沈陽房地產(chǎn)市場的趨勢走向(已修改)
2025-01-13 04:36 本頁面
【正文】 1 齊錫晶 博士 沈陽房地產(chǎn)市場的分析與展望 2023年 8月 5日 沈陽房地產(chǎn)開發(fā)研究會 副會長 /秘書長 沈陽市房地產(chǎn)研究所 副所長 /研究員 東北大學 資源與土木工程學院 教授 2 一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場 1. 關于房地產(chǎn) 房地產(chǎn)（ Real Estate），也稱不動產(chǎn)（ Real Property），目前通指土地、建筑物及其它地上定著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。例如，土地使用權與土地所有權，房屋的收益權、處置權、抵押權等。 而且，作為一種產(chǎn)品，房地產(chǎn)（商品房）通常具有使用（消費）、投資以及虛擬（金融產(chǎn)品）等不同屬性。 3 2. 關于房地產(chǎn)市場 4 ?房地產(chǎn)市場具有 不公開 （公開市場 Open Market，要求在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排他性）、 不均衡 （由于體系不健全、機制不完備、價格不靈敏、信息不完備、預期不確定等原因，房地產(chǎn)市場經(jīng)常出現(xiàn)供求總量的短缺或過剩、結構性矛盾突出、宏觀調控缺乏有效手段等有悖于均衡理論）等特征。 5 3. 房地產(chǎn)業(yè) ?房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的產(chǎn)業(yè)。其活動主要限于流通領域 ，在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)中屬于第三類產(chǎn)業(yè)；具體包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)，房地產(chǎn)管理業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀與代理業(yè)等。 ? 2023年 5月，國家統(tǒng)計局頒布了新的《 三次產(chǎn)業(yè)劃分規(guī)定 》 。其中，第一產(chǎn)業(yè)包括農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)等；第二產(chǎn)業(yè)包括建筑業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)則包括 K門72大類之房地產(chǎn)業(yè)。 6 ?平均價格（均價） ?典型樓盤價格 ?價格指數(shù) 某區(qū)域商品房（商品住宅）的交易金額 247。 交易面積 4. 常見的房地產(chǎn)價格形式 ? 供給價格與需求價格 7 5. 房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟社會的影響 8 ?世界銀行（ 1994）認為，房地產(chǎn)業(yè)的投資拉動約為 1:3，銷售拉動系數(shù)約為 1: ～ 。包宗華（ 2023）認為，我國住宅產(chǎn)業(yè)的投資拉動系數(shù)的下限為 ，銷售拉動系數(shù)約為 1: ，而且兩個系數(shù)之合可達 1:。 9 ?2023年，美國房地產(chǎn)業(yè)的增加值占 GDP的 %，印度、泰國、菲律賓等發(fā)展中國家房地產(chǎn)業(yè)增加值也占 GDP的 3%以上。 部分國家房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP比重（ %） 10 （一）近年沈陽房地產(chǎn)市場的簡要回顧 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加 01002003004005006007008001999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023實際完成投資（億元）二、關于遼沈房地產(chǎn)市場的簡要回顧 11 2. 商品房銷售量穩(wěn)步增長 02004006008001000120014001999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023商品房銷預售面積（萬平方米）12 沈陽近年商品房價格走勢圖0500100015002023250030003500400095 96 97 98 99 2023 01 02 03 4 2023 2023 2023年份（元/ 平方米）3. 商品房交易價格分析平穩(wěn)運行 13 ⒋ 土地價格（均價）持續(xù)攀升 050010001500202325002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年綜合商業(yè)居住工業(yè)14 （二） 2023年遼寧房地產(chǎn)市場的基本分析 1. 房地產(chǎn)投資持續(xù)增長 2023年遼寧省各月房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（單位：億元） 15 2023年遼寧省各地房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（單位：億元） 16 ? 沈陽經(jīng)濟區(qū)的投資總額，占全省的%，營口、鞍山等大部分地區(qū)保持著較高的投資增幅。 17 2. 房地產(chǎn)開發(fā)建設進展順利 2023年遼寧省各月房地產(chǎn)開發(fā)施工、竣工面積情況（單位：萬平方米） 18 ?沈陽經(jīng)濟區(qū)商品房的施工面積、新開工面積和竣工面積分別占全省的 %、%和 %。
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