【正文】 2023/1/22 2:21:4402:21:4422 January 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 一月 2102:21:4402:21Jan2122Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/1/22 2:21:4402:21:4422 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 21一月 2102:21:4402:21:44January 22, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。2. 住宅市場：短期波動幅度加大，不同城市、區(qū)域、企業(yè)、項目的分化更加顯著隨著 9月底相關(guān)政策的具體落實(shí)，預(yù)計四季度房地產(chǎn)市場將與 57月類似，市場觀望情緒顯著，成交量可能再次步入下降通道，但不同城市、區(qū)域、企業(yè)、項目的分化更加顯著： “限購 ”、 “暫停三套房貸 ”在更大范圍的推行，可能對前期表現(xiàn)較好的二三線城市帶來較大影響；預(yù)計四季度東部地區(qū)和熱點(diǎn)城市的成交量將較為低迷，由于東部地區(qū)的商品房銷售面積占全國超過 50%，預(yù)計 2023年全國銷售面積將低于去年。但房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）的開征并不意味著現(xiàn)有的土地出讓金制度會有所改變，土地出讓金制度對地方政府的重要意義在較長時間內(nèi)都將難以削弱。 3. 本輪房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以完全退出，政府將繼續(xù)扭轉(zhuǎn)商品房投資功能，使其回歸居住屬性從政府而言，如果商品房的投資性需求無法得到有效抑制，各路資金流入房地產(chǎn)的情況就難以得到改變，因此在本輪調(diào)控中政府不得不從抑制投機(jī)性需求入手防止這種情況的繼續(xù)惡化。預(yù)計四季度中央政府將繼續(xù) “相機(jī)決策 ”：房價不穩(wěn)，政策不止。43動態(tài)模型預(yù)測：全國商品房銷售面積下降約 20%假設(shè)條件： 新政正常執(zhí)行，新增住房貸款下降 30%，供給增長 30%；新政嚴(yán)厲執(zhí)行，新增住房貸款下降 50%，供給增長 40%。天津、武漢、重慶等二線城市住房均價漲幅低于同期 GDP（南京基本持平），但均高于同期人均可支配收入。表：不同時期房價、 GDP等指標(biāo)累計漲幅（統(tǒng)一為名義增長率，不考慮物價通脹因素）數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 40重點(diǎn)城市 19982023年房價漲幅普遍低于同期 GDP和居民儲蓄存款，但多個城市高于同期人均可支配收入1998年 2023年， 8個重點(diǎn)城市中，除上海外房價漲幅均低于同期 GDP和居民儲蓄存款累計增幅，如北京住房均價累計上漲 337%，但 GDP和居民儲蓄存款分別增長 399%和 339%；深圳住房均價累計上漲 202%，但 GDP和居民儲蓄存款分別累計 434%和 560%。19982023年，全國住宅均價累計上漲 37%，低于同期 GDP等指標(biāo)漲幅，而 20232023年，全國住宅均價累計上漲 76%，與同期GDP、人均 GDP、人均可支配收入和居民儲蓄存款漲幅基本持平。2023年，全國商品房銷售面積達(dá) ，同比大幅增長 %，模型顯示，正常增長率約為 %，另有 18%的增長率來自 08年抑制需求的釋放，而各類政策的影響分別為： 信貸超額投放對增長率的貢獻(xiàn)為6%，降息為 4% ，減稅為 2%，分別使得銷售面積 “超常 ”增長約 、 、 。數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 表： 2023年 19月北京商品住宅銷售套數(shù)排行榜 表： 2023年 19月北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積排行榜36政策影響解析1. 對需求的影響① 將一定程度上抑制剛性需求及改善性需求，減少住房投資與投機(jī)行為，使購房者更趨理性② 一定程度上減輕剛性需求家庭購房成本，繼續(xù)支持居民首套房購買，但由于觀望情緒漸濃，需求下降可能性較大2. 對供給的影響更精準(zhǔn)：此次政策針對市場新問題和新趨勢做出了更精準(zhǔn)的調(diào)整① 中短期內(nèi)市場供給量將會增加，保障性住房供應(yīng)也將增加② 中長期，中低價位、中小套型商品住房項目以及保障性住房有望較大幅度增加從供給和需求來看，新政策出臺后，供需緊張的矛盾將會大大緩解，房價上漲的壓力將會極大地減輕，房價調(diào)整將不可避免。n 而一些 “溫柔 ”限購的城城市如上海，市場尚未未出現(xiàn)大幅波動，其原因在于：對于改善型需求 “賣一套房再買一套房 ”的，政府給予支持，不在限購范圍內(nèi)。n 國慶期間，北京等十大城市住宅日均成交面積與 9月相比普遍下滑。10月 19日30n 中國人民銀行 2023年 10月 19日宣布，自 10月 20日 起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 。10月 10日 廣州本市戶籍居民家庭，或能夠提供在本市 1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭只能在本市市轄十區(qū)新購買一套商品住房的政策。10月 14日寧波 本市戶籍居民、非本市戶籍居民在本市只能新購 1套住房。10月 12日廈門 同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購買一套商品住房。 4月 30日 南京 保障本市居民自住改善型和外地來寧工作需要購房。保險資金 保險資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。強(qiáng)化落實(shí)確保完成 2023年建設(shè)保障性住房 300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房 280萬套的工作任務(wù)。27政策要點(diǎn)：部分政策嚴(yán)于 “新國十條 ”1. 更精準(zhǔn)：此次政策針對市場新問題和新趨勢做出了更精準(zhǔn)的調(diào)整一是補(bǔ)充了各商業(yè)銀行要禁止將消費(fèi)性貸款用于購買住房的規(guī)定，商業(yè)銀行基于自身利益而采取的迂回貸款購房難以實(shí)施，及時彌補(bǔ)了政策的漏洞；二是在對首次貸款購房的首付款比例調(diào)整到 30%及以上的同時，大幅度地把個人購買唯一住房的契稅減半，并對是購 90平方米以下的契稅降低到 1%，體現(xiàn)了適當(dāng)收緊信貸政策，而保持積極財政政策不變，反映了調(diào)控政策的靈活性和針對性，既對首次購房支付能力影響不大，也符合國家宏觀調(diào)控總的政策方向。此外，在全國房地產(chǎn)市場迅速升溫的同時，一些重點(diǎn)城市地價也開始明顯回升， 9月土地溢價率有所上升，上海、廣州、南京等地出現(xiàn)多個總價或單價 “地王 ”，表明開發(fā)企業(yè)對房價未來上漲存在較強(qiáng)的預(yù)期。26出臺背景1. 部分政策落實(shí)不嚴(yán)，媒體輿論頻繁造勢三季度，伴隨著市場的回升，多套房貸政策落實(shí)不嚴(yán)、地方細(xì)則出臺不及時等現(xiàn)象時有發(fā)生，影響了 “新國十條 ”相關(guān)政策的效果的持續(xù)發(fā)揮。表： 2023年 3季度部分房地產(chǎn)企業(yè)融資情況數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn) TOP10研究組整理企業(yè)名稱 時間 融資方式 融資金額方興地產(chǎn) 可換股證券 6億美元合景泰富 股權(quán)融資 9億元瑞安房地產(chǎn) 可轉(zhuǎn)債 雅居樂 銀行貸款 金隅股份 票據(jù)融資 28億元華業(yè)地產(chǎn) 信托融資 華僑城 中期票據(jù) 20億元碧桂園 優(yōu)先票據(jù) 4億美元首創(chuàng)置業(yè) 信托融資 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 可轉(zhuǎn)債 9億美元表： 2023年至今房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率與凈借貸比中值241 市場運(yùn)行狀況2 政策環(huán)境變化3 未來走勢展望目錄25前期報告觀點(diǎn)總結(jié)2023年，中國指數(shù)研究院與住建部政策研究中心聯(lián)合成立 “中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計研究組 ”。數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 22企業(yè)：萬科、恒大、保利業(yè)績最為突出， 89月連續(xù)刷新紀(jì)錄萬科憑借合理的推盤節(jié)奏和銷售定價，2023年 8月企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售金額 ，同比增加 %，銷售面積為 ，創(chuàng)下了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)單月銷售的新紀(jì)錄，2023年 9月再次刷新記錄，單月銷售額 億元，銷售面積 ，環(huán)比增幅分別為 % 和 %。18價格：十大城市住宅價格2023年 9月十大城市住宅價格漲跌幅 （按環(huán)比漲跌幅排序）排序 城市 環(huán)比漲跌 同比漲跌 樣本平均價格（元 /平方米）1 深圳 % % 243662 杭州 % % 204413 北京 % % 221614 南京 % % 120235 廣州 % % 140546 天津 % % 117657 上海 % % 231138 武漢 % % 68739 成都 % % 752810 重慶 % % 6328192023年 9月百城住宅價格指數(shù)（按環(huán)比漲跌幅排序）數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 新房價格： 58月中房指數(shù)有所下跌， 9月止跌上漲表：主要城市住宅價格指數(shù)走勢45月，十大城市住宅價格指數(shù)漸趨平穩(wěn)，環(huán)比漲幅從之前的普遍超過 2%下滑到 %左右；68月，多個城市價格指數(shù)由上漲轉(zhuǎn)為下跌，累計跌幅約 35%；9月，十大城市指數(shù)均上漲。價格上漲的城市中，吳江上漲幅度最大，為 %；價格下跌的城市中，下跌幅度最大的嘉興跌幅為 %；漲跌幅在