計(jì)中御花園80120小高層、多層——中北美楓情90140高層、小高層復(fù)式中高麗景佳園100120小高層、多層——中福天下東方華府——小高層、高層——中高爾夫國(guó)際公寓34194連體塔樓精裝修高玉森明珠70140高層——中高水岸名居8090多層——中格林小鎮(zhèn)35108公寓、小高層——中美航花園42110多層、小高層——中佳安花園70100多層——中福山區(qū)的產(chǎn)品形態(tài)比較多樣，高層、小高層、多層和公寓都占有一定比例。福山區(qū)具有大量的多層住宅，這是福山區(qū)的一個(gè)重要特點(diǎn)，福山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步落后于其他幾個(gè)區(qū)域，區(qū)位上來(lái)也不占的優(yōu)勢(shì)，所以在較有特色產(chǎn)品的并不多，只有少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目引進(jìn)入戶(hù)花園、復(fù)式等設(shè)計(jì)，但這些特色產(chǎn)品的出現(xiàn)或?qū)⒁I(lǐng)福山新的居住風(fēng)尚。福海路沿線區(qū)域戶(hù)型幾乎涵蓋了整個(gè)福山區(qū)的全部戶(hù)型和產(chǎn)品形態(tài)，并顯出發(fā)展的多樣性，并且在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上有不少特色。河濱路沿線區(qū)域的項(xiàng)目在定位上追求一種或優(yōu)雅或奢華的生活態(tài)度，正在締造一批高品質(zhì)的樓盤(pán)，優(yōu)美的河岸風(fēng)光成為該區(qū)域樓盤(pán)的最大賣(mài)點(diǎn)。散點(diǎn)區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)以中小戶(hù)型為主流，追求質(zhì)樸實(shí)用。福山整體市場(chǎng)以中檔樓盤(pán)為主，樓盤(pán)價(jià)格適中，本地客戶(hù)成為主要消費(fèi)群體。由于開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)高漲，福山區(qū)相對(duì)較低的房?jī)r(jià)也吸引了不少開(kāi)發(fā)區(qū)的客戶(hù)前去置業(yè)。（五）發(fā)展趨勢(shì)福山區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)，主要是沿著兩條主線快速發(fā)展，散點(diǎn)區(qū)域的擴(kuò)張會(huì)使這兩條主線走向融合，最終形成一個(gè)全面開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)。價(jià)格差距不會(huì)大、居住理念在更新、項(xiàng)目特色在挖掘。未來(lái)福山區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)受緊鄰的開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)的影響，逐步升溫已成定勢(shì)。44 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