【正文】 增速18消費(fèi)增速已出現(xiàn)疲態(tài)，城鎮(zhèn)居民人均可支配增速實(shí)際在下降社會(huì)品零售總額及增速情況 我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速今年二季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義增速創(chuàng)新高，但實(shí)際增速已出現(xiàn)疲弱姿態(tài)，城鎮(zhèn)居民可支配收入實(shí)際累計(jì)同比也出現(xiàn)下挫的趨勢(shì)，對(duì)于消費(fèi)而言，如果未來(lái)增長(zhǎng)動(dòng)力仍然來(lái)自于政策，而非依賴于居民可支配收入的增長(zhǎng)，則其持續(xù)性是值得懷疑的消費(fèi)增速已顯疲態(tài)19無(wú)實(shí)際可支配收入增長(zhǎng)支撐，消費(fèi)增速減緩新開(kāi)工項(xiàng)目投資持續(xù)回落，投資被拉動(dòng)下行受歐債危機(jī)波及，出口前景堪憂 6月份中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù) (PMI)從上一月的 。 6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為 ，比 5月份回落 點(diǎn)，表明新政對(duì)房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)策略的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。主要由于四月中旬出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)投資意愿將逐步下降。 新開(kāi)工項(xiàng)目投資呈現(xiàn)大幅下降的趨勢(shì)，為 %，接近 08年初的水平。歐元 6月對(duì)人民幣匯率達(dá)到 ，目前仍處于歷史低位，歐元對(duì)人民幣的大幅波動(dòng)，使得占據(jù)我國(guó)出口較大比重的對(duì)歐出口部分受到較大影響，危機(jī)對(duì)我國(guó)出口的影響會(huì)在三季度凸顯出來(lái)，對(duì)歐盟出口增速可能降低到 6%， 7%的水平。 各國(guó)退出寬松政策步伐減緩13目前世界局勢(shì)的不穩(wěn)定性增加 ，我們是否對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)分的樂(lè)觀，是否還應(yīng)專注于防經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，防通漲，而忽視了未來(lái)經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó) PMI美國(guó)失業(yè)率美國(guó)失業(yè)率和采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)美國(guó)復(fù)蘇趨勢(shì)減緩12事實(shí)上，不僅是美國(guó)，其他國(guó)家也將受到影響，并顯現(xiàn)出了對(duì)這一變化可能引起的經(jīng)濟(jì)增速回落的擔(dān)憂。歐元兌美元匯率走勢(shì)11美國(guó) 6月的失業(yè)率為 ，近期雖有小幅回落，但仍處于高位。 美國(guó)的經(jīng)濟(jì)也在脆弱的復(fù)蘇中，就業(yè)率才剛剛開(kāi)始改善。而各國(guó)為應(yīng)對(duì)歐債危機(jī)所實(shí)行的緊縮財(cái)政計(jì)劃，預(yù)計(jì)會(huì)使就業(yè)情況進(jìn)一步惡化。歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)總量占全世界經(jīng)濟(jì)總量的比重 30%。次貸危機(jī)時(shí)各國(guó) GDP同比增幅9歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇受制歐元區(qū) 6月份私人部門活動(dòng)放緩，采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)下降。歐元區(qū)各國(guó)公共債務(wù)占 2023 年 GDP 比例 歐元區(qū)各國(guó) 2023 財(cái)政赤字占 GDP 比例歐債危機(jī)爆發(fā)原因解析8歐元危機(jī) — 國(guó)家之債 VS次貸危機(jī) — 個(gè)人之債07年起始于美國(guó)的次貸危機(jī)，就是源于與低息環(huán)境下的家庭借債，無(wú)力償還，引發(fā)了世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。l對(duì)希臘經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊，其經(jīng)濟(jì)的兩大支柱產(chǎn)業(yè)，旅游（ 15%GDP）和船運(yùn)（ % GDP）在 2023 年收入下降 15%，使得其債務(wù)問(wèn)題愈加嚴(yán)峻。 歐債危機(jī)的演化6歐債危機(jī)爆發(fā)原因解析二戰(zhàn)后西歐各國(guó)民選政府所奉行高社會(huì)福利政策希臘的經(jīng)濟(jì)占?xì)W盟經(jīng)濟(jì)體才 4%，在危機(jī)剛剛爆發(fā)時(shí)，其要面對(duì)的救助金額就 1000億美金，對(duì)歐盟和全球經(jīng)濟(jì)體來(lái)講，都是較為小的一個(gè)概念，但最初 1000億美金可以解決的事情由于上升到了政治層面，而未能及時(shí)解決，最終波及到其他歐元區(qū)國(guó)家，最終演化成了歐元區(qū)債務(wù)危機(jī)，救市資金也達(dá)到 10000億美金。 216。 216。 216。 216。216。 216。 4月 23日希臘正式向歐盟及 IMF提出援助請(qǐng)求。 蔓延升級(jí)希臘的債務(wù)危機(jī)引起歐元的貶值以及股市的暴跌，從而導(dǎo)致歐元區(qū)其他國(guó)家融資成本的增加。 216。 216。 歐債危機(jī)的演化5216。 216。 216。 216。2023年 12月 22日穆迪 09年 12月 22日宣布將希臘主權(quán)評(píng)級(jí)從 A1下調(diào)到 A2，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。2023年 12月 16日標(biāo)準(zhǔn)普爾將希臘的長(zhǎng)期主權(quán)信用評(píng)級(jí)由 “ A－ ” 下調(diào)為 “ BBB＋ ” 。2023年 12月 15日希臘發(fā)售 20億歐元國(guó)債。2023年 12月 8日惠譽(yù)將希臘信貸評(píng)級(jí)由 A下調(diào)至 BBB+，前景展望為負(fù)面。2023年 10月希臘政府更正了 2023年前一任政府原先預(yù)期赤字 6%（ GDP）的水平，到 %，并且預(yù)計(jì) 2023 年的財(cái)政赤字將達(dá)到%。42023年 12月全球三大評(píng)級(jí)公司下調(diào)希臘主權(quán)評(píng)級(jí)，希臘的債務(wù)危機(jī)隨即愈演愈烈，但金融界認(rèn)為希臘經(jīng)濟(jì)體系小，發(fā)生債務(wù)危機(jī)影響不會(huì)擴(kuò)大。歐債危機(jī)源于 09年開(kāi)始的希臘債務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國(guó)際環(huán)境分析216。 當(dāng)前房地 產(chǎn) 行 業(yè)發(fā) 展 環(huán) 境、 趨勢(shì) 研究及知名房企策略分析上海同策房 產(chǎn) 咨 詢 股份有限公司Tospur Consulting2023年 7月Ⅰ 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國(guó)內(nèi)外宏觀形勢(shì)分析Ⅱ 未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)短期、長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判 Ⅲ 知名房企經(jīng)營(yíng)策略分析 2Ⅰ 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國(guó)內(nèi)外宏觀形勢(shì)分析216。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國(guó)內(nèi)環(huán)境分析 3想要對(duì)目前的宏觀形勢(shì)有個(gè)清晰的了解， 歐債危機(jī) 是繞不過(guò)的坎。但由于沒(méi)有引起廣泛的重視，救援不及時(shí)，到了今年的四月份，已經(jīng)演化為整個(gè)歐盟的債務(wù)危機(jī)，不少歐洲國(guó)家的債務(wù)比重都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際 60%的警戒線 ， 赤字率也遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際上通行的馬約標(biāo)準(zhǔn) 3％的安全線，其中以希臘、意大利、葡萄牙、西班牙和愛(ài)爾蘭的情況最為嚴(yán)重。 216。216。 216。 216。 216。 開(kāi)端發(fā)展 歐洲其他國(guó)家也開(kāi)始陷入危機(jī)，包括比利時(shí)這些外界認(rèn)為較穩(wěn)健的國(guó)家，及歐元區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的西班牙，都預(yù)報(bào)未來(lái)三年預(yù)算赤字居高不下，希臘已非危機(jī)主角，整個(gè)歐盟都受到債務(wù)危機(jī)困擾。2023年 1月 11日穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤字將調(diào)降該國(guó)債信評(píng)級(jí)。2023年 2月 4日西班牙財(cái)政部指出，西班牙 2023年整體公共預(yù)算赤字恐將占 GDP的 %。2023年 2月 5日債務(wù)危機(jī)引發(fā)市場(chǎng)惶恐，西班牙股市當(dāng)天急跌 6%，創(chuàng)下 15個(gè)月以來(lái)最大跌幅。2023年 2月 4日德國(guó)預(yù)計(jì) 2023年預(yù)算赤字占 GDP的 %。2023年 2月 9日歐元空頭頭寸已增至 80億美元?jiǎng)?chuàng)歷史最高紀(jì)錄。2023年 2月 10日巴克萊資本表示，美國(guó)銀行業(yè)在希臘、愛(ài)爾蘭、葡萄牙及西班牙的風(fēng)險(xiǎn)敞口達(dá) 1760億美元。整個(gè)歐元區(qū)正面對(duì)成立十一年以來(lái)最嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 但是歐洲各國(guó)在援助希臘問(wèn)題遲遲達(dá)不成一致意見(jiàn)， 4月 27日標(biāo)普將希臘主權(quán)評(píng)級(jí)降至 “垃圾級(jí) ”，危機(jī)進(jìn)一步升級(jí)。2023年 3月 3日希臘公布 48億歐元緊縮方案； 2023年 4月 23日希臘正式向歐盟及 IMF提出援助請(qǐng)求。2023年 4月 26日德國(guó)表示除非希臘出臺(tái)更為嚴(yán)格的財(cái)政緊縮政策，否則不會(huì) “ 過(guò)早 ” 援手。2023年 5月 4日歐債危機(jī)升級(jí)歐美股市全線大跌。2023年 5月 6日歐債危機(jī)引發(fā)恐慌，道指盤中暴跌近千點(diǎn)。2023年 5月 10日歐盟和 IMF斥資 7500億歐元救助歐元區(qū)成員國(guó)。2023年 5月 22日標(biāo)普下調(diào)希臘、葡萄牙、西班牙的信用評(píng)級(jí)，前景展望為負(fù)面。2023 年爆發(fā)的美國(guó)次貸危機(jī)后的救市計(jì)劃，加大了各國(guó)的財(cái)政支出，使得各國(guó)的債務(wù)指標(biāo)惡化l希臘和意大利勉強(qiáng)入盟，入盟后并沒(méi)有改變?cè)瓉?lái)不合理的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也是造成今日歐元區(qū)主權(quán)債務(wù)危機(jī)的原因之一。希臘作為導(dǎo)火索7不少歐洲國(guó)家的債務(wù)比重都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際 60%的警戒線，赤字率也遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際上通行的馬約標(biāo)準(zhǔn) 3％的安全線 。 目前政府的一輪經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，是將債務(wù)轉(zhuǎn)移到了政府的身上，其實(shí)就世界范圍來(lái)看，除了中國(guó)，各國(guó)政府債臺(tái)高筑，而歐元區(qū)某些國(guó)家只是將這一問(wèn)題較早的暴露出來(lái)而已。 PMI指數(shù)自 5月份出現(xiàn)了 09年以來(lái)的首次下調(diào)后， 6月份指數(shù)繼續(xù)下降，為 ，較 5月份下降了 。目前歐元區(qū)失業(yè)率仍凸顯出逐漸惡化的態(tài)勢(shì)，已連續(xù)兩月維持在 10%的自 98年以來(lái)的最高位。緊縮財(cái)政所的帶來(lái)的重大影響，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)下滑歐元區(qū)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù) 歐元區(qū)失業(yè)率10歐債危機(jī)已然波及到其他經(jīng)濟(jì)體 —— 以美國(guó)為例以世界第一大經(jīng)濟(jì)體美國(guó)為例，歐元 ，目前雖然止跌反彈，但仍處低位。剛剛有新的就業(yè)機(jī)會(huì)出來(lái)，美圓的大幅升值會(huì)使得本國(guó)的企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力下降。美國(guó)采購(gòu)人經(jīng)理指數(shù)六月加速呈現(xiàn)上一個(gè)月的回落趨勢(shì)，為 ，較五月下降了 ，顯示出商業(yè)活動(dòng)的擴(kuò)張速度減慢。在貨幣政策層面仍然保持維松的基調(diào)l韓國(guó)央行 5月 12日宣布，決定維持利率在 2%的記錄低點(diǎn)不變l印尼削減了計(jì)劃發(fā)行的國(guó)債規(guī)模，減緩對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性的收縮動(dòng)作l日本央行 5月 10日宣布，向市場(chǎng)注入 216億美元資金，以應(yīng)對(duì)希臘債務(wù)危機(jī)對(duì)日本金融系統(tǒng)的影響。 事實(shí)上，中國(guó)也面臨著歐債危機(jī)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境分析14出口受到威脅歐元區(qū)出口占中國(guó)出口的比例目前我國(guó)對(duì)歐盟出口總額約占到總出口額的 20%，出口到美國(guó)的比重約 17%，出口到日本的比重約 8%。歐元對(duì)人民幣的匯率情況15在剛剛才有復(fù)蘇跡象的出口未來(lái)的前景不明確的基礎(chǔ)上，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)依靠什么來(lái)支持？Text in here出口　投資 　消費(fèi)16投資增速進(jìn)一步下行新開(kāi)工項(xiàng)目持續(xù)回落，拉動(dòng)投資下行城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速 6月份累計(jì)增速延續(xù)了 5月份的下降態(tài)勢(shì)，為 %,較上月下降 。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速 新開(kāi)工項(xiàng)目投資增速17新開(kāi)工和投資的同比增速將出現(xiàn)下滑，尤其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的同比增速下滑明顯。投資和新開(kāi)工環(huán)比出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)十個(gè)月來(lái)首次出現(xiàn)回落房地產(chǎn)投資自 09年 6月以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)一直呈現(xiàn)上升勢(shì)頭。從分類指數(shù)看，本年資金來(lái)源指數(shù)和房屋施工面積指數(shù)分別出現(xiàn)了回落。 20中國(guó)政府也表現(xiàn)出對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢(shì)的擔(dān)憂，出臺(tái)了一系列意圖拉動(dòng)投資的政策。同時(shí)要求要在今年 7 月底前全面開(kāi)工建設(shè)保障性住房項(xiàng)目。意見(jiàn)要求各地鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入法律法規(guī)未明確禁止準(zhǔn)入的行業(yè)和領(lǐng)域，鼓勵(lì)民間資本參與交通運(yùn)輸、水利工程、電力、石油天然氣、電信及土地整治和礦產(chǎn)資源勘探開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域建設(shè)，同時(shí)允許民間資本興辦金融機(jī)構(gòu)。21推動(dòng)保障性住房投資建設(shè)遏制投機(jī)、投資泡沫，抑制高房?jī)r(jià)拉動(dòng)投資及房地產(chǎn)各相關(guān)產(chǎn)業(yè)，保障經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可有效解決當(dāng)前的困境22根據(jù) 2023 年 11 月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出 “今后三年內(nèi)要新增加 200 萬(wàn)套廉租房、 400 萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成 100 多萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到 9000 億元，平均每年 3000 億元。保障性住房建設(shè)完成狀況欠佳0911三年總投資 9000億元，平均每年 3000 億元09年保障性住房開(kāi)發(fā)完成投資額僅為 1318億元但是， 09年保障性住房建設(shè)的執(zhí)行情況并不理想，完成率為不到 50% 。23保障性住房建設(shè)實(shí)際拉動(dòng)投資有限由于保障性住房建設(shè)投資占房屋總投資額比例過(guò)小，其拉動(dòng)力有限，此外，商品房如果調(diào)控時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，其造成的投資減速不是保障性住房投資可以彌補(bǔ)的。從 2023年的逆周期觀察對(duì)投資增速的影響看， 2023年與 2023年的房地產(chǎn)投資增速分別下降了 7個(gè)百分點(diǎn)，因此保障性住房的新增投資不能完全覆蓋對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的整體投資減速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額增速經(jīng)適房開(kāi)發(fā)投資額站房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重24建保障性住房 不差錢 缺的是積極性 l保障房不賺錢，開(kāi)發(fā)商沒(méi)興趣252。上海 2023年下半年拍賣的長(zhǎng)風(fēng) 6B/4C地塊，就由于其中的 5%的保障性住房計(jì)劃使得眾多的開(kāi)發(fā)商望而卻步，最后不得已更改在此地塊內(nèi)配建保障性住房的計(jì)劃l拉動(dòng) GDP太少，地方政府不上心252。形成了房?jī)r(jià)高、地價(jià)高、政府收入也高的怪圈明確責(zé)任主體，將保障性住房建設(shè)成效與地方政府政績(jī)相關(guān)聯(lián)適當(dāng)解決地方政府財(cái)政收入問(wèn)題（如利用征收房產(chǎn)稅等措施來(lái)彌補(bǔ)土地收入的減少）國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)作為開(kāi)發(fā)保障性住房的排頭兵，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生引導(dǎo)作用解決方案 長(zhǎng)期有利、短期效果不大 25新三十六條的頒布新 36條是希望可以帶動(dòng)民間投資，成為未來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的引擎，但我們認(rèn)為這一政策短期內(nèi)的作用不明顯，我們知道老的 36條其實(shí)也是鼓勵(lì)民營(yíng)資本投資，但在實(shí)際操作過(guò)程中就碰到了種種困難，所以目前此政策仍是處于觀望期，對(duì)投資拉動(dòng)作用較小。是指一些行業(yè)和領(lǐng)域在準(zhǔn)入政策上雖無(wú)公開(kāi)的限制，但實(shí)際進(jìn)入條件限制頗多，看著是敞開(kāi)的，實(shí)際卻進(jìn)不去。保障性住房建設(shè)的推出，期望彌補(bǔ)由于房?jī)r(jià)的打壓而造成的投資