【正文】 苑通世新城化工南路規(guī)劃福成家園山海云天馨逸園城發(fā)康和新城（規(guī)劃）御景園塔山明珠富順苑紫郡城蓁山花園世茂其中塔山明珠和紫郡城位置相近，塔山明珠總量很小，沒有什么規(guī)模優(yōu)勢，但是其優(yōu)越的地理位置為其賺了不少分?jǐn)?shù)，目前只有少量房源，均價在7400左右；紫郡城尚未開盤也尚未開始認(rèn)購，但是均價已經(jīng)出來，大概在7000左右，也是借了地段優(yōu)勢，因為塔山一帶據(jù)稱是“煙臺龍脈”所在，另外完善的配套，便捷的生活環(huán)境也是支撐價格的主要因素。山水龍城今年6月30號開盤，打出“起價2780”的誘人廣告，均價也只有3500元/㎡，而通世新城作為一個小戶型項目，更是以較低單價和低總價吸引著資金不是很充裕的年輕人。幸福片區(qū)一直以來給人臟亂差的印象，大部分的項目也是以較低的價格來吸引客戶，但是看目前幸福區(qū)域有房源出售的項目，均價不低于南部的部分項目，另外芝罘島上的西海岸，均價達到6300元/㎡左右，對幸福的房價有一定的拉升作用。康和新城140萬130萬左右未售130萬幸福片區(qū)龍海家園130萬未售130萬130萬總計1002萬以上屬于市政府規(guī)劃中的主要項目，其可實現(xiàn)性不好估計，尤其是化工南路項目，應(yīng)該在10多年內(nèi)才可能具有可能性，因此，規(guī)劃項目的供應(yīng)量僅作為參考，不宜過分注重。由于項目規(guī)模都比較大，往往分幾期開發(fā)，比如上堯花園就規(guī)劃五期開發(fā)，山水龍城分三期，而目前都只是在銷售一期，后續(xù)房源的推出及開發(fā)，將使這片區(qū)域在三年左右的時間里，仍是芝罘區(qū)住宅供應(yīng)的主力軍。2007年芝罘區(qū)土地出讓情況2007年芝罘區(qū)居住用地拍賣情況宗地序號土地位置出讓土地面積約㎡規(guī)劃可建筑面積約㎡交易起始價（萬元）競買保證金（萬元）2007 .56號黃務(wù)鎮(zhèn)交運集團篆山宗地東至機場路，南至篆山居委會，西、北至規(guī)劃路382681800南大街南側(cè)原大海陽汽車站宗地北至南大街，南至原市政公司，東至大海陽路，西至煙臺三中用地81473200049454900機場路80號宗地西至世回堯路，東至規(guī)劃路，北至世回堯辦事處，南至用地邊界267002000宮家島舊村改造宗地東至冰輪路，北至紅旗路，南至規(guī)劃路，西至用地邊界4385364920001425114000幸福八村村西改造宗地幸福八村村西界內(nèi)45817290730700合計488886㎡596258㎡規(guī)劃項目和出讓的土地并不會在短時間內(nèi)上市銷售，因此，未來2～3年內(nèi)，芝罘區(qū)較為現(xiàn)實的供應(yīng)量應(yīng)該是目前在售項目待售量與在建未售項目供應(yīng)量之和，即：354萬平米左右?；赝?000年以前，煙臺基本沒有小高層住宅，但是現(xiàn)在小高層已經(jīng)與多層平分秋色。目前市中心房價較高，為數(shù)不多的項目擁有好的地段，吸引本地較為富有的人群，而這部分人群由于經(jīng)濟實力較強，在購房時多傾向于大一些的戶型。幸福區(qū)域的項目面積區(qū)間并不集中，小戶型和中戶型占據(jù)大致相等的比例，但是較大戶型也沒有。西海岸是個特例，因為位于芝罘島，瀕臨海灣，屬于海景房，因此在戶型配備上以中、大戶型為主，目的就是為了吸引有著中高收入，但是又沒有足夠?qū)嵙徺I東部海景房的人群；而三期的200多平米的連排別墅，則是為更高收入的人群打造。 南向主臥、陽臺，明廚明衛(wèi)178。 南向臥室，客廳采光不理想178。幸福區(qū)域一直以來也是給人臟亂差的印象，原因在于居住區(qū)與工業(yè)的混合，使得該區(qū)域沒有一個統(tǒng)一的規(guī)劃，但是隨著幸福區(qū)域的改造，大片區(qū)域也將進行統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)，其中龍海家園的建設(shè)，將會使幸福的整體形象大為改觀，在不久的將來，幸福或許可以徹底改變以前的形象。觀海路兩側(cè)觀海路線路狹長，貫穿了整個萊山，兩側(cè)的項目大多依山靠海，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，是高檔住宅的首選。兩側(cè)擁有即將上馬的娛樂項目漁人碼頭和已經(jīng)成型的酒店以及即將上馬的酒店，住宅項目有一些別墅、高檔住宅、學(xué)校、公園等?！?迎春大街、港城東大街沿線最高價在5000—8000元之間，并同時有幾個大型項目支撐，從目前幾個在售樓盤的銷售情況來看，此價格已經(jīng)在本區(qū)域得到認(rèn)可。（三）供應(yīng)量（1）在售樓盤消化量及待售量項目名稱規(guī)劃面積樓座情況主力戶型銷售率消化量剩余面積南山世紀(jì)城（世紀(jì)華府）52萬㎡15棟30層高層1160、18090%㎡南山世紀(jì)城（星海灣）11萬㎡8棟小高層200、26095%㎡南山世紀(jì)城（世紀(jì)華庭）40萬㎡15棟板塔33層以上1160、22062%㎡天合城㎡18層高層890、1113860%1510萬㎡佳隆山莊2萬㎡1幢多層2幢別墅2幢小高層95%㎡茂源碧海山莊㎡11棟多層55%㎡金海岸3萬㎡多層豪宅160、170、18090%㎡萬光府前花園㎡高層90、100、13035%㎡四季花城22萬㎡多層、小高層、別墅790、13025%㎡合計㎡㎡以上在售樓盤未消化面積大部分為2007年開盤的項目，銷售率在90％的項目多為07年之前就開盤銷售，07年消化量在80萬左右，待售項目集中在迎春大街和港城東大街區(qū)域，屬于中高檔項目，剩余面積估計2008年要消化大部分。山?；▓@、大郝家小區(qū)分別分布在港城東大街兩側(cè)，項目周邊有鳳凰山水庫和平頂山等自然景觀，環(huán)境優(yōu)越；魯信天城項目位于觀海路沿線，在上海灘花園斜對面靠南，自然環(huán)境優(yōu)越；萬泰鹿鳴二期位于觀海路公務(wù)員小區(qū)北側(cè)，地理位置優(yōu)越。但考慮到大郝家、草埠小區(qū)等項目進展慢、項目操作難度導(dǎo)致可實現(xiàn)性較低，而土地拍賣的地塊中舊村改造等項目受客觀因素影響制約較大，實際可能不會按照理想的進度進行開發(fā)，因此這些項目可能可以作為參考，但不一定作為重點考慮。（四）產(chǎn)品特點（1）各個區(qū)域主要樓盤戶型情況 ▲戶型配比：區(qū)域項目名稱90㎡以下百分比90150㎡百分比150㎡以上百分比港城東大街、迎春大街沿線府前花園30%70%天合城55%45%四季花城一期45%55%南山世紀(jì)華庭4%26%70%觀海路兩側(cè)（埠嵐以北）佳隆山莊65%35%濱海路兩側(cè)星海灣100%金海岸花園100%東上海賦100%煙臺大學(xué)以南——港城東大街、迎春大街沿線的住宅項目90㎡以下的戶型占有一定的比例，并且取得了很好的銷售業(yè)績，很多項目的小戶型基本售完；而大學(xué)以北的觀海路、濱海路兩側(cè)全部以大戶型為主，基本上沒有小戶型。 ▲熱銷/主流戶型分析萬光府前花園戶型圖，㎡祥隆天合城H戶型，㎡178。178。（五）萊山未來發(fā)展趨勢首先，從第十屆規(guī)劃展可以看出萊山巨大的發(fā)展?jié)摿?。為了使居民的住房需求得到滿足，必須繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)，尤其是舊村改造項目，以求保持適度的住宅投資規(guī)模和住宅供應(yīng)量。而觀海南路沿線因其廣闊的地域，便利的交通以及天然的近海地理優(yōu)勢也必將成萊山延伸城市區(qū)域的大方向。（4）產(chǎn)品品質(zhì)普遍走高，節(jié)能、環(huán)保、舒適型、景觀性的成品住宅將成為今后住宅發(fā)展的方向，產(chǎn)品面積上90㎡左右的中小戶型將占市場一定份額，萊山中心區(qū)住房將迎來百花齊放的時代。（5）海景樓盤日益減少，大學(xué)以北海景房發(fā)展空間有限，大學(xué)以南的海景房將發(fā)展起來?；蹐@天馬（2）二線海景區(qū)項目價格一覽項目名稱起價（元/㎡）均價（元/㎡）最高價（元/㎡）交房標(biāo)準(zhǔn)國奧天地3700480010000毛坯萬泰海公館因手續(xù)問題一直未正式銷售親海翠苑未銷售海琴灣未銷售二線海景區(qū)項目屈指可數(shù)，現(xiàn)在在售的項目只有國奧天地一個，它就是這個片區(qū)的代表，二線海景區(qū)的價格水平5000/平米左右。（4）片區(qū)價格總匯在開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)市場上，項目距海的遠(yuǎn)近會嚴(yán)重影響價格的高低。綜合考慮，開發(fā)區(qū)2～3年的時間里較有參考價值的供應(yīng)量是在售項目供應(yīng)量和尚未銷售項目供應(yīng)量之和，約為339萬平方?；蹐@90145高層、多層城市庭HOUSE中高崳景華城5090高層、小高層中檔山水名園80120高層中檔翠園芳鄰80120高層中檔香格里拉花園——高層——中檔鳳臺山莊——高層——中檔月光蘭庭超高層、高層中高開發(fā)區(qū)樓盤戶型面積區(qū)間跨度很大，從50－245平米；產(chǎn)品形態(tài)上是以高層為主。由上表也可以看出，一線多高檔樓盤、二線以中高檔樓盤為主、三線以中檔為砥柱。u 三線海景區(qū)開發(fā)熱度不比一線低，項目定位多面向中等收入人群，樓盤檔次也以中檔為主。東方華府注：有些項目散落分布在兩大區(qū)域之外，統(tǒng)一劃分為散點區(qū)域。加之沿岸的幾個項目交通方便、配套齊全，福山的精品社區(qū)必然在這一區(qū)域。（三）供應(yīng)量（1）在售項目供應(yīng)量在售項目占面（㎡）建面（㎡）銷售率待售量（㎡）總量福海路沿線鴻福名城20000037000096%14800北月光怡景8080010000075%25000百舸景苑153392600096%1040嘉誠尚品254007526375%福海陽光18000075%45000曙光名座12000020000095%10000星河城14000039000045%214500河濱路沿線高爾夫國際公寓4366910300060%41200玉森明珠531007159290%散點區(qū)域美航花園7800015000095%7500佳安花園549067906550%總量1744920由于在售項目的分布狀況，福海路沿線項目多，銷售量比較大，不少項目都是從2006年已經(jīng)開始銷售，因此剩余房源不多，07年消化面積約有80萬平方左右，待售量約有42萬平方左右，明年上市消化完應(yīng)該沒有多大問題。（3）綜合預(yù)測未來供應(yīng)量預(yù)計在未來2～3年的時間里，福山區(qū)總體供應(yīng)量是目前在售項目待售量與尚未銷售的項目供應(yīng)量總和，總量在213萬平方左右。福海路沿線區(qū)域戶型幾乎涵蓋了整個福山區(qū)的全部戶型和產(chǎn)品形態(tài)，并顯出發(fā)展的多樣性，并且在產(chǎn)品的設(shè)計上有不少特色。由于開發(fā)區(qū)房價高漲，福山區(qū)相對較低的房價也吸引了不少開發(fā)區(qū)的客戶前去置業(yè)。44 / 44