【正文】 1）預售作為一種商業(yè)運作模式 ,不宜以行政手段硬性取消。絕大多數專家學者贊成保留預售制度127四）社會各界反映128因此，總體上弊大于利。一旦取消預售制，留出的開發(fā)資金缺口將刺激外資加速進入市場，加大市場的不確定性，加大宏觀調控的難度，有可能引發(fā)新的市場風險。目前，基于人民幣升值的預期和國內巨大的市場需求，境外資金十分關注中國房地產市場。 多數開發(fā)企業(yè)資金壓力明顯加大，一些中、小企業(yè)將因資金鏈斷裂而被迫退出市場，在提高產業(yè)集中度的同時，有可能帶來樓盤爛尾、拖欠工程款、合同糾紛等現象的大量出現， 也會影響金融安全。這與當前 穩(wěn)定房價的調控目標是不相符的。 2023年上海市政府決定提高預售條件，就曾導致市場出現階段性的供不應求， 房價隨之上升。 122 一是市場供應規(guī)模將較大程度地萎縮，影響房價穩(wěn)定。 121 從市場經濟國家看，預售作為一種商業(yè)模式是客觀存在的。 目前 尚沒有形成 銀行與開發(fā)商之外的第三方監(jiān)管的有效機制， 加上有的基層信貸機構疏于管理，致使有的開發(fā)項目預售款由開發(fā)商自由支配，有的項目出現 假按揭 （從目前情況看，多數由貸款銀行工作人員與開發(fā)商相勾結造成），容易引發(fā)貸款風險。 我國開發(fā)企業(yè)的負債主要是銀行貸款（包括開發(fā)貸款和個人消費貸款通過預售轉入開發(fā)環(huán)節(jié)）； 而美國，開發(fā)資金主要來自信托、基金、債市等直接融資渠道，銀行貸款僅占其總負債的 10%左右。三）取消商品房預售制度的利弊分析119 商品房預售的融資功能凸現，根本原因是我國房地產開發(fā)融資渠道不暢，金融工具較為單一。118預售商品房相對于現售商品房的價格優(yōu)勢，客觀上有利于購房者，這也是預售制度為消費者所接受的重要原因。四是具有一定的價格優(yōu)勢。 在資本市場不發(fā)育的情況下，完全靠開發(fā)企業(yè)自有資金，難以實施項目成片開發(fā)。 我國房地產業(yè)起步晚，多數開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、積累不足，完全靠自籌資金完成項目開發(fā)，并不現實。 據統(tǒng)計，目前開發(fā)資金來源中，約 40%來源于 訂金、預售款。 我國資本市場發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式。 根據測算，預售項目比現售項目的動態(tài)投資回收期約縮短 10個月。 長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。 114 商品房預售制度對促進我國住房建設和房地產市場發(fā)展發(fā)揮了積極作用。113 1994年出臺的 《城市房地產管理法》 在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。 112 隨著房屋商品化、土地有償使用等制度的推行，各地 “統(tǒng)建辦 ”逐步演變?yōu)榉康禺a開發(fā)企業(yè)，其服務對象也逐漸通過市場進行選擇，但 其開發(fā)建設資金除獲得貸款外，主要仍然是購房者預付的購房款，商品房預售也逐步成主要的銷售方式。110二）我國商品房預售制度的形成過程及作用111 商品房預售許可制度的確立，與我國房地產市場發(fā)展進程緊密聯系。 109個人購房貸款政策 商品房預售時，在多數國家和地區(qū)，購房者可以獲得各種形式的貸款，但在貸款方式上差別較大。 108 107 歐美國家一般由雙方合同約定。 106 有的則明確規(guī)定，在房屋交付使用后購房款才轉付給開發(fā)商。 105 有的國家和地區(qū)允許開發(fā)商把預收款用于工程建設。 104 在預售過程中， 多數國家和地區(qū)對購房人繳納的首付款比例或訂金額度都有相應要求，對預收款的使用也有規(guī)定。 中國香港 還對內部認購比例、期房轉讓等有明確規(guī)定。一類 是 澳大利亞、日本以及韓國、新加坡、馬來西亞、中國香港等東南亞國家和地區(qū) ，政府一般都規(guī)定預售條件，實施預售許可管理，對預售活動的監(jiān)管也較嚴格。 主要有兩類： 歐洲、日本等 一些經濟發(fā)達國家，房地產市場以二手房市場為主，新建房屋項目規(guī)模普遍較小，同時融資渠道發(fā)達，房地產投資主要依靠投資基金，新建房屋以現房銷售為主 102 預售房屋中， 開工前已經售出 的 ， 在建造期間售出 的 。美國新建房屋大部分是預售。各國新建房屋的銷售方式有較大差別。99據各方面的資料顯示， 世界上許多國家和地區(qū)都允許新建房屋（相當于我國的商品房）在竣工前進行預售， 但對預售的管理和個人購買預售房屋的貸款政策有所區(qū)別。 四是，預售使得開發(fā)商 提前收款 ，侵占購房人貸款利息。預售制使市場 風險 過多地轉嫁給了金融系統(tǒng)和消費者。95 目前部分人士主張取消商品房預售制度，其主要考慮： 一是，除香港外，美國等大部分國家沒有預售制度，新建房屋都是現售。93六、關于商品房預售制度9492 因調控的時間尚短，以上問題還只是部分城市反映出來的初步現象，不應影響調控政策的全面貫徹。 由于市場銷售速度放緩，一些開發(fā)商為加快資金回籠， 有的 以許諾 “ 售后包租返銷 ” 等高回報或讓利的方式實現銷售； 有的 以產權式酒店或 “ 分時度假 ”等宣傳方式，誘使消費者投資購房； 還有的 以通過 “假按揭 ” ，騙取銀行貸款。 91 五是關注部分開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為的抬頭。 90 四是關注商品房銷售糾紛增長。 因商品房銷售速度明顯放緩，開發(fā)企業(yè)的資金回收期延長，杭州等城市已經出現拖欠稅款、逾期還貸現象。88 如 新開工面積繼續(xù)有明顯下降 ，要做中長期供求分析，防范在 1－ 2年后因供應量減少引發(fā)供求矛盾， 帶來房價漲幅的反彈。87 二是關注部分地區(qū)新開工面積的變化。 據 18月信息系統(tǒng)數據， 40個重點城市中，有 18個城市 新增商品住房供應量減少 ，其中 北京、杭州、蘇州 等 11個城市 批準上市的商品住房面積同比下降 超過20%。 近年來為緩解房地產市場供不應求的矛盾，一些地方政府采取了加大市場供應量的措施，目前這部分項目正處于上市期，如果成交量持續(xù)萎縮， 有可能使供應關系發(fā)生逆轉，帶來空置量的上升。 85 （二）需要關注的新情況、新問題 一是進一步關注供求關系走向。 但也有個別不負責任的媒體，對調控政策及市場反應做了一些不夠客觀公正的報道。84 五是個別媒體和專家的輿論引導存在偏差。83 四是一些地方住房保障工作推進情況仍不理想。 在其他投資渠道不暢的條件下，房地產市場仍然是投資和消費的主要方向。 當前，城鎮(zhèn)化過程 中外來人員住房需求以及城市居民改善型住房需求 仍然較為旺盛，將會在較長時間內得到持續(xù)釋放。 大量開發(fā)土地被開發(fā)企業(yè)掌握，加大了調控有效供應的難度，增加了開發(fā)商炒作房價的空間，會影響調控的總體效果。 據國土資源部最近組織的調查顯示，全國有 40萬畝房地產開發(fā)用地在開發(fā)企業(yè)手上逾期兩年未開發(fā)。 中低價位、中小戶型住房供應不足，使得中低價位商品住房成交量減少， 從統(tǒng)計數據上顯示出商品住房平均成交價格的不斷上漲。79 據調查， 某市 套型面積 60平方米以下 的住房需求比例為 16%，市場供應比例只有 %； 60100平方米 的住房需求比例為 61%，市場供應比例只有 24%； 150平方米以上 的住房需求比例僅為 2%，市場供應比例則高達 35%，嚴重供大于求。五、當前存在的主要問題五、當前存在的主要問題及需要關注的新情況、新問題及需要關注的新情況、新問題78 （一）存在的主要問題 一是調整住房供應結構的任務還十分艱巨。7776 從發(fā)展走勢看， 隨著各項調控政策措施的不斷落實，市場調控效果將繼續(xù)顯現，房地產市場的矛盾將進一步得到緩解； 同時，市場預期將趨于穩(wěn)定，合理住房需求逐步入市，開發(fā)投資較為理性。 這次調控在較短的時間內取得較明顯效果， 既解決 當前存在的突出矛盾和問題， 又保持 了房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展，得到了社會各界的普遍支持。從房價走勢看，成交量的持續(xù)下降和住房需求結構的優(yōu)化，促使商品住房價格增幅趨緩，先前房價上漲過快的地區(qū)價格出現回落。東部沿海地區(qū)和內地部分中心城市尤為明顯，有些城市降幅在 45％以上，甚至超過 60％。 從市場成交量情況看， 6月份明顯下降， 9月份有所回升。 中西部地區(qū) 等一些市場發(fā)展中矛盾相對緩和的城市，調控政策實施后，市場運行情況比較平穩(wěn)，但過快的投資增長趨勢有所抑制。 市場規(guī)模較大的東部沿海城市，特別是原先供求矛盾較為突出、房價上漲較快的 長三角地區(qū) 較為敏感。73 調控政策對市場的影響，有兩個明顯特點。72 上述情況表明： 隨著中央穩(wěn)定住房價格的各項調控政策的落實，政策效應逐步顯現 。 深圳、北京 等地還開展了整頓房地產廣告、商品房銷售活動等專項整治活動。 71 7月份以來， 上海、杭州 等地通過信息系統(tǒng)發(fā)現并查處了一批違法違規(guī)銷（預）售商品房案。 以 40個大中城市為重點的 房地產市場信息系統(tǒng) 的開通，為全面、及時、準確反映房地產市場供求總量、結構、成交價格等真實情況，提供了便利。 沈陽 某開發(fā)商將已經建成長期滯銷的 180240平方米大戶型商品住宅，拆分改造成每套 8090平方米。 隨著享受優(yōu)惠政策普通住房標準的制定和有區(qū)別的住房交易營業(yè)稅政策的實施，一些開發(fā)企業(yè)對正在開發(fā)或即將開發(fā)項目的設計方案作調整，增加中小戶型商品住房，以適應市場的需求。 土地價格繼續(xù)穩(wěn)中有升，三季度 居住用地地價比去年同期增長 1%，增幅比去年同期下降 分點。67 閑置土地處置力度進一步加大 。66 （六）房地產開發(fā)用地供應總量得到控制，結構有所改善。 有的以 投資基金 參股方式，有的通過 信托融資 用于房地產項目貸款。 據人民銀行統(tǒng)計，截止 9月底， 商業(yè)性房地產開發(fā)貸款余額和個人購房貸款余額 分別增長 %和%， 比年初下降了 ， 個人住房貸款余額增幅已連續(xù) 17個月下降。 另據上海市調查，考慮送裝修、家具等隱性降價因素，一些高價位樓盤銷售價格 實際下降了 10％左右。 一些正在銷售的樓盤價格表面看未做調整，但有的已通過送裝修、汽車、家電、契稅、物業(yè)管理費等方法 隱性降價 。 據國家統(tǒng)計局城調隊抽樣調查， 9月份 70個大中城市 新建商品住房銷售價格 比去年同月上漲 %， 同比漲幅 分別較 8月份、 7月份漲幅低 、 ；比上月上漲 %， 環(huán)比漲幅 與 8月份持平。 據 蘇州市 141個房地產中介信息采集點反饋的信息，今年三季度 120平方米以下的商品住房成交量占比達到 94%以上。 9月份， 40個大中城市 120平方米以下 套型成交面積占比由 6月份的 ％提高到 ％； 其中 80平方米以下 套型成交面積占比由 6月份的％提高到 ％。 一些擬購房者也轉為租房，租賃市場漸趨活躍。56 此外，買賣市場和租賃市場的比重有所改變。 但 9月份與 8月份相比，有 23個城市 成交面積環(huán)比有所增長。 53房地產開發(fā)投資增幅情況圖54 （二）市場成交量逐步趨穩(wěn)。52 東部地區(qū)投資增幅回落快于中西部地區(qū)。 基本原則是： 積極穩(wěn)妥，把握力度；突出重點，區(qū)別對待；因地制宜，分類指導；強化法治，加強監(jiān)管。 同時加強輿論引導，促進市場理性發(fā)展。 要求各地加快建立健全 市場信息系統(tǒng)， 加強對市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測，準確判斷建設用地供應、土地價格和房價變動趨勢。 對各類違法違規(guī)行為，房地產主管部門要將其作為不良記錄，納入房地產企業(yè)信用檔案，并公開曝光 。 實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。 ?46 （七）切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。 要求把城鎮(zhèn)廉租住房制度建設情況，納入省級政府對市（區(qū)）、縣政府工作的目標責任制管理。 ?44? （六）加強經濟適用住房建設，完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。 對享受優(yōu)惠政策普通住房的認定，要從嚴掌握，原則上應同時滿足以下標準： 住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下的住房、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。 ?42 （五）明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標準，合理引導住房建設與消費。41 （四）加強房地產信貸管理，防范金融風險。 對個人購買