【文章內(nèi)容簡介】 的地區(qū)價格出現(xiàn)回落。 76 國辦發(fā)和七部委發(fā)的兩個穩(wěn)定房價的文件，對解決全國房地產(chǎn)市場存在的突出問題，促進市場健康發(fā)展發(fā)揮了積極和重要的作用。 這次調(diào)控在較短的時間內(nèi)取得較明顯效果， 既解決 當前存在的突出矛盾和問題， 又保持 了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，得到了社會各界的普遍支持。 充分說明， 國務院的決策是及時的，調(diào)控的目標定位、決策部署是科學的，是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控一次較為成功的實踐。 77 從發(fā)展走勢看 ， 隨著各項調(diào)控政策措施的不斷落實 ， 市場調(diào)控效果將繼續(xù)顯現(xiàn) ， 房地產(chǎn)市場的矛盾將進一步得到緩解； 同時 ， 市場預期將趨于穩(wěn)定 ， 合理住房需求逐步入市 ， 開發(fā)投資較為理性 。 因此 ， 預計今年四季度將延續(xù)三季度后期平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢 ， 開發(fā)投資 、 成交總量將保持一定的增長 ， 房價漲幅進一步趨緩 ， 市場總體上朝著供求總量基本平衡 、 結(jié)構(gòu)基本合理 、 價格基本穩(wěn)定的方向發(fā)展 。 78 五 、 當前存在的主要問題 及需要關(guān)注的新情況 、 新問題 79 （一）存在的主要問題 一是調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)的任務還十分艱巨 。 住房供應結(jié)構(gòu)不合理是各地普遍存在的突出問題 9月末 ， 40個重點城市累計可售商品住房面積中 ，120平方米以上的住房占 50%以上的 有 21個城市 ， 最高的 達 %； 有 17個城市 套型面積 80平方米以下的住房不到總面積的 10%。 80 據(jù)調(diào)查 ， 某市 套型面積 60平方米以下 的住房需求比例為 16%， 市場供應比例只有 %； 60100平方米 的住房需求比例為 61%， 市場供應比例只有 24%； 150平方米以上 的住房需求比例僅為 2%， 市場供應比例則高達 35%， 嚴重供大于求 。 81 供需結(jié)構(gòu)矛盾的凸現(xiàn) ， 一方面 導致中低收入家庭買不到適合自己的住房； 此外 ， 供求結(jié)構(gòu)性矛盾也是 影響平均房價過快上漲 的重要因素之一 。 中低價位 、 中小戶型住房供應不足 ， 使得中低價位商品住房成交量減少 ， 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上顯示出商品住房平均成交價格的不斷上漲 。 82 二是開發(fā)商囤積土地 、 圈占土地的現(xiàn)象沒有從根本上得到有效解決 。 據(jù)國土資源部最近組織的調(diào)查顯示 ， 全國有 40萬畝房地產(chǎn)開發(fā)用地在開發(fā)企業(yè)手上逾期兩年未開發(fā) 。 開發(fā)企業(yè)通過分期開發(fā) 、 延長建設周期等手段變相囤積土地的行為也較普遍 ， 個別企業(yè) 10年前圈占的土地至今尚未開發(fā)完 。 大量開發(fā)土地被開發(fā)企業(yè)掌握 ， 加大了調(diào)控有效供應的難度 ， 增加了開發(fā)商炒作房價的空間 ， 會影響調(diào)控的總體效果 。 83 三是房價上漲的壓力依然存在 。 當前 ， 城鎮(zhèn)化過程 中外來人員住房需求以及城市居民改善型住房需求 仍然較為旺盛 ， 將會在較長時間內(nèi)得到持續(xù)釋放 。 此外 ， 一些地方為加快城市建設 ， 在編制拆遷計劃時 ， 仍想維持較大的拆遷規(guī)模 ， 由此影響對 被動性住房需求 的控制 。 在其他投資渠道不暢的條件下 ， 房地產(chǎn)市場仍然是投資和消費的主要方向 。 從統(tǒng)計快報看 ， 北京 、 上海等地商品住房 新開工面積同比下降較大 ， 也可能影響今后兩年市場供應量和市場供求關(guān)系 ， 加大穩(wěn)定房價的困難 。 84 四是一些地方住房保障工作推進情況仍不理想 。 一些地方在執(zhí)行 經(jīng)濟適用住房制度 中 ， 配套政策不完善 ， 優(yōu)惠政策不落實 ， 管理不到位； 一些地方重視不夠 ， 廉租住房覆蓋面小 ， 有的城市還沒有真正啟動 ， 有的城市沒有建立暢通的廉租住房資金渠道 。 85 五是個別媒體和專家的輿論引導存在偏差 。 中央調(diào)控政策實施以來 ， 新華社等主流媒體進行了大量正面報道 ， 對引導市場預期起到了積極作用 。 但也有個別不負責任的媒體 ， 對調(diào)控政策及市場反應做了一些不夠客觀公正的報道 。 有的以偏概全 ， 沒有準確把握調(diào)控政策精神；有的斷章取義 ， 歪曲解讀調(diào)控政策； 個別甚至捏造虛假新聞 ， 造成了社會混亂 。 86 （ 二 ） 需要關(guān)注的新情況 、 新問題 一是進一步關(guān)注供求關(guān)系走向 。 一方面 ， 關(guān)注成交量萎縮帶來的問題 。 近年來為緩解房地產(chǎn)市場供不應求的矛盾 ， 一些地方政府采取了加大市場供應量的措施 ， 目前這部分項目正處于上市期 ， 如果成交量持續(xù)萎縮 ， 有可能使供應關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn) ， 帶來空置量的上升 。 87 另一方面 ， 關(guān)注部分城市出現(xiàn)的新增上市量的減少 。 據(jù) 18月信息系統(tǒng)數(shù)據(jù) ， 40個重點城市中 ， 有 18個城市 新增商品住房供應量減少 ， 其中 北京 、 杭州 、蘇州 等 11個城市 批準上市的商品住房面積同比下降超過 20%。 新增供應量的減少 ， 將加大部分城市結(jié)構(gòu)調(diào)整 、穩(wěn)定房價的困難 。 88 二是關(guān)注部分地區(qū)新開工面積的變化 。 據(jù)國家統(tǒng)計局 18月統(tǒng)計快報 ， 部分省市商品住房 新開工面積為負增長 ， 如 北京 、 上海 、 浙江商品住房新開工面積同比分別下降 %、 %、%。 89 如 新開工面積繼續(xù)有明顯下降 ，要做中長期供求分析，防范在 1－ 2年后因供應量減少引發(fā)供求矛盾， 帶來房價漲幅的反彈。 90 三是關(guān)注在建項目的資金鏈 。 因商品房銷售速度明顯放緩 ， 開發(fā)企業(yè)的資金回收期延長 ， 杭州等城市已經(jīng)出現(xiàn)拖欠稅款 、 逾期還貸現(xiàn)象 。 如果市場持續(xù)僵持 ， 部分在建項目有可能因資金鏈斷裂而出現(xiàn) “ 爛尾 ” ， 產(chǎn)生新的社會問題 ， 并可能影響金融安全 。 91 四是關(guān)注商品房銷售糾紛增長 。 部分城市已經(jīng)出現(xiàn)因新推出樓盤價位較低 ， 引發(fā)周邊以較高價位購買了住房者的心理不平衡 ， 以各種理由要求退房或進行經(jīng)濟補償?shù)募m紛增多 ， 甚至出現(xiàn)集體上訪現(xiàn)象 。 92 五是關(guān)注部分開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為的抬頭 。 據(jù) 南京 、 杭州 等城市反映 ， 商品房銷售環(huán)節(jié)的一些違法違規(guī)行為重新抬頭 。 由于市場銷售速度放緩 ， 一些開發(fā)商為加快資金回籠 ， 有的 以許諾 “ 售后包租返銷 ” 等高回報或讓利的方式實現(xiàn)銷售； 有的 以產(chǎn)權(quán)式酒店或 “ 分時度假 ”等宣傳方式 ， 誘使消費者投資購房； 還有的 以通過“ 假按揭 ” ， 騙取銀行貸款 。 這些違法違規(guī)的行為的重新抬頭 ， 容易引發(fā)新的售房糾紛和矛盾 ， 擾亂正常的市場秩序 。 93 因調(diào)控的時間尚短 ， 以上問題還只是部分城市反映出來的初步現(xiàn)象 ， 不應影響調(diào)控政策的全面貫徹 。 當前要高度關(guān)注市場變化 ， 密切跟蹤 、 深入分析 、 加強監(jiān)管 、 分類指導 ， 既要 防止調(diào)控工作的松動帶來房價的反彈 ， 也要 注意穩(wěn)定市場預期 。 94 六、關(guān)于商品房預售制度 95 中國人民銀行 《 2022年中國房地產(chǎn)金融報告 》 提出 “ 考慮取消現(xiàn)行的預售制度 ” 的建議后，社會各界反映強烈，對房地產(chǎn)市場的政策預期也產(chǎn)生了較大影響。 根據(jù)國辦秘書局的要求，我部組織有關(guān)方面力量，就國內(nèi)外商品房預售制度進行了深入的比較研究；并召開了完善商品房預售制度座談會，聽取了部分開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、專家學者以及人民銀行、工商銀行、建設銀行的意見。 96 目前部分人士主張取消商品房預售制度，其主要考慮： 一是，除香港外，美國等大部分國家沒有預售制度，新建房屋都是現(xiàn)售。 二是， 預售款 由開發(fā)商支配，資金缺乏安全性，少數(shù)開發(fā)商通過假按揭套取銀行貸款，已直接構(gòu)成了房地產(chǎn)信貸風險。預售制使市場 風險 過多地轉(zhuǎn)嫁給了金融系統(tǒng)和消費者。 97 三是，預售制下，商品房銷售與房屋實際交付之間存在時間差，給部分開發(fā)商虛假宣傳、延期交房、 貨不對板 等不規(guī)范行為留下了空子，也容易造成“爛尾”等現(xiàn)象，不利于維護購房者權(quán)益。 四是，預售使得開發(fā)商 提前收款 ，侵占購房人貸款利息。 98 一）世界主要國家和地區(qū) 商品房預售制度及特點 99 據(jù)各方面的資料顯示， 世界上許多國家和地區(qū)都允許新建房屋（相當于我國的商品房）在竣工前進行預售， 但對預售的管理和個人購買預售房屋的貸款政策有所區(qū)別。 100 有關(guān)國家新建房屋銷售情況 各國新建房屋的銷售方式有較大差別。 美國新建房屋大部分是預售。 據(jù)美國人口普查局統(tǒng)計， 預售量占新建房屋銷售量的比例已由 1963年的%上升到 2022年的 %。 2022年，新建房屋銷售 ，其中預售 萬套。 預售房屋中， 開工前已經(jīng)售出 的 ， 在建造期間售出 的 。 101 美國商品房銷售情況 0%20%40%60%80%100%1963 1968 1973 1978 1983 1988 1993 1998 2022開工前售出 建造期售出 完工后售出102 新加坡、中國香港 等東南亞地區(qū)預售規(guī)模也較大， 預售率在 90％左右 。 歐洲、日本等 一些經(jīng)濟發(fā)達國家，房地產(chǎn)市場以二手房市場為主，新建房屋項目規(guī)模普遍較小，同時融資渠道發(fā)達，房地產(chǎn)投資主要依靠投資基金，新建房屋以現(xiàn)房銷售為主 103 有關(guān)國家政府對房屋預售的管理 各國在預售管理上有明顯差異。 主要有兩類： 一類 是 澳大利亞、日本以及韓國、新加坡、馬來西亞、中國香港等東南亞國家和地區(qū) ，政府一般都規(guī)定預售條件，實施預售許可管理，對預售活動的監(jiān)管也較嚴格。 如 澳大利亞 預售前需取得項目規(guī)劃審批證書，日本需獲得建筑許可。 中國香港 還對內(nèi)部認購比例、期房轉(zhuǎn)讓等有明確規(guī)定。 104 另一類 是歐美多數(shù)國家和地區(qū)，預售條件比較寬松，也不實行許可管理，買賣雙方通過律師自行協(xié)商預售合同并受合同法等法律的制約。 105 在預售過程中， 多數(shù)國家和地區(qū)對購房人繳納的首付款比例或訂金額度都有相應要求，對預收款的使用也有規(guī)定。 如 韓國， 購房人繳納的首 付款為房款的 2030%，可在一年內(nèi)分期付清； 日本、中國香港和澳大利亞 購房人繳納的訂金分別為房款的 20%、 10%、 510%。 106 有的國家和地區(qū)允許開發(fā)商把預收款用于工程建設。 如 新加坡、馬來西亞和中國香港 ，首付款或訂金直接向開發(fā)商支付；購房貸款則存入貸款銀行與開發(fā)商共管的帳戶，由工料測量師行（相當于國內(nèi)的工程造價咨詢機構(gòu)）根據(jù)工程進度，提出撥款意見，經(jīng)律師同意后，購房款可以轉(zhuǎn)給開發(fā)商。 107 有的則明確規(guī)定，在房屋交付使用后購房款才轉(zhuǎn)付給開發(fā)商。 如澳大利亞， 買賣雙方達成協(xié)議后，購房人繳納 510%的訂金，由律師存入銀行保證賬戶，待房屋竣工交付后，連同剩余房款一并轉(zhuǎn)給開發(fā)商。 108 歐美國家一般由雙方合同約定。 如 美國 ，聯(lián)邦和各州對預售活動沒有法律限定，各州的房地產(chǎn)委員會雖然有一些監(jiān)管的規(guī)定，但 服從于買賣雙方協(xié)商確定的預售合約， 購房款的支付時間、方式和使用主要取決于雙方的信用情況，通常是簽訂合約時買者支付 510%的保證金，根據(jù)工程進度付款，完工時清算。 109 個人購房貸款政策 商品房預售時，在多數(shù)國家和地區(qū)，購房者可以獲得各種形式的貸款，但在貸款方式上差別較大。 東南亞國家和歐洲一些國家，在預售時購房人就可以向銀行申請購房貸款。 110 美國的金融機構(gòu)在項目完工后才為購房人發(fā)放抵押貸款 ， 但在預售階段 ， 根據(jù)未來的抵押貸款情況 ， 購房人可以獲得短期的建筑貸款 ， 用以支付房屋在建時分段支付的款項； 銀行可以要求資信不高或新成立的開發(fā)商將預付款存放在銀行的托管賬戶內(nèi) ， 直到房屋竣工 。 英國 也有類似的過橋貸款 。 111 二）我國商品房預售制度 的形成過程及作用