【正文】 住房?jī)r(jià)格上漲過快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地區(qū)， 住宅建設(shè)要以此類項(xiàng)目為主， 并在有關(guān)計(jì)劃中明確開工、竣工面積和占住宅建設(shè)總量的比例，盡快向社會(huì)公布，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。 對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)采取了以下主要措施：36 （一）強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。充分肯定了建設(shè)部等有關(guān)部門前一階段工作，明確了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的有關(guān)政策措施。 33 調(diào)整供應(yīng)， 重點(diǎn)是改善市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)； 調(diào)控需求， 重點(diǎn)是遏制投機(jī)性需求，控制投資性需求，合理引導(dǎo)改善性住房需求，控制拆遷帶來的住房被動(dòng)性需求； 整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序， 重點(diǎn)是查處違規(guī)銷售、惡意哄抬房?jī)r(jià)等行為。 30 要遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，更多的采用土地、財(cái)稅、金融等 經(jīng)濟(jì)手段 ，加強(qiáng)市場(chǎng)管理和監(jiān)管，從 供給和需求兩方面入手 ， 積極穩(wěn)妥 地進(jìn)行調(diào)控； 要 重點(diǎn)控制不合理需求 ，遏制投機(jī)炒房，控制投資性購(gòu)房，合理引導(dǎo)住房需求；31 要改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 增加中低檔商品房和廉租房供給，努力滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的基本住房需求； 要把握好調(diào)控的力度，防止市場(chǎng)大起大落， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。 曾培炎副總理指出： “ 房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)重大。 建設(shè)部及房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議成員單位，堅(jiān)決貫徹國(guó)務(wù)院部署，密切配合，積極研究落實(shí)國(guó)辦電報(bào)的措施。 今年以來，針對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模和房?jī)r(jià)上升幅度過快的問題，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次作出重要批示， 溫家寶總理 在十屆人大三次會(huì)議《政府工作報(bào)告》中指出： “ 要抑制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭 ” ， 并將此作為今年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。26 三、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意義三、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意義 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展， 部分城市政府 片面強(qiáng)調(diào) “ 以地生財(cái) ” 、 “ 經(jīng)營(yíng)城市 ” ， 一些商業(yè)銀行 以及 企業(yè) 過度依賴房地產(chǎn)獲取利潤(rùn)， 有房者 追求房產(chǎn)升值， 無房者 擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲提前入市， 有錢人加入期房炒作投機(jī)。 有的放慢開發(fā)和銷售進(jìn)度， 囤積土地、囤積房源，人為造成市場(chǎng)緊張，帶來房?jī)r(jià)短期內(nèi)非正常上漲。24 （五）市場(chǎng)秩序比較混亂。 去年一些城市拆遷安置需求一度占市場(chǎng)商品住宅需求的一半，有的甚至達(dá)到 60%。 23 （四）一些地方政府行為不規(guī)范。 22 今年 12月， 江蘇、上海、廣東 房地產(chǎn)開發(fā)投資中利用外資分別是去年同期的 、 、 倍。21 （三）境外資金參與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)和炒作。 長(zhǎng)三角主要城市， 商品住宅銷售中投資性購(gòu)房比例達(dá)到 20%左右。 投資性購(gòu)房已由原來的非住宅為主擴(kuò)展到住宅，進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)過快上漲的態(tài)勢(shì)。 如曾經(jīng)活躍一時(shí)的 “ 溫州炒房團(tuán) ” 、 “ 山西購(gòu)房團(tuán) ” ，聚集幾百億元資金在一些城市進(jìn)行期房買賣。（二）國(guó)內(nèi)投資性購(gòu)房和投機(jī)性炒房抬頭。 17 但是，也有許多 不合理因素， 最主要的是 各種投資、投機(jī)需求大量增加 ，部分地區(qū)市場(chǎng)總需求偏大，導(dǎo)致價(jià)格上漲過快，擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)空間，吸引了各類資金參與房地產(chǎn)開發(fā)投資和購(gòu)房投資與投機(jī)，從而使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。 14 2023年 全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)投資 出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)， 占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重 由上年的 %下降到 %，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。商品住宅中，中低價(jià)位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。13 （四）市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。 2023年 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng) %，今年一季度在去年同期較高增幅的基礎(chǔ)上又增長(zhǎng) %，高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅。 一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來被動(dòng)性住房需求上升，加劇了供求矛盾。 上海市 商品住宅銷售面積已經(jīng)連續(xù) 4年大于竣工面積。 11 今年一季度，全國(guó)商品住宅竣工面積只有銷售面積的 73%。 2023年以來，全國(guó)商品房 銷售面積增幅連續(xù) 5年大于竣工面積增幅 ，其中 2023年銷售面積增幅高出竣工面積增幅 。10 （二）市場(chǎng)需求偏大，供求矛盾突出。 房?jī)r(jià)過快上漲，已成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì) 35個(gè)大中城市的抽樣調(diào)查，一季度商品住宅價(jià)格比去年第四季度環(huán)比增長(zhǎng) %。 主要表現(xiàn)是： 7 （一）房?jī)r(jià)上漲過快。 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模。 城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進(jìn)展， 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與政策走向 建設(shè)部 謝家瑾2023年 11月1一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及近兩年來出現(xiàn)的主要問題二、存在問題的原因分析三、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意義和主要政策措施四、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況五、當(dāng)前存在的主要問題及需要關(guān)注的新情況六、關(guān)于商品房預(yù)售制度七、關(guān)于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅八、結(jié)束語(yǔ)2一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及近兩年來出現(xiàn)的主要問題近兩年來出現(xiàn)的主要問題3 1998年以來，各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工作。45 針對(duì)以上問題， 去年以來， 國(guó)家把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施。 6 在看到調(diào)控取得了一定成績(jī)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題還十分突出。 房?jī)r(jià)上漲的 主要特點(diǎn)： 一是 房?jī)r(jià)漲幅為 2023年以來最高，商品房和商品住宅平均銷售價(jià)格漲幅突破兩位數(shù)， 2023年 分別上漲 %和 %， 今年一季度 比去年同期又分別上漲%和 %； 二是 東部地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最高，且有進(jìn)一步上升趨勢(shì)； 8 三是 部分大中城市房?jī)r(jià)上漲過快，有的平均房?jī)r(jià)漲幅已連續(xù)二、三年在 15%以上。； 四是 房?jī)r(jià)上漲過快現(xiàn)象呈 蔓延態(tài)勢(shì) ，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴(kuò)展； 9 五是 商品房銷售價(jià)格上漲帶動(dòng) 二手房交易價(jià)格上漲， 2023年一季度 35個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格上漲 %。如任其發(fā)展，將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，影響宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)?階段性、結(jié)構(gòu)性需求過度擴(kuò)張 。 這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。商品房供不應(yīng)求，導(dǎo)致價(jià)格不斷攀升，并帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格上漲。12 （三）部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)仍然偏快。 有 13個(gè)省區(qū)市 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過 30%，其中 6個(gè)地區(qū)超過 50%，最高的達(dá)到 115%。 商品房市場(chǎng)中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。 今年一季度，我們對(duì)部分城市商品住宅供應(yīng)進(jìn)行調(diào)查顯示， 100平方米 /套以上 的占總量的 60%—70%，有的城市高達(dá) 87%。15二、存在問題的原因分析二、存在問題的原因分析16 產(chǎn)生這些問題的原因是多方面的， 有些是合理因素， 如城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)較快，居民生活水平不斷提高，對(duì)住房需求迅速增加；土地價(jià)格上升，建筑材料價(jià)格上漲，加之商品房品質(zhì)提高，配套設(shè)施和環(huán)境改善以及精裝修等，商品房開發(fā)建設(shè)成本增加。1819 一些城市房?jī)r(jià)較快上漲，社會(huì)各方面 對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較高預(yù)期 ，使得局部地區(qū)投資性需求迅速擴(kuò)大，投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重。 城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，也參與購(gòu)房投資。20 據(jù)調(diào)查， 北京市商品住宅投資性購(gòu)房比例 在17%左右，其中 29%的房屋短期內(nèi)倒手轉(zhuǎn)讓， 23%用于出租， 48%空關(guān)待沽。 今年一季度， 上海市 成交單價(jià)超過萬元的預(yù)售住宅中，外省市居民購(gòu)房面積占 43%；其中，溫州人占 72%。 一段時(shí)期以來，外資為賺取外匯人民幣利差、預(yù)期匯差、房?jī)r(jià)差，紛紛進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 12月， 上海市境外居民購(gòu)房規(guī)模 超過 40億元人民幣 ,比去年同期增加了 。 前幾年部分城市盲目 大拆大建，帶來大量被動(dòng)性住房需求 ，至今尚未消化。 在經(jīng)營(yíng)城市、經(jīng)營(yíng)土地的理念指導(dǎo)下，一些 地方政府 從土地收益中籌集大量城市建設(shè)資金，抬高了土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。 少數(shù)開發(fā)商利用政策、市場(chǎng)信息不對(duì)稱與不透明，通過虛假交易、虛假宣傳等不正當(dāng)手段，謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度，發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息， 哄抬房?jī)r(jià)，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。 25 （六）不同利益主體相互影響，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。 在多重因素的作用下，不同利益主體相互影響，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)非理性上漲。和主要政策措施和主要政策措施27 保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展， 始終是黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視的問題。 28 3月 27日， 國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（國(guó)辦發(fā)電〔 2023〕 8號(hào)） ，就加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，解決市場(chǎng)運(yùn)行中的突出矛盾，特別是房?jī)r(jià)上漲過快問題， 提出了八項(xiàng)措施。29 4月 25日， 曾培炎同志 在部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及房?jī)r(jià)問題座談會(huì)上，就進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)措施，聽取了地方同志的意見和建議，并發(fā)表了重要講話。我們要以鄧小平理論和 ‘ 三個(gè)代表’ 重要思想為指導(dǎo)，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為當(dāng)前加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)來抓，切實(shí)搞好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。 ”32 建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部委對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)問題進(jìn)行了認(rèn)真研究，提出： 當(dāng)前和今后一段時(shí)間，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，要突出穩(wěn)定房?jī)r(jià)這個(gè)重點(diǎn)，采取積極穩(wěn)妥措施， 加強(qiáng)供應(yīng)與需求的雙向調(diào)控，側(cè)重抑制不合理需求 ；同時(shí)，要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。34 國(guó)務(wù)院第 88次常務(wù)會(huì)議， 聽取了建設(shè)部的匯報(bào)。 35 2023年 5月 9日，國(guó)務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì) 《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》（國(guó)辦發(fā)〔 2023〕 26號(hào)）。 要求各地盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。 37 城市規(guī)劃主管部門 要根據(jù)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)需求，加快工作進(jìn)度，要優(yōu)先審查規(guī)劃項(xiàng)目，在項(xiàng)目選址上予以保證。 同時(shí)，要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管。 要求各地在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下， 對(duì)居住用地土地價(jià)格、住房?jī)r(jià)格上漲過快的城市， 適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。 嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理， 依法制止炒買炒賣土地行為。 運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，加大對(duì)投機(jī)性、投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。 同時(shí)要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管理。 人民銀行 各分支機(jī)構(gòu)要加大 “ 窗口指導(dǎo) ” 力度，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理 . 銀監(jiān)局 要加大對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)、信貸審核、稅收征管等環(huán)節(jié)，給予優(yōu)惠政策支持。 43 各地可根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)可在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過 20%， 并報(bào)建設(shè)部等部門備案。 要求各地按《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和當(dāng)?shù)卣囊?guī)定， 落實(shí) 經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)制度，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，切實(shí)降低成本、控制開發(fā)利潤(rùn)。 45 各地要抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，建立保障對(duì)象檔案； 切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定， 著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定， 禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。 47 嚴(yán)肅查處和嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)銷售以及不履行開工與竣工時(shí)間、