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沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)走向(已修改)

2024-10-28 18:40 本頁面
 

【正文】 1,齊錫晶 博士,沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析與展望,2009年8月5日,沈陽房地產(chǎn)開發(fā)研究會(huì) 副會(huì)長(zhǎng)/秘書長(zhǎng),沈陽市房地產(chǎn)研究所 副所長(zhǎng)/研究員,東北大學(xué) 資源與土木工程學(xué)院 教授,2,一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng),1. 關(guān)于房地產(chǎn) 房地產(chǎn)(Real Estate),也稱不動(dòng)產(chǎn)(Real Property),目前通指土地、建筑物及其它地上定著物,包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。例如,土地使用權(quán)與土地所有權(quán),房屋的收益權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)等。 而且,作為一種產(chǎn)品,房地產(chǎn)(商品房)通常具有使用(消費(fèi))、投資以及虛擬(金融產(chǎn)品)等不同屬性。,3,2. 關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng),4,房地產(chǎn)市場(chǎng)具有不公開(公開市場(chǎng)Open Market,要求在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益,并掌握必要的市場(chǎng)信息,有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易,對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí),交易條件公開并不具有排他性)、不均衡(由于體系不健全、機(jī)制不完備、價(jià)格不靈敏、信息不完備、預(yù)期不確定等原因,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常出現(xiàn)供求總量的短缺或過剩、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、宏觀調(diào)控缺乏有效手段等有悖于均衡理論)等特征。,5,3. 房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。其活動(dòng)主要限于流通領(lǐng)域,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中屬于第三類產(chǎn)業(yè);具體包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè),房地產(chǎn)管理業(yè),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理業(yè)等。,2003年5月,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局頒布了新的《三次產(chǎn)業(yè)劃分規(guī)定》。其中,第一產(chǎn)業(yè)包括農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)等;第二產(chǎn)業(yè)包括建筑業(yè);第三產(chǎn)業(yè)則包括K門72大類之房地產(chǎn)業(yè)。,6,平均價(jià)格(均價(jià)),典型樓盤價(jià)格,價(jià)格指數(shù),某區(qū)域商品房(商品住宅)的交易金額247。交易面積,4. 常見的房地產(chǎn)價(jià)格形式,供給價(jià)格與需求價(jià)格,7,5. 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響,8,世界銀行(1994)認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)的投資拉動(dòng)約為1:3,銷售拉動(dòng)系數(shù)約為1: 1.3~1.5。包宗華(2001)認(rèn)為,我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的投資拉動(dòng)系數(shù)的下限為1.7,銷售拉動(dòng)系數(shù)約為1: 1.3,而且兩個(gè)系數(shù)之合可達(dá)1:3.0。,9,2004年,美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的11.8%,印度、泰國(guó)、菲律賓等發(fā)展中國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)增加值也占GDP的3%以上。,部分國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重(%),10,(一)近年沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的簡(jiǎn)要回顧,1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加,二、關(guān)于遼沈房地產(chǎn)市場(chǎng)的簡(jiǎn)要回顧,11,2. 商品房銷售量穩(wěn)步增長(zhǎng),12,3. 商品房交易價(jià)格分析平穩(wěn)運(yùn)行,13,⒋ 土地價(jià)格(均價(jià))持續(xù)攀升,14,(二)2008年遼寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本分析,1. 房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng),2008年遼寧省各月房地產(chǎn)開發(fā)投資情況(單位:億元),15,2008年遼寧省各地房地產(chǎn)開發(fā)投資情況(單位:億元),16,沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的投資總額,占全省的65.8%,營(yíng)口、鞍山等大部分地區(qū)保持著較高的投資增幅。,17,2. 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進(jìn)展順利,2008年遼寧省各月房地產(chǎn)開發(fā)施工、竣工面積情況(單位:萬平方米),18,沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房的施工面積、新開工面積和竣工面積分別占全省的63.8%、66.2%和61.8%。,商品房的新開工面積同比增幅偏低,可能會(huì)對(duì)未來的竣工面積、入市數(shù)量等產(chǎn)生一定的影響。,19,3. 市場(chǎng)活躍,商品銷量穩(wěn)步增長(zhǎng),2008年遼寧省各月累計(jì)商品房銷售情況 單位:億元、萬平方米、%,20,2008年遼寧省各地商品房銷售情況,21,沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房的銷售額、銷售面積分別占全省的57.0%、61.7%。,“新政”實(shí)施以后,市場(chǎng)趨于活躍。,22,4. 整體房?jī)r(jià)穩(wěn)定、溫和上漲,2008年遼寧省各月商品房銷售價(jià)格(單位:元/平方米),23,2008年遼寧省各地商品房銷售價(jià)格,24,沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)中,以沈陽商品房的均價(jià)最高,其他地區(qū)相對(duì)不高,總體漲幅比較適當(dāng)。,25,5. 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比較穩(wěn)定,由于購(gòu)房者的遲疑、觀望等原因,導(dǎo)致其他資金來源(定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款)比重的下降與自籌資金來源比重的增加。,26,6. 空置商品房有所增加,2008年遼寧省各月商品房空置情況(萬平方米),空關(guān)房?,27,截止2008年底,全省累計(jì)商品房和商品住宅的
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