【正文】 商中資產(chǎn)負債率最高的達 76％，最低的也在 51％）， 不同的是融資渠道，即負債資金來源不同。目前預(yù)售價格較現(xiàn)售約低 1015% 。 117特別是，由于歷史欠帳多，新建住宅量大， 我國房地產(chǎn)市場一直以增量市場為主，開發(fā)項目大多是成片、滾動開發(fā)，有的一開就是幾十萬、上百萬平方米 （北京方莊、回龍觀等），這是有別于世界其他國家的中國特色。 116 三是適應(yīng)了成片開發(fā)的要求。在我國現(xiàn)有的融資渠道無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)需要的現(xiàn)實條件下， 預(yù)售實際上成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。 115 二是發(fā)揮了融資作用。 預(yù)售制加速了建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本，促進了住宅發(fā)展。 一是加快了住房供應(yīng)。 目前各主要城市 商品房預(yù)售比例普遍在 80％以上，部分城市甚至達 90％以上。 房地產(chǎn)開發(fā)的前身是改革開放初期（ 80年代中期）的城市房屋 “統(tǒng)代建 ”，即需要建房的單位按國家批準的建房計劃委托由政府組織成立的 “統(tǒng)建辦公室 ”（政府事業(yè)單位）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一結(jié)算，建設(shè)資金來自各參建單位。英國 也有類似的過橋貸款。銀行可以要求資信不高或新成立的開發(fā)商將預(yù)付款存放在銀行的托管賬戶內(nèi)，直到房屋竣工。美國的金融機構(gòu)在項目完工后才為購房人發(fā)放抵押貸款，但在預(yù)售階段，根據(jù)未來的抵押貸款情況，購房人可以獲得短期的建筑貸款，用以支付房屋在建時分段支付的款項； 東南亞國家和歐洲一些國家，在預(yù)售時購房人就可以向銀行申請購房貸款。 如 美國 ，聯(lián)邦和各州對預(yù)售活動沒有法律限定，各州的房地產(chǎn)委員會雖然有一些監(jiān)管的規(guī)定，但服從于買賣雙方協(xié)商確定的預(yù)售合約， 購房款的支付時間、方式和使用主要取決于雙方的信用情況，通常是簽訂合約時買者支付 510%的保證金，根據(jù)工程進度付款，完工時清算。 如澳大利亞， 買賣雙方達成協(xié)議后，購房人繳納510%的訂金，由律師存入銀行保證賬戶，待房屋竣工交付后，連同剩余房款一并轉(zhuǎn)給開發(fā)商。 如 新加坡、馬來西亞和中國香港 ，首付款或訂金直接向開發(fā)商支付；購房貸款則存入貸款銀行與開發(fā)商共管的帳戶，由工料測量師行（相當于國內(nèi)的工程造價咨詢機構(gòu)）根據(jù)工程進度，提出撥款意見，經(jīng)律師同意后，購房款可以轉(zhuǎn)給開發(fā)商。 如 韓國， 購房人繳納的首 付款為房款的 2030%，可在一年內(nèi)分期付清； 日本、中國香港和澳大利亞 購房人繳納的訂金分別為房款的 20%、 10%、 510%。另一類 是歐美多數(shù)國家和地區(qū)，預(yù)售條件比較寬松，也不實行許可管理，買賣雙方通過律師自行協(xié)商預(yù)售合同并受合同法等法律的制約。103 如 澳大利亞 預(yù)售前需取得項目規(guī)劃審批證書，日本需獲得建筑許可。有關(guān)國家政府對房屋預(yù)售的管理 各國在預(yù)售管理上有明顯差異。美國商品房銷售情況 101 新加坡、中國香港 等東南亞地區(qū)預(yù)售規(guī)模也較大， 預(yù)售率在 90％左右 。1002023年，新建房屋銷售 ，其中預(yù)售 萬套。 據(jù)美國人口普查局統(tǒng)計， 預(yù)售量占新建房屋銷售量的比例已由 1963年的% 上升到 2023年的 % 。有關(guān)國家新建房屋銷售情況 97一）世界主要國家和地區(qū)商品房預(yù)售制度及特點98 96 三是，預(yù)售制下，商品房銷售與房屋實際交付之間存在時間差，給部分開發(fā)商虛假宣傳、延期交房、 貨不對板 等不規(guī)范行為留下了空子，也容易造成 “爛尾 ”等現(xiàn)象，不利于維護購房者權(quán)益。 二是， 預(yù)售款 由開發(fā)商支配，資金缺乏安全性，少數(shù)開發(fā)商通過假按揭套取銀行貸款，已直接構(gòu)成了房地產(chǎn)信貸風險。根據(jù)國辦秘書局的要求，我部組織有關(guān)方面力量，就國內(nèi)外商品房預(yù)售制度進行了深入的比較研究；并召開了完善商品房預(yù)售制度座談會，聽取了部分開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)、專家學(xué)者以及人民銀行、工商銀行、建設(shè)銀行的意見。中國人民銀行《 2023年中國房地產(chǎn)金融報告》提出 “ 考慮取消現(xiàn)行的預(yù)售制度 ” 的建議后，社會各界反映強烈，對房地產(chǎn)市場的政策預(yù)期也產(chǎn)生了較大影響。 當前要高度關(guān)注市場變化，密切跟蹤、深入分析、加強監(jiān)管、分類指導(dǎo)，既要 防止調(diào)控工作的松動帶來房價的反彈， 也要 注意穩(wěn)定市場預(yù)期。 這些違法違規(guī)的行為的重新抬頭，容易引發(fā)新的售房糾紛和矛盾，擾亂正常的市場秩序。 據(jù) 南京、杭州 等城市反映，商品房銷售環(huán)節(jié)的一些違法違規(guī)行為重新抬頭。 部分城市已經(jīng)出現(xiàn)因新推出樓盤價位較低，引發(fā)周邊以較高價位購買了住房者的心理不平衡，以各種理由要求退房或進行經(jīng)濟補償?shù)募m紛增多， 甚至出現(xiàn)集體上訪現(xiàn)象。 如果市場持續(xù)僵持，部分在建項目有可能因資金鏈斷裂而出現(xiàn) “ 爛尾 ” ，產(chǎn)生新的社會問題，并可能影響金融安全。 89 三是關(guān)注在建項目的資金鏈。 據(jù)國家統(tǒng)計局 18月統(tǒng)計快報，部分省市商品住房 新開工面積為負增長 ，如 北京、上海、浙江商品住房新開工面積同比分別下降 %、 %、 %。 新增供應(yīng)量的減少，將加大部分城市結(jié)構(gòu)調(diào)整、穩(wěn)定房價的困難。 86 另一方面，關(guān)注部分城市出現(xiàn)的新增上市量的減少。 一方面，關(guān)注成交量萎縮帶來的問題。 有的以偏概全，沒有準確把握調(diào)控政策精神；有的斷章取義，歪曲解讀調(diào)控政策； 個別甚至捏造虛假新聞，造成了社會混亂。 中央調(diào)控政策實施以來，新華社等主流媒體進行了大量正面報道，對引導(dǎo)市場預(yù)期起到了積極作用。 一些地方在執(zhí)行 經(jīng)濟適用住房制度 中，配套政策不完善，優(yōu)惠政策不落實，管理不到位； 一些地方重視不夠， 廉租住房覆蓋面小， 有的城市還沒有真正啟動，有的城市沒有建立暢通的廉租住房資金渠道。 從統(tǒng)計快報看，北京、上海等地商品住房 新開工面積同比下降較大， 也可能影響今后兩年市場供應(yīng)量和市場供求關(guān)系，加大穩(wěn)定房價的困難。 此外，一些地方為加快城市建設(shè)，在編制拆遷計劃時，仍想維持較大的拆遷規(guī)模，由此影響對 被動性住房需求 的控制。 82 三是房價上漲的壓力依然存在。 開發(fā)企業(yè)通過分期開發(fā)、延長建設(shè)周期等手段變相囤積土地的行為也較普遍，個別企業(yè) 10年前圈占的土地至今尚未開發(fā)完。81 二是開發(fā)商囤積土地、圈占土地的現(xiàn)象沒有從根本上得到有效解決。 80 供需結(jié)構(gòu)矛盾的凸現(xiàn)，一方面 導(dǎo)致中低收入家庭買不到適合自己的住房； 此外，供求結(jié)構(gòu)性矛盾也是 影響平均房價過快上漲 的重要因素之一。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理是各地普遍存在的突出問題 9月末， 40個重點城市累計可售商品住房面積中，120平方米以上的住房占 50%以上的 有 21個城市 ，最高的 達 %； 有 17個城市 套型面積 80平方米以下的住房不到總面積的 10%。 因此， 預(yù)計今年四季度將延續(xù)三季度后期平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢， 開發(fā)投資、成交總量將保持一定的增長，房價漲幅進一步趨緩，市場總體上朝著供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的方向發(fā)展。 充分說明， 國務(wù)院的決策是及時的，調(diào)控的目標定位、決策部署是科學(xué)的，是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控一次較為成功的實踐。75 國辦發(fā)和七部委發(fā)的兩個穩(wěn)定房價的文件，對解決全國房地產(chǎn)市場存在的突出問題，促進市場健康發(fā)展發(fā)揮了積極和重要的作用。 9月份以來， 前期成交量下降較大的地區(qū)開始有所增長。 6月份， 40個大中城市中，有 24個城市當月商品住房成交面積同比負增長。 74 二是市場變化總體較為平緩。上海、杭州等熱點城市 ，投資增幅趨緩，投機性需求基本退市、投資性需求得到抑制，供求矛盾得到緩解，市場秩序有所好轉(zhuǎn)，房價有一定的回落。 一是各地結(jié)合本地實際落實調(diào)控政策，基本達到了預(yù)期調(diào)控目標。 部分地區(qū)房地產(chǎn) 投資規(guī)模增長趨勢 得到控制， 投機行為 得到遏制， 住房價格漲幅 趨緩，住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 有所改善， 消費心理 正發(fā)生變化，各地 房價總體回落 ，房地產(chǎn) 市場總體趨于穩(wěn)定 ， 朝著預(yù)期目標發(fā)展。 上述措施的實施，為規(guī)范市場秩序，維護消費者合法利益發(fā)揮了積極作用。 南京市還通過網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測每一樓盤的銷售活動，實時公布房價漲幅排行榜、轉(zhuǎn)手率排行榜，促使企業(yè)加強自律。通過即時發(fā)布市場信息，增強了市場的透明度； 通過建立網(wǎng)上投訴等信息反饋渠道，形成社會監(jiān)督機制。70 （八）房地產(chǎn)市場秩序逐步規(guī)范。69 北京市今年以來一度熱銷的 某項目 在第三期開發(fā)中，將原設(shè)計的很多大戶型調(diào)整為中小戶型，同時增加一居室、二居室的數(shù)量。 68 （七）有區(qū)別的稅收政策促進了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善。前三季度，存量用地占土地供應(yīng)總量的 %， 比去年同期提高了 。 在前兩年供應(yīng)量較大的情況下，今年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量 比去年同期減少了 %； 其中， 經(jīng)濟適用住房用地供應(yīng)量 所占比例比去年同期提高了 。 據(jù)國家統(tǒng)計局 19月快報數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，國內(nèi)貸款占全部資金來源的比重比去年同期下降 2個百分點 ， 自籌資金上升了 4個百分點。 65 與此同時，一些開發(fā)企業(yè)開始尋求其它非銀行的融資渠道。 61626364 （五）房地產(chǎn)信貸增幅放緩。 60 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看， 上海市 今年前 9個月商品住房預(yù)售價格環(huán)比漲幅分別為 %、 %、 %、 %、 %、－ %、－ %、－ %、－ ，比上年底累計上漲 ％。 部分熱點地區(qū)價格有所回落。59 （四）商品住房價格漲幅趨緩。 58 上海市 4000元 /平方米以下的商品住房成交套數(shù)占比由 1－ 7月的 %上升到 19月的 %， 1萬元 /平方米的高價位商品住房比重從 %下降為 %。 57 （三）中小套型、中低價位商品住房成交比例有所提高。 南京、寧波、蘇州、北京 等地一些投機、投資性購房和二手住房由出售轉(zhuǎn)為出租，租賃市場的房源供應(yīng)量明顯增多。55 一些前段市場觀望氣氛較濃、市場收縮較大的沿海城市成交量有所回升， 上海、沈陽、大連、杭州 等 16個城市環(huán)比增長 20%以上。 19月，商品住房累計成交面積有 17個城市同比下降 ；其中， 寧波、溫州、杭州市 降幅達 30％以上， 上海市 下降 ％。 全國 31個?。▍^(qū)、市）中， 有 21個房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅同比回落，其中 北京、遼寧、浙江、福建等 7 個省（區(qū)、市）增幅回落超過 20個百分點。四、近期房地產(chǎn)市場運行情況四、近期房地產(chǎn)市場運行情況51 當前全國房地產(chǎn)市場運行情況： （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)回落 據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計快報，今年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 同比增長 %， 增幅比去年同期回落 個百分點，比今年上半年 回落 ； 低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅 。 50 ? 49 這次調(diào)控， 立足于 促進國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定發(fā)展 ,立足于 維護普通居民的基本住房權(quán)益 ,立足于以經(jīng)濟手段為主調(diào)控市場。 要求各有關(guān)部門加強 信息溝通與整合 ，適時披露土地供應(yīng)情況、房地產(chǎn)市場供求及房價、地價變動等信息。 ?48 （八）加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 47 嚴肅查處和嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)違法違規(guī)銷售以及不履行開工與竣工時間、銷售價格與套型面積控制等項目建設(shè)要求的行為。 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定， 禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。 45 各地要抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，建立保障對象檔案； 切實落實以財政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定， 著力擴大廉租住房制度覆蓋面。 要求各地按《經(jīng)濟適用住房管理辦法》和當?shù)卣囊?guī)定， 落實 經(jīng)濟適用住房項目招投標制度，嚴格實行政府指導(dǎo)價，控制套型面積和銷售對象，切實降低成本、控制開發(fā)利潤。 43 各地可根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準，具體標準可在上述標準基礎(chǔ)上適當浮動，但向上浮動的比例不得超過 20%， 并報建設(shè)部等部門備案。 對中小套型、中低價位普通住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)、信貸審核、稅收征管等環(huán)節(jié)，給予優(yōu)惠政策支持。 人民銀行 各分支機構(gòu)要加大 “ 窗口指導(dǎo) ” 力度，商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理 . 銀監(jiān)局 要加大對國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，加