錦匯花園房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)狀況分析(已修改)
2025-06-30 02:05 本頁面
【正文】 錦匯花園房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)狀況分析作者：日期：錦匯花園營(yíng)銷策劃書概 要 錦匯花園已進(jìn)入銷售前期準(zhǔn)備階段,為了保證銷售工作系統(tǒng)有序的進(jìn)行,保證銷售進(jìn)度,本方案在對(duì)錦匯花園市場(chǎng)情況進(jìn)行縝密調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)與問題進(jìn)行了審慎分析,對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷策略進(jìn)行了周密設(shè)計(jì)對(duì)行動(dòng)方案進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)劃，使錦匯花園的特性更加突出，以合理的價(jià)格，有效銷售手段早日完成銷售任務(wù)，達(dá)到銷售目標(biāo)。第一部分：項(xiàng)目市場(chǎng)狀況分析:本部分重點(diǎn)：★ 項(xiàng)目特性：項(xiàng)目自身在建筑、規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)方面的現(xiàn)狀及特點(diǎn)?！?項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境特性：項(xiàng)目在區(qū)位、交通、街區(qū)、配套環(huán)境方面的特點(diǎn)；項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)。★ 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)行情分析：項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)住宅項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀及情況預(yù)測(cè)；其它區(qū)域住宅開發(fā)特點(diǎn)；成都市場(chǎng)小高層電梯公寓市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀及特點(diǎn)；項(xiàng)目的市場(chǎng)形勢(shì)。項(xiàng)目特性分析:（1）項(xiàng)目建筑規(guī)模:本項(xiàng)目占地72畝（含代征地），總建筑面積約為96200M2,全部為九躍十層的小高層電梯公寓。（2）項(xiàng)目建筑布局及結(jié)構(gòu)： 整個(gè)小區(qū)以九躍十層的小高層電梯公寓采用合圍式分布，樓間以錯(cuò)開聯(lián)體式方式形成了四個(gè)組團(tuán)，所有建筑主體均為九躍十層框架式電梯公寓，每個(gè)單元為一梯四戶點(diǎn)式布局，共二十個(gè)單元 。在項(xiàng)目東南角獨(dú)立修建一幢七層框架式綜合樓。 小區(qū)中央為約5000M2的中央花園，中央花園分為中央綠地及休閑區(qū)域兩部分。擬在中央綠地中修建頂部封閉的歐式回廊，中央綠地周圍設(shè)有若干鐵花坐椅供住戶休憩所用。中央花園另一部分為景觀式水景。小區(qū)東面有一個(gè)幼稚園與小區(qū)之間用圍墻隔開。在小區(qū)東面、北面和西面圍墻內(nèi)側(cè)用土抬高后栽植高大喬木，營(yíng)造小區(qū)獨(dú)立空間。各樓群與中央花園之間有用彩色廣場(chǎng)磚鋪地，約3米寬的人行道連接，道路旁草坪上安置草坪燈。（3）裝修和設(shè)備： 室內(nèi)墻面、地面均不進(jìn)行二次裝修，一能降低房屋成本，增大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；二能更好地避免消費(fèi)者自己二次裝修所造成的浪費(fèi)。整個(gè)室內(nèi)地面做好防水層，水泥砂漿找平，墻面水泥砂漿找平、刮膩?zhàn)?，所有電路線、通訊線、光纖電視線路網(wǎng)絡(luò)布線暗敷到位。客廳設(shè)計(jì)一離地約30cm，采用外挑落地式景觀窗，內(nèi)為高約60CM的不銹鋼雕花欄桿，落地窗中央設(shè)有推拉窗，兩邊封閉，外置約30公分寬的花臺(tái)。景觀窗外挑約60cm，在其下部外墻處安置空調(diào)機(jī)室外機(jī)位，預(yù)留空調(diào)孔及插座。廚房不裝修，預(yù)留廚柜、排油煙機(jī)及廚用電器位置，安排好上、下水位置。衛(wèi)生間不裝修，預(yù)留衛(wèi)浴潔具上下管位及用電插座，公用衛(wèi)生間留出淋浴房位置，在室內(nèi)考慮預(yù)留冰箱和洗衣機(jī)位置。每個(gè)單元設(shè)有一部高速電梯，電梯間及樓梯間安裝消防設(shè)備及保安設(shè)施。每戶預(yù)埋光纖接口，客廳和主臥室各一個(gè)；電話接口，客廳及各臥室各一個(gè)；網(wǎng)絡(luò)專線接口主臥室和書房各一個(gè)；室內(nèi)緊急報(bào)警按鈕一個(gè)。水、電、氣費(fèi)遠(yuǎn)程收取系統(tǒng)。（4）項(xiàng)目配套狀況： 小區(qū)內(nèi)設(shè)有兒童娛樂場(chǎng)所兩至三組，在小區(qū)東南面臨街處規(guī)劃有一個(gè)大型音樂廣場(chǎng)，緊臨主入口兩個(gè)單元一至二層部分為物管用房，設(shè)有安全監(jiān)控室、音訊室、物管辦公室、維修處辦公室、家政服務(wù)中心、業(yè)主委員會(huì)聯(lián)絡(luò)處、醫(yī)療中心等。 小區(qū)所有樓群均為一層架空，下設(shè)停車場(chǎng)和自行車庫(kù)，另外還有部分露天停車位，實(shí)行刷卡式智能管理。（5）物業(yè)管理狀況：建議小區(qū)物業(yè)管理由經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的專人進(jìn)行管理，實(shí)施關(guān)懷式星級(jí)服務(wù)，通過物業(yè)服務(wù)營(yíng)造出獨(dú)特的社區(qū)文化。物業(yè)管理在本項(xiàng)目中將從項(xiàng)目建設(shè)開始便參與進(jìn)行，在建設(shè)銷售及完工后均全方位地進(jìn)行體現(xiàn)。合同文本在銷售開始前就基本擬定，在銷售及建設(shè)中廣泛地征求購(gòu)買客戶的意見，在實(shí)施中逐步完善。物業(yè)管理收費(fèi)暫定為不超過1元/M2，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。機(jī)動(dòng)車室內(nèi)停車位可以出租也可出售；室外停車位以出租為主。區(qū)域環(huán)境特性分析：（1） 區(qū)域性質(zhì)：本區(qū)域位于成都西北方，屬于市區(qū)邊緣的新興居住區(qū)，位于“溫郫都”綠色生態(tài)圈區(qū)域內(nèi)。區(qū)域內(nèi)主要為居住和餐飲娛樂場(chǎng)所，無大型廠礦企業(yè)。（2） 位置特性： 項(xiàng)目旁多為前幾年修建的拆遷房和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的民居，整個(gè)區(qū)域內(nèi)居住檔次不高。九八年以來開發(fā)了一些中檔的住宅小區(qū)如“錦城苑”、“金房苑”、“金都花園”等，使羊西線一帶的居住檔次有一定提高。（3） 交通及人流：該地段與二環(huán)路羊西線主干道相鄰，52路、22路、59路、54路公交車從此區(qū)域內(nèi)經(jīng)過，交通方便，到市區(qū)及其它地方均十分便利。二環(huán)路及羊西線車流及人流量均比較大，但因本項(xiàng)目不在主干道旁，所處地理位置比較優(yōu)越，適于居家。（4） 周邊街區(qū)環(huán)境： 西門地處“溫郫都”國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)，具有得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢(shì)，雖然開發(fā)較晚，相對(duì)區(qū)位較雙楠菊樂片區(qū)遠(yuǎn)，然而在配套上已經(jīng)較為完善，教育、醫(yī)療衛(wèi)生，金融，購(gòu)物，娛樂場(chǎng)所一應(yīng)俱全，加之道路形成較早，交通比較便利。這一切對(duì)本區(qū)域內(nèi)即將開發(fā)的各項(xiàng)目十分有利。 區(qū)域內(nèi)居住人口來源較為復(fù)雜，但大致可分為三類：一是本區(qū)原有居民；二是外來務(wù)工人員；三是購(gòu)買商品房后遷入者。 本區(qū)域內(nèi)原有居民一部分由于住宅用地被占，已遷入拆遷安置房，另外一部分房屋尚未拆遷，尚留居于原來農(nóng)居中，
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