【正文】 0 購房貸款進(jìn)入開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)在一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家同樣存在，但我國對(duì)預(yù)售款使用的監(jiān)管相對(duì)較弱。 從負(fù)債率來看， 我國開發(fā)商與國外開發(fā)商基本相當(dāng)（ 2023年美國五大住宅開發(fā)商中資產(chǎn)負(fù)債率最高的達(dá) 76％，最低的也在 51％）， 不同的是融資渠道，即負(fù)債資金來源不同。目前預(yù)售價(jià)格較現(xiàn)售約低 1015% 。 117特別是，由于歷史欠帳多，新建住宅量大， 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以增量市場(chǎng)為主，開發(fā)項(xiàng)目大多是成片、滾動(dòng)開發(fā)，有的一開就是幾十萬、上百萬平方米 （北京方莊、回龍觀等），這是有別于世界其他國家的中國特色。 116 三是適應(yīng)了成片開發(fā)的要求。在我國現(xiàn)有的融資渠道無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)需要的現(xiàn)實(shí)條件下， 預(yù)售實(shí)際上成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。 115 二是發(fā)揮了融資作用。 預(yù)售制加速了建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本，促進(jìn)了住宅發(fā)展。 一是加快了住房供應(yīng)。 目前各主要城市 商品房預(yù)售比例普遍在 80％以上，部分城市甚至達(dá) 90％以上。 房地產(chǎn)開發(fā)的前身是改革開放初期（ 80年代中期）的城市房屋 “統(tǒng)代建 ”，即需要建房的單位按國家批準(zhǔn)的建房計(jì)劃委托由政府組織成立的 “統(tǒng)建辦公室 ”（政府事業(yè)單位）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一結(jié)算，建設(shè)資金來自各參建單位。英國 也有類似的過橋貸款。銀行可以要求資信不高或新成立的開發(fā)商將預(yù)付款存放在銀行的托管賬戶內(nèi)，直到房屋竣工。美國的金融機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目完工后才為購房人發(fā)放抵押貸款，但在預(yù)售階段，根據(jù)未來的抵押貸款情況，購房人可以獲得短期的建筑貸款，用以支付房屋在建時(shí)分段支付的款項(xiàng)； 東南亞國家和歐洲一些國家，在預(yù)售時(shí)購房人就可以向銀行申請(qǐng)購房貸款。 如 美國 ，聯(lián)邦和各州對(duì)預(yù)售活動(dòng)沒有法律限定，各州的房地產(chǎn)委員會(huì)雖然有一些監(jiān)管的規(guī)定，但服從于買賣雙方協(xié)商確定的預(yù)售合約， 購房款的支付時(shí)間、方式和使用主要取決于雙方的信用情況，通常是簽訂合約時(shí)買者支付 510%的保證金，根據(jù)工程進(jìn)度付款，完工時(shí)清算。 如澳大利亞， 買賣雙方達(dá)成協(xié)議后，購房人繳納510%的訂金，由律師存入銀行保證賬戶，待房屋竣工交付后，連同剩余房款一并轉(zhuǎn)給開發(fā)商。 如 新加坡、馬來西亞和中國香港 ，首付款或訂金直接向開發(fā)商支付；購房貸款則存入貸款銀行與開發(fā)商共管的帳戶，由工料測(cè)量師行（相當(dāng)于國內(nèi)的工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)）根據(jù)工程進(jìn)度，提出撥款意見，經(jīng)律師同意后，購房款可以轉(zhuǎn)給開發(fā)商。 如 韓國， 購房人繳納的首 付款為房款的 2030%，可在一年內(nèi)分期付清； 日本、中國香港和澳大利亞 購房人繳納的訂金分別為房款的 20%、 10%、 510%。另一類 是歐美多數(shù)國家和地區(qū)，預(yù)售條件比較寬松，也不實(shí)行許可管理，買賣雙方通過律師自行協(xié)商預(yù)售合同并受合同法等法律的制約。103 如 澳大利亞 預(yù)售前需取得項(xiàng)目規(guī)劃審批證書，日本需獲得建筑許可。有關(guān)國家政府對(duì)房屋預(yù)售的管理 各國在預(yù)售管理上有明顯差異。美國商品房銷售情況 101 新加坡、中國香港 等東南亞地區(qū)預(yù)售規(guī)模也較大， 預(yù)售率在 90％左右 。1002023年，新建房屋銷售 ，其中預(yù)售 萬套。 據(jù)美國人口普查局統(tǒng)計(jì)， 預(yù)售量占新建房屋銷售量的比例已由 1963年的% 上升到 2023年的 % 。有關(guān)國家新建房屋銷售情況 97一）世界主要國家和地區(qū)商品房預(yù)售制度及特點(diǎn)98 96 三是，預(yù)售制下，商品房銷售與房屋實(shí)際交付之間存在時(shí)間差，給部分開發(fā)商虛假宣傳、延期交房、 貨不對(duì)板 等不規(guī)范行為留下了空子，也容易造成 “爛尾 ”等現(xiàn)象，不利于維護(hù)購房者權(quán)益。 二是， 預(yù)售款 由開發(fā)商支配，資金缺乏安全性，少數(shù)開發(fā)商通過假按揭套取銀行貸款，已直接構(gòu)成了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國辦秘書局的要求，我部組織有關(guān)方面力量，就國內(nèi)外商品房預(yù)售制度進(jìn)行了深入的比較研究；并召開了完善商品房預(yù)售制度座談會(huì)，聽取了部分開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、專家學(xué)者以及人民銀行、工商銀行、建設(shè)銀行的意見。中國人民銀行《 2023年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》提出 “ 考慮取消現(xiàn)行的預(yù)售制度 ” 的建議后，社會(huì)各界反映強(qiáng)烈，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策預(yù)期也產(chǎn)生了較大影響。 當(dāng)前要高度關(guān)注市場(chǎng)變化，密切跟蹤、深入分析、加強(qiáng)監(jiān)管、分類指導(dǎo)，既要 防止調(diào)控工作的松動(dòng)帶來房?jī)r(jià)的反彈， 也要 注意穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。 這些違法違規(guī)的行為的重新抬頭，容易引發(fā)新的售房糾紛和矛盾，擾亂正常的市場(chǎng)秩序。 據(jù) 南京、杭州 等城市反映，商品房銷售環(huán)節(jié)的一些違法違規(guī)行為重新抬頭。 部分城市已經(jīng)出現(xiàn)因新推出樓盤價(jià)位較低，引發(fā)周邊以較高價(jià)位購買了住房者的心理不平衡，以各種理由要求退房或進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)募m紛增多， 甚至出現(xiàn)集體上訪現(xiàn)象。 如果市場(chǎng)持續(xù)僵持，部分在建項(xiàng)目有可能因資金鏈斷裂而出現(xiàn) “ 爛尾 ” ，產(chǎn)生新的社會(huì)問題，并可能影響金融安全。 89 三是關(guān)注在建項(xiàng)目的資金鏈。 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局 18月統(tǒng)計(jì)快報(bào)，部分省市商品住房 新開工面積為負(fù)增長(zhǎng) ，如 北京、上海、浙江商品住房新開工面積同比分別下降 %、 %、 %。 新增供應(yīng)量的減少，將加大部分城市結(jié)構(gòu)調(diào)整、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的困難。 86 另一方面，關(guān)注部分城市出現(xiàn)的新增上市量的減少。 一方面，關(guān)注成交量萎縮帶來的問題。 有的以偏概全，沒有準(zhǔn)確把握調(diào)控政策精神；有的斷章取義，歪曲解讀調(diào)控政策； 個(gè)別甚至捏造虛假新聞，造成了社會(huì)混亂。 中央調(diào)控政策實(shí)施以來，新華社等主流媒體進(jìn)行了大量正面報(bào)道，對(duì)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期起到了積極作用。 一些地方在執(zhí)行 經(jīng)濟(jì)適用住房制度 中，配套政策不完善，優(yōu)惠政策不落實(shí)，管理不到位； 一些地方重視不夠， 廉租住房覆蓋面小， 有的城市還沒有真正啟動(dòng)，有的城市沒有建立暢通的廉租住房資金渠道。 從統(tǒng)計(jì)快報(bào)看，北京、上海等地商品住房 新開工面積同比下降較大， 也可能影響今后兩年市場(chǎng)供應(yīng)量和市場(chǎng)供求關(guān)系，加大穩(wěn)定房?jī)r(jià)的困難。 此外，一些地方為加快城市建設(shè)，在編制拆遷計(jì)劃時(shí)，仍想維持較大的拆遷規(guī)模，由此影響對(duì) 被動(dòng)性住房需求 的控制。 82 三是房?jī)r(jià)上漲的壓力依然存在。 開發(fā)企業(yè)通過分期開發(fā)、延長(zhǎng)建設(shè)周期等手段變相囤積土地的行為也較普遍，個(gè)別企業(yè) 10年前圈占的土地至今尚未開發(fā)完。81 二是開發(fā)商囤積土地、圈占土地的現(xiàn)象沒有從根本上得到有效解決。 80 供需結(jié)構(gòu)矛盾的凸現(xiàn)，一方面 導(dǎo)致中低收入家庭買不到適合自己的住房； 此外，供求結(jié)構(gòu)性矛盾也是 影響平均房?jī)r(jià)過快上漲 的重要因素之一。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理是各地普遍存在的突出問題 9月末， 40個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)可售商品住房面積中，120平方米以上的住房占 50%以上的 有 21個(gè)城市 ，最高的 達(dá) %； 有 17個(gè)城市 套型面積 80平方米以下的住房不到總面積的 10%。 因此， 預(yù)計(jì)今年四季度將延續(xù)三季度后期平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)， 開發(fā)投資、成交總量將保持一定的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步趨緩，市場(chǎng)總體上朝著供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的方向發(fā)展。 充分說明， 國務(wù)院的決策是及時(shí)的，調(diào)控的目標(biāo)定位、決策部署是科學(xué)的，是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一次較為成功的實(shí)踐。75 國辦發(fā)和七部委發(fā)的兩個(gè)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的文件，對(duì)解決全國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問題，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展發(fā)揮了積極和重要的作用。 9月份以來， 前期成交量下降較大的地區(qū)開始有所增長(zhǎng)。 6月份， 40個(gè)大中城市中，有 24個(gè)城市當(dāng)月商品住房成交面積同比負(fù)增長(zhǎng)。 74 二是市場(chǎng)變化總體較為平緩。上海、杭州等熱點(diǎn)城市 ，投資增幅趨緩，投機(jī)性需求基本退市、投資性需求得到抑制，供求矛盾得到緩解，市場(chǎng)秩序有所好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)有一定的回落。 一是各地結(jié)合本地實(shí)際落實(shí)調(diào)控政策，基本達(dá)到了預(yù)期調(diào)控目標(biāo)。 部分地區(qū)房地產(chǎn) 投資規(guī)模增長(zhǎng)趨勢(shì) 得到控制， 投機(jī)行為 得到遏制， 住房?jī)r(jià)格漲幅 趨緩，住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 有所改善， 消費(fèi)心理 正發(fā)生變化，各地 房?jī)r(jià)總體回落 ，房地產(chǎn) 市場(chǎng)總體趨于穩(wěn)定 ， 朝著預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。 上述措施的實(shí)施，為規(guī)范市場(chǎng)秩序，維護(hù)消費(fèi)者合法利益發(fā)揮了積極作用。 南京市還通過網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測(cè)每一樓盤的銷售活動(dòng)，實(shí)時(shí)公布房?jī)r(jià)漲幅排行榜、轉(zhuǎn)手率排行榜，促使企業(yè)加強(qiáng)自律。通過即時(shí)發(fā)布市場(chǎng)信息，增強(qiáng)了市場(chǎng)的透明度； 通過建立網(wǎng)上投訴等信息反饋渠道，形成社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。70 （八）房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序逐步規(guī)范。69 北京市今年以來一度熱銷的 某項(xiàng)目 在第三期開發(fā)中，將原設(shè)計(jì)的很多大戶型調(diào)整為中小戶型，同時(shí)增加一居室、二居室的數(shù)量。 68 （七）有區(qū)別的稅收政策促進(jìn)了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善。前三季度，存量用地占土地供應(yīng)總量的 %， 比去年同期提高了 。 在前兩年供應(yīng)量較大的情況下，今年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量 比去年同期減少了 %； 其中， 經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)量 所占比例比去年同期提高了 。 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局 19月快報(bào)數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，國內(nèi)貸款占全部資金來源的比重比去年同期下降 2個(gè)百分點(diǎn) ， 自籌資金上升了 4個(gè)百分點(diǎn)。 65 與此同時(shí)，一些開發(fā)企業(yè)開始尋求其它非銀行的融資渠道。 61626364 （五）房地產(chǎn)信貸增幅放緩。 60 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看， 上海市 今年前 9個(gè)月商品住房預(yù)售價(jià)格環(huán)比漲幅分別為 %、 %、 %、 %、 %、－ %、－ %、－ %、－ ，比上年底累計(jì)上漲 ％。 部分熱點(diǎn)地區(qū)價(jià)格有所回落。59 （四）商品住房?jī)r(jià)格漲幅趨緩。 58 上海市 4000元 /平方米以下的商品住房成交套數(shù)占比由 1－ 7月的 %上升到 19月的 %， 1萬元 /平方米的高價(jià)位商品住房比重從 %下降為 %。 57 （三）中小套型、中低價(jià)位商品住房成交比例有所提高。 南京、寧波、蘇州、北京 等地一些投機(jī)、投資性購房和二手住房由出售轉(zhuǎn)為出租，租賃市場(chǎng)的房源供應(yīng)量明顯增多。 但 9月份與 8月份相比，有 23個(gè)城市 成交面積環(huán)比有所增長(zhǎng)。 53房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅情況圖54 （二）市場(chǎng)成交量逐步趨穩(wěn)。52 東部地區(qū)投資增幅回落快于中西部地區(qū)。 基本原則是： 積極穩(wěn)妥，把握力度；突出重點(diǎn)，區(qū)別對(duì)待；因地制宜，分類指導(dǎo)；強(qiáng)化法治，加強(qiáng)監(jiān)管。 同時(shí)加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，促進(jìn)市場(chǎng)理性發(fā)展。 要求各地加快建立健全 市場(chǎng)信息系統(tǒng)， 加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，準(zhǔn)確判斷建設(shè)用地供應(yīng)、土地價(jià)格和房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)。 對(duì)各類違法違規(guī)行為，房地產(chǎn)主管部門要將其作為不良記錄，納入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并公開曝光 。 實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。 ?46 （七）切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。 要求把城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況，納入省級(jí)政府對(duì)市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。 ?44? （六）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。 對(duì)享受優(yōu)惠政策普通住房的認(rèn)定，要從嚴(yán)掌握，原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下標(biāo)準(zhǔn)： 住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下的住房、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。 ?42 （五）明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。41 （四）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)個(gè)人購買普通住房不足兩年的，銷售時(shí)按銷售額恢復(fù)征收營(yíng)業(yè)稅； 個(gè)人購買普通住房超過兩年（含兩年）的，銷售時(shí)繼續(xù)免征營(yíng)業(yè)稅。40 （三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。要加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為。 39 在土地出讓公告和合同中，要明確開工與竣工的條件和時(shí)間要求、違約責(zé)任。 38 （二）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。 對(duì)中低價(jià)普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目， 在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，房地產(chǎn)主管部門會(huì)同有關(guān)部門提出住房銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件。