【正文】 由于開發(fā)區(qū)房價高漲，福山區(qū)相對較低的房價也吸引了不少開發(fā)區(qū)的客戶前去置業(yè)。（3）綜合預測未來供應量預計在未來2～3年的時間里，福山區(qū)總體供應量是目前在售項目待售量與尚未銷售的項目供應量總和，總量在213萬平方左右。加之沿岸的幾個項目交通方便、配套齊全，福山的精品社區(qū)必然在這一區(qū)域。u 三線海景區(qū)開發(fā)熱度不比一線低，項目定位多面向中等收入人群，樓盤檔次也以中檔為主?；蹐@90145高層、多層城市庭HOUSE中高崳景華城5090高層、小高層中檔山水名園80120高層中檔翠園芳鄰80120高層中檔香格里拉花園——高層——中檔鳳臺山莊——高層——中檔月光蘭庭超高層、高層中高開發(fā)區(qū)樓盤戶型面積區(qū)間跨度很大，從50－245平米；產品形態(tài)上是以高層為主。（4）片區(qū)價格總匯在開發(fā)區(qū)的房產市場上，項目距海的遠近會嚴重影響價格的高低?；蹐@天馬（4）產品品質普遍走高，節(jié)能、環(huán)保、舒適型、景觀性的成品住宅將成為今后住宅發(fā)展的方向，產品面積上90㎡左右的中小戶型將占市場一定份額，萊山中心區(qū)住房將迎來百花齊放的時代。為了使居民的住房需求得到滿足，必須繼續(xù)加大普通住宅的土地供應，尤其是舊村改造項目，以求保持適度的住宅投資規(guī)模和住宅供應量。178。（四）產品特點（1）各個區(qū)域主要樓盤戶型情況 ▲戶型配比：區(qū)域項目名稱90㎡以下百分比90150㎡百分比150㎡以上百分比港城東大街、迎春大街沿線府前花園30%70%天合城55%45%四季花城一期45%55%南山世紀華庭4%26%70%觀海路兩側（埠嵐以北）佳隆山莊65%35%濱海路兩側星海灣100%金海岸花園100%東上海賦100%煙臺大學以南——港城東大街、迎春大街沿線的住宅項目90㎡以下的戶型占有一定的比例，并且取得了很好的銷售業(yè)績，很多項目的小戶型基本售完；而大學以北的觀海路、濱海路兩側全部以大戶型為主，基本上沒有小戶型。山?；▓@、大郝家小區(qū)分別分布在港城東大街兩側，項目周邊有鳳凰山水庫和平頂山等自然景觀，環(huán)境優(yōu)越；魯信天城項目位于觀海路沿線，在上海灘花園斜對面靠南，自然環(huán)境優(yōu)越；萬泰鹿鳴二期位于觀海路公務員小區(qū)北側，地理位置優(yōu)越?！?迎春大街、港城東大街沿線最高價在5000—8000元之間，并同時有幾個大型項目支撐，從目前幾個在售樓盤的銷售情況來看，此價格已經在本區(qū)域得到認可。觀海路兩側觀海路線路狹長，貫穿了整個萊山，兩側的項目大多依山靠海，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，是高檔住宅的首選。幸福區(qū)域一直以來也是給人臟亂差的印象，原因在于居住區(qū)與工業(yè)的混合，使得該區(qū)域沒有一個統(tǒng)一的規(guī)劃，但是隨著幸福區(qū)域的改造，大片區(qū)域也將進行統(tǒng)一的規(guī)劃建設，其中龍海家園的建設，將會使幸福的整體形象大為改觀，在不久的將來，幸?；蛟S可以徹底改變以前的形象。 南向主臥、陽臺，明廚明衛(wèi)178。幸福區(qū)域的項目面積區(qū)間并不集中，小戶型和中戶型占據(jù)大致相等的比例，但是較大戶型也沒有。回望2000年以前，煙臺基本沒有小高層住宅，但是現(xiàn)在小高層已經與多層平分秋色。由于項目規(guī)模都比較大，往往分幾期開發(fā)，比如上堯花園就規(guī)劃五期開發(fā)，山水龍城分三期，而目前都只是在銷售一期，后續(xù)房源的推出及開發(fā)，將使這片區(qū)域在三年左右的時間里，仍是芝罘區(qū)住宅供應的主力軍。幸福片區(qū)一直以來給人臟亂差的印象，大部分的項目也是以較低的價格來吸引客戶，但是看目前幸福區(qū)域有房源出售的項目，均價不低于南部的部分項目，另外芝罘島上的西海岸，均價達到6300元/㎡左右，對幸福的房價有一定的拉升作用。其中塔山明珠和紫郡城位置相近，塔山明珠總量很小，沒有什么規(guī)模優(yōu)勢，但是其優(yōu)越的地理位置為其賺了不少分數(shù)，目前只有少量房源，均價在7400左右；紫郡城尚未開盤也尚未開始認購，但是均價已經出來，大概在7000左右，也是借了地段優(yōu)勢，因為塔山一帶據(jù)稱是“煙臺龍脈”所在，另外完善的配套，便捷的生活環(huán)境也是支撐價格的主要因素。中低檔項目的分布則較廣，各個區(qū)域都有，也是目前住宅市場的最大的一部分，開發(fā)區(qū)長江路以南、衡山路以西區(qū)域將集中供應大量的中檔房，芝罘區(qū)的黃務區(qū)域、幸福區(qū)域，還有萊山區(qū)的迎春大街區(qū)域，都將成為中檔房的集中之處。當然南部城區(qū)、只楚片區(qū)的房價與中心城區(qū)的價格還有較大差距。開發(fā)區(qū)供應量目前主要集中在開發(fā)區(qū)公安局以西及西南方向，開發(fā)區(qū)外來人口較多，又有海景優(yōu)勢，無論是中低檔普通商品房還是中高檔海景房，需求量都相對較大，這樣的供應量應該來說不算太高。不可否認，中國房地產發(fā)展近20年的時間，今年達到了前所未有的高度，無論是房價，地價，還是居民的購房需求。）從圖表來看，芝罘區(qū)的供應量最高，但實際的情況可能并不象數(shù)字顯示的那么高，因為其中主要組成部分是只楚片區(qū)化工南路控制性規(guī)劃的700萬平方住宅和南部城區(qū)240萬平方住宅項目。（二）四區(qū)價格總體情況均價圖57706200500038200100020003000400050006000700080009000芝罘區(qū)萊山區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)元/平米均價（以上數(shù)據(jù)是我們根據(jù)對四區(qū)主要樓盤均價調查統(tǒng)計之后，推算出來的區(qū)域均價，可能不一定十分精確，但基本能反映出四區(qū)大多數(shù)樓盤的價格水平。星海灣等等，海景豪宅在所有住宅中的檔次當然在最高位。海灣1號上堯花園天鴻6芝罘區(qū)大體可以分為四個片區(qū)，根據(jù)城市格局，中心城區(qū)是指南至紅旗路，西至新橋，東到虹口附近的區(qū)域，基本屬于煙臺的老城區(qū)，也是煙臺傳統(tǒng)的市中心；南城片區(qū)指南山公園、塔山以及師范學院以南的區(qū)域，包括世回堯、曲家、大東夼、黃務一帶；只楚片區(qū)是指以只楚村為中心的區(qū)域，包括只楚、珠璣、鳳凰臺等；幸福片區(qū)包括幸福及芝罘島在內的區(qū)域。但是隨著通世路南段的延伸，兩個項目的價格上漲增加了砝碼，目前山水龍城均價在4400元/㎡，通世新城均價也達到了4000元/㎡，隨著配套設施的完善，相信還有上漲的空間。分類別供應量圖供應量70109020040060080010001200在售項目已售總量在售項目待售總量在建未售項目總量規(guī)劃項目總量萬平米各片區(qū)詳細供應量圖以上圖表分按照在售項目、在建未售項目、規(guī)劃項目三個類別來統(tǒng)計供應量，從圖表中來看，今年芝罘區(qū)銷售面積在70萬左右，目前所有在售項目后續(xù)仍將有245萬平方的供應；目前在建但是尚未開盤銷售的面積有近60萬平方，這部分項目將會在明年上市；規(guī)劃項目因為是煙臺市2020年之前的總體規(guī)劃，部分項目可能在3－5年之內上市，但是有一些比如只楚片區(qū)的改造，則是一個長期性的，開發(fā)周期和銷售周期都不清楚，可能會比較長。（四）產品特點區(qū)域項目產品形態(tài)項目檔次戶型區(qū)間主力戶型中心城區(qū)新橋國際多層、小高層中高70－13080－110塔山明珠高層中高90－150110－130海灣1號高層高不詳不詳天鴻6高層高不詳不詳紫郡城小高層中高90－180120－150南部城區(qū)山水龍城多層、小高層中50－150100－130通世新城多層、小高層、高層中低40－8870－88馨逸園多層、高層中低60－12070－90富順苑多層中90－120蓁山花園多層中低67－13067－90上堯花園多層、小高層中不詳70－90只楚片區(qū)原環(huán)球機床廠地塊高層低90以下（預計）60－80（預計）城發(fā)南部城區(qū)相對來說是新興區(qū)域，較低的房價吸引資金實力不是很強的置業(yè)者，很多年輕人結婚購置新房就選擇這個區(qū)域，因此戶型主要也以小戶型為主，不慕奢華，力求簡潔實用，在格局上以一房和兩房為主。（3）戶型特點大戶型：178。 以一室和兩室為主（4）代表性戶型1. 山水龍城B5戶型，2. 西海岸某戶型3. 通世新城C戶型，4. 馨逸園A戶型，、5. 上堯花園B戶型，面積90平米（五）發(fā)展趨勢芝罘區(qū)的市中心功能將會進一步增強，并且各個片區(qū)的功能會更加明確，中心區(qū)域將是煙臺市商貿、金融、文化中心，濱海廣場周邊高檔公寓和寫字樓林立，成為煙臺之心。港城東大街、迎春大街沿線兩條大街呈“十字形”交錯，居于萊山中心區(qū)域，幾乎貫穿了萊山的東西南北，正適合打造中心商業(yè)、居住區(qū)。憑借它優(yōu)美的海岸線和高檔的規(guī)劃，濱海路將成為集娛樂、休閑等作用為一體的展示門戶。（2）2008年將要推售的樓盤項目項目名稱開盤時間預計價格建筑面積橡樹灣4500㎡上海灘花園4000160萬㎡合計㎡橡樹灣和上海灘花園兩個項目在本年已經為客戶熟知，并積累了大量潛在客戶，兩個項目的戶型適中，在2008年的推售中將具有很強的吸引力，從預計的價格來看將展開新一輪的價格提升。以上樓盤項目不依山則靠海，自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)規(guī)劃完善，開發(fā)商實力強，所以，未來的產品品質必將向中高檔靠攏，并且各項目都會更加注重開發(fā)品質，競爭將會日益加劇。 整體來看：以上幾個樓盤大多屬于板式建筑，面寬較大，戶型南北通透，通風采光好，比較符合北方人的置業(yè)理念。參展項目充分利用萊山優(yōu)越的地理位置和人文環(huán)境，囊括了旅游、娛樂、商業(yè)、科技、居住、文化等各個領域，可以預見未來幾年內將是萊山房地產非?；钴S的時期。（3）萊山房價穩(wěn)步攀升：一線海景房價格將繼續(xù)沖高，二線區(qū)域房價開始發(fā)力。大學以北的海景房將減少，價格上升空間有限，舊村改造項目成本大，所以此處海景房的發(fā)展空間已經非常小了；然而，由于萊山持續(xù)往南發(fā)展，濱海路漫長的海岸線將是不可復制的資源，所以，大學以南的海景房將逐漸發(fā)展起來，也將帶動萊山房價的進一步走高。（3）三線海景區(qū)項目價格一覽項目名稱起價（元/㎡）均價（元/㎡）最高價（元/㎡）交房標準海信（四）產品特點我們從代表性項目的主力戶型面積區(qū)間、產品形態(tài)及產品的特點入手，對片區(qū)內的樓盤的品質、檔次進行分析，進而分析開發(fā)區(qū)房產市場的整體產品情況。這樣的檔次決定了一線區(qū)外地客戶最多，三線區(qū)最少，二線居中。（二）價格（1）福海路沿線片區(qū)項目價格一覽項目名稱起價（元/㎡）均價（元/㎡）最高價（元/㎡）交房標準鴻福名城326035004080毛坯北方月光怡景330035003750毛坯百舸景苑342034803670毛坯嘉誠尚品3000