形勢(shì)與政策房地產(chǎn)調(diào)控(已修改)
2025-10-23 18:56 本頁(yè)面
【正文】 第一篇：形勢(shì)與政策房地產(chǎn)調(diào)控摘要]近年來，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí)，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，表現(xiàn)為價(jià)格的不合理持續(xù)上漲，房地產(chǎn)商品的有效供給不足與無效供給過剩并存，市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范，房地產(chǎn)的投機(jī)性需求日益增長(zhǎng)等。為了抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，我國(guó)近年來密集出臺(tái)了一系列調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)稅政策,對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到了積極的作用,但仍然存在不少問題。[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè)。財(cái)稅法。宏觀調(diào)控近年來，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的調(diào)控，雖取得了一定的成效，但是未能達(dá)到預(yù)期目的，當(dāng)前“地王”仍然不斷涌現(xiàn)、房?jī)r(jià)依然黯然涌動(dòng)，仍然顯得日益艱難。我國(guó)城市土地使用制度改革和住房制度改革的推行,從根本上打破了傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的束縛,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。但是,在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí),一些問題也逐漸暴露出來。如一方面房地產(chǎn)過度投機(jī),推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了城鎮(zhèn)居民和遷入城市人口的支付能力,另一方面是住房結(jié)構(gòu)不合理,大戶型的高檔用房比較多,中低價(jià)位的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)明顯不足。房?jī)r(jià)的虛高加上公共財(cái)政對(duì)保障住房投入嚴(yán)重不足,使得我國(guó)房?jī)r(jià)與普通居民購(gòu)買房屋能力之間的關(guān)系嚴(yán)重惡化。而在土地供應(yīng)環(huán)節(jié),一方面開發(fā)商天價(jià)買地、囤地現(xiàn)象越來越嚴(yán)重,另一方面土地閑置的問題依然存在。一．存在的問題和困難。房屋需求增加。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，形成了高房?jī)r(jià)，主要是供給小和需求大的失衡造成的。其中有正常需求，包括剛性需求和改善性需求；有城市化需求，農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城市來，要在城市買房子；有投資和投機(jī)需求，一家買幾套房子；也有對(duì)中心城市的特殊需求，比如各市縣到省會(huì)城市買房子，北京、杭州、上海的房子之所以很貴，就是因?yàn)檫@種特殊需求太大。房地產(chǎn)的供應(yīng)是受土地的供應(yīng)量所影響的。由于土地偏重于保證糧食安全，中國(guó)對(duì)城市化所用的土地進(jìn)行了嚴(yán)格的行政限制，對(duì)于城市建設(shè)，特別是住宅用地供給與城市化進(jìn)程中城市人口增長(zhǎng)的需要不相適應(yīng)，使住房?jī)r(jià)格存在著土地供給過少而需求在增長(zhǎng)，導(dǎo)致的上漲動(dòng)力。住宅用地供給小于需求，勢(shì)必推動(dòng)地價(jià)上升，而地價(jià)上升又推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。為了應(yīng)對(duì)全球的金融危機(jī)，中國(guó)實(shí)行了較為寬松的貨幣政策，多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，五次降息，一些地方政府陸續(xù)出臺(tái)財(cái)政補(bǔ)貼、購(gòu)房入戶、放寬限外政策、緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力等措施，這些促進(jìn)住房消費(fèi)的優(yōu)惠政策扭轉(zhuǎn)了購(gòu)房者的預(yù)期，良好的市場(chǎng)預(yù)期使市場(chǎng)走向發(fā)生了變化。這對(duì)房地產(chǎn)成交起到了極大的推動(dòng)作用，是造就此輪樓市上漲的關(guān)鍵。同時(shí)寬松的貨幣政策釋放了巨量資金進(jìn)入樓市，從而推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上升。充裕的貨幣流動(dòng)性在向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)注入的同時(shí)也分流到了樓市和股市。市場(chǎng)充裕的流動(dòng)性，加上國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)觸底回升的態(tài)勢(shì)逐漸明朗，投資者對(duì)未來通貨膨脹的預(yù)期也越來越強(qiáng)烈，在金融市場(chǎng)發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業(yè)買房成為中國(guó)富有階層資產(chǎn)保值增值的首要選擇，成為促成房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的重要原因之一。一些地方為了上項(xiàng)目，建設(shè)用地有限。以前建設(shè)用地和住宅用地是混在一起的，地方政府為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，工業(yè)和商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地?cái)D占住宅用地，從而造成住宅用地面積供應(yīng)不足。有很多開發(fā)商囤地，等房?jī)r(jià)高了再開發(fā)。目前全國(guó)有大量閑置土地的房地產(chǎn)用地，處于囤積尚未被開發(fā)狀態(tài)，囤地或是捂盤惜售給不少開發(fā)商帶來的巨額經(jīng)濟(jì)利益，更成了高房?jī)r(jià)的主要推手。盡管國(guó)家屢次出臺(tái)土地調(diào)控政策，但能否抑制囤地行為，但地方執(zhí)行力仍是關(guān)鍵。房產(chǎn)的首要功能是滿足居住的消費(fèi)。但現(xiàn)在很多投資者為了使自己的資金保值、增值，把房產(chǎn)作為首選的投資項(xiàng)目，很多人不惜舉債投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)上出現(xiàn)越來越多的炒房團(tuán)，例如溫州炒房團(tuán)、山西炒房團(tuán)等，他們所到之處，都引起了房?jī)r(jià)較快上漲。二．對(duì)策與措施。一是政府加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，充分發(fā)揮政策的引導(dǎo)、約束、經(jīng)濟(jì)杠桿的作用來維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，引導(dǎo)樓市健康、穩(wěn)定發(fā)展。一些地方政府通過發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、政府收購(gòu)空置商品房等優(yōu)惠政策只是“揚(yáng)湯止沸”，并不能從根本上解決這一問題，政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，降低房?jī)r(jià)才是硬道理。同時(shí)，協(xié)調(diào)中央與地方的關(guān)系，建立中央與地方在房地產(chǎn)市場(chǎng)利益分享上的補(bǔ)償機(jī)制，通過產(chǎn)業(yè)、區(qū)域政策及相應(yīng)的稅收、信貸、利率手段，激勵(lì)地方政府參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。二是加大對(duì)住房制度的改革，健全市場(chǎng)體系。政府和業(yè)務(wù)主管部門要深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，按照小康社會(huì)的居住和房屋使用標(biāo)準(zhǔn)分析需求結(jié)構(gòu)，深化住房制度改革。在規(guī)范一級(jí)市場(chǎng)的同時(shí)，使二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)并積極發(fā)展房屋租賃業(yè)，使消費(fèi)者可以選擇購(gòu)買存量房或增量房，也可以選擇租賃。在推進(jìn)現(xiàn)有公房出售的同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理，增加普通商品住房的供應(yīng)以滿足低收入者的需求。三是建立統(tǒng)一開放的土地競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，調(diào)控土地供應(yīng)。地方政府應(yīng)該退出房地產(chǎn)一級(jí)土地壟斷市場(chǎng)，真正回歸“守夜人”的角色，建立公開、公平、公正的土地競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使土地出讓、融資、開發(fā)、市場(chǎng)準(zhǔn)入、銷售和社
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