【正文】 29 / 302002年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè) 第一部分 宏觀環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 中國(guó)自加入WTO的一年時(shí)間里，全國(guó)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可謂“全線(xiàn)飄紅”。2002年中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速健康成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)歷史性突破，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將達(dá)到8％，高于年初確定的目標(biāo)。中國(guó)共產(chǎn)黨第十六次全國(guó)代表大會(huì)的召開(kāi)，也促進(jìn)了各地發(fā)展經(jīng)濟(jì)的積極性。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等專(zhuān)業(yè)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，如果不出現(xiàn)意外，2003年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，％％。；世界經(jīng)濟(jì)也處在緩慢復(fù)蘇階段。在相對(duì)比較有利的環(huán)境中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車(chē)”，投資、消費(fèi)、出口在2002年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力。 2002年111月成都市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資154億元，％。住宅投資118億元，％，房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。 宏觀政策環(huán)境 (1)土地市場(chǎng) 2002年的成都市土地市場(chǎng)是經(jīng)歷了一場(chǎng)歷史性的大變革?！墩袠?biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的頒布實(shí)施為土地市場(chǎng)杜絕黑箱操作提供了保證?！兑?guī)定》指出：自2002年7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、服務(wù)業(yè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的用地，將在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式進(jìn)行出讓。 由于以前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著多渠道、多源頭供應(yīng)土地的問(wèn)題，使一些企業(yè)憑借關(guān)系可以得到廉價(jià)開(kāi)發(fā)用地，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)的公平性，也大大降低了政府部門(mén)宏觀調(diào)控力度。政府在土地供應(yīng)上缺乏計(jì)劃性，加大了土地招投標(biāo)行為的投機(jī)性，阻礙市場(chǎng)健康發(fā)展。 按照新的政策規(guī)定，進(jìn)行商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性的用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。除了這些用途以外的用地，在確定其供地計(jì)劃并公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。 (2)金融政策 2002年2月20日，％。其中％；％。其中％。金融機(jī)構(gòu)在中國(guó)人民銀行的準(zhǔn)備金存款％；％。 一時(shí)間，降息的利好在市場(chǎng)上不絕于耳，房地產(chǎn)業(yè)尤其大受鼓舞。房地產(chǎn)企業(yè)作為融資主體，在降息的背景下，總體成本隨之會(huì)降低，這無(wú)疑對(duì)企業(yè)的發(fā)展有很積極的作用。目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的資金運(yùn)作主要是銀行貸款，降息后，財(cái)務(wù)成本下降，產(chǎn)生的利潤(rùn)必然上升。另外降息對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)意味著支出成本降低，付出部分相對(duì)減少，這對(duì)刺激和促動(dòng)居民購(gòu)房消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需有很積極的影響。 但是隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)火爆，特別是在局部地區(qū)出現(xiàn)了泡沫的成分，為了防止92年房地產(chǎn)泡沫的再次出現(xiàn)，10月24日中國(guó)人民銀行貨幣政策分析小組發(fā)表《二OO二年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》。其中稱(chēng)：商業(yè)銀行要警惕房地產(chǎn)泡沫。央行、六部委、國(guó)土資源部和監(jiān)察部也相繼發(fā)文就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的相關(guān)問(wèn)題發(fā)出警告；針對(duì)局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不盡合理和價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)文要求各地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，發(fā)揮土地供應(yīng)和金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用；建設(shè)部確定整治房地產(chǎn)市場(chǎng)六問(wèn)題，以整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。 2002年12月5日，中國(guó)人民銀行正式宣布，將對(duì)2001年6月以來(lái)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行嚴(yán)格檢查。正式發(fā)出了開(kāi)始收縮房地產(chǎn)信貸的信號(hào)。有關(guān)人士透露，央行之所以在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)上出此大動(dòng)作，主要是為了抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)局部過(guò)熱，避免10年前的房地產(chǎn)泡沫歷史重現(xiàn)。據(jù)了解，％屬于房地產(chǎn)信貸。 而按照央行這項(xiàng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)定，全國(guó)兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中只有極少部分能夠擁有貸款資格，而絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)都將被這一貸款“門(mén)檻”拒之于外。因?yàn)樵谶@些開(kāi)發(fā)企業(yè)中，其投資的自有和籌集資金往往不足30％，主要還是靠銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，所以，這些企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債高達(dá)70％以上，有的甚至達(dá)到了94％。與這種開(kāi)發(fā)商融資能力脆弱相對(duì)應(yīng)的便是加大了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。如果嚴(yán)格執(zhí)行央行此項(xiàng)規(guī)定，商業(yè)銀行不再敢違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)信貸，那些主要依靠銀行資金開(kāi)發(fā)物業(yè)的開(kāi)發(fā)公司資金供應(yīng)鏈將有可能斷裂，一輪房地產(chǎn)業(yè)的洗牌運(yùn)動(dòng)在所難免， 附：中國(guó)人民銀行即將進(jìn)行的四大檢查重點(diǎn)： 一、是否對(duì)“四證”不齊備的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款；是否放松貸款條件，在開(kāi)發(fā)商自有資金沒(méi)有達(dá)到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資30％的情況下發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款； 二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，是否有違反《個(gè)人住房貸款管理辦法》的規(guī)定、“零首付”、降低首付款比例或其他變相違規(guī)行為的問(wèn)題；購(gòu)買(mǎi)期房的是否符合多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的規(guī)定，是否嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率政策，有無(wú)擅自提高或降低個(gè)人住房貸款利率水平的行為； 三、個(gè)人商業(yè)用房貸款是否嚴(yán)格執(zhí)行低借比不得超過(guò)60％、貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年、商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房的規(guī)定： 四、商業(yè)銀行分行是否存在逃避其總行授權(quán)、授信額度的規(guī)定，以流動(dòng)資金貸款替代住房開(kāi)發(fā)貸款，向開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款的行為等。 (3)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng) 全國(guó)整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)人日前公開(kāi)表示，明年將在鞏固已有成果的基礎(chǔ)上，組織新的專(zhuān)項(xiàng)整治，包括在前期整頓和規(guī)范建筑市場(chǎng)秩序的基礎(chǔ)上，集中整治與群眾利益密切相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，把整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的工作推向深入。 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)范圍內(nèi)的全面整頓，從今年7月份就開(kāi)始了，整頓的重點(diǎn)包括：違規(guī)開(kāi)發(fā)，廣告虛假，面積“短斤缺兩”；中介機(jī)構(gòu)魚(yú)目混珠，虛假信息充斥市場(chǎng)，從業(yè)人員良莠不齊：合同欺詐，有的企業(yè)強(qiáng)制使用不利于購(gòu)房人的合同，有的企業(yè)在合同中設(shè)置免責(zé)條款，逃避責(zé)任；未經(jīng)驗(yàn)收合格擅自交付使用以及物業(yè)管理不規(guī)范，存在多收費(fèi)少服務(wù)、服務(wù)態(tài)度惡劣問(wèn)題等等。 從10月15日起，成都市建委、規(guī)劃局、房管局、國(guó)土資源局等九部門(mén)聯(lián)合行動(dòng)，重拳出擊，全面整頓房地產(chǎn)領(lǐng)域中存在的各類(lèi)問(wèn)題，并歡迎廣大市民舉報(bào)各種違法違規(guī)的房地產(chǎn)行為。對(duì)于各種違法違規(guī)的房地產(chǎn)行為，市民、購(gòu)房者及知情人士該怎樣舉報(bào)，使問(wèn)題更容易得到解決?整頓規(guī)范的內(nèi)容包括查處違法違規(guī)開(kāi)發(fā)；查處商品房銷(xiāo)售違規(guī)；查處商品房面積計(jì)算“短斤少兩”；查處合同欺詐；查處物業(yè)管理違法違規(guī)；查處不規(guī)范中介：查處虛假?gòu)V告承諾誤導(dǎo)消費(fèi)者等七大方面，共有50條禁令，對(duì)存在的問(wèn)題可直接向相關(guān)主管部門(mén)投訴和舉報(bào)。 (4)2002年成都市及全國(guó)重大政策通知一覽 ●《關(guān)于開(kāi)放和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)中若干具體問(wèn)題的通知》 ●《關(guān)于規(guī)范住房交易稅費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》 ●《成都