形勢(shì)與政策房地產(chǎn)調(diào)控-在線瀏覽
2024-10-28 18:56本頁(yè)面
【正文】 通過產(chǎn)業(yè)、區(qū)域政策及相應(yīng)的稅收、信貸、利率手段，激勵(lì)地方政府參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。政府和業(yè)務(wù)主管部門要深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，按照小康社會(huì)的居住和房屋使用標(biāo)準(zhǔn)分析需求結(jié)構(gòu)，深化住房制度改革。在推進(jìn)現(xiàn)有公房出售的同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理，增加普通商品住房的供應(yīng)以滿足低收入者的需求。地方政府應(yīng)該退出房地產(chǎn)一級(jí)土地壟斷市場(chǎng)，真正回歸“守夜人”的角色，建立公開、公平、公正的土地競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使土地出讓、融資、開發(fā)、市場(chǎng)準(zhǔn)入、銷售和社區(qū)服務(wù)等整個(gè)經(jīng)營(yíng)過程科學(xué)有序地進(jìn)行。房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控非常復(fù)雜，需要考慮各方面的關(guān)系，如經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、政府與居民、GDP速度與就業(yè)、吃飯與居住、中央與地方等等。可見，房地產(chǎn)調(diào)控的確是任重而道遠(yuǎn)。實(shí)際上，這種大喜大悲的感情大可不必。住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]上市15周年的一個(gè)活動(dòng)上明確表示，2012年的調(diào)控政策仍然堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，但是也會(huì)對(duì)中低價(jià)位、中小套型商品房的需求市場(chǎng)進(jìn)行支持?？偨Y(jié)上述代表兩個(gè)參與房地產(chǎn)調(diào)控主要部門的信息，可以得出如下結(jié)論：其一，由于2012年定調(diào)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，貨幣投放量不會(huì)低于2011年嚴(yán)厲控制貨幣投放的時(shí)期，雖然對(duì)于房地產(chǎn)貸款仍會(huì)控制，但是房地產(chǎn)行業(yè)緊張的資金鏈在2012年初開始會(huì)得到緩解。這說明，在2011年最后2個(gè)月時(shí)間內(nèi)，銀行對(duì)首套房貸限制或者提高門檻的做法已經(jīng)引起了監(jiān)管部門注意。這將在2012年初引起自住性購(gòu)房需求的反彈，進(jìn)而帶動(dòng)中低價(jià)位、中小戶型普通商品房市場(chǎng)的放量。秦虹也在上述論壇上表示，未來調(diào)控仍將著力于使房?jī)r(jià)與大眾的可承受購(gòu)買力接近。綜上所述，2012年房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)反彈，中央以及調(diào)控部門也不會(huì)允許這種情況出現(xiàn)。在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購(gòu)政策，被看做短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的定海神針。在上述情況下，還有一個(gè)變數(shù)因素，那就是地方政府土地財(cái)政在2012年告急。自2010年4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹過快的現(xiàn)象得到了初步的遏制。從“新國(guó)八條”的內(nèi)容上看，其是對(duì)之前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的進(jìn)一步加強(qiáng)。關(guān)鍵詞：限購(gòu)，限貸，稅制度改革，保障性住房，政府公示，民眾監(jiān)督“限貸”強(qiáng)化差別化住房信貸政策。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求,在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。所謂“差別信貸政策”，就是說拉開信貸政策的檔次。這是對(duì)之前四月份樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)。再者，就真正想買二套房的人來講，首付多個(gè)10%，怎么著也能湊齊這個(gè)錢。但我個(gè)人認(rèn)為，房貸的“差別化”對(duì)買房人的心理上還是有影響的。有投機(jī)心理的購(gòu)房者，看到“差別信貸政策”的進(jìn)一步加強(qiáng)后，其心理預(yù)期會(huì)發(fā)生變化。還有，二套房各項(xiàng)政策的實(shí)施不會(huì)對(duì)首套房的政策產(chǎn)生影響。因?yàn)橘?gòu)買首套房是國(guó)家政策所支持的，與民生息息相關(guān)。合理引導(dǎo)住房需求。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?限購(gòu)1套住房。首先我們明確了限購(gòu)的城市。不明確的地方是，哪些城市屬于“房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市”。從網(wǎng)上了解到，南京市在去年的下半年出臺(tái)了限購(gòu)措施，但緊隨其后的具體操作細(xì)則和執(zhí)行時(shí)間并沒有公布，市場(chǎng)上三套房以上的過戶照常進(jìn)行。換句話說，這三類城市必須限購(gòu)。就山東而言，與限購(gòu)有關(guān)的城市就濟(jì)南和青島兩個(gè)。我個(gè)人認(rèn)為，較寬松的限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)泡沫并不太大的濟(jì)南和青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是有很強(qiáng)的約束力。所以，地方政府在出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則的時(shí)候，也應(yīng)該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機(jī)會(huì)，將一部分貨幣從房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到其它市場(chǎng)，促使整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的和諧運(yùn)行。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策,對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度,堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng),為依法征稅提供基礎(chǔ)。眾所周知，稅收是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的一個(gè)很重要的因素。下面我們來比較一下全額征收營(yíng)業(yè)稅與原營(yíng)業(yè)稅政策是區(qū)別。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時(shí)點(diǎn)差價(jià)的營(yíng)業(yè)稅，即 150w?100w %=27800元。理性的看，這筆錢還是比較客觀的。另外，按照“新國(guó)八條”文件的表述，此次調(diào)整只是調(diào)整了5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的營(yíng)業(yè)稅，對(duì)于滿5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執(zhí)行。很多未滿5年的不動(dòng)產(chǎn)擁有者，并不畏懼全額營(yíng)業(yè)稅帶來的壓力，他們會(huì)故意抬高出售房的房?jī)r(jià)，將將要繳納的稅收轉(zhuǎn)移到購(gòu)買者的身上，給購(gòu)買者施壓。這樣一來，稅收新政無(wú)疑讓越來越不景氣的二手房市場(chǎng)雪上加霜。1加大保障性安居工程建設(shè)力度。加強(qiáng)保障性住房管理,健全準(zhǔn)入退出機(jī)制,切實(shí)做到公開、公平、公正。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。各地要增加土地有效供應(yīng),落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改
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