【正文】 平米，加之即將上馬的其他大手筆項目，萊山未來幾年內(nèi)住房有望達到供需兩旺。近年來，政府之所以一再加大土地供應(yīng)的力度，一再增加住房供應(yīng)量，基本原因在于隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的不斷推進，居民對住房的需求增長較快。參展項目充分利用萊山優(yōu)越的地理位置和人文環(huán)境，囊括了旅游、娛樂、商業(yè)、科技、居住、文化等各個領(lǐng)域，可以預(yù)見未來幾年內(nèi)將是萊山房地產(chǎn)非?；钴S的時期。 地段上：以上三個樓盤都地處萊山的中心區(qū)域，價格只有大學(xué)以北海景房價格的一半，將來的交通上、生活的便利性方面還要優(yōu)于濱海中路的住宅。 面積上大多都100平米以上，三室二廳二衛(wèi)，單價在5000左右，比較符合用于改善居住條件的二次置業(yè)者。 戶型結(jié)構(gòu)上：戶型布局緊湊實用，分割簡潔合理，空間利用率高，沒有空間浪費；陽臺較多，視野開闊，采光充足，給客戶一種物有所值的感覺。 整體來看：以上幾個樓盤大多屬于板式建筑，面寬較大，戶型南北通透，通風(fēng)采光好，比較符合北方人的置業(yè)理念。整體上來說市場需求的集中點還是在90150㎡范圍內(nèi)，從目前購房客戶的出生年代和置業(yè)理念來看，是家庭觀念比較重的一代，置業(yè)也較理性講求生活品質(zhì)，主要用于自住或改善居住條件。從煙臺幾年來的戶型配比情況來看，90㎡以下小戶型和公寓類住宅相對較少，尤其是萊山，從萊山的整體人文環(huán)境來看，適當(dāng)面向“小資”增加小戶型的供應(yīng)并不會影響樓盤的整體品質(zhì)，并且其消化速度反而會加快。因此，萊山區(qū)未來3～5年內(nèi)較為現(xiàn)實、可供參考的供應(yīng)量應(yīng)為在售項目待售量、已公開推廣蓄客的未售項目供應(yīng)量及部分土地拍賣產(chǎn)生的供應(yīng)量之和，即：約460萬平米左右。以上樓盤項目不依山則靠海，自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)規(guī)劃完善，開發(fā)商實力強，所以，未來的產(chǎn)品品質(zhì)必將向中高檔靠攏，并且各項目都會更加注重開發(fā)品質(zhì)，競爭將會日益加劇。綜合以上四個圖表建筑面積供應(yīng)情況，未來3～5年內(nèi)萊山將有714萬平米的住宅供應(yīng)量；供應(yīng)量集中在迎春大街沿線、港城東大街沿線、大學(xué)以南的觀海路沿線，大學(xué)以北的土地供應(yīng)則極少。以上項目大多數(shù)可能會在2008年下半年推出，估計最晚也不會遲于2009年。山?；▓@2008年㎡大郝家小區(qū)㎡魯信天城（草埠小區(qū)）㎡萬泰鹿鳴二期2008年13萬㎡合計㎡規(guī)劃中的項目體量非常大，其中廟后小區(qū)、天籟（2）2008年將要推售的樓盤項目項目名稱開盤時間預(yù)計價格建筑面積橡樹灣4500㎡上海灘花園4000160萬㎡合計㎡橡樹灣和上海灘花園兩個項目在本年已經(jīng)為客戶熟知，并積累了大量潛在客戶，兩個項目的戶型適中，在2008年的推售中將具有很強的吸引力，從預(yù)計的價格來看將展開新一輪的價格提升。小結(jié)：從圖表所示，萊山一線海景資源日益稀缺，一線海景房的價格可以說已達到國內(nèi)大中城市水平，如：金海岸花園、東上海賦，它們的價格已達到二線區(qū)域樓盤價格的二倍，面對此種態(tài)勢，客戶是選擇抓住最后的機會還是置業(yè)目標(biāo)東移呢？從二線區(qū)域各個樓盤日漸火爆來看，大部分客戶東移是肯定的；二線區(qū)域（指迎春大街和港城東大街沿線）房價開始發(fā)力，一年多的時間整體價格也從3000多上升到4500~5000元左右，二線區(qū)域無論是從開發(fā)實力、項目品質(zhì)、小區(qū)規(guī)模等來看均不落后于一線海景房，甚至于在某些方面（如園林景觀、項目配置）可能還會更高，特別是近兩年此區(qū)域房價上升速度更快、上升空間更大也逐漸顯現(xiàn)出來，所以愈來愈受到客戶的認可、甚至是追捧。區(qū)域項目名稱開盤起價在售均價約銷售周期月上升額產(chǎn)品檔次港城東大街、迎春大街沿線府前花園2600450012個月158中檔天合城2800510011個月209中檔四季花城370053005個月300中高檔南山世紀華庭312048007個月240中高檔觀海路兩側(cè)（埠嵐以北）佳隆山莊5000700013個月154中高檔濱海路兩側(cè)星海灣5200800010個月300高檔茂源碧海山莊568870009個月145中高檔▲規(guī)模大、項目品質(zhì)高、營銷體系完善的項目消化速度快，價格上升空間大?！?濱海路、觀海路沿線大多項目的最高價基本上都突破了10000元/㎡的大關(guān)，且很多項目的均價也直逼10000元/㎡；由于海景資源稀缺性，且此區(qū)域的土地越來越少，目前此區(qū)域供應(yīng)樓盤屈指可數(shù)，導(dǎo)致價格直線上升，特別是新開售或即將開售的項目均價都已在10000以上，甚至煙臺大學(xué)以南的濱海路段高檔房價也直追10000元。憑借它優(yōu)美的海岸線和高檔的規(guī)劃，濱海路將成為集娛樂、休閑等作用為一體的展示門戶。濱海路兩側(cè)濱海路緊靠大海，延伸較長，幾乎與觀海路平行，是最具煙臺特色的大道。目前，從海濱小區(qū)到南山世紀華府路段的觀海路兩側(cè)已經(jīng)被高檔項目包圍，并仍在不斷的開發(fā)中，可能將來的舊村改造項目也會提上日程，觀海路兩側(cè)高檔居住區(qū)已經(jīng)形成。港城東大街、迎春大街沿線兩條大街呈“十字形”交錯，居于萊山中心區(qū)域，幾乎貫穿了萊山的東西南北，正適合打造中心商業(yè)、居住區(qū)。政府功能區(qū)從2000年開始萊山區(qū)的發(fā)展初見端倪，其后觀海大道、濱海大道相繼開通，政府加大扶持力度，經(jīng)過近7年的發(fā)展萊山逐漸形成了高校云集、高檔住宅區(qū)云集的區(qū)域，另外煙臺市政府、萊山區(qū)政府、工商局、國土資源局、廣電局、國際會展管、體育公園、煙臺大學(xué)等功能性單位相繼進駐，萊山已經(jīng)發(fā)展成為集運動、休閑、生活、文化、辦公的區(qū)域，繼芝罘區(qū)后它將成為煙臺的第二個市中心，政府功能、城市功能更加明顯。三、萊山區(qū)市場分析及發(fā)展趨勢（一）片區(qū)劃分萊山整個區(qū)域地形狹長，依山靠海，根據(jù)萊山固有的地形特點各個區(qū)域的發(fā)展，逐漸形成了“一點三線”的發(fā)展格局。只楚片區(qū)的定位也將著眼于居住，化工南路以東的565公頃的土地做一個控制性規(guī)劃，會使得該區(qū)域的面貌有很大的改觀，該區(qū)域也會慢慢改變其低檔住宅區(qū)的形象。 以一室和兩室為主（4）代表性戶型1. 山水龍城B5戶型，2. 西海岸某戶型3. 通世新城C戶型，4. 馨逸園A戶型，、5. 上堯花園B戶型，面積90平米（五）發(fā)展趨勢芝罘區(qū)的市中心功能將會進一步增強，并且各個片區(qū)的功能會更加明確，中心區(qū)域?qū)⑹菬熍_市商貿(mào)、金融、文化中心，濱海廣場周邊高檔公寓和寫字樓林立，成為煙臺之心。 布局緊湊合理，功能區(qū)較明確178。 以三室和四室為主小戶型：178。 南北通透，面寬較大，空間感強178。（3）戶型特點大戶型：178。但是一些高收入人群，再次置業(yè)就不會選擇這里，而是選擇環(huán)境更好的萊山區(qū)等，所以幸福區(qū)域的大戶型相對較少。幸福歷來較差環(huán)境阻礙了不少置業(yè)者的腳步，一些小戶型主要客戶是年輕人和低收入人群。只楚目前是煙臺低檔房比較集中的區(qū)域，因此戶型也是以小戶型為主，在此購房的也主要是一些低收入者。南部城區(qū)相對來說是新興區(qū)域，較低的房價吸引資金實力不是很強的置業(yè)者，很多年輕人結(jié)婚購置新房就選擇這個區(qū)域，因此戶型主要也以小戶型為主，不慕奢華，力求簡潔實用，在格局上以一房和兩房為主。這與項目的地段及目標(biāo)客戶密切相關(guān)。目前住宅項目中的高層產(chǎn)品并不算太多，隨著城市的不斷發(fā)展，土地日漸稀缺，高層將逐漸成為住宅的主要形態(tài)。從一些項目來看，多層均價要高出小高層和高層不少，例如西海岸，小高層均價在多層均價5500左右，而多層價格則達到6300左右，這也反映出了多層產(chǎn)品的稀缺性。（四）產(chǎn)品特點區(qū)域項目產(chǎn)品形態(tài)項目檔次戶型區(qū)間主力戶型中心城區(qū)新橋國際多層、小高層中高70－13080－110塔山明珠高層中高90－150110－130海灣1號高層高不詳不詳天鴻6高層高不詳不詳紫郡城小高層中高90－180120－150南部城區(qū)山水龍城多層、小高層中50－150100－130通世新城多層、小高層、高層中低40－8870－88馨逸園多層、高層中低60－12070－90富順苑多層中90－120蓁山花園多層中低67－13067－90上堯花園多層、小高層中不詳70－90只楚片區(qū)原環(huán)球機床廠地塊高層低90以下（預(yù)計）60－80（預(yù)計）城發(fā)幸福區(qū)域目前在售項目也比較少，僅個別項目有房源，今后發(fā)展的主要精力會放在舊城改造上，其中總建筑面積130萬平米的龍海家園項目，就是幸福七個村拆遷改造的安置小區(qū)。只楚一帶臨近發(fā)電廠，空氣環(huán)境相對較差一些，因此并沒有成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，這里也是煙臺低檔房的集中區(qū)。南部城區(qū)的發(fā)展可謂迅速，目前芝罘區(qū)主要在售住宅項目大多集中在這片區(qū)域，黃務(wù)一帶有山水龍城和通世新城兩個大規(guī)模項目，馨逸園的規(guī)模也算中等，另外如蓁山花園、富順苑、上堯花園等分布在青年南路周邊。分類別供應(yīng)量圖供應(yīng)量70109020040060080010001200在售項目已售總量在售項目待售總量在建未售項目總量規(guī)劃項目總量萬平米各片區(qū)詳細供應(yīng)量圖以上圖表分按照在售項目、在建未售項目、規(guī)劃項目三個類別來統(tǒng)計供應(yīng)量，從圖表中來看，今年芝罘區(qū)銷售面積在70萬左右，目前所有在售項目后續(xù)仍將有245萬平方的供應(yīng)；目前在建但是尚未開盤銷售的面積有近60萬平方，這部分項目將會在明年上市；規(guī)劃項目因為是煙臺市2020年之前的總體規(guī)劃，部分項目可能在3－5年之內(nèi)上市，但是有一些比如只楚片區(qū)的改造，則是一個長期性的，開發(fā)周期和銷售周期都不清楚，可能會比較長。（3）規(guī)劃項目供應(yīng)量區(qū)域項目占地面積（㎡）建筑面積（㎡）已售量待售量供應(yīng)總量中心城區(qū)毓璜頂醫(yī)院片區(qū)15萬未售只楚片區(qū)只楚片區(qū)化工南路規(guī)劃565萬700萬左右未售700萬原環(huán)球機床廠地塊未售城發(fā)（三）供應(yīng)量（1）在售項目供應(yīng)量總表區(qū)域項目占地面積（㎡）建筑面積（㎡）已售量待售量供應(yīng)總量中心城區(qū)塔山明珠2萬南部城區(qū)山水龍城90萬80萬15萬65萬228萬通世新城70萬7萬63萬馨逸園40萬1萬39萬富順苑33萬43萬4萬39萬蓁山花園2萬上堯花園30萬22萬2萬左右20萬幸福片區(qū)西海岸27萬20萬7萬福成家園12萬17萬5－6萬10萬御景園尾盤總計70萬左右以上為2007年芝罘區(qū)主要在售項目