房地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)市場的發(fā)展趨勢-wenkub
2023-07-06 19:47:07 本頁面
【正文】 000左右3F:7000左右08年衡悅廣場的商業(yè)氛圍應(yīng)該已經(jīng)基本形成，價(jià)格可能比我們所描敘的還高，但現(xiàn)在所寫價(jià)格是從衡悅廣場銷售人員那里所得。2008下半年，我國紡織業(yè)發(fā)展外部環(huán)境更為艱難，紡織行業(yè)低毛利、競爭激烈的格局短期內(nèi)不會(huì)改變。中國紡織工業(yè)協(xié)會(huì)日前剛剛發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年111月，盛澤全行業(yè)有規(guī)模以上企業(yè)43309戶。再加上政府的一些政策，新政府的的西移，市政配套的加速完善，也必然帶動(dòng)地產(chǎn)的發(fā)展。新穎別致的面料、有著朦朧詩一樣美學(xué)效果的薄型織物、樸實(shí)無華而又經(jīng)得起磨洗的中厚面料等等，在這里均有出售，南來北往的顧客大都能找到合心意的貨品。中國東方絲綢市場位于盛澤鎮(zhèn)東南面的姚家壩橋西，市場仿照明清市集布局，回環(huán)相銜的道路兩側(cè)，1,200間店鋪鱗次櫛比，柜臺(tái)和貨架上擺放的絲綢多不勝數(shù)，令人目不暇接。（二）、市場前瞻—主流求穩(wěn)政府主導(dǎo)的新聞導(dǎo)向，政府多次發(fā)話，要穩(wěn)定房價(jià)；控制新開工項(xiàng)目！為房市供過于求的現(xiàn)狀，地方政府開始嚴(yán)制新開工項(xiàng)目，縮減供給。促銷手段花樣翻新。一、宏觀分析（一）、現(xiàn)狀—大勢所趨漲幅穩(wěn)步回落。根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，繼多個(gè)月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國70個(gè)大中城市新房和二手房價(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落0．6和1．5個(gè)百分點(diǎn)。打折銷售，送家電、送轎車…，但高房價(jià)松動(dòng)現(xiàn)象日益顯現(xiàn)。早日實(shí)現(xiàn)供需平衡；硬挺地價(jià)，緊縮土地供應(yīng)，封殺房價(jià)下行空間；加快舊城改造，加大拆遷力度，通過拆遷釋放剛性需求；各種建材等都大浮上漲，成本居高不下；說明：從這幾個(gè)方面可以看到，政策層面和現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求等因素將讓地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展，走可持續(xù)性的發(fā)展。吳江人植桑、養(yǎng)蠶、繅絲、織綢可以追溯到西元前，歷史上與杭州、蘇州、湖州并稱為中國四大綢都。政府提出：盛澤將打造成中國第一布市，目前整個(gè)盛澤的基礎(chǔ)設(shè)施工作也部分已經(jīng)開工建設(shè)；說明:中國東方絲綢市場作為全國性的四大綢都之一,產(chǎn)業(yè)性基地特征明顯,東方絲綢市場經(jīng)過這么多年的發(fā)展,已經(jīng)輻射全國(全球),具備了一定的影響度,絲綢作為盛澤的絕對主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì),行業(yè)的發(fā)展將在某種程度上決定了盛澤的發(fā)展。07年下半年，作為紡織原料市場的盛澤的競爭越來越激烈，一方面是更多的商戶涌入這一傳統(tǒng)行業(yè)；另一方面就是人民幣對美元的外匯升值，長期以來的出口順差也就無從體現(xiàn)了。其中，%%，%；%%，%，%，；其余約占全行業(yè)2/3的企業(yè)，創(chuàng)造的利潤不足全行業(yè)的10%。這些對盛澤的總體發(fā)展有相當(dāng)大的影響的：行業(yè)的不景氣，也就表示著專業(yè)市場地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)比較高；消費(fèi)能力的降低也必然影響消費(fèi)型商業(yè)的營業(yè)額；而購買能力直接下降必然也會(huì)阻礙地產(chǎn)的投資?？赡苁情_發(fā)商為快速回籠資金，所以不準(zhǔn)備上調(diào)價(jià)格，以便實(shí)現(xiàn)快速銷售城市廣場商鋪625000（1層)城市廣場所處地段是商業(yè)氛圍和配套都非常成熟的盛澤核心地段，城市廣場起錦上添花作用，價(jià)格應(yīng)該可以達(dá)到25000萬每平金銀島商鋪230000(1層）08年緊鄰金銀島的衡悅廣場商業(yè)氛圍基本成熟，將給其帶來旺盛的人氣，特別是人聲鼎沸的大潤發(fā)的主入口和地下停車場都朝向金銀島項(xiàng)目，將使其商鋪形成萬人掙一的現(xiàn)象，估計(jì)開發(fā)商到時(shí)可能競價(jià)酒店式公寓17000世貿(mào)中心住宅4000 商鋪10000國貿(mào)中心商鋪18（） 國貿(mào)中心的規(guī)劃目前還沒有具體確定，項(xiàng)目的具體物業(yè)類型組成也不清楚，價(jià)格暫不估計(jì)德尓國際絲綢廣場商鋪 酒店式公寓 絲綢房產(chǎn)項(xiàng)目（原新華廠地塊）住宅10 這兩項(xiàng)目所處地段周邊紡織廠較多，環(huán)境較差，估計(jì)開發(fā)商將采取底開高走的價(jià)格策略入市錦華苑項(xiàng)目住宅＋配套商業(yè)17（130畝，) 表三：2007年2008年個(gè)案銷售面積估算說明008年推盤量估算案名核算描述皇家領(lǐng)譽(yù)皇家領(lǐng)譽(yù)總建面積為18萬平米，07年共推出三期，銷售率約85％，；計(jì)算剩余面積18－（＋）＋＝財(cái)富中心財(cái)富中心住宅總建18萬平米，商鋪12萬平米。；08年將推出住宅4萬，湖東會(huì)館，銷售率為70％。共37套兩層結(jié)構(gòu)商鋪，24套在4層的辦公房（性質(zhì)也是商鋪），每層每間面積約57平米。盛澤商業(yè)方面總供應(yīng)量約在150000平方米，現(xiàn)在可售面積約在110000平方米（金銀島20000平方米商業(yè)、10000平方米酒店式公寓，城市廣場40000平方米商業(yè)、20000平方米寫字樓6月底剛剛開始預(yù)約，預(yù)計(jì)9月開盤），相對總供應(yīng)量和可售部分均不大，但是銷售情況不甚理想。其他的項(xiàng)目其本上是處于疲軟狀態(tài)。從項(xiàng)目自身來看，項(xiàng)目自身量體大，對第五代專業(yè)市場的形象塑造提供有利條件。 四、重點(diǎn)個(gè)案調(diào)研了解市場，分析市場東方廣場國際紡織城國貿(mào)中心城市廣場金百盛家紡廣場東盛步行街盛澤廣場衡悅廣場國際絲綢廣場財(cái)富中心（一）、專業(yè)性商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)分類（紡織類及其衍生行業(yè)）主要?jiǎng)澐譃槊媪蠀^(qū)、棉紡區(qū)、毛紡區(qū)、絲綢區(qū)、麻紡區(qū)、紗線區(qū)、紡織機(jī)械區(qū)、化纖；盛澤專業(yè)市場總體現(xiàn)狀（1）、歷史悠久、業(yè)內(nèi)知名度高；（2）、品種齊全；（面料、家紡、服裝輔配料、坯布）（3）、長期自發(fā)形成，經(jīng)營穩(wěn)固；商戶的基本特征（1）、本地、來自全國各地，福建、浙江等；（2）、不少廠家直接入駐商區(qū)進(jìn)行市場經(jīng)營，整體實(shí)力較強(qiáng)；（3）、大多客戶經(jīng)營多年，對盛澤市場發(fā)展前景樂觀；（4）、經(jīng)營品種豐富、規(guī)模較大，已經(jīng)形成明顯的經(jīng)營品種聚集效應(yīng)； （5）、外來地區(qū)、市場商戶日益增加； 商鋪類型（1）、臨建鋪位：未經(jīng)政府正式規(guī)劃的臨時(shí)建筑；（2）、宅基地鋪位：規(guī)劃差，且不可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易；（3）、產(chǎn)權(quán)鋪位：經(jīng)政府正式規(guī)劃審批后建設(shè)的鋪位，規(guī)劃建設(shè)水平高，可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易、抵押、轉(zhuǎn)讓?！蚪z綢廣場七區(qū)（在建東方絲綢精品商區(qū)對面）[地理位置]：與市場路垂直；[產(chǎn)品說明]：12層每套有內(nèi)樓梯，每間開間8米，進(jìn)深10米左右，道路寬10米左右，主要以紡織辦事處為主；[租賃收益]：，總套數(shù)45套左右；[解析說明]：12層，每平方米每月4348元?！蚝头虆^(qū)[地理位置]：和服商區(qū)與市場路相垂直；[產(chǎn)品說明]：共計(jì)分2期開發(fā)，；，和服商區(qū)內(nèi)道路間距在15米18米左右，2期計(jì)12幢每幢36套，約400套左右；一期建筑面積在2萬平方米左右，已全部售完，并已經(jīng)開業(yè)，以兩層帶閣樓為主，部分3層帶閣樓；二期建筑面積5萬平方米，07年初交房；[06年售價(jià)]：06年年底的銷售價(jià)格門面朝東145萬/套，門面朝西135萬/套；單套面積在145150平方米左右，閣樓贈(zèng)送（不計(jì)算入內(nèi)），三層（217平方）加閣樓銷售價(jià)格在原先基礎(chǔ)上增加15萬/套左右；[銷售解析]：均價(jià)12層在9500元/平方米左右（送閣樓），13層則在7200元/平方米左右（送閣樓）?！蚣彊C(jī)市場[經(jīng)營業(yè)態(tài)]：經(jīng)營各種紡織機(jī)械市場；05年銷售，目前入住率達(dá)到70%……；[租金收益]：租金350元/平方米/年，單套200平方米左右，開間8米，12層商鋪，34層住宅，即商鋪12層200平方米租金為7萬左右；[解析說明]：12層，每月每平方米3035元。15層的建筑，3層到15層為精裝公寓(產(chǎn)權(quán)40年)，面積在40－60之間，3－6層價(jià)格在6445－6000每平；6－10層單價(jià)在6000－7000元每平；10層以上一般在7000以上8000不到。外貿(mào)商區(qū)950
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1