【正文】 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì) ——09年仍不是買房好時(shí)機(jī) 顧海波 ?第一部分 解讀中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì) ?第二部分 中國(guó)房地產(chǎn)的失衡 ?第三部分 中國(guó)房地產(chǎn)的理論誤區(qū) ?第四部分 關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控 ?第五部分 中國(guó)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策 ?第六部分 廣大消費(fèi)者的對(duì)策 ?第七部分 開發(fā)商的對(duì)策 第一 關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 2021年世界金融和經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴將向縱深發(fā)展 。中國(guó)出口 、 投資和消費(fèi)三駕馬車相繼減速 ， 人民幣升值周期或發(fā)生逆轉(zhuǎn) ， 拉動(dòng) “ 鐵公機(jī) ”（ 鐵路 、 公路 、 機(jī)場(chǎng) ） 治標(biāo)不治本 、 勢(shì)必進(jìn)一步扭曲投資和消費(fèi)的比例 ！ 內(nèi)憂外患同襲 ！ 世界性通貨膨脹和通貨緊縮交織 ， 占權(quán)重最大的廣大中低收入老百姓的財(cái)產(chǎn)性收入進(jìn)一步萎縮加上中國(guó)經(jīng)濟(jì) 、 中國(guó)資本市場(chǎng)體制 、 機(jī)制的固有問(wèn)題 ， 中國(guó)經(jīng)濟(jì)可謂內(nèi)憂外患 ， 通貨膨脹和通貨緊縮交織 ， 前景不容樂(lè)觀 ！ “又好又快 ” 中國(guó)樓市和股市樓市不可能獨(dú)善其身，由于中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)依賴過(guò)重，嚴(yán)重扭曲了資本效率和房地產(chǎn)價(jià)格，扭曲了社會(huì)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值取向， 房?jī)r(jià)飚升，房地產(chǎn)投機(jī)盛行（賭場(chǎng)），保障住房嚴(yán)重滯后， 住宅的居住功能日益被異化， 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)陡然增加。雖然樓市繁榮促進(jìn)了 GDP增長(zhǎng)，卻在一定程度上掩蓋了資源能源浪費(fèi)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)盛行、產(chǎn)業(yè)能級(jí)不高及銀行潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增加等可持續(xù)發(fā)展隱患。 結(jié)構(gòu)和體制性矛盾突出 這一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也付出了沉重、巨大代價(jià)。 主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)不夠扎實(shí)、投資增長(zhǎng)過(guò)快，投資效率下降； 消費(fèi)不夠（混淆內(nèi)需和消費(fèi)的概念，兩極分化，橄欖型，保障滯后，就業(yè)不穩(wěn)定）； 對(duì)外依賴過(guò)大（ 60%且產(chǎn)業(yè)鏈最低段）； 體制和結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出； 資源、能源和污染等瓶頸矛盾明顯（車間、加工廠、廚房和垃圾桶）， GDP不真實(shí)； 金融潛在風(fēng)險(xiǎn)加大等； 經(jīng)濟(jì)滯脹顯現(xiàn) l通縮和通脹原是兩種不同的病，而這一輪的投資熱很可能引發(fā)下一輪的產(chǎn)能過(guò)剩和通貨緊縮（今天的投資，就是明天的供給），因?yàn)橹萍s大多數(shù)老百姓有效需求不足的因素仍未消除，消費(fèi)依然乏力。 L中國(guó)政策 “ 過(guò)山車 ” ，說(shuō)明形勢(shì)異常復(fù)雜和嚴(yán)峻！ l積極財(cái)政政策源于美國(guó)， 1929—1933年資本主義生產(chǎn)過(guò)剩的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，以市場(chǎng)自由經(jīng)營(yíng)為中心的新古典經(jīng)濟(jì)理論失靈，以凱恩斯學(xué)派為代表的國(guó)家干預(yù)政策應(yīng)運(yùn)而生， 1936年 《 就業(yè)、利息和貨幣通論 》 ，擴(kuò)張財(cái)政政策 ——擴(kuò)大政府開支、赤字預(yù)算、舉債等方式以達(dá)到充分就業(yè)，創(chuàng)造了戰(zhàn)后美國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)達(dá) 25年的繁榮，直到 70年代中發(fā)生 “ 滯脹 ” 。 L存在 “ 流動(dòng)性陷阱 ” 和 “ 投資陷阱 ” 。 每個(gè)利益主體由于各自利益訴求不同 ， 會(huì)發(fā)出不同聲音 ， “ 權(quán)力和金錢 ” 基本上 掌控 了樓市的 話語(yǔ)權(quán) （ 有 “ 說(shuō)教型 ” 、 “ 廣告型 ” 、“ 推銷型 ” 、 “ 解釋型 ” 、 “ 隔靴搔癢型 ” 、“ 隨風(fēng)型 ” 、 “ 不到翁型 ” 、 “ 事后諸葛亮型 ” 、 “ 秋后摘桃型 ” 等 —誰(shuí)是主流 ?!） 尤其是我們當(dāng)前的樓市本質(zhì)上說(shuō)是政策市（ 政府主導(dǎo)型 ） ， 有許多非市場(chǎng)因素和失真信息 （ 房產(chǎn)小數(shù)偏一偏 ， 全國(guó)人民都受騙 ） ，因此 ， 特別需要 認(rèn)真甄別 。 “ 人民有意見 ” ！ 本演講 （ 文 ） 就中國(guó) 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 、 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控 、 房地產(chǎn)行業(yè)存在的幾大失衡和理論誤區(qū)談一下看法 ， 同時(shí)對(duì)未來(lái)的走勢(shì) 、 可能路徑及對(duì)策 （ 含各級(jí)政府 、 開發(fā)商 、 投資客和真實(shí)消費(fèi)者 ） 簡(jiǎn)單闡述一下自己的觀點(diǎn)和體會(huì) ，一孔之見 ， 不免掛一漏萬(wàn) ， 意在拋磚引玉 ， 希望展開學(xué)術(shù)討論 、爭(zhēng)鳴 ！ 第二部分 中國(guó)房地產(chǎn)的失衡 自有資金和信貸資金的失衡 （ 房?jī)r(jià)收入比 ） 自住和投機(jī)的失衡 地價(jià)和房?jī)r(jià)的失衡 （ 投入和產(chǎn)出的失衡 ） 房地產(chǎn)發(fā)展與土地資源的失衡 房?jī)r(jià)和租金的失衡 商品房和保障住宅的失衡 效率和公平的失衡 價(jià)格和價(jià)值的失衡 樓市與股市的失衡 （ 警察與強(qiáng)盜故事 、 掠奪 ） 理論與實(shí)際的失衡 1 政府與市場(chǎng)的失衡 自有資金和信貸資金的失衡 房地產(chǎn)在投資和消費(fèi)兩端都是高負(fù)債的典型行業(yè) ， 表面的房地產(chǎn)買賣不是有支付能力的真實(shí)需求 ， 其主要是靠信貸支持的虛擬需求和投機(jī)需求 （ 2021年姚康達(dá)從上海工商銀行外高橋保稅區(qū)支行貸款 7141萬(wàn)元 ， 購(gòu)買128套住宅 ） 。 1998年至今上海市金融機(jī)構(gòu)共支持 100多 萬(wàn)戶家庭實(shí)現(xiàn)了購(gòu)房需求 . 換句話說(shuō)是銀行信貸支撐了房地產(chǎn)的表面繁榮 。 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展高度依賴銀行貸款 ，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額占比 、 中長(zhǎng)期貸款余額貸款占比持續(xù)提高 ， 對(duì)此 ， 商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)過(guò)快引致的償債能力不足問(wèn)題 ， 規(guī)避流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和貸款集中風(fēng)險(xiǎn) 。 這種需求建立在信貸推動(dòng) 、 投機(jī) 、 預(yù)期 （ 過(guò)去經(jīng)驗(yàn) ） 和幻想之上 ， 可以在任何點(diǎn)位均衡 ，假如資金鏈斷裂 ， 后果嚴(yán)重 。 自住和投機(jī)的失衡 部分地區(qū)的住宅的居住功能日益被異化 ， 投資 、 投機(jī)客 據(jù)有報(bào)告分析 ， 上海本地購(gòu)房者只占樓市成交量的 36%， 這其中還有相當(dāng)數(shù)量的本地投資投機(jī)客 ） ， 盡管這數(shù)據(jù)不一定很精確 ， 但大量國(guó)內(nèi)外投資投機(jī)客充斥上海樓市已是不爭(zhēng)的事實(shí) 。 另?yè)?jù)不完全估計(jì)上海新建住宅投資比例平均達(dá)到 30%40%左右 ，個(gè)別高價(jià)房 高達(dá) 70—80%以上 ， 次新房的空住率和交易量均相當(dāng)高 （ 央行 《 04年房地產(chǎn)金融報(bào)告 》 ： 04年上海二手房交易次新房占%,這是投資投機(jī)率高的一個(gè)重要標(biāo)志 。 地價(jià)和房?jī)r(jià)的失衡（投入和產(chǎn)出的失衡） 地價(jià)太便宜 ， 現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是以前的地價(jià) ， 而以前的地價(jià)絕大多數(shù)是劃撥和協(xié)議出讓的 ， 導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)爆升 。 土地產(chǎn)權(quán)主體虛化 ， 沒(méi)有人真正為土地資產(chǎn)流失負(fù)責(zé) ， 造成了大量的國(guó)有資產(chǎn)的流失 ， 猶如國(guó)有企業(yè)改制中發(fā)生的 “ 管理層收購(gòu) ” （ MBO） 現(xiàn)象 ， 土地的 “ 賤買賤賣 ” 、 “ 自買自賣 ” 等暗箱操作現(xiàn)象必須堅(jiān)決制止 。 “ ”土地大限有違法之嫌 ,《 土地法 》 和 《 房地產(chǎn)管理法 》 有明確規(guī)定 （ 七部委對(duì)此已有說(shuō)法 ） ， “ 兩年以上未開發(fā)要收回 ” ， 可以采用“ 贖買 ” 的政策加以收購(gòu) ， 以拍賣的形式出讓國(guó)有土地 ， 杜絕國(guó)有資產(chǎn)的流失 。 房地產(chǎn)發(fā)展與土地資源的失衡 “中國(guó)什么都缺 ， 就是人不缺 ” ， 中國(guó)地少人多 ，中國(guó)未來(lái)土地供給和人口 、 資源 、 環(huán)境 、 經(jīng)濟(jì) 、 社會(huì)發(fā)展之間的矛盾 日益尖銳 ， 而且只能減緩 ， 不可逆轉(zhuǎn) ， 我們沒(méi)有 “ 資本 ” 折騰 。 住宅建設(shè)必須循序漸進(jìn) 、 均衡發(fā)展并隨著大多數(shù)人民的收入增長(zhǎng)而發(fā)展 。 我們應(yīng) 本著對(duì)歷史 、 子孫和未來(lái)負(fù)責(zé)的精神 ， 從現(xiàn)在起就必須萬(wàn)分珍惜每一寸土地 ， 必須大聲疾呼 ，現(xiàn)在我們透支未來(lái)土地資源而放大當(dāng)前 “ GDP”的現(xiàn)象已十分嚴(yán)重 ， 要運(yùn)用經(jīng)濟(jì) 、 法律和行政的綜合手段來(lái)制止對(duì) “ 圈地運(yùn)動(dòng) ” 和房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)度沖動(dòng) ,土地透支完了 ， 以后我們花什么代價(jià)都買不回來(lái) 。 房?jī)r(jià)和租金的失衡 長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格飚升但房屋租金普遍穩(wěn)定 、 甚至下滑 ， 租金的回報(bào)率在 2%4%， 說(shuō)明靠出租是不能收回投資的 ， 也說(shuō)明投機(jī)投資客主要是想通過(guò)買賣來(lái)贏得利潤(rùn) ， 玩的是擊鼓傳花的游戲 。亞洲金融危機(jī)時(shí)的房家也是如此 。 商品房和保障房的失衡 房地產(chǎn)是特殊的商品，其具有不可移動(dòng)性、稀缺性和不可再生性（在中國(guó)上海特別明顯）的特點(diǎn)，因此住房建設(shè)不能完全由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，世界各國(guó)都非常重視建立和完善住宅保障體系。 我（ 各）國(guó)的住房建設(shè)在市場(chǎng)配置同時(shí)必須要借助政府的力量來(lái)保護(hù)弱勢(shì)群體基本居住要求（兩條腿走路，該高的商品房就應(yīng)該高，該低的保障性住宅就應(yīng)該低），這是經(jīng)濟(jì)社會(huì) “ 協(xié)調(diào)、全面、可持續(xù)和穩(wěn)定發(fā)展 ” 的內(nèi)在要求和必要保證，也是以人為本和 “ 三個(gè)代表 ” （尤其是占人口絕大多數(shù)的中低收入階層）的內(nèi)在要求。上海 10年沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房，短缺和欠帳。 效率和公平的失衡 由于我國(guó)人多地少 ， 貧富分化較嚴(yán)重 ， 政府在追求效率的同時(shí)必須兼顧公平 ， 必須通過(guò)財(cái)稅政策來(lái)轉(zhuǎn)移支付來(lái)增加普通保障性住宅的建設(shè) 、 調(diào)節(jié)國(guó)民收入的二次分配 ， 以促進(jìn)和諧社會(huì)的建立 。 在房地產(chǎn)方面 ， 要出臺(tái)限制投機(jī)的相關(guān)政策 ， 尤其是像上海這樣的大城市 ， 要拒絕和限制房地產(chǎn)投機(jī) ， 出臺(tái)自住和投機(jī)的差別政策 （ 見 《 中國(guó) （ 上海 ） 住房政策的反思 ——上海住宅賣給誰(shuí) ？ 》 ， 發(fā)表于 《 經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 》 04年 12月 5日 6版 ） ， 地方政府的價(jià)值取向 ？！上海不能成為投機(jī)客的熱土和爆發(fā)戶的樂(lè)園 ， 上海是上海人的上海 。