【正文】 強(qiáng)化銀行房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。 *加快建立規(guī)范、穩(wěn)定的 廉租住房資金來(lái)源渠道 ； *研究 進(jìn)城務(wù)工人員住房政策 。 一是 抓緊改革土地收益分配辦法，適時(shí)研究完善土地增值稅等有關(guān)稅收征管政策，抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)高利潤(rùn)。 要 密切關(guān)注市場(chǎng)走勢(shì)， 深入研究市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、及時(shí)解決市場(chǎng)發(fā)展中的新問(wèn)題，加強(qiáng)分類指導(dǎo)。 嚴(yán)肅查處 違法違規(guī)開(kāi)發(fā)和銷售的行為，重點(diǎn)查處內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，發(fā)布虛假?gòu)V告、違規(guī)促銷，囤積房源，哄抬房?jī)r(jià)以及違反規(guī)劃及控制性要求的行為。 采取有效措施， 加強(qiáng)和改進(jìn)薄弱環(huán)節(jié)的工作。 因此，負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商要 共同珍惜和維護(hù)多年培育發(fā)展起來(lái)的市場(chǎng)環(huán)境，齊心協(xié)力解決好市場(chǎng)中存在的突出問(wèn)題， 在自覺(jué)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)范市場(chǎng)行為，努力提供適應(yīng)多數(shù)家庭購(gòu)買的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房等方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。但 少數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè) 還在囤積土地、結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟，消極對(duì)抗調(diào)控政策；有的仍在留戀曾一度出現(xiàn)的投機(jī)炒房抬頭、房?jī)r(jià)非正常上漲的日子。 185 基于以上原因，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控一直是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要組成部分。 曾培炎副總理在貫徹 18號(hào)文件會(huì)議上指出： 從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間很大，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可替代的拉動(dòng)力量。 繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)， 增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，引導(dǎo)市場(chǎng)理性發(fā)展。 進(jìn)一步完善和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、銷售辦法，使政策優(yōu)惠真正落實(shí)到符合條件的低收入家庭。各級(jí)地方政府要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)， 堅(jiān)定不移地貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院已經(jīng)出臺(tái)的政策措施，著力解決當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的突出問(wèn)題；堅(jiān)定不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。 *努力實(shí)現(xiàn) “ 調(diào)整結(jié)構(gòu)、保障供給、分類指導(dǎo)、穩(wěn)定價(jià)格 ” 的宏觀調(diào)控目標(biāo)。 要達(dá)到 “ 供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定 ” 的調(diào)控目標(biāo)，切實(shí)把穩(wěn)定房?jī)r(jià)的初步成果鞏固好，使市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到合理調(diào)整，市場(chǎng)行為進(jìn)一步規(guī)范，住房保障工作逐步建立和完善，還有大量工作要做。 ?170 這次調(diào)控能在較短的時(shí)間內(nèi)，取得較明顯的效果，充分說(shuō)明黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重大 決策是非常及時(shí)的，調(diào)控的目標(biāo)定位、決策部署都是科學(xué)的。 —— 通過(guò) 擠壓泡沫 達(dá)到 逼迫投機(jī)性購(gòu)房退市 的目的， —— 在較短的時(shí)間內(nèi)使 市場(chǎng)節(jié)奏有所放緩 ， —— 供求矛盾緩解， —— 房?jī)r(jià)漲幅趨緩， —— 使市場(chǎng)逐步回歸理性。167 二是調(diào)控貫穿了有保有壓的方針，沒(méi)有下猛藥，不搞硬著陸。也有 不合理的原因： 主要表現(xiàn)在市場(chǎng)需求偏大，供求矛盾突出，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，投機(jī)性購(gòu)房抬頭，政府行為不規(guī)范，開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)等。解決供求關(guān)系、結(jié)構(gòu)問(wèn)題、市場(chǎng)秩序等，都最終表現(xiàn)為商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定。 160 三）從日本的教訓(xùn)， 對(duì)我國(guó)穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作回頭看 回顧半年多來(lái)以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主要內(nèi)容的調(diào)控工作，在政策研究、文件制發(fā)和貫徹實(shí)施的各個(gè)階段，國(guó)務(wù)院和各有關(guān)部委非常審慎。158 二是擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的升級(jí)仍要長(zhǎng)期堅(jiān)持。 157 三）日本房地產(chǎn)興衰的幾點(diǎn)啟示： 一是解決居民住房問(wèn)題的制度設(shè)想要有長(zhǎng)遠(yuǎn)安排。 155 在 “ 泡沫 ” 破滅之際的 1990年，日本地產(chǎn)總價(jià)值約為 20萬(wàn)億美元，大約是 1955年的 75倍。 由于銀根放松，貨幣供應(yīng)量快速增長(zhǎng)， 而大量貨幣的去處就是股票與房地產(chǎn)市場(chǎng)。 152 1991年 6月， 宮澤喜一內(nèi)閣提出《生活大國(guó)五年計(jì)劃》，進(jìn)一步提出，要 “ 確保國(guó)民能用五年的家庭年收入購(gòu)買一套住房的目標(biāo) ” ，也就是房?jī)r(jià)收入比要壓低到五年的政策性價(jià)格目標(biāo)。 一方面，突然快速抽緊銀根，另一方面，政府主導(dǎo)大造壓低房地產(chǎn)價(jià)格的輿論。 但一段時(shí)間內(nèi)， 一些政治家們過(guò)度迎合日本社會(huì)急于趕超歐美生活水平的訴求，則為房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度擴(kuò)張埋下了伏筆。148 到 1975年，日本還躍居為世界第一大汽車出口國(guó)。 在這個(gè)階段， 日元升值給日本帶來(lái)的，首先是產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的大幅度提高。 長(zhǎng)期的低匯率使日本很快成了一個(gè)外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家。 143 目前輿論中普遍存在一個(gè)偏頗的前提，就是把1985年 的 “ 廣場(chǎng)協(xié)議 ” 當(dāng)成了日元升值的起點(diǎn)，并由此來(lái)分析我國(guó)可能面臨的問(wèn)題。 我們認(rèn)為， 這些判斷缺乏客觀依據(jù)。嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理136 防范風(fēng)險(xiǎn)歸根到底還是要求金融機(jī)構(gòu)自身具備風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，而不是取消房屋預(yù)售制度就能做到。3）取消預(yù)售制度達(dá)不到防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。1332）取消商品房預(yù)售將減少市場(chǎng)供應(yīng)量，影響房?jī)r(jià)穩(wěn)定。北京師范大學(xué)管理學(xué)院董藩教授 認(rèn)為， 對(duì)于生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)、價(jià)值量巨大的產(chǎn)品，有一個(gè)預(yù)售的過(guò)程或者有一個(gè)訂購(gòu)的過(guò)程也是很正常的， 在西方也是常見(jiàn)的。131清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授 認(rèn)為， 商品房銷售和預(yù)售是交易的不同形式， 國(guó)際上大部分國(guó)家都不禁止預(yù)售，在期房銷售過(guò)程中，購(gòu)房者實(shí)際上分擔(dān)了開(kāi)發(fā)商的一部分開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)地也獲得了期房和現(xiàn)房的價(jià)格差異作為回報(bào)。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉 認(rèn)為，預(yù)售制度是全世界通行的一種營(yíng)銷手段， 是房屋買賣雙方的一種自發(fā)選擇。綜上，取消商品房預(yù)售制度，并不能從根本上解決商品房預(yù)售中所存在的問(wèn)題，而且還將帶來(lái)較大的市場(chǎng)震蕩，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。126 124 二是開(kāi)發(fā)資金鏈可能出現(xiàn)斷裂，并由此帶來(lái)一系列社會(huì)問(wèn)題和金融風(fēng)險(xiǎn)。 一方面大量具備預(yù)售條件的在建項(xiàng)目不能上市，市場(chǎng)即期供應(yīng)量將明顯減少； 123 另一方面，受建設(shè)資金的制約，建設(shè)規(guī)模縮減，后續(xù)供應(yīng)能力削弱，造成供求關(guān)系失衡，都會(huì)引起短期內(nèi)房?jī)r(jià)的快速上漲。 預(yù)售過(guò)程中出現(xiàn)的一些不規(guī)范行為，應(yīng)當(dāng)通過(guò)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管解決。 從負(fù)債率來(lái)看， 我國(guó)開(kāi)發(fā)商與國(guó)外開(kāi)發(fā)商基本相當(dāng)（ 2023年美國(guó)五大住宅開(kāi)發(fā)商中資產(chǎn)負(fù)債率最高的達(dá) 76％，最低的也在 51％）， 不同的是融資渠道，即負(fù)債資金來(lái)源不同。目前預(yù)售價(jià)格較現(xiàn)售約低 1015% 。 117 116 三是適應(yīng)了成片開(kāi)發(fā)的要求。 115 二是發(fā)揮了融資作用。 一是加快了住房供應(yīng)。 英國(guó) 也有類似的過(guò)橋貸款。銀行可以要求資信不高或新成立的開(kāi)發(fā)商將預(yù)付款存放在銀行的托管賬戶內(nèi)，直到房屋竣工。 如 美國(guó) ，聯(lián)邦和各州對(duì)預(yù)售活動(dòng)沒(méi)有法律限定，各州的房地產(chǎn)委員會(huì)雖然有一些監(jiān)管的規(guī)定，但服從于買賣雙方協(xié)商確定的預(yù)售合約， 購(gòu)房款的支付時(shí)間、方式和使用主要取決于雙方的信用情況，通常是簽訂合約時(shí)買者支付 510%的保證金，根據(jù)工程進(jìn)度付款，完工時(shí)清算。 如 新加坡、馬來(lái)西亞和中國(guó)香港 ，首付款或訂金直接向開(kāi)發(fā)商支付；購(gòu)房貸款則存入貸款銀行與開(kāi)發(fā)商共管的帳戶，由工料測(cè)量師行（相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)）根據(jù)工程進(jìn)度，提出撥款意見(jiàn)，經(jīng)律師同意后，購(gòu)房款可以轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。另一類 是歐美多數(shù)國(guó)家和地區(qū)，預(yù)售條件比較寬松，也不實(shí)行許可管理，買賣雙方通過(guò)律師自行協(xié)商預(yù)售合同并受合同法等法律的制約。103 有關(guān)國(guó)家政府對(duì)房屋預(yù)售的管理 各國(guó)在預(yù)售管理上有明顯差異。美國(guó)商品房銷售情況 101 新加坡、中國(guó)香港 等東南亞地區(qū)預(yù)售規(guī)模也較大， 預(yù)售率在 90％左右 。2023年，新建房屋銷售 ，其中預(yù)售 萬(wàn)套。 96 三是，預(yù)售制下，商品房銷售與房屋實(shí)際交付之間存在時(shí)間差，給部分開(kāi)發(fā)商虛假宣傳、延期交房、 貨不對(duì)板 等不規(guī)范行為留下了空子，也容易造成 “爛尾 ”等現(xiàn)象，不利于維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。根據(jù)國(guó)辦秘書局的要求，我部組織有關(guān)方面力量，就國(guó)內(nèi)外商品房預(yù)售制度進(jìn)行了深入的比較研究；并召開(kāi)了完善商品房預(yù)售制度座談會(huì)，聽(tīng)取了部分開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、專家學(xué)者以及人民銀行、工商銀行、建設(shè)銀行的意見(jiàn)。中國(guó)人民銀行《 2023年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》提出 “ 考慮取消現(xiàn)行的預(yù)售制度 ” 的建議后，社會(huì)各界反映強(qiáng)烈，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策預(yù)期也產(chǎn)生了較大影響。 當(dāng)前要高度關(guān)注市場(chǎng)變化，密切跟蹤、深入分析、加強(qiáng)監(jiān)管、分類指導(dǎo)，既要 防止調(diào)控工作的松動(dòng)帶來(lái)房?jī)r(jià)的反彈， 也要 注意穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。 據(jù) 南京、杭州 等城市反映，商品房銷售環(huán)節(jié)的一些違法違規(guī)行為重新抬頭。 如果市場(chǎng)持續(xù)僵持，部分在建項(xiàng)目有可能因資金鏈斷裂而出現(xiàn) “ 爛尾 ” ，產(chǎn)生新的社會(huì)問(wèn)題，并可能影響金融安全。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 18月統(tǒng)計(jì)快報(bào)，部分省市商品住房 新開(kāi)工面積為負(fù)增長(zhǎng) ，如 北京、上海、浙江商品住房新開(kāi)工面積同比分別下降 %、 %、 %。 86 另一方面，關(guān)注部分城市出現(xiàn)的新增上市量的減少。 有的以偏概全，沒(méi)有準(zhǔn)確把握調(diào)控政策精神；有的斷章取義，歪曲解讀調(diào)控政策； 個(gè)別甚至捏造虛假新聞，造成了社會(huì)混亂。 一些地方在執(zhí)行 經(jīng)濟(jì)適用住房制度 中，配套政策不完善，優(yōu)惠政策不落實(shí)，管理不到位； 一些地方重視不夠， 廉租住房覆蓋面小， 有的城市還沒(méi)有真正啟動(dòng)，有的城市沒(méi)有建立暢通的廉租住房資金渠道。 此外，一些地方為加快城市建設(shè)，在編制拆遷計(jì)劃時(shí)，仍想維持較大的拆遷規(guī)模，由此影響對(duì) 被動(dòng)性住房需求 的控制。 開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)分期開(kāi)發(fā)、延長(zhǎng)建設(shè)周期等手段變相囤積土地的行為也較普遍，個(gè)別企業(yè) 10年前圈占的土地至今尚未開(kāi)發(fā)完。 80 供需結(jié)構(gòu)矛盾的凸現(xiàn)，一方面 導(dǎo)致中低收入家庭買不到適合自己的住房； 此外，供求結(jié)構(gòu)性矛盾也是 影響平均房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 的重要因素之一。 充分說(shuō)明， 國(guó)務(wù)院的決策是及時(shí)的，調(diào)控的目標(biāo)定位、決策部署是科學(xué)的，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一次較為成功的實(shí)踐。 9月份以來(lái)， 前期成交量下降較大的地區(qū)開(kāi)始有所增長(zhǎng)。 74 二是市場(chǎng)變化總體較為平緩。 一是各地結(jié)合本地實(shí)際落實(shí)調(diào)控政策，基本達(dá)到了預(yù)期調(diào)控目標(biāo)。 上述措施的實(shí)施，為規(guī)范市場(chǎng)秩序，維護(hù)消費(fèi)者合法利益發(fā)揮了積極作用。通過(guò)即時(shí)發(fā)布市場(chǎng)信息，增強(qiáng)了市場(chǎng)的透明度； 通過(guò)建立網(wǎng)上投訴等信息反饋渠道，形成社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。69 北京市今年以來(lái)一度熱銷的 某項(xiàng)目 在第三期開(kāi)發(fā)中，將原設(shè)計(jì)的很多大戶型調(diào)整為中小戶型，同時(shí)增加一居室、二居室的數(shù)量。前三季度，存量用地占土地供應(yīng)總量的 %， 比去年同期提高了 。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 19月快報(bào)數(shù)據(jù)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款占全部資金來(lái)源的比重比去年同期下降 2個(gè)百分點(diǎn) ， 自籌資金上升了 4個(gè)百分點(diǎn)。 61626364 （五）房地產(chǎn)信貸增幅放緩。 部分熱點(diǎn)地區(qū)價(jià)格有所回落。 58 上海市 4000元 /平方米以下的商品住房成交套數(shù)占比由 1－ 7月的 %上升到 19月的 %， 1萬(wàn)元 /平方米的高價(jià)位商品住房比重從 %下降為 %。 南京、寧波、蘇州、北京 等地一些投機(jī)、投資性購(gòu)房和二手住房由出售轉(zhuǎn)為出租，租賃市場(chǎng)的房源供應(yīng)量明顯增多。 19月，商品住房累計(jì)成交面積有 17個(gè)城市同比下降 ；其中， 寧波、溫州、杭州市 降幅達(dá) 30％以上， 上海市 下降 ％。四、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況四、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況51 當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況： （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅繼續(xù)回落 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)，今年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 同比增長(zhǎng) %， 增幅比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)，比今年上半年 回落 ； 低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅 。 ? 49 這次調(diào)控， 立足于 促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展 ,立足于 維護(hù)普通居民的基本住房權(quán)益 ,立足于以經(jīng)濟(jì)手段為主調(diào)控市場(chǎng)。 ?48 （八）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定， 禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。 要求各地按《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和當(dāng)?shù)卣囊?guī)定， 落實(shí) 經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)制度，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，切實(shí)降低成本、控制開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)、信貸審核、稅收征管等環(huán)節(jié)，給予優(yōu)惠政策支持。 同時(shí)要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管理。 要求各地在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下， 對(duì)居住用地土地價(jià)格、住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的城市， 適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房