錦匯花園房地產(chǎn)項目市場狀況分析(已修改)
2025-06-30 02:05 本頁面
【正文】 錦匯花園房地產(chǎn)項目市場狀況分析作者：日期：錦匯花園營銷策劃書概 要 錦匯花園已進入銷售前期準(zhǔn)備階段,為了保證銷售工作系統(tǒng)有序的進行,保證銷售進度,本方案在對錦匯花園市場情況進行縝密調(diào)查的基礎(chǔ)上，對項目機會與問題進行了審慎分析,對市場營銷策略進行了周密設(shè)計對行動方案進行了詳細規(guī)劃，使錦匯花園的特性更加突出，以合理的價格，有效銷售手段早日完成銷售任務(wù)，達到銷售目標(biāo)。第一部分：項目市場狀況分析:本部分重點：★ 項目特性：項目自身在建筑、規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)方面的現(xiàn)狀及特點。★ 項目區(qū)域環(huán)境特性：項目在區(qū)位、交通、街區(qū)、配套環(huán)境方面的特點；項目區(qū)域發(fā)展趨勢?！?項目區(qū)域市場行情分析：項目區(qū)域競爭住宅項目開發(fā)現(xiàn)狀及情況預(yù)測；其它區(qū)域住宅開發(fā)特點；成都市場小高層電梯公寓市場開發(fā)現(xiàn)狀及特點；項目的市場形勢。項目特性分析:（1）項目建筑規(guī)模:本項目占地72畝（含代征地），總建筑面積約為96200M2,全部為九躍十層的小高層電梯公寓。（2）項目建筑布局及結(jié)構(gòu)： 整個小區(qū)以九躍十層的小高層電梯公寓采用合圍式分布，樓間以錯開聯(lián)體式方式形成了四個組團，所有建筑主體均為九躍十層框架式電梯公寓，每個單元為一梯四戶點式布局，共二十個單元 。在項目東南角獨立修建一幢七層框架式綜合樓。 小區(qū)中央為約5000M2的中央花園，中央花園分為中央綠地及休閑區(qū)域兩部分。擬在中央綠地中修建頂部封閉的歐式回廊，中央綠地周圍設(shè)有若干鐵花坐椅供住戶休憩所用。中央花園另一部分為景觀式水景。小區(qū)東面有一個幼稚園與小區(qū)之間用圍墻隔開。在小區(qū)東面、北面和西面圍墻內(nèi)側(cè)用土抬高后栽植高大喬木，營造小區(qū)獨立空間。各樓群與中央花園之間有用彩色廣場磚鋪地，約3米寬的人行道連接，道路旁草坪上安置草坪燈。（3）裝修和設(shè)備： 室內(nèi)墻面、地面均不進行二次裝修，一能降低房屋成本，增大市場競爭力；二能更好地避免消費者自己二次裝修所造成的浪費。整個室內(nèi)地面做好防水層，水泥砂漿找平，墻面水泥砂漿找平、刮膩子，所有電路線、通訊線、光纖電視線路網(wǎng)絡(luò)布線暗敷到位。客廳設(shè)計一離地約30cm，采用外挑落地式景觀窗，內(nèi)為高約60CM的不銹鋼雕花欄桿，落地窗中央設(shè)有推拉窗，兩邊封閉，外置約30公分寬的花臺。景觀窗外挑約60cm，在其下部外墻處安置空調(diào)機室外機位，預(yù)留空調(diào)孔及插座。廚房不裝修，預(yù)留廚柜、排油煙機及廚用電器位置，安排好上、下水位置。衛(wèi)生間不裝修，預(yù)留衛(wèi)浴潔具上下管位及用電插座，公用衛(wèi)生間留出淋浴房位置，在室內(nèi)考慮預(yù)留冰箱和洗衣機位置。每個單元設(shè)有一部高速電梯，電梯間及樓梯間安裝消防設(shè)備及保安設(shè)施。每戶預(yù)埋光纖接口，客廳和主臥室各一個；電話接口，客廳及各臥室各一個；網(wǎng)絡(luò)專線接口主臥室和書房各一個；室內(nèi)緊急報警按鈕一個。水、電、氣費遠程收取系統(tǒng)。（4）項目配套狀況： 小區(qū)內(nèi)設(shè)有兒童娛樂場所兩至三組，在小區(qū)東南面臨街處規(guī)劃有一個大型音樂廣場，緊臨主入口兩個單元一至二層部分為物管用房，設(shè)有安全監(jiān)控室、音訊室、物管辦公室、維修處辦公室、家政服務(wù)中心、業(yè)主委員會聯(lián)絡(luò)處、醫(yī)療中心等。 小區(qū)所有樓群均為一層架空，下設(shè)停車場和自行車庫，另外還有部分露天停車位，實行刷卡式智能管理。（5）物業(yè)管理狀況：建議小區(qū)物業(yè)管理由經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的專人進行管理，實施關(guān)懷式星級服務(wù)，通過物業(yè)服務(wù)營造出獨特的社區(qū)文化。物業(yè)管理在本項目中將從項目建設(shè)開始便參與進行，在建設(shè)銷售及完工后均全方位地進行體現(xiàn)。合同文本在銷售開始前就基本擬定，在銷售及建設(shè)中廣泛地征求購買客戶的意見，在實施中逐步完善。物業(yè)管理收費暫定為不超過1元/M2，根據(jù)實際情況進行調(diào)整。機動車室內(nèi)停車位可以出租也可出售；室外停車位以出租為主。區(qū)域環(huán)境特性分析：（1） 區(qū)域性質(zhì)：本區(qū)域位于成都西北方，屬于市區(qū)邊緣的新興居住區(qū)，位于“溫郫都”綠色生態(tài)圈區(qū)域內(nèi)。區(qū)域內(nèi)主要為居住和餐飲娛樂場所，無大型廠礦企業(yè)。（2） 位置特性： 項目旁多為前幾年修建的拆遷房和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的民居，整個區(qū)域內(nèi)居住檔次不高。九八年以來開發(fā)了一些中檔的住宅小區(qū)如“錦城苑”、“金房苑”、“金都花園”等，使羊西線一帶的居住檔次有一定提高。（3） 交通及人流：該地段與二環(huán)路羊西線主干道相鄰，52路、22路、59路、54路公交車從此區(qū)域內(nèi)經(jīng)過，交通方便，到市區(qū)及其它地方均十分便利。二環(huán)路及羊西線車流及人流量均比較大，但因本項目不在主干道旁，所處地理位置比較優(yōu)越，適于居家。（4） 周邊街區(qū)環(huán)境： 西門地處“溫郫都”國家級生態(tài)示范區(qū)，具有得天獨厚的自然優(yōu)勢，雖然開發(fā)較晚，相對區(qū)位較雙楠菊樂片區(qū)遠，然而在配套上已經(jīng)較為完善，教育、醫(yī)療衛(wèi)生，金融，購物，娛樂場所一應(yīng)俱全，加之道路形成較早，交通比較便利。這一切對本區(qū)域內(nèi)即將開發(fā)的各項目十分有利。 區(qū)域內(nèi)居住人口來源較為復(fù)雜，但大致可分為三類：一是本區(qū)原有居民；二是外來務(wù)工人員；三是購買商品房后遷入者。 本區(qū)域內(nèi)原有居民一部分由于住宅用地被占，已遷入拆遷安置房，另外一部分房屋尚未拆遷，尚留居于原來農(nóng)居中，
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