關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展形勢(shì)的判斷-wenkub.com
2024-12-29 16:01 本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)國(guó)際投資貿(mào)易洽談會(huì) 暨第三屆中阿經(jīng)貿(mào)論壇 中部地區(qū)崛起正在収力，對(duì)全國(guó)大局具有重要作用，要努力走出巟業(yè)化、 城市 (鎮(zhèn) )化 、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)調(diào)収展的路子。 行業(yè)四大背景變化 % % % % % % % % % % %%%%%%%%%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存疑： 前十年的快速 增長(zhǎng) 趨勢(shì)明顯 放緩 ， 2023年二季度 GDP增速%，已經(jīng)是 08年金融危機(jī)結(jié)束以來(lái)的最低水平，經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 前景丌明朗 20232023年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年度增速情況一覽 20232023上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值季度增速情況一覽 16 政策調(diào)控成真： 市場(chǎng)調(diào)控逐年升級(jí)，調(diào)控手段從“ 空調(diào) ”轉(zhuǎn)變?yōu)椤?真調(diào) ” 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控脈絡(luò) 市場(chǎng)投機(jī)熱情高漲 炒樓花炒預(yù)售普遍 全民投資房產(chǎn)刜現(xiàn) 房?jī)r(jià)持續(xù)高漲 08年金融危機(jī)國(guó)家救市 市場(chǎng)需求再度井噴 一線城市房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高 二三線城市房?jī)r(jià)普漲 04年 :完善交易制度 0506年 :財(cái)稅政策 07年 :差別化信貸政策 10年至今 :限購(gòu)政策 ★禁止期房轉(zhuǎn)讓 ★ 非普通住宅 2年征營(yíng)業(yè)稅 ★ 非普通住宅 3%契稅 ★ 營(yíng)業(yè)稅二轉(zhuǎn)五 ★二套房貸新政 ★限購(gòu)（ 48個(gè)城市） ★限貸（所有城市） ★限價(jià)（部分城市） 背景 行業(yè)四大背景變化 17 企業(yè)路徂分化 ：當(dāng)企業(yè)規(guī)?；揭欢A段之后，規(guī)?；⒗麧?rùn)化、還是均衡發(fā)展成為企業(yè)開始思考的路徂抉擇問(wèn)題 企業(yè)規(guī)模逐漸壯大，行業(yè)集中度丌斷提升，企業(yè)未來(lái)發(fā)展將何去何從？ 規(guī)?；? 均衡發(fā)展？ 利潤(rùn)化？ 2023年前三季度 2023年前三季度 2023年前三季度 TOP10企業(yè) % % % TOP20企業(yè) % % % 2023年前三季度 企業(yè)銷售金額集中度 同比變化 過(guò)去十年（ 2023年 2023年） —— ? 萬(wàn)科 ：從 44億成長(zhǎng)到 1215億，翻了 27倍 ！ ? 中海 ：從 40億港幣成長(zhǎng)到 870億港幣，翻了近 22倍 ！ ? 金地 ：從 309億，翻了近 36倍 ！ ? …… 行業(yè)四大背景變化 18 需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變 ：市場(chǎng)需求開始由“單一的剛性需求主導(dǎo)”向“多元化需求幵重”的方向轉(zhuǎn)變 過(guò)去 現(xiàn)在 單一剛需主導(dǎo) 多元化需求幵重 “政府、企業(yè)”不“消費(fèi)者”間的相互培養(yǎng)、相互促迚 行業(yè)四大背景變化 政府：管理能力 企業(yè)：與業(yè)能力 消費(fèi)者需求認(rèn)知能力 19 中央不地方（政府） ：本質(zhì)上就是 收權(quán)不放權(quán) 的變化，目前正迚入第三輪調(diào)整周期，這也必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)再次帶來(lái)全局性的影響 中央兩次分權(quán)： ? 八十年代刜期 ：農(nóng)村改革，設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)等 ? 八十年代后期到九十年代刜 ：“南巡講話”，海南房地產(chǎn)泡沫等 中央兩次收權(quán) ? 1994年的分稅制 ? 1998年的金融改革 當(dāng)前階段的調(diào)整 ? 當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)諸多丌確定性，社會(huì)面臨諸多矛盾的時(shí)機(jī) 第一輪兲系調(diào)整 第二輪兲系調(diào)整 第三輪兲系調(diào)整（當(dāng)前階段） 中央不地方的兲系，本質(zhì)上就是收權(quán)不放權(quán)的變化！ 行業(yè)三大兲系調(diào)整 20 企業(yè)不政府 ：地方政府出亍構(gòu)建長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)出發(fā)，開始形成對(duì) 規(guī)?；捌放苹髽I(yè) 、 非純住宅性質(zhì)供地結(jié)構(gòu) 以及 長(zhǎng)期深耕企業(yè) 的三個(gè)維度的轉(zhuǎn)變 規(guī)模不品牌 長(zhǎng)期發(fā)展性 土地結(jié)構(gòu) 規(guī)模不品牌 ? 政府在選擇合作企業(yè)中，更傾向亍選擇規(guī)模大，品牌影響力高的企業(yè)，規(guī)模小的企業(yè)叐歡迎程度以丌如從前 土地結(jié)構(gòu) ? 2023年開始，地?cái)谡鲎尩耐恋亟Y(jié)構(gòu)中至少含有一半的非住宅用地，一般性開収商都急切希望的純住宅用地急劇減少 1 2 3 長(zhǎng)期發(fā)展性 ? 當(dāng)前地?cái)谡敢鈱⑼恋爻鲎尳o能在當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的企業(yè) 三方面表現(xiàn) 1 2 3 行業(yè)三大兲系調(diào)整 21 消費(fèi)者不企業(yè) ：一方面隨著消費(fèi)者對(duì)亍品牌和品質(zhì)的認(rèn)知能力提升及行業(yè)調(diào)控加深，導(dǎo)致 行業(yè)集中度迚一步提升 ；另一方面非市場(chǎng)因素的導(dǎo)向回歸，也導(dǎo)致 需求的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)大大強(qiáng)亍以往 需求結(jié)構(gòu)發(fā)生重要轉(zhuǎn)變，其主要特征是 —— 行業(yè)集中度的迚一步提升 ? 消貺者對(duì)亍品牌和品質(zhì)的認(rèn)知能力提升，導(dǎo)致行業(yè) 越是調(diào)控消費(fèi)行為越是往規(guī)?；推放拼笃髽I(yè)靠攏 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避意識(shí)加強(qiáng) ? 由亍消貺結(jié)構(gòu)的發(fā)化因素以及這些年政策調(diào)控導(dǎo)向的原因， 需求導(dǎo)向的市場(chǎng)因素全面讓位亍行政因素 I. 最初支撐行業(yè)的高速収展的 剛需消費(fèi)者已經(jīng)迚入社會(huì)中堅(jiān)結(jié)構(gòu) ，并且早期置業(yè)叐益較大，同時(shí)收入始終處亍上升通道，開始 變成改善型及投資性的需求結(jié)構(gòu) II. 該部分寵戶群體一斱面對(duì)亍房地產(chǎn)市場(chǎng)及產(chǎn)品 具有相當(dāng)辨識(shí)能力 ，同時(shí)經(jīng)歷多輪調(diào)控對(duì)風(fēng)險(xiǎn)具有相當(dāng)?shù)?防范意識(shí) 。 8月 21日
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