【正文】 00110－150福成家園多層、小高層中低65－13080－110御景園多層、小高層低不詳僅剩4789（1）產(chǎn)品形態(tài)從項目形態(tài)上看，目前在售項目以多層和小高層為主，多層已經(jīng)逐漸成為比較稀缺的產(chǎn)品形態(tài)，市中心及市區(qū)周邊的在售項目中，多層已經(jīng)非常少了。但是從煙臺市第十屆規(guī)劃展來看，這個片區(qū)的化工路以南，565萬平米的地塊將作統(tǒng)一的控制性歸化建設(shè)，規(guī)劃總建筑面積834萬平米，去處部分公建，估計住宅至少在700萬平米。中心城區(qū)的供應(yīng)最少，這是任何一座城市發(fā)展的必經(jīng)階段，中心區(qū)域的發(fā)展完善導(dǎo)致供應(yīng)很少，城市外擴。（2）在建未售項目供應(yīng)量區(qū)域項目占地面積（㎡）建筑面積（㎡）已售量待售量供應(yīng)總量中心城區(qū)新橋國際14萬22萬未售22萬98萬山海云天12萬未售12萬海灣1號未售天鴻6未售紫郡城未售南部城區(qū)大東夼小區(qū)11萬11萬未售11萬11萬總計109萬以上項目目前均已開工，并且已經(jīng)開始推廣、蓄客，其供應(yīng)量應(yīng)該在近一、兩年內(nèi)開始推出，屬于比較可靠、能夠?qū)崿F(xiàn)的、具有參考價值的供應(yīng)。而師范學(xué)院以南的富順苑、蓁山花園等項目隨著青年南路的貫通和配套的完善，均價已經(jīng)在4500元/㎡以上，上堯花園因為更靠近市中心，均價達到了4700元/㎡。煙臺市的總體規(guī)劃早就提出了建設(shè)“南部新城”的思路，一宗又一宗南城住宅地塊的出讓、拍賣等，使南城片區(qū)的住宅市場空前火熱，目前芝罘區(qū)的住宅也主要集中在這個區(qū)域，從“天安在造一座城”的山水龍城到“煙臺小戶型之都”的通世新城，諸多項目你方唱罷我登場。（二）價格區(qū)域片區(qū)各代表樓盤均價片區(qū)均價區(qū)域均價芝罘區(qū)中心城區(qū)新橋國際6400、塔山明珠7400、紫郡城7000、雪玉花苑5300、海灣1號預(yù)計12000左右，天鴻預(yù)計1000080005770南部城區(qū)山水龍城4400、通世新城4000、馨逸園4300、蓁山花園4500、上堯花園47004380只楚片區(qū)目前沒有在售樓盤幸福片區(qū)西海岸6300、福成家園4750、御景園43004930均價圖01000200030004000500060007000中心城區(qū)價格均價圖南部城區(qū)幸福片區(qū)800042804930從以上圖表中我們可以看出，芝罘區(qū)各片區(qū)價格并不均衡，其中以中心老城區(qū)價格最高，約為8000元/㎡，原因顯而易見，老城區(qū)發(fā)展時間長，各項配套都很完備，出行、購物、娛樂、就醫(yī)、子女上學(xué)等等各方面都要優(yōu)于其他幾個片區(qū)，生活方便，再加上供地已經(jīng)很少，寸土寸金，另外正在建設(shè)的世茂目前煙臺的低檔項目主要是在只楚片區(qū)，煙臺的經(jīng)濟適用房——錦繡新城三期就是建在這個位置，當(dāng)然產(chǎn)品在各方面都沒有什么出彩的，只是以滿足基本居住要求而建。其他中高檔項目也是主要在市中心區(qū)和各區(qū)近海的地段，例如開發(fā)區(qū)黃河路一帶和萊山區(qū)觀海路一側(cè)。開發(fā)區(qū)的均價在5000元/㎡左右，已經(jīng)開始接近芝罘區(qū)的均價，其實從2007年伊始，隨著越來越多的海景房面市，開發(fā)區(qū)的房價漲幅就一路領(lǐng)先于其他幾個區(qū)，另外，開發(fā)區(qū)的發(fā)展重心西移，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和環(huán)境的改善，也成為房價上升較快的重要因素。）由于煙臺獨特的城市格局和濱海的天然優(yōu)勢，各個區(qū)的均價嚴格來講并不準確，而是應(yīng)該分小片區(qū)來看，但是它仍然具備一定的參考意義。因為這幾個區(qū)之中，福山區(qū)無論從環(huán)境、配套，人口等各方面都沒有優(yōu)勢，且目前福山區(qū)的項目也是以福山本區(qū)域內(nèi)和部分開發(fā)區(qū)的客戶為主，需求量總是有限，因此在供應(yīng)上也不會過分的高?；つ下返囊?guī)劃不是一個短期的項目，而是一個長期性的總體規(guī)劃，其供應(yīng)量需要在未來十年左右、甚至更長的時間里慢慢釋放，而且何時能夠啟動恐怕還是未知數(shù)；南部城區(qū)因為主要承擔(dān)居住的功能，雖然目前在售項目的后續(xù)供應(yīng)量充足，但是因其去為優(yōu)勢及價格的相對優(yōu)勢，需求仍然較為旺盛。通過對煙臺市四個區(qū)（除牟平區(qū)）的全面調(diào)查，我們從供應(yīng)量、價格、產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品特點等幾個方面來分析目前煙臺房地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展趨勢。2007年煙臺房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及未來趨勢研究分析2007年12月目 錄一、概論 3（一）四區(qū)供應(yīng)量總體情況 3（二）四區(qū)價格總體情況 5（三）四區(qū)產(chǎn)品主要特點概述 6二、芝罘區(qū)市場分析及發(fā)展趨勢 7（一）片區(qū)劃分 7（二）價格 7（三）供應(yīng)量 9（四）產(chǎn)品特點 13（五）發(fā)展趨勢 18三、萊山區(qū)市場分析及發(fā)展趨勢 20（一）片區(qū)劃分 20（二）價格 21（三）供應(yīng)量 24（四）產(chǎn)品特點 27（五）萊山未來發(fā)展趨勢 29四、開發(fā)區(qū)市場分析及發(fā)展趨勢 32（一）片區(qū)劃分 32（二）價格 32（三）供應(yīng)量 34（四）產(chǎn)品特點 37（五）發(fā)展趨勢 38五、福山區(qū)板塊內(nèi)部片區(qū)劃分及分析 39（一）片區(qū)劃分 39（二）價格 39（三）供應(yīng)量 41（四）產(chǎn)品特點 43（五）發(fā)展趨勢 44一、概論2007年即將過去，這一年，對于房地產(chǎn)市場來說可謂是火熱的一年，無論是房價的走勢、供應(yīng)量的變化，還是消費者的購房需求、購買能力，均呈現(xiàn)出強勁而穩(wěn)定的上升趨勢。（一）四區(qū)供應(yīng)量總體情況以上所列各個區(qū)域供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源于我們對目前在售項目消化量、保有量的調(diào)查，并綜合政府規(guī)劃項目，各項總量相加所得，基本反映出現(xiàn)在及未來3－5年的供應(yīng)情況。萊山濱海路、觀海路上的項目背山臨海，環(huán)境優(yōu)美，迎春大街及港城東大街兩側(cè)的改造也在快馬加鞭的進行著，環(huán)境和配套也隨之不斷改進，在未來幾年，仍然是多數(shù)人置業(yè)，尤其是二次置業(yè)者的首選，因此供應(yīng)量充足。就目前的情況來看，福山區(qū)在未來也不會出現(xiàn)大規(guī)模人口增長，因此不會出現(xiàn)需求急劇增長的現(xiàn)象，供應(yīng)量應(yīng)當(dāng)會穩(wěn)定在目前的水平，慢慢穩(wěn)中有升。通過調(diào)查統(tǒng)計，目前芝罘區(qū)在售項目均價在5280元/㎡，由于市中心區(qū)房價的拉動，整體均價僅次于萊山區(qū)。福山區(qū)的房價相對來說上漲速度比較緩慢，目前在3820元/㎡，今年下半年幾個高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，才將福山整體均價拉高了一些。這些高檔及中高檔的項目主要也是以大戶型產(chǎn)品為主，前瞻的規(guī)劃設(shè)計，極佳的內(nèi)外環(huán)境，一流的配置配套，完善的物業(yè)服務(wù)是這些項目的共同特點。另外，萊山區(qū)迎春大街南端較遠的地段、開發(fā)區(qū)西面較遠地段也是低檔房集中的主要區(qū)域。海灣1號和天鴻6樓作為高檔公寓，拉高了整個中心區(qū)的均價。但是遠離市區(qū)、交通不便對這些項目的價格影響比較大。只楚片區(qū)目前沒有在售項目。（3）規(guī)劃項目供應(yīng)量區(qū)域項目占地面積（㎡）建筑面積（㎡）已售量待售量供應(yīng)總量中心城區(qū)毓璜頂醫(yī)院片區(qū)15萬未售只楚片區(qū)只楚片區(qū)化工南路規(guī)劃565萬700萬左右未售700萬原環(huán)球機床廠地塊未售城發(fā)南部城區(qū)的發(fā)展可謂迅速，目前芝罘區(qū)主要在售住宅項目大多集中在這片區(qū)域，黃務(wù)一帶有山水龍城和通世新城兩個大規(guī)模項目，馨逸園的規(guī)模也算中等，另外如蓁山花園、富順苑、上堯花園等分布在青年南路周邊。幸福區(qū)域目前在售項目也比較少，僅個別項目有房源，今后發(fā)展的主要精力會放在舊城改造上，其中總建筑面積130萬平米的龍海家園項目，就是幸福七個村拆遷改造的安置小區(qū)。從一些項目來看，多層均價要高出小高層和高層不少，例如西海岸，小高層均價在多層均價5500左右，而多層價格則達到6300左右，這也反映出了多層產(chǎn)品的稀缺性。這與項目的地段及目標客戶密切相關(guān)。只楚目前是煙臺低檔房比較集中的區(qū)域，因此戶型也是以小戶型為主，在此購房的也主要是一些低收入者。但是一些高收入人群，再次置業(yè)就不會選擇這里，而是選擇環(huán)境更好的萊山區(qū)等，所以幸福區(qū)域的大戶型相對較少。 南北通透，面寬較大，空間感強178。 布局緊湊合理，功能區(qū)較明確178。只楚片區(qū)的定位也將著眼于居住，化工南路以東的565公頃的土地做一個控制性規(guī)劃，會使得該區(qū)域的面貌有很大的改觀，該區(qū)域也會慢慢改變其低檔住宅區(qū)的形象。政府功能區(qū)從2000年開始萊山區(qū)的發(fā)展初見端倪，其后觀海大道、濱海大道相繼開通，政府加大扶持力度，經(jīng)過近7年的發(fā)展萊山逐漸形成了高校云集、高檔住宅區(qū)云集的區(qū)域，另外煙臺市政府、萊山區(qū)政府、工商局、國土資源局、廣電局、國際會展管、體育公園、煙臺大學(xué)等功能性單位相繼進駐，萊山已經(jīng)發(fā)展成為集運動、休閑、生活、文化、辦公的區(qū)域，繼芝罘區(qū)后它將成為煙臺的第二個市中心，政府功能、城市功能更加明顯。濱海路兩側(cè)濱海路緊靠大海，延伸較長，幾乎與觀海路平行，是最具煙臺特色的大道?！?濱海路、觀海路沿線大多項目的最高價基本上都突破了10000元/㎡的大關(guān)，且很多項目的均價也直逼10000元/㎡；由于海景資源稀缺性，且此區(qū)域的土地越來越少，目前此區(qū)域供應(yīng)樓盤屈指可數(shù)，導(dǎo)致價格直線上升，特別是新開售或即將開售的項目均價都已在10000以上，甚至煙臺大學(xué)以南的濱海路段高檔房價也直追10000元。小結(jié)：從圖表所示，萊山一線海景資源日益稀缺，一線海景房的價格可以說已達到國內(nèi)大中城市水平，如：金海岸花園、東上海賦，它們的價格已達到二線區(qū)域樓盤價格的二倍，面對此種態(tài)勢，客戶是選擇抓住最后的機會還是置業(yè)目標東移呢？從二線區(qū)域各個樓盤日漸火爆來看，大部分客戶東移是肯定的；二線區(qū)域（指迎春大街和港城東大街沿線）房價開始發(fā)力，一年多的時間整體價格也從3000多上升到4500~5000元左右，二線區(qū)域無論是從開發(fā)實力、項目品質(zhì)、小區(qū)規(guī)模等來看均不落后于一線海景房，甚至于在某些方面（如園林景觀、項目配置）可能還會更高，特別是近兩年此區(qū)域房價上升速度更快、上升空間更大也逐漸顯現(xiàn)出來，所以愈來愈受到客戶的認可、甚至是追捧。山海花園2008年㎡大郝家小區(qū)㎡魯信天城（草埠小區(qū)）㎡萬泰鹿鳴二期2008年13萬㎡合計㎡規(guī)劃中的項目體量非常大，其中廟后小區(qū)、天籟綜合以上四個圖表建筑面積供應(yīng)情況，未來3～5年內(nèi)萊山將有714萬平米的住宅供應(yīng)量；供應(yīng)量集中在迎春大街沿線、港城東大街沿線、大學(xué)以南的觀海路沿線，大學(xué)以北的土地供應(yīng)則極少。因此，萊山區(qū)未來3～5年內(nèi)較為現(xiàn)實、可供參考的供應(yīng)量應(yīng)為在售項目待售量、已公開推廣蓄客的未售項目供應(yīng)量及部分土地拍賣產(chǎn)生的供應(yīng)量之和，即：約460萬平米左右。整體上來說市場需求的集中點還是在90150㎡范圍內(nèi)，從目前購房客戶的出生年代和置業(yè)理念來看，是家庭觀念比較重的一代，置業(yè)也較理性講求生活品質(zhì)，主要用于自住或改善居住條件。 戶型結(jié)構(gòu)上：戶型布局緊湊實用，分割簡潔合理，空間利用率高，沒有空間浪費；陽臺較多，視野開闊，采光充足，給客戶一種物有所值的感覺。 地段上：以上三個樓盤都地處萊山的中心區(qū)域，價格