【正文】 五是繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場各個(gè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)歸并、后移及物業(yè)稅開征的綜合研究工作， 通過稅收調(diào)節(jié)，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。 *研究制定鼓勵(lì)和 支持普通住宅建設(shè)及住房租賃市場發(fā)展的相關(guān)政策。 二是 加快研究發(fā)展節(jié)能省地型住宅的相關(guān)政策，制定住宅建設(shè)導(dǎo)則，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，創(chuàng)新資源節(jié)約和循環(huán)利用住宅發(fā)展模式，提升住宅品質(zhì)，引導(dǎo)科學(xué)的住房投資和消費(fèi)觀念。 建立定期市場分析報(bào)告和信息發(fā)布制度。 要結(jié)合房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和信用檔案建設(shè)，進(jìn)一步 完善預(yù)（銷）售房屋的即時(shí)合同備案和實(shí)名制購房制度。 重點(diǎn) 督促地方加強(qiáng)規(guī)劃和土地的引導(dǎo)和調(diào)控作用，抓緊做好明后兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目安排和土地供應(yīng)計(jì)劃的制定公布工作，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。189 針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，下一步要按照家寶總理關(guān)于 “ 堅(jiān)定不移地貫徹落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施 ,解決好突出問題；堅(jiān)定不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)其健康發(fā)展 ” 的要求，結(jié)合貫徹中央對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)工作提出的 “ 穩(wěn)定政策、分類指導(dǎo)、調(diào)整結(jié)構(gòu)、深化改革、協(xié)調(diào)發(fā)展 ” 指導(dǎo)原則，繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。 希望這些開發(fā)商早日覺醒。 但一系列調(diào)控政策的出臺(tái)都是著眼于解決市場發(fā)展中的突出問題，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)市場對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)推動(dòng)作用。183 正是房地產(chǎn)業(yè)的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位，以及其與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、與解決居民住房問題的密切關(guān)系， 使得保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，既是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會(huì)問題，一直受到國務(wù)院的重視和關(guān)注， 184 98年以來國家出臺(tái)了一系列政策，加快了市場的培育和規(guī)范。 180 從去年以來，國家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，一年多來， 不斷看到有人對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位發(fā)出質(zhì)疑， 一些業(yè)內(nèi)人士也感到茫然，懷疑國家一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，是否表明國務(wù)院在 2023年下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱 18號(hào)文件）關(guān)于 “ 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ” 的認(rèn)識(shí)和提法有了變化 ?181 其實(shí)，辨正地看， 房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位和加強(qiáng)調(diào)控并不矛盾，它是一個(gè)事物密切關(guān)聯(lián)的兩個(gè)方面。加快廉租住房制度建設(shè)，重點(diǎn)幫助困難居民解決住房問題。177 要繼續(xù)遏制投機(jī)性需求，控制投資性需求。175 國務(wù)院副總理 曾培炎 在遼寧考察了房地產(chǎn)市場，從以下方面作了強(qiáng)調(diào)： 當(dāng)前各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn)， 市場形勢總體趨好。 172 八、結(jié)束語八、結(jié)束語173 在國務(wù)院經(jīng)濟(jì)形勢分析會(huì)上，溫家寶總理對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，強(qiáng)調(diào)： *兩個(gè)堅(jiān)定不移： 一是堅(jiān)定不移落實(shí)中央已確定的調(diào)控政策，解決好突出問題；二是堅(jiān)定不移把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)其健康發(fā)展。 有關(guān)政策措施具有較強(qiáng)的針對(duì)性，得到了各地和社會(huì)各界的普遍支持， 既有利于解決當(dāng)前存在的突出矛盾和問題，又為促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展打下了基礎(chǔ)， 充分體現(xiàn)了貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的客觀要求。169 *其次， 把穩(wěn)定 房價(jià)的另一個(gè)工作重點(diǎn)放在 改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、著力增加適合普通居民購買的中低價(jià)位和中小戶型普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房上 ，努力讓有能力進(jìn)入市場的工薪家庭買得起房。 國務(wù)院《通知》和七部委文件提的都是 穩(wěn)定房價(jià)，并明確要求 防止市場出現(xiàn)大起大落 ，使得調(diào)控以來市場 總體表現(xiàn)平穩(wěn)。163 四是針對(duì)問題和原因?qū)ΠY下藥： 1）首先 強(qiáng)化地方政府 在穩(wěn)定房價(jià)問題上的 責(zé)任； 2）其次是采取積極穩(wěn)妥措施，從加強(qiáng)供應(yīng)與需求的雙向調(diào)控，側(cè)重抑制不合理需求入手；加上整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 三管齊下； 164 —— 調(diào)控供給 ：重點(diǎn)放在調(diào)整市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位和中小套型的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房供給，逐步滿足普通居民家庭的住房需求； —— 調(diào)控需求 ：重點(diǎn)是遏制投機(jī)性需求，控制投資性需求，合理引導(dǎo)改善性住房需求，控制拆遷帶來的住房被動(dòng)性需求；165 —— 整頓規(guī)范市場秩序 : 重點(diǎn)是 加快建立并開通城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)， 全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地 掌握 房地產(chǎn)市場的 供求 真實(shí)情況，加大市場的透明度， 同時(shí)查處開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)違規(guī)銷售、惡意哄抬房價(jià)等行為，讓百姓明明白白消費(fèi)、清清楚楚購房。所以把部分城市出現(xiàn)房價(jià)非正常上漲或有此苗頭作為當(dāng)前的主要問題； 二是從統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)入手，確定這次調(diào)控要達(dá)到的主要目的 。 堅(jiān)持按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，始終貫穿著科學(xué)務(wù)實(shí)態(tài)度，牢牢把握著解決當(dāng)前的問題，是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場更加持續(xù)健康發(fā)展這個(gè)主線。 九十年代日本經(jīng)濟(jì)停滯不前的 最大教訓(xùn)是政策搖擺不定，沒有把擴(kuò)大內(nèi)需、擴(kuò)張消費(fèi)和促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的政策堅(jiān)持始終。 日本房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 破滅的原因之一是政府 急于在一個(gè)短時(shí)期內(nèi)改善整個(gè)社會(huì)的住房條件 而大量提供政策性住房。 但是到 1992年， 日本股票和土地價(jià)格下降造成的資產(chǎn)損失相當(dāng)于當(dāng)年國民生產(chǎn)總值的 90％， 由此日本經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入了長期停滯不前的 “ 失去的十年 ”時(shí)期。 154 1990年 日本政府意識(shí)到快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格可能給金融和國民經(jīng)濟(jì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，開始采取措施抑制價(jià)格和調(diào)整市場。 前期 過度迎合社會(huì)急于趕超歐美心理， 鼓勵(lì)住大房子、好房子的政策急劇 吹大了需求，膨脹了價(jià)格； 后期 同樣過度迎合社會(huì)心理 ，讓國民買到便宜房子的政策宣言又一舉 刺破了 “ 泡沫 ” ， 完全打亂了社會(huì)價(jià)格預(yù)期。 149 從住房政策分析： 上個(gè)世紀(jì) 80年代初， 日本急于趕超歐美生活水平，提出 “ 向二十一世紀(jì)新城鎮(zhèn)目標(biāo)邁進(jìn) ” 計(jì)劃，鼓勵(lì)人們 “ 住大房子、好房子 ” ，由此，地方開始加快舊區(qū)改造工作并進(jìn)行大拆大建， 房地產(chǎn)投資規(guī)模急劇擴(kuò)張，地價(jià)快速上漲。147 從這個(gè)意義上說， 日元升值給日本帶來的，是轉(zhuǎn)變?cè)鲩L方式、促進(jìn)結(jié)構(gòu)升級(jí)的動(dòng)力和壓力；是受益而不是受害。 日本企業(yè)被迫轉(zhuǎn)向提高質(zhì)量、改進(jìn)技術(shù)、樹立品牌和節(jié)約資源等方面。1971年， 由于美國突然公布 “ 新經(jīng)濟(jì)政策” ，停止美元與黃金掛鉤，日本被迫于同年 11月將日元對(duì)美元大幅度升值為 306： 1。 1969年到 1971年 ，日本的國際貿(mào)易順差不斷擴(kuò)大。 這種割斷歷史的孤立分析是相當(dāng)有害的。一）我國目前和 “廣場協(xié)議 ”前后的日本面臨的不是同一發(fā)展階段。 142強(qiáng)化商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理五）有關(guān)政策建議139國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉、西南證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員段海瑞 都認(rèn)為，基于人民幣升值的預(yù)期和國內(nèi)巨大的市場需求，境外資金十分關(guān)注中國房地產(chǎn)市場。 商品房預(yù)售存在的風(fēng)險(xiǎn)和不規(guī)范，不在于這種方式的本身，只能是監(jiān)管上的問題。國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉 認(rèn)為，取消預(yù)售 本質(zhì)上是對(duì)愿意購買期房的消費(fèi)者消費(fèi)權(quán)的一種侵犯， 有悖于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。 因此，總體上弊大于利。 多數(shù)開發(fā)企業(yè)資金壓力明顯加大，一些中、小企業(yè)將因資金鏈斷裂而被迫退出市場，在提高產(chǎn)業(yè)集中度的同時(shí)，有可能帶來樓盤爛尾、拖欠工程款、合同糾紛等現(xiàn)象的大量出現(xiàn)， 也會(huì)影響金融安全。 2023年上海市政府決定提高預(yù)售條件，就曾導(dǎo)致市場出現(xiàn)階段性的供不應(yīng)求， 房價(jià)隨之上升。 121 從市場經(jīng)濟(jì)國家看，預(yù)售作為一種商業(yè)模式是客觀存在的。 我國開發(fā)企業(yè)的負(fù)債主要是銀行貸款（包括開發(fā)貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款通過預(yù)售轉(zhuǎn)入開發(fā)環(huán)節(jié)）； 而美國，開發(fā)資金主要來自信托、基金、債市等直接融資渠道，銀行貸款僅占其總負(fù)債的 10%左右。118四是具有一定的價(jià)格優(yōu)勢。 我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚，多數(shù)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、積累不足，完全靠自籌資金完成項(xiàng)目開發(fā)，并不現(xiàn)實(shí)。 我國資本市場發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式。 長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。113 1994年出臺(tái)的 《城市房地產(chǎn)管理法》 在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。110二）我國商品房預(yù)售制度的形成過程及作用111 商品房預(yù)售許可制度的確立，與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系。個(gè)人購房貸款政策 商品房預(yù)售時(shí)，在多數(shù)國家和地區(qū)，購房者可以獲得各種形式的貸款，但在貸款方式上差別較大。 108 106 有的則明確規(guī)定，在房屋交付使用后購房款才轉(zhuǎn)付給開發(fā)商。 104 在預(yù)售過程中， 多數(shù)國家和地區(qū)對(duì)購房人繳納的首付款比例或訂金額度都有相應(yīng)要求，對(duì)預(yù)收款的使用也有規(guī)定。一類 是 澳大利亞、日本以及韓國、新加坡、馬來西亞、中國香港等東南亞國家和地區(qū) ，政府一般都規(guī)定預(yù)售條件，實(shí)施預(yù)售許可管理，對(duì)預(yù)售活動(dòng)的監(jiān)管也較嚴(yán)格。 主要有兩類： 歐洲、日本等 一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)市場以二手房市場為主，新建房屋項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，同時(shí)融資渠道發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)投資主要依靠投資基金，新建房屋以現(xiàn)房銷售為主 102 預(yù)售房屋中， 開工前已經(jīng)售出 的 ， 在建造期間售出 的 。美國新建房屋大部分是預(yù)售。99 四是，預(yù)售使得開發(fā)商 提前收款 ，侵占購房人貸款利息。95 目前部分人士主張取消商品房預(yù)售制度，其主要考慮： 一是，除香港外，美國等大部分國家沒有預(yù)售制度，新建房屋都是現(xiàn)售。93六、關(guān)于商品房預(yù)售制度94 由于市場銷售速度放緩，一些開發(fā)商為加快資金回籠， 有的 以許諾 “ 售后包租返銷 ” 等高回報(bào)或讓利的方式實(shí)現(xiàn)銷售； 有的 以產(chǎn)權(quán)式酒店或 “ 分時(shí)度假 ”等宣傳方式，誘使消費(fèi)者投資購房； 還有的 以通過 “假按揭 ” ，騙取銀行貸款。 90 四是關(guān)注商品房銷售糾紛增長。88 如 新開工面積繼續(xù)有明顯下降 ，要做中長期供求分析，防范在 1－ 2年后因供應(yīng)量減少引發(fā)供求矛盾， 帶來房價(jià)漲幅的反彈。 據(jù) 18月信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)， 40個(gè)重點(diǎn)城市中，有 18個(gè)城市 新增商品住房供應(yīng)量減少 ，其中 北京、杭州、蘇州 等 11個(gè)城市 批準(zhǔn)上市的商品住房面積同比下降 超過20%。 85 （二）需要關(guān)注的新情況、新問題 一是進(jìn)一步關(guān)注供求關(guān)系走向。84 五是個(gè)別媒體和專家的輿論引導(dǎo)存在偏差。 在其他投資渠道不暢的條件下，房地產(chǎn)市場仍然是投資和消費(fèi)的主要方向。 大量開發(fā)土地被開發(fā)企業(yè)掌握，加大了調(diào)控有效供應(yīng)的難度，增加了開發(fā)商炒作房價(jià)的空間，會(huì)影響調(diào)控的總體效果。 中低價(jià)位、中小戶型住房供應(yīng)不足，使得中低價(jià)位商品住房成交量減少， 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上顯示出商品住房平均成交價(jià)格的不斷上漲。五、當(dāng)前存在的主要問題五、當(dāng)前存在的主要問題及需要關(guān)注的新情況、新問題及需要關(guān)注的新情況、新問題78 （一）存在的主要問題 一是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的任務(wù)還十分艱巨。76 從發(fā)展走勢看， 隨著各項(xiàng)調(diào)控政策措施的不斷落實(shí)，市場調(diào)控效果將繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的矛盾將進(jìn)一步得到緩解； 同時(shí)，市場預(yù)期將趨于穩(wěn)定，合理住房需求逐步入市，開發(fā)投資較為理性。從房價(jià)走勢看，成交量的持續(xù)下降和住房需求結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，促使商品住房價(jià)格增幅趨緩，先前房價(jià)上漲過快的地區(qū)價(jià)格出現(xiàn)回落。 從市場成交量情況看， 6月份明顯下降， 9月份有所回升。 市場規(guī)模較大的東部沿海城市，特別是原先供求矛盾較為突出、房價(jià)上漲較快的 長三角地區(qū) 較為敏感。72 上述情況表明： 隨著中央穩(wěn)定住房價(jià)格的各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn) 。 71 7月份以來， 上海、杭州 等地通過信息系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)并查處了一批違法違規(guī)銷（預(yù)）售商品房案。 沈陽 某開發(fā)商將已經(jīng)建成長期滯銷的 180240平方米大戶型商品住宅，拆分改造成每套 8090平方米。 土地價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)中有升，三季度 居住用地地價(jià)比去年同期增長 1%，增幅比去年同期下降 分點(diǎn)。66 （六）房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量得到控制，結(jié)構(gòu)有所改善。 據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，截止 9月底， 商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和個(gè)人購房貸款余額 分別增長 %和%， 比年初下降了 ， 個(gè)人住房貸款余額增幅已連續(xù) 17個(gè)月下降。 一些正在銷售的樓盤價(jià)格表面看未做調(diào)整，但有的已通過送裝修、汽車、家電、契稅、物業(yè)管理費(fèi)等方法 隱性降價(jià) 。 據(jù) 蘇州市 141個(gè)房地