【正文】 價(jià)格差距不會(huì)大、居住理念在更新、項(xiàng)目特色在挖掘。散點(diǎn)區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)以中小戶型為主流，追求質(zhì)樸實(shí)用。東方華府——小高層、高層——中高爾夫國(guó)際公寓34194連體塔樓精裝修高玉森明珠70140高層——中高水岸名居8090多層——中格林小鎮(zhèn)35108公寓、小高層——中美航花園42110多層、小高層——中佳安花園70100多層——中福山區(qū)的產(chǎn)品形態(tài)比較多樣，高層、小高層、多層和公寓都占有一定比例。東方華府福海路東側(cè)、匯福街與崇文街之間521357521357在報(bào)審河濱路沿線443340㎡水岸名居河濱路和城里街交匯處50001300013000未銷售銀河小區(qū)北側(cè)地松霞路與匯福街交匯處195609430340430340未動(dòng)工散點(diǎn) 區(qū)域115894㎡南苑街南側(cè)地塊南苑街南側(cè)401548089480894未動(dòng)工格林小鎮(zhèn)永達(dá)街和奇泉路交匯處230003500035000未銷售總量17105911710591福山區(qū)目前尚未銷售的項(xiàng)目比較多，原因各不相同，因此這些項(xiàng)目雖然有171萬(wàn)平方的總建筑面積，但是明年比較有上市把握的僅在100萬(wàn)平方左右，其他項(xiàng)目在三年之內(nèi)上市應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題，因此總體來(lái)說(shuō)2～3年的時(shí)間里，供應(yīng)量是在171萬(wàn)平方。福山區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)格局和價(jià)格更具有整體性，層次不及開(kāi)發(fā)區(qū)那么明確，大多數(shù)項(xiàng)目均價(jià)在35004000元/㎡之間，雖然河濱路沿線區(qū)域的價(jià)格較高，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)到8000元，但是很少有項(xiàng)目緊隨其后，說(shuō)明這個(gè)價(jià)格在福山屬特例。東方華府正 在 報(bào) 審福海路沿線區(qū)域的價(jià)格區(qū)間在3100—4200元/平米，整體上在3500元/平米，但是隨著煙臺(tái)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫以及鄰近開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，該片區(qū)價(jià)格也會(huì)慢漲起來(lái)。五、福山區(qū)板塊內(nèi)部片區(qū)劃分及分析（一）片區(qū)劃分根據(jù)福山區(qū)南北向主干道與各項(xiàng)目分布情況，福山區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)可以劃為三大片區(qū)——福海路沿線區(qū)域、河濱路沿線區(qū)域和散點(diǎn)區(qū)域。（五）發(fā)展趨勢(shì)從價(jià)格、供應(yīng)量、產(chǎn)品特點(diǎn)等方面來(lái)分析，開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)有以下方面：u 一線海景區(qū)價(jià)格持續(xù)走高，未來(lái)土地供應(yīng)量較大，產(chǎn)品多以高層為主，且不少項(xiàng)目具有很強(qiáng)的特色，開(kāi)發(fā)熱度最高，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)最激烈。二線海景區(qū)項(xiàng)目比較少，國(guó)奧天地和萬(wàn)泰海公館作為該區(qū)域的代表，戶型上也具有多樣性，但是在產(chǎn)品的特色上比一線海景區(qū)遜色不少。項(xiàng)目名稱主力戶型產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目檔次維亞灣143175高層6米挑高入戶大堂觀海廊式陽(yáng)臺(tái)高檔天馬（2）尚未銷售項(xiàng)目供應(yīng)情況 片區(qū)供應(yīng)量項(xiàng)目名稱占面（㎡）建面（㎡）供應(yīng)量（㎡）進(jìn)度一線1061900㎡維亞灣130000300000300000剛動(dòng)工靜海苑300007000070000剛動(dòng)工臨海天際324800671900671900報(bào)批通過(guò)靜海國(guó)際公寓100002000020000未銷售二線㎡海琴灣7947979479未動(dòng)工親海翠苑242367830078300建到10層三線124萬(wàn)㎡香格里拉299508384883848剛動(dòng)工鳳臺(tái)山莊200006500065000剛動(dòng)工月光蘭庭85551171190171190報(bào)批通過(guò)崳景華城二期463800597900597900建設(shè)中海信慧園二期160000300000300000動(dòng)工不久翠園芳鄰二期100002000020000未動(dòng)工總 量131672124576172457617（3）開(kāi)發(fā)區(qū)07年土地供應(yīng)情況2007年開(kāi)發(fā)區(qū)居住用地拍賣情況開(kāi)發(fā)區(qū)206國(guó)道以南，云龍山以西開(kāi)發(fā)區(qū)206國(guó)道以南，云龍山以西綁定出讓530040000，云龍山以西開(kāi)發(fā)區(qū)206國(guó)道以南，云龍山以西656977200，云龍山以西開(kāi)發(fā)區(qū)206國(guó)道以南，云龍山以西8600合計(jì)㎡——㎡供應(yīng)的土地預(yù)計(jì)在未來(lái)3～5年的時(shí)間會(huì)上市?；蹐@330040004640毛坯崳景華城320036004000毛坯山水名園356040004650毛坯翠園芳鄰378542005350毛坯香格里拉花園未銷售鳳臺(tái)山莊未銷售月光蘭亭未銷售如上圖所示，三線海景片區(qū)價(jià)格區(qū)間：3600—4200元/平米。相城430060009800毛坯廣源天際460060007000毛坯臨海天際未 銷 售臨海君天下4980680069008800毛坯靜海苑420060007000毛坯靜海國(guó)際公寓55006000精裝修由上圖可以清晰地看出一線海景區(qū)的價(jià)格區(qū)間在6000—8000元/平米。四、開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)（一）片區(qū)劃分開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)格局可以根據(jù)離海的遠(yuǎn)近劃為三大片區(qū)——一線海景區(qū)、二線海景區(qū)和三線海景區(qū)。繼南山世紀(jì)城大規(guī)模開(kāi)發(fā)后，天合城、四季花城、府前花園等中高檔項(xiàng)目緊跟其后并取得了良好銷售業(yè)績(jī)，逐漸形成了高檔、中檔并駕齊驅(qū)的局面。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比環(huán)比繼續(xù)上漲，漲幅均超過(guò)5%，而煙臺(tái)萊山上漲幅度則達(dá)到10%以上。（2）萊山的發(fā)展方向?qū)?huì)持續(xù)向南、逐漸與牟平連為一體，其重心將集中在萊山的中心區(qū)域——迎春大街和港城東大街沿線。（1）萊山大盤眾多，規(guī)劃完善，未來(lái)幾年萊山會(huì)出現(xiàn)供需兩旺的景象。178。178?！鄢菛|大街、迎春大街沿線戶型消化情況客戶選擇還是集中于90150這個(gè)面積范圍，多為考慮寬敞兩居或大三居；其次為90㎡以下和150㎡以上的戶型。有以上項(xiàng)目的支撐，未來(lái)萊山的房地產(chǎn)發(fā)展重心也將會(huì)轉(zhuǎn)移到迎春大街和港城東大街片區(qū)，從而形成萊山的中心區(qū)域。（4）未來(lái)萊山土地供應(yīng)情況2007年萊山居住用地拍賣情況宗地序號(hào)土地位置出讓土地面積約㎡規(guī)劃可建筑面積約㎡交易起始價(jià)（萬(wàn)元）競(jìng)買保證金（萬(wàn)元）2007 .4號(hào) 濱海新城C2宗地 連成路以南，草埠村界內(nèi)161000149081000萊山區(qū)鳳凰小區(qū)北側(cè)，新苑路以南4681156384000萊山區(qū)北沙子村境內(nèi)4074001759310300 后七夼觀海路東地塊東至用地邊界，南至海韻路，西至觀海路，北至金龍河8796220520035182000、清泉區(qū)片宗地觀海路以東，煙大路以北，清泉路以西，泉韻路以南103940030000合計(jì)㎡2267211㎡以上的拍賣地塊，主要分別位于濱海路沿線和迎春大街沿線，大部分位于大學(xué)以南。（3）規(guī)劃中的樓盤項(xiàng)目項(xiàng)目名稱預(yù)開(kāi)盤時(shí)間建筑面積廟后小區(qū)2008年㎡天籟▲拋開(kāi)產(chǎn)品的差異性，星海灣和四季花城兩個(gè)項(xiàng)目自開(kāi)盤以來(lái)，價(jià)格漲幅較大，樓盤品質(zhì)優(yōu)勢(shì)明顯，銷售順暢，由此可見(jiàn)，樓盤前期品質(zhì)定位非常重要；▲天合城和世紀(jì)華庭兩個(gè)項(xiàng)目漲幅相差不大，市場(chǎng)價(jià)值相差無(wú)幾；▲其他幾個(gè)項(xiàng)目如，萬(wàn)光府前花園、茂源碧海山莊、佳隆山莊等項(xiàng)目，由于沒(méi)有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和嚴(yán)密的推廣，致使項(xiàng)目周期長(zhǎng)，市場(chǎng)吸引力不高，沒(méi)有使項(xiàng)目深度的價(jià)值表現(xiàn)出來(lái)。（二）價(jià)格（1）各區(qū)域樓盤價(jià)格情況區(qū)域項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤起價(jià)在售均價(jià)約最高價(jià)約銷售情況產(chǎn)品形態(tài)港城東大街、迎春大街沿線府前花園260045005500好高層板樓天合城280051005800好高層塔樓四季花城370053008000好多層/小高層南山世紀(jì)華庭312048006100好高層板樓觀海路兩側(cè)（埠嵐以北）佳隆山莊500070008000一般高層潤(rùn)利國(guó)際大廈75001000012000好高層濱海路兩側(cè)星海灣5200800013000好小高層金海岸花園80001500016000一般多層?xùn)|上海賦15000高層茂源碧海山莊568870009688一般多層萊山各區(qū)域均價(jià)500080001200002000400060008000100001200014000均價(jià)范圍（元/平米）迎春大街、港城東大街觀海路濱海路▲ 從以上表格可以看出萊山港城東大街和迎春大街路段住房均價(jià)在4500—5000元/㎡之間；觀海路兩側(cè)在售住宅均價(jià)在7000—10000元之間；濱海路沿線高檔住宅均價(jià)在10000—15000元之間。目前，大街兩旁現(xiàn)有的和即將動(dòng)工的住宅項(xiàng)目以及商業(yè)項(xiàng)目眾多，這兩條線路交通便利，周邊人口眾多，它必將成為萊山的重要中心區(qū)域。一點(diǎn)：政府功能區(qū)——市政府、國(guó)際會(huì)展館、體育公園、學(xué)校、廣電局等三線：港城東大街、迎春大街沿線——煙臺(tái)大學(xué)商業(yè)區(qū)、橡樹(shù)灣商貿(mào)區(qū)、佳世客商業(yè)區(qū)，因此這里將形成萊山繁華的商業(yè)兼居住區(qū)觀海路兩側(cè)——將形成萊山高檔居住生活區(qū)濱海路沿線——城市形象展示區(qū)，形成斑斕漫長(zhǎng)海岸南部城區(qū)是煙臺(tái)遠(yuǎn)景規(guī)劃中的一個(gè)重要組成部分，在2020年之前，這里將建成一個(gè)年產(chǎn)值達(dá)200億元人民幣的全新產(chǎn)業(yè)區(qū)和居住區(qū)，目前該片區(qū)的主要功能是居住，在未來(lái)幾年內(nèi)，它的居住功能將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，住宅項(xiàng)目比較多。 簡(jiǎn)潔實(shí)用，利用率高178。 戶型方正，布局合理，功能區(qū)明確178。但是因?yàn)橛幸恍┲械仁杖肴巳海ぷ骰蛘咦约旱纳庠谛腋^(qū)域，為了工作生活的方便而就近購(gòu)房，也就催生了一部分中戶型。另外南部城區(qū)遠(yuǎn)離市中心的喧囂，不少項(xiàng)目背靠青山，環(huán)境清幽，也成為不少二次置業(yè)者的首選，少量的中、大戶型也滿足了這部分客戶的需求。（2）戶型分布特點(diǎn)從表格中可以看出，100㎡以上的中、大戶型主要集中在中心城區(qū)和西海岸，其他區(qū)域及項(xiàng)目都以小戶型和90－100平米的中小戶型為主?？岛托鲁嵌鄬?、小高層低不詳70－90（預(yù)計(jì)）幸福片區(qū)西海岸多層、小高層、聯(lián)體別墅中高78－2