【正文】 180 要繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 ， 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入 ， 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管 ， 嚴(yán)肅查處開發(fā)和銷售中的各種違法違規(guī)行為 。 179 要加快調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) ， 切實(shí)增加中低價(jià)位 、 中小套型普通商品房 ， 以及經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的供應(yīng) 。 177 保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展 ， 關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的全局 ， 關(guān)系廣大人民群眾的切身利益 。 175 國(guó)辦發(fā)曾培炎主持召開的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)議紀(jì)要明確提出： *根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)的形勢(shì) ， 下一步要繼續(xù)推進(jìn)和落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施 ， 不再出臺(tái)新的調(diào)控政策 。 但我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到 ， 當(dāng)前調(diào)控成效還是初步的 ， 市場(chǎng)尚在發(fā)展變化中 ， 需要冷靜觀察 ， 密切關(guān)注走勢(shì) ， 注意穩(wěn)定政策不松懈 。 要求各地抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查 ， 建立保障對(duì)象檔案 ， 切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主 、 多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定 ， 著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面 。 *首先 采取經(jīng)濟(jì)手段加法律手段重錘打擊最容易形成泡沫、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)破壞力最大的市場(chǎng)投機(jī)行為。 國(guó)家的 統(tǒng)一政策 解決或防范普遍性問(wèn)題 ， 地方的調(diào)控措施則針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況 ， 有什么問(wèn)題解決什么問(wèn)題 ， 尚未暴露問(wèn)題的則未雨綢繆 、 注意防范 ， 不搞一刀切 。 房?jī)r(jià)上漲有 合理的原因： 如城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)較快 ， 居民生活水平不斷提高 ， 對(duì)住房需求迅速增加；土地價(jià)格上升 ， 建筑材料價(jià)格上漲 ， 加之商品房品質(zhì)提高 ， 配套設(shè)施和環(huán)境改善以及精裝修 ， 帶來(lái)商品房開發(fā)建設(shè)成本增加等 。 因房?jī)r(jià)問(wèn)題是市場(chǎng)運(yùn)行狀況的綜合反映，表現(xiàn)得也最為直接和敏感。 160 三是 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題的調(diào)控要 堅(jiān)持積極穩(wěn)妥的原則 ， 注意把握力度 ， 著眼于軟著陸 ， 切忌下猛藥 ，造成大起大落 。 指望中短期內(nèi)就能滿足大多數(shù)人住房需求的良好愿望 ， 往往會(huì)和經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)生矛盾 。 1993年 日本 經(jīng)濟(jì)年增長(zhǎng)率 從 1990年的 ％急劇下滑為 ％ 。 貨幣政策 180度大轉(zhuǎn)彎使得房地產(chǎn)市場(chǎng) 來(lái)不及調(diào)整而迅速崩潰 。 154 貨幣政策方面分析： “ 廣場(chǎng)協(xié)議 ” 后日本為緩解本幣升值的影響 ，1986年 1月起連續(xù) 5次降低貼現(xiàn)率 ， 1987年達(dá)到％ 的戰(zhàn)后最低水平 。 這一連續(xù)節(jié)目成了社會(huì)價(jià)格預(yù)期的轉(zhuǎn)折點(diǎn) 。 151 1990年， 日本政府已經(jīng)意識(shí)到過(guò)度快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格可能給金融和國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，開始 大造壓低房地產(chǎn)價(jià)格輿論， 采取措施抑制價(jià)格，調(diào)整市場(chǎng)。 149 二 ） 日本房地產(chǎn)泡沫分析 日本的歷屆政府都把改善國(guó)民生活作為自己的政治綱領(lǐng) 。 到 1975年 ， 日本還躍居為世界第一大汽車出口國(guó) 。 在這個(gè)階段 ， 日元升值給日本帶來(lái)的 ，首先是產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的大幅度提高 。 1969年到 1971年 ， 日本的國(guó)際貿(mào)易順差不斷擴(kuò)大 。 這種割斷歷史的孤立分析是相當(dāng)有害的 。 143 一 ） 我國(guó)目前和 “ 廣場(chǎng)協(xié)議 ” 前后的日本面臨的不是同一發(fā)展階段 。 138 目前已有海外資金以直接投資或參股、間接投資以及外資貸款等多種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。 但是防范風(fēng)險(xiǎn)要靠金融機(jī)構(gòu)自身具備風(fēng)險(xiǎn)管理的能力 ， 而不能靠取消房屋預(yù)售這種簡(jiǎn)單的做法 ，防范風(fēng)險(xiǎn)不能因噎廢食 ， 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)不能以更大的收益的機(jī)會(huì)成本為代價(jià) ， 而是要靠提高自身的風(fēng)險(xiǎn)控制 、 管理能力 ， 才是防范金融風(fēng)險(xiǎn)之本 ， 一刀切的做法是不合適的 。 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉 認(rèn)為，如果從防范金融風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，完全可以提高期房按揭貸款的利率或首付款比例，或者干脆不給期房銷售提供按揭貸款。 三是取消房屋預(yù)售制度后，短期內(nèi)市場(chǎng)對(duì)存量房的需求可能會(huì)急劇增長(zhǎng)。 133 2）取消商品房預(yù)售將減少市場(chǎng)供應(yīng)量，影響房?jī)r(jià)穩(wěn)定。 131 國(guó)資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長(zhǎng)趙曉 認(rèn)為，取消預(yù)售 本質(zhì)上是對(duì)愿意購(gòu)買期房的消費(fèi)者消費(fèi)權(quán)的一種侵犯， 有悖于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。 當(dāng)前的著力點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在進(jìn)一步完善商品房預(yù)售制度上 ， 而不是取消該制度 。 目前 ， 基于人民幣升值的預(yù)期和國(guó)內(nèi)巨大的市場(chǎng)需求 ， 境外資金十分關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 。這與當(dāng)前 穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)是不相符的。 123 一是市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模將較大程度地萎縮，影響房?jī)r(jià)穩(wěn)定。 目前 尚沒有形成 銀行與開發(fā)商之外的第三方監(jiān)管的有效機(jī)制， 加上有的基層信貸機(jī)構(gòu)疏于管理 ，致使有的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售款由開發(fā)商自由支配，有的項(xiàng)目出現(xiàn) 假按揭 （從目前情況看，多數(shù)由貸款銀行工作人員與開發(fā)商相勾結(jié)造成），容易引發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。 119 三 ） 取消商品房預(yù)售制度的利弊分析 120 商品房預(yù)售的融資功能凸現(xiàn)，根本原因是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道不暢，金融工具較為單一。 在資本市場(chǎng)不發(fā)育的情況下，完全靠開發(fā)企業(yè)自有資金，難以實(shí)施項(xiàng)目成片開發(fā)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前開發(fā)資金來(lái)源中，約 40%來(lái)源于 訂金、預(yù)售款。 根據(jù)測(cè)算，預(yù)售項(xiàng)目比現(xiàn)售項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期約縮短 10個(gè)月。 115 商品房預(yù)售制度對(duì)促進(jìn)我國(guó)住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展發(fā)揮了積極作用。 房地產(chǎn)開發(fā)的前身是改革開放初期（ 80年代中期）的城市房屋 “ 統(tǒng)代建 ” ，即需要建房的單位按國(guó)家批準(zhǔn)的建房計(jì)劃委托由政府組織成立的“統(tǒng)建辦公室”（政府事業(yè)單位）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一結(jié)算，建設(shè)資金來(lái)自各參建單位。 東南亞國(guó)家和歐洲一些國(guó)家，在預(yù)售時(shí)購(gòu)房人就可以向銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款。 如澳大利亞， 買賣雙方達(dá)成協(xié)議后，購(gòu)房人繳納 510%的訂金，由律師存入銀行保證賬戶，待房屋竣工交付后，連同剩余房款一并轉(zhuǎn)給開發(fā)商。 如 韓國(guó)， 購(gòu)房人繳納的首 付款為房款的 2030%，可在一年內(nèi)分期付清； 日本、中國(guó)香港和澳大利亞 購(gòu)房人繳納的訂金分別為房款的 20%、 10%、 510%。 如 澳大利亞 預(yù)售前需取得項(xiàng)目規(guī)劃審批證書，日本需獲得建筑許可。 預(yù)售房屋中， 開工前已經(jīng)售出 的 ， 在建造期間售出 的 。 100 有關(guān)國(guó)家新建房屋銷售情況 各國(guó)新建房屋的銷售方式有較大差別。預(yù)售制使市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn) 過(guò)多地轉(zhuǎn)嫁給了金融系統(tǒng)和消費(fèi)者。 94 六、關(guān)于商品房預(yù)售制度 95 中國(guó)人民銀行 《 2022年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告 》 提出 “ 考慮取消現(xiàn)行的預(yù)售制度 ” 的建議后，社會(huì)各界反映強(qiáng)烈，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策預(yù)期也產(chǎn)生了較大影響。 由于市場(chǎng)銷售速度放緩 ， 一些開發(fā)商為加快資金回籠 ， 有的 以許諾 “ 售后包租返銷 ” 等高回報(bào)或讓利的方式實(shí)現(xiàn)銷售； 有的 以產(chǎn)權(quán)式酒店或 “ 分時(shí)度假 ”等宣傳方式 ， 誘使消費(fèi)者投資購(gòu)房； 還有的 以通過(guò)“ 假按揭 ” ， 騙取銀行貸款 。 91 四是關(guān)注商品房銷售糾紛增長(zhǎng) 。 89 如 新開工面積繼續(xù)有明顯下降 ，要做中長(zhǎng)期供求分析，防范在 1－ 2年后因供應(yīng)量減少引發(fā)供求矛盾， 帶來(lái)房?jī)r(jià)漲幅的反彈。 據(jù) 18月信息系統(tǒng)數(shù)據(jù) ， 40個(gè)重點(diǎn)城市中 ， 有 18個(gè)城市 新增商品住房供應(yīng)量減少 ， 其中 北京 、 杭州 、蘇州 等 11個(gè)城市 批準(zhǔn)上市的商品住房面積同比下降超過(guò) 20%。 86 （ 二 ） 需要關(guān)注的新情況 、 新問(wèn)題 一是進(jìn)一步關(guān)注供求關(guān)系走向 。 85 五是個(gè)別媒體和專家的輿論引導(dǎo)存在偏差 。 在其他投資渠道不暢的條件下 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是投資和消費(fèi)的主要方向 。 大量開發(fā)土地被開發(fā)企業(yè)掌握 ， 加大了調(diào)控有效供應(yīng)的難度 ， 增加了開發(fā)商炒作房?jī)r(jià)的空間 ， 會(huì)影響調(diào)控的總體效果 。 中低價(jià)位 、 中小戶型住房供應(yīng)不足 ， 使得中低價(jià)位商品住房成交量減少 ， 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上顯示出商品住房平均成交價(jià)格的不斷上漲 。 78 五 、 當(dāng)前存在的主要問(wèn)題 及需要關(guān)注的新情況 、 新問(wèn)題 79 （一）存在的主要問(wèn)題 一是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的任務(wù)還十分艱巨 。 這次調(diào)控在較短的時(shí)間內(nèi)取得較明顯效果， 既解決 當(dāng)前存在的突出矛盾和問(wèn)題， 又保持 了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，得到了社會(huì)各界的普遍支持。東部沿海地區(qū)和內(nèi)地部分中心城市尤為明顯，有些城市降幅在 45％以上，甚至超過(guò) 60％。 中西部地區(qū) 等一些市場(chǎng)發(fā)展中矛盾相對(duì)緩和的城市，調(diào)控政策實(shí)施后，市場(chǎng)運(yùn)行情況比較平穩(wěn)，但過(guò)快的投資增長(zhǎng)趨勢(shì)有所抑制。 74 調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響，有兩個(gè)明顯特點(diǎn)。 深圳、北京 等地還開展了整頓房地產(chǎn)廣告、商品房銷售活動(dòng)等專項(xiàng)整治活動(dòng)。 以 40個(gè)大中城市為重點(diǎn)的 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng) 的開通 ， 為全面 、 及時(shí) 、 準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量 、 結(jié)構(gòu) 、 成交價(jià)格等真實(shí)情況 ， 提供了便利 。 隨著享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的制定和有區(qū)別的住房交易營(yíng)業(yè)稅政策的實(shí)施 ， 一些開發(fā)企業(yè)對(duì)正在開發(fā)或即將開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案作調(diào)整 ， 增加中小戶型商品住房 ， 以適應(yīng)市場(chǎng)的需求 。 68 閑置土地處置力度進(jìn)一步加大 。 有的以 投資基金 參股方式 ， 有的通過(guò) 信托融資 用于房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款 。 另?yè)?jù)上海市調(diào)查 ， 考慮送裝修 、 家具等隱性降價(jià)因素 ， 一些高價(jià)位樓盤銷售價(jià)格 實(shí)際下降了 10％ 左右 。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)抽樣調(diào)查， 9月份 70個(gè)大中城市 新建商品住房銷售價(jià)格 比去年同月上漲 %， 同比漲幅 分別較 8月份、 7月份漲幅低 、 ；比上月上漲 %， 環(huán)比漲幅 與 8月份持平。 9月份 ， 40個(gè)大中城市 120平方米以下 套型成交面積占比由 6月份的 ％ 提高到 ％ ； 其中 80平方米以下 套型成交面積占比由 6月份的％ 提高到 ％ 。 57 此外 ， 買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的比重有所改變 。 54 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅情況圖 1520253035404512月 13月 14月 15月 16月 17月 18月 19月110月 111月 112月2022年12月13月 14月 15月 16月 17月 18月 19月單位：%2022年2022年55 （ 二 ） 市場(chǎng)成交量逐步趨穩(wěn) 。 基本原則是： 積極穩(wěn)妥 ， 把握力度；突出重點(diǎn) ，區(qū)別對(duì)待；因地制宜 ， 分類指導(dǎo)；強(qiáng)化法治 ， 加強(qiáng)監(jiān)管 。 要求各地加快建立健全 市場(chǎng)信息系統(tǒng) ， 加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè) ， 準(zhǔn)確判斷建設(shè)用地供應(yīng) 、 土地價(jià)格和房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì) 。 實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。 要求把城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況，納入省級(jí)政府對(duì)市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。 對(duì)享受優(yōu)惠政策普通住房的認(rèn)定，要從嚴(yán)掌握，原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下標(biāo)準(zhǔn)： 住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下的住房、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。 42 （ 四 ） 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理 ， 防范金融風(fēng)險(xiǎn) 。 41 （ 三 ） 調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策 ， 嚴(yán)格稅收征管 。 要求各地在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下 ， 對(duì)居住用地土地價(jià)格 、 住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的城市 ， 適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例 ， 著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量 。 38 城市規(guī)劃主管部門 要根據(jù)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)需求 ， 加快工作進(jìn)度 ，要優(yōu)先審查規(guī)劃項(xiàng)目 ， 在項(xiàng)目選址上予以保證 。 36 2022年 5月 9日 ， 國(guó)務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部 、發(fā)展改革委 、 財(cái)政部 、 國(guó)土資源部 、 人民銀行 、 稅務(wù)總局 、 銀監(jiān)會(huì) 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見 》 （ 國(guó)辦發(fā) 〔 2022〕 26號(hào) ） 。 ” 33 建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部委對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真研究 ， 提出： 當(dāng)前和今后一段時(shí)間 ， 調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng) ， 要突出穩(wěn)定房?jī)r(jià)這個(gè)重點(diǎn) ， 采取積極穩(wěn)妥措施 ， 加強(qiáng)供應(yīng)與需求的雙向調(diào)控 ， 側(cè)重抑制不合理需求