【正文】 資金成本低，和銀行貸款利率相當；167。 下面案例是一個保險公司間接收購成熟物業(yè)的案例， 2023年 8月 25日，中國平安保險（集團）股份有限公司控股子公司平安信托投資有限責任公司（以下簡稱 “平安信托 ”）與中信深圳（集團）公司簽署合作協(xié)議，平安信托斥資 20億元購買深圳中信城市廣場部分股權(quán)。 雖然保險資金投資房地產(chǎn)仍處于試點階段，但各大保險公司都開始積極參與，目前還缺少成功的直接投資的案例。保險投資計劃框架167。 《 意見 》 明確表示，在風險可控的前提下，鼓勵保險資金直接或間接投資資本市場，逐步提高投資比例，穩(wěn)步擴大保險資金投資資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的規(guī)模和品種，開展保險資金投資不動產(chǎn)和創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)試點。216。 2023年初，保監(jiān)會開始鼓勵保險資金投資基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)， 2023年 3月28日 《 保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點管理辦法 》 出臺。 保險資金在我國數(shù)量龐大，保險資產(chǎn)總量高達 15000億人民幣，一直以來缺少投資途徑?！?信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法 》 ?！?》 、中國銀監(jiān)會 《 《 關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務有關(guān)問題的通知 》 》 、 《 信托投資公司管理辦法 》 、 《 信托投資公司資金信托業(yè)務管理辦法 》 。 “一法兩規(guī) ” 銀行＋信托模式，會成為開發(fā)商主要融資組合，銀行的低成本與信托的靈活互相補充。對 200份、異地經(jīng)營等限制信托的條件有所松動。 八月新出臺 “65號文 “， 《 關(guān)于信托投資公司開展集合資金信托業(yè)務創(chuàng)新試點有關(guān)問題的通知 》 今年銀監(jiān)會出臺兩個重要文件，七月的 “54號文 ”—— 《 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 ， 54號文對股權(quán)回購方式提供了門檻，并要求房地產(chǎn)貸款嚴格執(zhí)行 212號文件的規(guī)定。 投資門檻高，受 “200份， 5萬元 ”的限制。 信托流動性差，不能上市交易；167。 信托財產(chǎn)的登記問題。 信托可以以股權(quán)方式進入房地產(chǎn)項目，可有利與項目再融資。 信托可使用在房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程；167。 2023年 11月 3日，籌劃良久的盛鴻大廈財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目由北京國際信托投資有限責任公司在民生銀行發(fā)售，用了 8天半就完成了 民幣募集任務。信托公司將信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，不需要額外的擔保，作為財產(chǎn)信托可以適當規(guī)避資金信托合同不超過 200份的限制，是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。資產(chǎn)委托人提供具有較強變現(xiàn)能力的信托財產(chǎn)，委托給信托公司，設(shè)立財產(chǎn)信托。該模式大量采用了基金要素進行設(shè)計，是我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。信托計劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。而在 ， 聯(lián)信 聯(lián)信 福建聯(lián)華信托 2023年推出的 聯(lián)信 216。優(yōu)點。的固定利率方式，對股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點；從權(quán)益角度來分析，從資金費用角度來分析，夾層融資低于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán) 形式?！　　?216。 　　　　　　評價167。216。股權(quán)回購型信托動態(tài)和評價動態(tài)216。216。216。股權(quán)回購型信托案例分析216。本方式可以幫助開發(fā)商補足自有資金，提供信用等級，有益于其后的銀行融資。股權(quán)回購型信托框架167?！　　　　　≡u價167。 銀監(jiān)會 212號文，和銀監(jiān)會 54號文陸續(xù)出臺后，（要求信托公司給房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計貸款信托計劃，要遵守商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款標準）由于此類業(yè)務與商業(yè)銀行具有強烈的重合性，該類業(yè)務面臨著很大的困難，與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)此類業(yè)務相比較具有明顯的局限性，在激烈的市場競爭中，不占任何優(yōu)勢。目前該產(chǎn)品已經(jīng)運作三年多， CBD土地整理儲備分中心一直按期償還貸款的利息。216。 通過該信托計劃，北京市朝陽區(qū)土地儲備整理分中心籌集到期限為五年的六億元資金。 2023年，北國投推出土地一級開發(fā)產(chǎn)品—— 北京 CBD土地開發(fā)整理資金信托計劃。 貸款型信托框架167。另外還有債務型和股權(quán)型組合而成的混合型信托。216。216。216。 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價法 》216?！? 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》216。 《 貸款通則 》216。銀行貸款相關(guān)的法律法規(guī)216。銀行貸款融資方式的評價（ 1）銀行貸款還會是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資方式，對實力雄厚的開發(fā)商來說，銀行貸款會變的更容易；而對中小開發(fā)商來講，銀行貸款會變的越來越困難。 中國建設(shè)銀行近期還分別與金地 (集團 )股份有限公司、中海地產(chǎn)股份有限公司在深圳舉行 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議 》 簽字儀式，雙方將攜手在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域進一步加強合作。業(yè)內(nèi)人士認為，此舉標志著雙方業(yè)務合作關(guān)系的全面提升，有利于促進共同發(fā)展，實現(xiàn)銀企雙贏?！　　　　　“咐治?67。次的合作167。167。167。　　銀行貸款發(fā)展趨勢：167。Group）采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。（ 3）銀團貸款：又稱辛迪加貸款（ Syndicated目前外資銀行在國內(nèi)做房地產(chǎn)融資的種類主要有建筑貸款和開發(fā)貸款。影響，房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款、土地儲備貸款受到嚴格限制，房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款要 “四證齊全 ”。121（ 1）國內(nèi)銀行貸款：受 銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少有 60%以上的資金是來自國內(nèi)銀行系統(tǒng)。 第三十一，股權(quán)回購－真貸款、假合作167。 第二十九，反向抵押貸款167。 第二十七，房地產(chǎn)辛迪加167。 第二十五，房地產(chǎn)證卷化167。 第二十三，建筑企業(yè)墊資167。 第二十一，夾層貸款167。 第二十， 委托貸款167。房地產(chǎn)典當167。房地產(chǎn)企業(yè)收購和兼并167。 第十五，房地產(chǎn)企業(yè)債券167。 第十三，房地產(chǎn)公司私募167。Investment　　　　　　　 上市再融資167。中國預托證券167。, 第九，存托憑證（ DR）上市167。 第八 第七 第六 第五 第四 第三 第一，銀行貸款167?！　?1999～ 2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金情況分析房地產(chǎn)融資分類房地產(chǎn)企業(yè)融資外部融資內(nèi)部融資股權(quán)融資債權(quán)融資其他融資內(nèi)部融資主要包括：轉(zhuǎn)讓出租固定資產(chǎn)、出售流動資產(chǎn)等方式。216。而在自籌資金中，企業(yè)自有資金（權(quán)益資金）僅占了 55%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。對以上數(shù)據(jù)進行深入分析發(fā)現(xiàn)，其他資金來源中 80%以上的部分來自于定金及預收款，這部分中又有 60%至 70%的部分是屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個人住房按揭貸款。從上表中可以直觀看出：其他資金來源依然是房地產(chǎn)投資的最主要資金來源，但所占比重已經(jīng)開始下降；國內(nèi)貸款的比重變化不大；自籌資金增長較快，尤其是自有資金部分，在 2023年度有更大幅度地增長。 債券 銀行貸款 單位： 10億元全國住宅開發(fā)投資總額 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額　　 1999～ 2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源百分比情況分析 　　　　　　　　　　　?。▎挝唬海ィ?999 2023 2023 2023 2023 2023 2023年 11月之前預算內(nèi)資金 北京、上海等全國幾大主要城市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額大幅度增長；216。序言全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)市場發(fā)展報告216。216。216。房地產(chǎn)融資報告（ 2023年 8月）216。 20世紀九十年代以后，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展， 2023年國務院 18號文件第一次明確肯定，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，過分依賴銀行，給整個金融系統(tǒng)帶來了潛在的風險。近年來，宏觀政策陸續(xù)出臺，開發(fā)商面臨著嚴峻的資金壓力，如何能利用多種房地產(chǎn)融資渠道，使房地產(chǎn)企業(yè)能持續(xù)、健康發(fā)展，成為每個開發(fā)商都必須面對的問題。1998年起，全國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達到 15759億元。 －利用外資 自籌資金 其他資金來源 　　根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計216。216。216。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來源于銀行的建筑業(yè)貸款。分析以上數(shù)據(jù)可以得出結(jié)論：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，有 60%以上的資金是來源于銀行體系，而且是以開發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開發(fā)自有資金的部分還不到 20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負債率較高。股權(quán)融資主要包括： IPO、買殼上市、上市再融資、私募、 REITS、項目合作、　　　　　　　　　　房地產(chǎn)企業(yè)兼并等方式　　　債權(quán)融資主要包括：企業(yè)債券、銀行貸款、委托貸款、信托貸款等其他融資主要包括：房地產(chǎn)預售、融資租賃、建筑企業(yè)墊資等房地產(chǎn)融資具體方式167。 第二，房地產(chǎn)信托融資167。保險投資計劃167。國內(nèi) IPO167。境外 IPO167。買殼上市167。造殼上市167。借殼上市167。 第十 第十一 第十二，房地產(chǎn)基金 REITS（ RealEstateTrusts）167。 第十四，房地產(chǎn)項目股權(quán)合作167。 第十六， 第十七， 第十八， 第十九，商品房預售（購房貸款）167。融資租賃167。 第二十二，開發(fā)商企業(yè)間基金－開發(fā)商互助會　　　　167。 第二十四，賣方信貸167。 第二十六，前沿貨幣合約167。 第二十八，通過保函和信用證融資167。 第三十， 權(quán)證167。 第三十二，其他融資方式－票據(jù)貼現(xiàn)、股票和債券抵押　第一　銀行貸款216。房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款?！把胄?號文件 ”（ 2）國外銀行貸款：與國內(nèi)銀行相比，外資商業(yè)銀行條件略微寬松。開發(fā)貸款條件基本等同于國內(nèi)銀行（對個別優(yōu)質(zhì)項目可以有所寬松），貸款時間相對國內(nèi)銀行較快。Loan），是由獲準經(jīng)營貸款業(yè)務的一家或數(shù)家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機構(gòu)參加而組成的銀行集團（Banking貸款對象主要是國有大中型企業(yè)、企業(yè)集團和列入國家計劃的重點建設(shè)項目。 銀行信貸將更加規(guī)范，對房地產(chǎn)項目審查更為嚴格。 銀行將重點支持優(yōu)質(zhì)客戶、優(yōu)質(zhì)項目。 銀行與優(yōu)質(zhì)客戶更深層 國內(nèi)銀行（如工商銀行、中行）開始推出收租物業(yè)抵押貸款業(yè)務，此種業(yè)務類似于外資銀行（如東亞銀行）的建筑貸款。 中國建設(shè)銀行與中國華潤總公司 2023年 3月簽署 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議 》 ，根據(jù)協(xié)議，建設(shè)銀行將為中國華潤總公司提供兩百四十五億元融資額度及更加全面的金融支持。167。此次雙方合作的范圍，將涵蓋項目貸款、短期融資債、個人住房按揭業(yè)務、結(jié)算網(wǎng)絡服務、建經(jīng)咨詢服務、投資銀行業(yè)務、公積金業(yè)務和企業(yè)年金業(yè)務等金融服務種類。（２）對大企業(yè)來講，應注意進行與銀行更深層次、更廣闊領(lǐng)域的合作。 《 中華人民共和國商業(yè)銀行法 《 中華人民共和國擔保法 》216?！?16。 《 中華人民共和國土地管理法 216。 《 中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)　　務管理的通知 》 央行第 121號文件第二　房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個和兩個以上委托人的合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為收益人的利益或特定目的，以不動產(chǎn)或經(jīng)營企業(yè)為主要標的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。 2023年 6月，央行出臺 121號文件后，房地產(chǎn)信托業(yè)異軍突起 　據(jù)統(tǒng)計， 202 2023兩年全年各家信托公司共發(fā)行推出各類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品 204個。 根據(jù)負債關(guān)系，可將房地產(chǎn)信托簡單分為債務型信托和權(quán)益性信托，債務型信托主要有貸款型信托，權(quán)益型信托主要有股權(quán)型信托和優(yōu)先購買收益權(quán)信托（又叫財產(chǎn)信托）。 　　　　　委托人 信托公司 開發(fā)商擔保人委托資金委托收益信托貸款償還貸款提供擔保特點：以信托貸款形式運作，貸款期限較短，對資金安全性要求高，單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制，融資成本高于銀行貸款。貸款型信托案例分析216。216。這筆資金被運用到朝陽區(qū)一級土地開發(fā)中。 該信托貸款的擔保是由朝陽區(qū)財政所提供。貸款型信托動態(tài)和評價動態(tài)216。 雖然目前貸款型信托受到了政策的限制，但由于信托的創(chuàng)新能力強，此種信托方式仍會是 最為普遍的一種房地產(chǎn)信托融資模式 　　　　　委托人 信托公司 開發(fā)商股東擔保人委托資金委托收益收購股權(quán)回購股權(quán)提供擔保特點： 信托資金用以收購開發(fā)商部分股權(quán)，到期后開發(fā)商回購，回報率在合同中固定。 2023年 12月中信信托發(fā)行一個億信托計劃，入股天鴻永業(yè) 71％股權(quán)，信托計劃為期兩年，兩年后天鴻按約定價格回購股權(quán)。 天鴻永業(yè)房地產(chǎn)公司為天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與瑞信 DLJ房地產(chǎn)基金共同設(shè)立的項目公司，開發(fā)的項目為北京團結(jié)湖瑞信中心。 該信托貸款的擔保是由天鴻集團提供擔保。 2023年后，出現(xiàn)的越來越多的一種房地產(chǎn)信托融資方式，是房地產(chǎn)開發(fā)商喜歡的信托方式。 銀監(jiān)會 212號文、和銀監(jiān)會 54號文對此種信托提高了發(fā)行條件，要求開發(fā)商 35％的自有資金、四證齊全。 雖然目前股權(quán)回購型信托受到了政策的限制，但由于此種信托方式采用股權(quán)方式，便于開發(fā)商以后再融資，其仍會是一種主要的房地產(chǎn)信托融資方式。夾層 信托融資模式 “夾層 ”（ mezzaninefinancing）指介于股權(quán)與優(yōu)先債權(quán)之間的投資