【正文】 、超市、干洗店、五金”等等；[價格調(diào)研]：2005年初銷售，3層120萬/套，280平米/套，即2005年銷售均價在43004500元/平方米；（說明：該區(qū)域在客戶心理上無大的優(yōu)勢，心理價位較低，所以成交價偏低）[租金收益]：外圍12層商鋪，120平方米，年租金7萬左右；[解析說明]：05年銷售均價13層（局部14層）43004500元/平方米，外圍12層租金每平方米每月4650元，05年銷售時，整體市場路西側(cè)延伸段未形成新城區(qū)氣候，另外整體項目體量較少，入口處與沿街設(shè)計不合理，導(dǎo)致內(nèi)部商業(yè)門面房通達(dá)性不夠，影響銷售價格?！蚪鸢偈?07年下半年08年上半年項目[經(jīng)營業(yè)態(tài)]：5幢4層商鋪，1幢15層酒店式公寓，整個市場分三個區(qū)：東區(qū)3幢樓專營寢室用品、西區(qū)2幢專營窗藝用品、南區(qū)的1幢小高層是金領(lǐng)公寓和各類配套設(shè)施。三，四層作為辦公用房，三層價格6500每平，四層5500每平。南北差價150左右。祥盛商區(qū)12000平方米80戶從事各類紡織面料的銷售粵浙商區(qū)9500平方米300戶從事各類紡織品面料的經(jīng)銷和服商區(qū)5200平方米80戶從事絲綢、化纖產(chǎn)品的經(jīng)營和銷售藝龍商區(qū)7600平方米80余戶經(jīng)銷各類紡織品面料為主[解析說明]：該產(chǎn)品與本項目之定位相差比較大，無可比性， 1層基本售空，2層部分可售，35層全部可售?！蚝鈵倧V場[業(yè)態(tài)規(guī)劃]：休閑、餐飲、娛樂、購物[入住商家]：大潤發(fā)大賣場()，金碧輝煌、盱眙龍蝦館等[建筑面積]：地處老鎮(zhèn)區(qū)中心商業(yè)地段，人氣非常旺，而大潤發(fā)直接會吸引大量的客流，打造的是老鎮(zhèn)區(qū)新新商業(yè)廣場，提高消費(fèi)檔次和質(zhì)量，引導(dǎo)客戶消費(fèi)習(xí)慣。[銷售策略]：30%養(yǎng)鋪款，當(dāng)即返還，可做首付或總價中扣除；[招商動態(tài)]：賣場未定，其余部分業(yè)主自主招商；[建筑面積]：35000平方米◎東方花園[地理位置]：市場路西段；[產(chǎn)品說明]I：年初首批商業(yè)店面拍賣銷售:3550平方米/單元,；,；[促銷活動]: 9年包租,年回報10%,分三次支付總額的90%,首次為簽約后三月支付30%,二次為再過三年支付30%,三次為再過三年支付30%；；[產(chǎn)品說明]II：東方花園12層店鋪:沿東側(cè)小區(qū)干道!,二樓3米層高,價格一樓8800/平方米,二樓6800元/平方米,單套面積在200平方米左右,總價在200萬左右；[產(chǎn)品說明]III：東方花園女人街：開間6米，進(jìn)深8米，一層預(yù)計1萬多/平方米；13層面積在150平方米左右。其中主要包括：百貨類盛澤國際購物中心（已關(guān)門）、休閑餐飲娛樂類湖濱休閑坊和住宅區(qū)湖濱花園、旅游住宿類盛世錦江國際大酒店；招商動態(tài)：出租率70%國際大廈13層：國際購物中心，營業(yè)面積7500平方米；湖濱休閑坊：總建面37468平方米，已交房，部分店面裝修中；◎城市廣場目前尚未正式開盤銷售，處于客戶積累階段，該項目有寫字樓、商業(yè)步行街、大型主題商業(yè)組成。商業(yè)價格目前未公開，預(yù)計在均價在18000元/平方米左右，局部沿街的12層聯(lián)售，內(nèi)街空中步行街格局分層銷售?！蚴善渌亟中屠仙虡I(yè)狀況（1）、租金調(diào)研商業(yè)租金編號地段業(yè)態(tài)使用面積（M2）租金（元/M2且舜新路上的服裝店多為品牌店，如艾格、佐丹奴、班尼路、SK等相對于舜新路來看，舜湖路上雖然也是已服裝為主要業(yè)態(tài)，但都是些雜牌的服裝店，經(jīng)營檔次較低。且在消費(fèi)者心目中已確立了其商業(yè)地位及長久形成的消費(fèi)習(xí)性，且有百貨業(yè)入駐在商業(yè)街上。 從業(yè)態(tài)來看，人民商場是開業(yè)較早的商業(yè)，與周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施有一定的差異性；216。 從商場內(nèi)部環(huán)境來看，購物環(huán)境局促，空間狹隘，在消費(fèi)者心目中易留下負(fù)面影響；216。中天百貨216。 美中不足的是：其一商場各樓層業(yè)態(tài)劃分明顯，聯(lián)動性較差；其中，商業(yè)營業(yè)面積較小，還屬于小型商場的范疇，其三，業(yè)種較為單一，致使消費(fèi)者購物的目的性較強(qiáng)，在無形中會流失客源；216。盛澤廣場 已經(jīng)停業(yè)總體評價：以上兩個商場各有其特色，從出租率來看，零售商對商場的認(rèn)可度較高，且新型商場容易被市場所接受，且同樣擁有較好的知名度。（4）、結(jié)論分析縱觀盛澤當(dāng)?shù)鼐C合性商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第一：商業(yè)形態(tài)開始多元化，高檔商業(yè)形態(tài)、規(guī)模商業(yè)已具雛形。第三：綜合商業(yè)目前仍以門面形式為主部分是空中步行街格局，新增個案產(chǎn)品趨同。第五：目前剛投入使用的幾個商業(yè)中心，基本未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，招租和經(jīng)營狀況都比較一般，成市預(yù)計要經(jīng)過幾年以后，這造成投資者散失對該類產(chǎn)品的投資意向。內(nèi)部KFC、中國移動，以及一些服飾、名品等也已入駐營業(yè)，對整個盛澤現(xiàn)有商業(yè)及超市布局還是有了一定的影響，將帶領(lǐng)原來的老城區(qū)商業(yè)帶走上更高一個臺階。東盛步行街的銷售去年就接近尾聲，不過招商工作進(jìn)行的不是很順利，出租率40%，盛世豪門夜總會9000平方米，餐飲有肯德基、意大利皮薩、外婆家等；服飾類有托里杰尼、寶姿、泰格，ITAT零售百貨3000平方米已經(jīng)入駐，半月前國際大廈也喬遷東盛步行街。但是現(xiàn)在仍然有很多門面閑置，人氣也不是很旺。五、結(jié)論我們通過對大宏觀趨勢、政策主導(dǎo)方向，中國東方絲綢市場未來發(fā)展?jié)摿Γ傻禺a(chǎn)07年08年的市場消化和供給，專業(yè)市場銷售價格租賃情況，綜合性商業(yè)目前的租賃和經(jīng)營狀況等等綜合分析后認(rèn)為：基礎(chǔ)條件：本項目規(guī)劃報批和相關(guān)手續(xù)全部完成，一期施工圖已經(jīng)完成，部分已經(jīng)竣工；二期施工圖基本完成；在大環(huán)境都不是很有利的前提下，對比專業(yè)市場和綜合商業(yè)的具體情況，個人提出本項目仍以絲綢市場為主要訴求方向！絲綢紡織在可預(yù)見的將來永遠(yuǎn)是盛澤不變的主題！盛澤產(chǎn)業(yè)基地地位不變，絲綢市場總有燦爛明天！畢竟盛澤的發(fā)展本身就是依托其產(chǎn)業(yè)基地為根本的，任何脫離此基礎(chǔ)的規(guī)劃，都將面臨相當(dāng)大的未來風(fēng)險。其實(shí)從“東盛步行街”、“東方商業(yè)廣場”等等個案我們很明確的看出，盛澤的人口，消費(fèi)力等等因素不具備支撐多個商業(yè)圈。盛澤廣場、東方商業(yè)廣場等目前均未形成新的商業(yè)熱點(diǎn)，目前的租賃情況也不是很好。反觀專業(yè)市場，盛澤作為產(chǎn)業(yè)基地，接近全球化貿(mào)易，經(jīng)營的彈性余地比較大，在政策引導(dǎo)或扶持下還是會有很多“新企業(yè)”、“新人”加入！產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：根據(jù)盛澤鎮(zhèn)城市發(fā)展規(guī)劃，被定位于一個花園式、生態(tài)型，可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化城市，其中絲綢、印染紡織將成為其支柱產(chǎn)業(yè)，政府也提出了要把盛澤打造成中國第一布市的發(fā)展目標(biāo)。如此劃分的目的是什么：（1）、不改變項目的主體，絲綢為主，商業(yè)配套為輔，商業(yè)配套是整個商業(yè)項目的功能完善和提升；（2）、配套商業(yè)的經(jīng)營時間和專業(yè)市場經(jīng)營時間的區(qū)分，保證停車場地的充分利用，優(yōu)勢最大化；（3）、配套商業(yè)和專業(yè)市場分區(qū)明顯，確保經(jīng)營秩序；（4）、配套商業(yè)的設(shè)置可以有效的為今后三期的調(diào)整留有足夠的余地；（5）、對于一期5下面組建招商部門：完成招商運(yùn)營，把與公司關(guān)系較好的銀行、工商、稅收等全部引入項目；（6）、在后期推廣上：國際絲綢廣場是一個新一代市場的標(biāo)桿和提升，具備市場本身齊全的配套功能，商務(wù)配套、休閑娛樂配套。 建筑規(guī)劃形態(tài)、業(yè)態(tài)定位完成后，營銷部完成推廣報告！