沈陽房地產(chǎn)市場的趨勢走向(已修改)
2025-10-23 18:40 本頁面
【正文】 1,齊錫晶 博士,沈陽房地產(chǎn)市場的分析與展望,2009年8月5日,沈陽房地產(chǎn)開發(fā)研究會 副會長/秘書長,沈陽市房地產(chǎn)研究所 副所長/研究員,東北大學 資源與土木工程學院 教授,2,一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場,1. 關于房地產(chǎn) 房地產(chǎn)（Real Estate），也稱不動產(chǎn)（Real Property），目前通指土地、建筑物及其它地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權益。例如，土地使用權與土地所有權，房屋的收益權、處置權、抵押權等。 而且，作為一種產(chǎn)品，房地產(chǎn)（商品房）通常具有使用（消費）、投資以及虛擬（金融產(chǎn)品）等不同屬性。,3,2. 關于房地產(chǎn)市場,4,房地產(chǎn)市場具有不公開（公開市場Open Market，要求在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排他性）、不均衡（由于體系不健全、機制不完備、價格不靈敏、信息不完備、預期不確定等原因，房地產(chǎn)市場經(jīng)常出現(xiàn)供求總量的短缺或過剩、結構性矛盾突出、宏觀調(diào)控缺乏有效手段等有悖于均衡理論）等特征。,5,3. 房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的產(chǎn)業(yè)。其活動主要限于流通領域，在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)中屬于第三類產(chǎn)業(yè)；具體包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)，房地產(chǎn)管理業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀與代理業(yè)等。,2003年5月，國家統(tǒng)計局頒布了新的《三次產(chǎn)業(yè)劃分規(guī)定》。其中，第一產(chǎn)業(yè)包括農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)等；第二產(chǎn)業(yè)包括建筑業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)則包括K門72大類之房地產(chǎn)業(yè)。,6,平均價格（均價）,典型樓盤價格,價格指數(shù),某區(qū)域商品房（商品住宅）的交易金額247。交易面積,4. 常見的房地產(chǎn)價格形式,供給價格與需求價格,7,5. 房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟社會的影響,8,世界銀行（1994）認為，房地產(chǎn)業(yè)的投資拉動約為1:3，銷售拉動系數(shù)約為1: 1.3～1.5。包宗華（2001）認為，我國住宅產(chǎn)業(yè)的投資拉動系數(shù)的下限為1.7，銷售拉動系數(shù)約為1: 1.3，而且兩個系數(shù)之合可達1:3.0。,9,2004年，美國房地產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的11.8%，印度、泰國、菲律賓等發(fā)展中國家房地產(chǎn)業(yè)增加值也占GDP的3%以上。,部分國家房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重（%）,10,（一）近年沈陽房地產(chǎn)市場的簡要回顧,1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加,二、關于遼沈房地產(chǎn)市場的簡要回顧,11,2. 商品房銷售量穩(wěn)步增長,12,3. 商品房交易價格分析平穩(wěn)運行,13,⒋ 土地價格（均價）持續(xù)攀升,14,（二）2008年遼寧房地產(chǎn)市場的基本分析,1. 房地產(chǎn)投資持續(xù)增長,2008年遼寧省各月房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（單位：億元）,15,2008年遼寧省各地房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（單位：億元）,16,沈陽經(jīng)濟區(qū)的投資總額，占全省的65.8%，營口、鞍山等大部分地區(qū)保持著較高的投資增幅。,17,2. 房地產(chǎn)開發(fā)建設進展順利,2008年遼寧省各月房地產(chǎn)開發(fā)施工、竣工面積情況（單位：萬平方米）,18,沈陽經(jīng)濟區(qū)商品房的施工面積、新開工面積和竣工面積分別占全省的63.8%、66.2%和61.8%。,商品房的新開工面積同比增幅偏低，可能會對未來的竣工面積、入市數(shù)量等產(chǎn)生一定的影響。,19,3. 市場活躍，商品銷量穩(wěn)步增長,2008年遼寧省各月累計商品房銷售情況 單位：億元、萬平方米、%,20,2008年遼寧省各地商品房銷售情況,21,沈陽經(jīng)濟區(qū)商品房的銷售額、銷售面積分別占全省的57.0%、61.7%。,“新政”實施以后，市場趨于活躍。,22,4. 整體房價穩(wěn)定、溫和上漲,2008年遼寧省各月商品房銷售價格（單位：元/平方米）,23,2008年遼寧省各地商品房銷售價格,24,沈陽經(jīng)濟區(qū)中，以沈陽商品房的均價最高，其他地區(qū)相對不高，總體漲幅比較適當。,25,5. 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比較穩(wěn)定,由于購房者的遲疑、觀望等原因，導致其他資金來源（定金及預收款、個人按揭貸款）比重的下降與自籌資金來源比重的增加。,26,6. 空置商品房有所增加,2008年遼寧省各月商品房空置情況（萬平方米）,空關房?,27,截止2008年底，全省累計商品房和商品住宅的
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