【正文】 房者入市意愿提升 。 數(shù)據(jù)顯示 ， 一二線城市市場表現(xiàn)更敏感 ， 成交量走勢領(lǐng)先全國 。 今年二季度 ， 一二線城市成交面積由之前的同比下降轉(zhuǎn)為增長 ， 表明市場正在回暖 。 另一方面 ， 近期中高端項目熱銷表明改善性需求也在釋放 。 歷史數(shù)據(jù)顯示 ， 中高端住宅成交量占比在市場好的時期普遍較高 ，而今年 2月以來 ， 北京 、 上海的中高端項目成交占比均從 9%提升至 16%左右 。 預(yù)計下半年主要城市成交量繼續(xù)回升 ，但限購背景下投資投機(jī)需求基本被抑制 ， 剛需 、 改善型仍為主力 ， 在經(jīng)過一段時間釋放后還需積累 ， 而主要城市 6月成交量較 2023年高點僅相差約 15%， 量價持續(xù)大幅反彈可能性不大 。 圖：代表城市中高端住宅成交套數(shù)占比走勢 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 0%5%10%15%20%25%北京 上海 武漢 40% 20%0%20 %40 %60 %80 % 100% 50%0%50 %10 0%15 0%20 0%Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 4 5 月20 08 20 09 20 10 20 11 20 12一線成交 (左 ) 二線成交 (左 ) 全國銷售 (右 )圖：全國及重點城市住宅銷售面積同比增速 42 市場走勢 —— 價格： 整體趨穩(wěn)，不同城市表現(xiàn)分化 下半年 ， 隨著供應(yīng)逐漸增加 、 庫存壓力依然高企 、 調(diào)控政策總體趨緊 ， 價格上漲動力將被弱化 ， 全國整體價格基本保持平穩(wěn) ， 但各類城市表現(xiàn)分化： 一線和部分二線城市在成交量和政策利好的推動下 ， 價格逐漸企穩(wěn)并略有上漲 ， 而多數(shù)三線城市成交量暫未明顯好轉(zhuǎn) ， 價格仍會繼續(xù)盤整 。 圖： 2023年 3月與 6月不同類別城市價格環(huán)比上漲和下跌的項目數(shù)占比 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 22%38%7%34%7%19%23%31%20% 24% 23%63%30% 29%11%29%10% 9%31%24%43%27% 27% 25%0%20 %40 %60 %80 %10 0%3 月 6 月 3 月 6 月 3 月 6 月 3 月 6 月 3 月 6 月 3 月 6 月北京 上海 南京 貴陽 惠州 包頭一線 二線 三線漲價 持平 降價43 市場走勢 —— 土地： 更多優(yōu)質(zhì)地塊溢價成交，但全年供應(yīng)難超去年 近一兩個月部分龍頭企業(yè)拿地意愿有所提升 ， 預(yù)計 下半年拿地動作繼續(xù)加強(qiáng) ， 但總體仍秉承量入為出策略 ， 將目光更多地集中在一線和部分二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊 。 而其他二三線城市由于過去幾年土地供應(yīng)相對充足 ，去庫存壓力較大 ， 需要較長時間消化 ， 企業(yè)在這些地方拿地將較為謹(jǐn)慎 。 同時 ， 財政壓力下地方政府將繼續(xù)加快推地 ， 下半年一二線城市的土地市場將率先轉(zhuǎn)為活躍 ， 溢價成交的優(yōu)質(zhì)地塊將逐漸增多 。但由于企業(yè)拿地仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度 、 秉承量入為出策略 ， 土地供應(yīng)計劃完成率不會太理想 ，全國整體難超去年 。 圖： 20232023年 40個代表城市住宅用地成交總量與住宅銷售面積平均水平的比值 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 03691215唐山杭州寧波鎮(zhèn)江天津武漢太原徐州成都長春貴陽莆田洛陽蕪湖青島沈陽福州佛山無錫蘇州廈門珠海南昌肇慶南京重慶廣州合肥西安鄭州南寧長沙北京東莞汕頭上海包頭溫州海口深圳土地成交量/年均銷售量均值 = 38%44%51%34%48%66%62%20 %30 %40 %50 %60 %70 %012345620 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11萬億元土地出讓金 (左 ) 地方財政收入 (左 ) 土地出讓金 / 地方財政收入 (右 )圖：全國土地出讓金及地方財政收入對比 44 中長期展望： 宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場相互依存，密切相關(guān) 全國投資額 、 銷售額與 GDP走勢基本趨同 2023年 ， 35個大中城市的 GDP與商品房銷售額的相關(guān)系數(shù)約 3 0 %0%30%60%90%1 2 0 %1 5 0 %1 8 0 %0%3%6%9%12%15%198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011G DP 增速 ( 左 ) 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速 ( 右 ) 商品房銷售額增速 ( 右 )北京上海深圳廣州武漢沈陽杭州鄭州 長沙蘇州無錫重慶天津成都青島廈門?？诟Ｖ輺|莞合肥西安唐山長春太原哈爾濱貴陽昆明05001 0 0 01 5 0 02 0 0 02 5 0 03 0 0 00 5 0 0 0 1 0 0 0 0 1 5 0 0 0 2 0 0 0 0 2 5 0 0 0商品房銷售額(億元)G D P (億元 )45 中長期展望： 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長背景下流動性放大和居民收入增加，為房地產(chǎn)市場提供旺盛的購買力 表： 19982023年 主要指標(biāo)累計增長倍數(shù) 指標(biāo) 單位 2023年 19982023年累計增長倍數(shù) GDP 萬億元 人均 GDP 元 34999 M2 萬億元 居民儲蓄存款 萬億元 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 21810 住宅銷售面積 億平米 住宅銷售均價 元 /平方米 5011 1998年 2023年 ， 中國宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長 ， GDP和人均 GDP分別累計增長 ，M2增長 ， 居民儲蓄存款和人均可支配收入分別增長 。 經(jīng)濟(jì)增長和貨幣投放加快促進(jìn)居民收入水平提高 ， 為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境 。 46 中長期展望： 城市化與人口結(jié)構(gòu)是住房需求的重要支撐 表：不同規(guī)模城市個數(shù)變化 截至 2023年底 ， 中國城市化率 （ 按城鎮(zhèn)人口占比計算 ） 首次突破 50%達(dá)到%。 1998年以來 ， 城市化率累計提高 18個百分點 ， 平均每年提高 分點 ， 城鎮(zhèn)人口每年增加 2113萬人 ， 是住房市場需求的直接推動力 。 從國際上來看 ， 美國 43%的人口居住在 100萬人以上的大城市 ， 日本和澳大利亞分別為 48%和 60%， 而中國只占18%， 因此中國還至少需要增加至少100座以上百萬人口的大城市 。 近年來中國 100萬人口以上的大城市數(shù)量增長也最為顯著 ， 房地產(chǎn)市場因此具有更多發(fā)展空間 。 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 年份 200萬以上 100200萬 50100萬 2050萬 20萬以下 1978 6 7 27 60 93 1988 9 19 30 110 266 1998 12 25 48 205 378 2023 42 147 274 157 35 圖： 19982023年城鎮(zhèn)化率與商品房銷售面積走勢對比 47 指標(biāo) 實際值 復(fù)合增長率 增長倍數(shù) 1998 2023 19982023 20232023 19982023 銷售面積（億平米） % % 銷售價格（元 /平米） 1854 5011 % % 新開工面積（億平米） % % 竣工面積（億平米） % % 19982023年，我國住宅市場快速發(fā)展，規(guī)模明顯擴(kuò)大 圖： 19982023年全國 住宅市場量價變化 ?住宅銷售面積：從 ，增長 ； ?銷售價格：從 1854元 /平米上升至 5011元 /平米，上漲 ； ?新開工面積：從 ，增長 ； ?竣工面積：從 ，增長 4倍。 48 ?假設(shè)條件： 未來五年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)增速將會有所放緩，結(jié)構(gòu)調(diào)整仍將是未來長時間內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的主題。房地產(chǎn)調(diào)控政策也將服務(wù)于這一主題，長效機(jī)制逐步建立和完善，促進(jìn)房價合理回歸、房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。 ?預(yù)測結(jié)果： 基于以上假設(shè)條件，運用“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”預(yù)測，未來五年我國住宅市場將從快速增長期向平穩(wěn)增長期過渡。 2023年，住宅銷售面積、新開工面積、竣工面積分別為 14億平米、 、 ，復(fù)合增長率分別為 %、 %、 %，增速相比前幾年有所放緩；銷售均價為 6428元 /平方米，復(fù)合增長率為 %。 未來五年全國住宅量價預(yù)測： 增速放緩，從快速增長期向平穩(wěn)增長期過渡 指標(biāo) 實際值 預(yù)測值 2023 20232023年復(fù)合增長率 2023 20232023年復(fù)合增長率 銷售面積（億平米） % % 銷售價格（元 /平米） 5011 % 6428 % 新開工面積（億平米） % % 竣工面積（億平米） % % 圖： 20232023年全國 住宅市場量價預(yù)判 49 從供應(yīng)來看， 2023年，重點城市的剛性需求的供應(yīng)占比達(dá) 64%，比 2023年提高 3個百分點，其中二類和三類城市分別提高 5個和 8個百分點。 從需求來看，過去三年， 35個大中城市剛需成交占比均值為 %，其中首次置業(yè)和首次改善需求各占一半（分別為 %和 %）。具體到不同城市，一類城市剛需占比提升最快，近兩年累計上升；二類城市剛需占比平均為 68%，近年基本平穩(wěn)且在各類城市中最高；三類城市剛需占比提高約 3個百分點。 住宅市場結(jié)構(gòu)： 近兩年剛需供應(yīng)和成交均持續(xù)上升，占比普遍超過 60% 表： 20232023年 重點 城市剛需 市場供應(yīng)量 占比 時間 一類 二類 三類 整體 2023年 60% 75% 48% 61% 2023年 60% 76% 56% 64% 2023年 58% 80% 55% 64% 注 2：結(jié)合各地實際成交數(shù)據(jù)和政府相關(guān)稅費政策，對 剛需 定義如下 ：（ 1）首次置業(yè)需求：單價低于當(dāng)年該市住宅整體均價，單套面積不超過 100平方米，個別城市 如深圳 視情況稍作調(diào)整；（ 2）首次改善需求：單價低于當(dāng)年該市住宅整體均價的 ，且面積在 100140平方米之間。 表： 20232023年 35個大中城市剛需 成交量 占比 時間 一類 二類 三類 整體 2023年 55% 68% 59% 61% 2023年 57% 67% 60% 62% 2023年 60% 68% 62% 64% 注 1： 一類城市即北上廣深；二類城市包括天津、重慶、武漢等 地；三類城市指 相對不太發(fā)達(dá)的 省會 城市 ，如西安、太原、昆明等。 50 住宅市場總量預(yù)測： 未來五年重點城市住宅銷售、新開工、竣工面積規(guī)模繼續(xù)增長 預(yù)計 2023年， 35個大中城市住宅銷售面積將達(dá)到 ，未來五年占比始終超過30%，繼續(xù)成為中國住宅的主流市場，復(fù)合增長率為 %，略低于全國（ %）。 2023年新開工面積將達(dá) ，未來五年占全國比重始終在 30%以上，仍將是眾多開發(fā)企業(yè)拓展市場的主流；復(fù)合增速長率為 %，略低于全國（ %）。 2023年竣工面積達(dá)到 ，未來五年占比在 35%左右，年復(fù)合增速為 %，與全國增速基本持平。 表： 20232023年 35個大中 城市 銷售、新開工及竣工面積預(yù)測 指標(biāo) 實際值 預(yù)測值 2023年 （億平方米） 20232023年復(fù)合增長率 2023年 （億平方米） 20232023年復(fù)合增長率 銷售面積 % % 新開工面積 % % 竣工面積 % % 51 剛需市場預(yù)測： 未來五年剛需市場占比持續(xù)上升，增速高于住宅整體 在住宅市場整體平穩(wěn)增長的同時，未來五年，政府將積極加大中小戶型住宅用地的供應(yīng)，在政策上繼續(xù)鼓勵和保護(hù)首次置業(yè)等剛性需求。另一方面，由于 35個大中城市所在的城市群不斷成熟，吸引更多中青年群體的轉(zhuǎn)移，未來五年剛性需求將繼續(xù)成為此類市場的主流。 預(yù)計到 2023年， 35個重點城市剛需市場銷售面積占比將提升至 68%，比 2023年提高約 4個百分點。從增速來看，未來五年剛需市場銷售面積的復(fù)合增長率達(dá)到 %，比整