【正文】 當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與政策走向 建設(shè)部 謝家瑾2023年 11月1一、房地產(chǎn)市場發(fā)展及近兩年來出現(xiàn)的主要問題二、存在問題的原因分析三、穩(wěn)定房價的意義和主要政策措施四、近期房地產(chǎn)市場運行情況五、當(dāng)前存在的主要問題及需要關(guān)注的新情況六、關(guān)于商品房預(yù)售制度七、關(guān)于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅八、結(jié)束語2一、房地產(chǎn)市場發(fā)展及一、房地產(chǎn)市場發(fā)展及近兩年來出現(xiàn)的主要問題近兩年來出現(xiàn)的主要問題3 1998年以來，各地區(qū)、各部門認真落實國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工作。 城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進展， 房地產(chǎn)市場體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對拉動經(jīng)濟增長、推進城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。4 在市場的快速發(fā)展過程中，也 逐步暴露出一些問題 ，尤其是投資增勢較猛、以及供應(yīng)增長總體跟不上銷售增長、商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾和價格上漲的壓力 在一部分地區(qū)逐步突出 ，引起了中央和國務(wù)院的高度重視5 針對以上問題， 去年以來， 國家把房地產(chǎn)市場調(diào)控作為加強和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施。 嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模。 6 在看到調(diào)控取得了一定成績的同時，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題還十分突出。 主要表現(xiàn)是： 7 （一）房價上漲過快。 房價上漲的 主要特點： 一是 房價漲幅為 2023年以來最高，商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅突破兩位數(shù)， 2023年 分別上漲 %和 %， 今年一季度 比去年同期又分別上漲%和 %； 二是 東部地區(qū)房價漲幅最高，且有進一步上升趨勢； 8 三是 部分大中城市房價上漲過快，有的平均房價漲幅已連續(xù)二、三年在 15%以上。據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)隊對 35個大中城市的抽樣調(diào)查，一季度商品住宅價格比去年第四季度環(huán)比增長 %。； 四是 房價上漲過快現(xiàn)象呈 蔓延態(tài)勢 ，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴展； 9 五是 商品房銷售價格上漲帶動 二手房交易價格上漲， 2023年一季度 35個大中城市二手住宅銷售價格上漲 %。 房價過快上漲，已成為社會關(guān)注的熱點問題。如任其發(fā)展，將影響房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，影響宏觀經(jīng)濟和社會穩(wěn)定。10 （二）市場需求偏大，供求矛盾突出。 房地產(chǎn)市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)?階段性、結(jié)構(gòu)性需求過度擴張 。 2023年以來，全國商品房 銷售面積增幅連續(xù) 5年大于竣工面積增幅 ，其中 2023年銷售面積增幅高出竣工面積增幅 。 這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。 11 今年一季度，全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的 73%。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。 上海市 商品住宅銷售面積已經(jīng)連續(xù) 4年大于竣工面積。商品房供不應(yīng)求，導(dǎo)致價格不斷攀升，并帶動二手房價格上漲。 一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。12 （三）部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長仍然偏快。 2023年 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 %，今年一季度在去年同期較高增幅的基礎(chǔ)上又增長 %，高于全社會固定資產(chǎn)投資增幅。 有 13個省區(qū)市 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過 30%，其中 6個地區(qū)超過 50%，最高的達到 115%。13 （四）市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。 商品房市場中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。 今年一季度，我們對部分城市商品住宅供應(yīng)進行調(diào)查顯示， 100平方米 /套以上 的占總量的 60%—70%，有的城市高達 87%。 14 2023年 全國經(jīng)濟適用住房開發(fā)投資 出現(xiàn)負增長， 占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重 由上年的 %下降到 %，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟適用住房建設(shè)。15二、存在問題的原因分析二、存在問題的原因分析16 產(chǎn)生這些問題的原因是多方面的， 有些是合理因素， 如城鎮(zhèn)人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價格上升，建筑材料價格上漲，加之商品房品質(zhì)提高，配套設(shè)施和環(huán)境改善以及精裝修等，商品房開發(fā)建設(shè)成本增加。 17 但是，也有許多 不合理因素， 最主要的是 各種投資、投機需求大量增加 ，部分地區(qū)市場總需求偏大，導(dǎo)致價格上漲過快，擴大了房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間，吸引了各類資金參與房地產(chǎn)開發(fā)投資和購房投資與投機，從而使房價進一步上漲。18 （一）大量資金涌入房地產(chǎn)市場。 近年來，銀行存款利率較低，股票低迷，債市盤子小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點行業(yè)也開始降溫，社會資金缺乏其他投資渠道。 在這種情況下，大量社會資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金、典當(dāng)行資金，紛紛擠向房地產(chǎn)市場。 特別是在負利率的情況下，居民個人住房貸款成本低，銀行大量資金通過住房消費信貸轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)資金，成為開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源。19（二）國內(nèi)投資性購房和投機性炒房抬頭。 一些城市房價較快上漲，社會各方面 對市場產(chǎn)生較高預(yù)期 ，使得局部地區(qū)投資性需求迅速擴大，投機炒作現(xiàn)象嚴重。 如曾經(jīng)活躍一時的 “ 溫州炒房團 ” 、 “ 山西購房團 ” ，聚集幾百億元資金在一些城市進行期房買賣。 城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房價上漲預(yù)期，也參與購房投資。 投資性購房已由原來的非住宅為主擴展到住宅，進一步加劇了房價過快上漲的態(tài)勢。20 據(jù)調(diào)查， 北京市商品住宅投資性購房比例 在17%左右，其中 29%的房屋短期內(nèi)倒手轉(zhuǎn)讓， 23%用于出租， 48%空關(guān)待沽。 長三角主要城市， 商品住宅銷售中投資性購房比例達到 20%左右。 今年一季度， 上海市 成交單價超過萬元的預(yù)售住宅中，外省市居民購房面積占 43%；其中，溫州人占 72%。21 （三）境外資金參與國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)和炒作。 一段時期以來，外資為賺取外匯人民幣利差、預(yù)期匯差、房價差，紛紛進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。 22 今年 12月， 江蘇、上海、廣東 房地產(chǎn)開發(fā)投資中利用外資分別是去年同期的 、 、 倍。 12月， 上海市境外居民購房規(guī)模 超過 40億元人民幣 ,比去年同期增加了 。 23 （四）一些地方政府行為不規(guī)范。 前幾年部分城市盲目 大拆大建，帶來大量被動性住房需求 ，至今尚未消化。 去年一些城市拆遷安置需求一度占市場商品住宅需求的一半，有的甚至達到 60%。 在經(jīng)營城市、經(jīng)營土地的理念指導(dǎo)下，一些 地方政府 從土地收益中籌集大量城市建設(shè)資金，抬高了土地和房地產(chǎn)市場的價格。24 （五）市場秩序比較混亂。 少數(shù)開發(fā)商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過虛假交易、虛假宣傳等不正當(dāng)手段，謊報商品房銷售進度，發(fā)布不實價格信息， 哄抬房價，誤導(dǎo)市場預(yù)期。 有的放慢開發(fā)和銷售進度， 囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，帶來房價短期內(nèi)非正常上漲。 25 （六）不同利益主體相互影響，共同推動了房價上漲。 隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展， 部分城市政府 片面強調(diào) “ 以地生財 ” 、 “ 經(jīng)營城市 ” ， 一些商業(yè)銀行 以及 企業(yè) 過度依賴房地產(chǎn)獲取利潤， 有房者 追求房產(chǎn)升值， 無房者 擔(dān)心房價上漲提前入市， 有錢人加入期房炒作投機。 在多重因素的作用下，不同利益主體相互影響，共同推動了房價非理性上漲。26 三、穩(wěn)定房價的意義三、穩(wěn)定房價的意義和主要政策措施和主要政策措施27 保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展， 始終是黨中央、國務(wù)院高度重視的問題。 今年以來，針對房地產(chǎn)投資規(guī)模和房價上升幅度過快的問題，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次作出重要批示， 溫家寶總理 在十屆人大三次會議《政府工作報告》中指出： “ 要抑制房價過快上漲勢頭 ” ， 并將此作為今年宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。 28 3月 27日， 國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)電〔 2023〕 8號） ，就加強和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，解決市場運行中的突出矛盾，特別是房價上漲過快問題， 提出了八項措施。 建設(shè)部及房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議成員單位，堅決貫徹國務(wù)院部署，密切配合，積極研究落實國辦電報的措施。29 4月 25日， 曾培炎同志 在部分城市房地產(chǎn)市場及房價問題座談會上，就進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)措施，聽取了地方同志的意見和建議，并發(fā)表了重要講話。 曾培炎副總理指出： “ 房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)重大。我們要以鄧小平理論和 ‘ 三個代表’ 重要思想為指導(dǎo)，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，把穩(wěn)定房價作為當(dāng)前加強和改善宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)來抓，切實搞好對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。 30 要遵循經(jīng)濟規(guī)律，更多的采用土地、財稅、金融等 經(jīng)濟手段 ，加強市場管理和監(jiān)管，從 供給和需求兩方面入手 ， 積極穩(wěn)妥 地進行調(diào)控； 要 重點控制不合理需求 ，遏制投機炒房，控制投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求；31 要改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 增加中低檔商品房和廉租房供給，努力滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的基本住房需求； 要把握好調(diào)控的力度，防止市場大起大落， 促進房地產(chǎn)市場供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。 ”32 建設(shè)部會同有關(guān)部委對穩(wěn)定房價問題進行了認真研究，提出： 當(dāng)前和今后一段時間，調(diào)控房地產(chǎn)市場，要突出穩(wěn)定房價這個重點，采取積極穩(wěn)妥措施， 加強供應(yīng)與需求的雙向調(diào)控，側(cè)重抑制不合理需求 ；同時，要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 33 調(diào)整供應(yīng)， 重點是改善市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力增加中低價位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)； 調(diào)控需求， 重點是遏制投機性需求，控制投資性需求，合理引導(dǎo)改善性住房需求，控制拆遷帶來的住房被動性需求； 整頓規(guī)范市場秩序， 重點是查處違規(guī)銷售、惡意哄抬房價等行為。34 國務(wù)院第 88次常務(wù)會議， 聽取了建設(shè)部的匯報。充分肯定了建設(shè)部等有關(guān)部門前一階段工作，明確了穩(wěn)定房價的有關(guān)政策措施。 35 2023年 5月 9日，國務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會 《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（國辦發(fā)〔 2023〕 26號）。 對穩(wěn)定房價采取了以下主要措施：36 （一）強化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 要求各地盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進度安排。 住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足的地區(qū)， 住宅建設(shè)要以此類項目為主， 并在有關(guān)計劃中明確開工、竣工面積和占住宅建設(shè)總量的比例，盡快向社會公布，穩(wěn)定市場預(yù)期。 37 城市規(guī)劃主管部門 要根據(jù)中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)需求，加快工作進度，要優(yōu)先審查規(guī)劃項目，在項目選址上予以保證。 對中低價普通商品住房建設(shè)項目， 在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門提出規(guī)劃設(shè)計條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件。 同時，要求加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管。 38 （二）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理。 要求各地在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下， 對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城市， 適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。 39 在土地出讓公告和合同中，要明確開工與竣工的條件和時間要求、違約責(zé)任。 嚴格土地轉(zhuǎn)讓管理， 依法制止炒買炒賣土地行為。要加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為。 40 （三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管。 運用稅收等經(jīng)濟手段，加大對投機性、投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。 對個人購買普通住房不足兩年的，銷售時按銷售額恢復(fù)征收營業(yè)稅； 個人購買普通住房超過兩年（含兩年）的，銷售時繼續(xù)免征營業(yè)稅。 同時要嚴格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理。41 （四）加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險。 人民銀行 各分支機構(gòu)要加大 “ 窗口指導(dǎo) ” 力度，商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理 . 銀監(jiān)局 要加大對國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，加強風(fēng)險提示，嚴格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險。 ?42 （五）明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標準，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費。 對中小套型、中低價位普通住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)、信貸審核、稅收征管等環(huán)節(jié)，給予優(yōu)惠政策支持。 對享受優(yōu)惠政策普通住房的認定，要從嚴掌握，原則上應(yīng)同時滿足以下標準： 住宅小區(qū)建筑