形勢與政策房地產(chǎn)調(diào)控(已修改)
2024-10-28 18:56 本頁面
【正文】 第一篇：形勢與政策房地產(chǎn)調(diào)控摘要]近年來，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。與此同時，部分城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，表現(xiàn)為價格的不合理持續(xù)上漲，房地產(chǎn)商品的有效供給不足與無效供給過剩并存，市場運作不規(guī)范，房地產(chǎn)的投機性需求日益增長等。為了抑制房價過快增長，我國近年來密集出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的財稅政策,對促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到了積極的作用,但仍然存在不少問題。[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè)。財稅法。宏觀調(diào)控近年來，我國對房地產(chǎn)市場進行了一系列的調(diào)控，雖取得了一定的成效，但是未能達到預(yù)期目的，當前“地王”仍然不斷涌現(xiàn)、房價依然黯然涌動，仍然顯得日益艱難。我國城市土地使用制度改革和住房制度改革的推行,從根本上打破了傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制對房地產(chǎn)業(yè)的束縛,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。但是,在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時,一些問題也逐漸暴露出來。如一方面房地產(chǎn)過度投機,推動房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,遠遠脫離了城鎮(zhèn)居民和遷入城市人口的支付能力,另一方面是住房結(jié)構(gòu)不合理,大戶型的高檔用房比較多,中低價位的廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)明顯不足。房價的虛高加上公共財政對保障住房投入嚴重不足,使得我國房價與普通居民購買房屋能力之間的關(guān)系嚴重惡化。而在土地供應(yīng)環(huán)節(jié),一方面開發(fā)商天價買地、囤地現(xiàn)象越來越嚴重,另一方面土地閑置的問題依然存在。一．存在的問題和困難。房屋需求增加。中國房地產(chǎn)價格過快上漲，形成了高房價，主要是供給小和需求大的失衡造成的。其中有正常需求，包括剛性需求和改善性需求；有城市化需求，農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城市來，要在城市買房子；有投資和投機需求，一家買幾套房子；也有對中心城市的特殊需求，比如各市縣到省會城市買房子，北京、杭州、上海的房子之所以很貴，就是因為這種特殊需求太大。房地產(chǎn)的供應(yīng)是受土地的供應(yīng)量所影響的。由于土地偏重于保證糧食安全，中國對城市化所用的土地進行了嚴格的行政限制，對于城市建設(shè)，特別是住宅用地供給與城市化進程中城市人口增長的需要不相適應(yīng)，使住房價格存在著土地供給過少而需求在增長，導(dǎo)致的上漲動力。住宅用地供給小于需求，勢必推動地價上升，而地價上升又推動房價快速上漲。為了應(yīng)對全球的金融危機，中國實行了較為寬松的貨幣政策，多次下調(diào)存款準備金率，五次降息，一些地方政府陸續(xù)出臺財政補貼、購房入戶、放寬限外政策、緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力等措施，這些促進住房消費的優(yōu)惠政策扭轉(zhuǎn)了購房者的預(yù)期，良好的市場預(yù)期使市場走向發(fā)生了變化。這對房地產(chǎn)成交起到了極大的推動作用，是造就此輪樓市上漲的關(guān)鍵。同時寬松的貨幣政策釋放了巨量資金進入樓市，從而推動資產(chǎn)價格上升。充裕的貨幣流動性在向?qū)嶓w經(jīng)濟注入的同時也分流到了樓市和股市。市場充裕的流動性，加上國際、國內(nèi)經(jīng)濟觸底回升的態(tài)勢逐漸明朗，投資者對未來通貨膨脹的預(yù)期也越來越強烈，在金融市場發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業(yè)買房成為中國富有階層資產(chǎn)保值增值的首要選擇，成為促成房地產(chǎn)價格快速上漲的重要原因之一。一些地方為了上項目，建設(shè)用地有限。以前建設(shè)用地和住宅用地是混在一起的，地方政府為了經(jīng)濟發(fā)展的需要，工業(yè)和商業(yè)項目建設(shè)用地擠占住宅用地，從而造成住宅用地面積供應(yīng)不足。有很多開發(fā)商囤地，等房價高了再開發(fā)。目前全國有大量閑置土地的房地產(chǎn)用地，處于囤積尚未被開發(fā)狀態(tài)，囤地或是捂盤惜售給不少開發(fā)商帶來的巨額經(jīng)濟利益，更成了高房價的主要推手。盡管國家屢次出臺土地調(diào)控政策，但能否抑制囤地行為，但地方執(zhí)行力仍是關(guān)鍵。房產(chǎn)的首要功能是滿足居住的消費。但現(xiàn)在很多投資者為了使自己的資金保值、增值，把房產(chǎn)作為首選的投資項目，很多人不惜舉債投資于房地產(chǎn)市場。市場上出現(xiàn)越來越多的炒房團，例如溫州炒房團、山西炒房團等，他們所到之處，都引起了房價較快上漲。二．對策與措施。一是政府加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，充分發(fā)揮政策的引導(dǎo)、約束、經(jīng)濟杠桿的作用來維護正常的市場秩序，引導(dǎo)樓市健康、穩(wěn)定發(fā)展。一些地方政府通過發(fā)放購房補貼、政府收購空置商品房等優(yōu)惠政策只是“揚湯止沸”，并不能從根本上解決這一問題，政府加強宏觀調(diào)控，降低房價才是硬道理。同時，協(xié)調(diào)中央與地方的關(guān)系，建立中央與地方在房地產(chǎn)市場利益分享上的補償機制，通過產(chǎn)業(yè)、區(qū)域政策及相應(yīng)的稅收、信貸、利率手段，激勵地方政府參與房地產(chǎn)市場的調(diào)控。二是加大對住房制度的改革，健全市場體系。政府和業(yè)務(wù)主管部門要深入研究房地產(chǎn)市場的變化，按照小康社會的居住和房屋使用標準分析需求結(jié)構(gòu)，深化住房制度改革。在規(guī)范一級市場的同時，使二、三級市場聯(lián)動并積極發(fā)展房屋租賃業(yè)，使消費者可以選擇購買存量房或增量房，也可以選擇租賃。在推進現(xiàn)有公房出售的同時，還要加強對經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理，增加普通商品住房的供應(yīng)以滿足低收入者的需求。三是建立統(tǒng)一開放的土地競爭機制，調(diào)控土地供應(yīng)。地方政府應(yīng)該退出房地產(chǎn)一級土地壟斷市場，真正回歸“守夜人”的角色，建立公開、公平、公正的土地競爭機制，使土地出讓、融資、開發(fā)、市場準入、銷售和社
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