【正文】 增速的下降。新 36條的頒布，鼓勵(lì)投資拉動(dòng)民間投資雷聲大，雨點(diǎn)小，對(duì)經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)性拉動(dòng)作用較小。工業(yè)增加值增速圖紅線高壓區(qū)政策保底區(qū)9295年的調(diào)控 0407年的調(diào)控 09年下半年開始的調(diào)控 基于先行指數(shù)的預(yù)測(cè)28剛出爐的 6月數(shù)據(jù)顯示，６月工業(yè)增加值同比增長(zhǎng) ％，增速比５月降低 ，顯示工業(yè)生產(chǎn)的增速放緩可能大于預(yù)期?？紤]到本月工業(yè)增加值的大幅下降受基數(shù)效應(yīng)的影響，我們認(rèn)為三季度政策出現(xiàn)放松的可能性不大，估計(jì)要到四季度工業(yè)增加值增速穩(wěn)定走出政策高壓區(qū)時(shí)，政策或?qū)⒂兴蓜?dòng)。政府偏好在第三季度看到實(shí)質(zhì)性的政策調(diào)控效果，以為之后可能的變動(dòng)留有空間。在沒有實(shí)質(zhì)性措施拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的情況下，基于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析，作出以下判斷：判斷一：經(jīng)濟(jì)增速回落加快預(yù)計(jì)在第四季度經(jīng)濟(jì)增速走出政策高壓區(qū)判斷二：由于經(jīng)濟(jì)走出政策高壓區(qū)，預(yù)計(jì)在今年第四季度政策會(huì)有所放寬。30Ⅱ 未來地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判 216。房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)研判 31短期趨勢(shì)研判— 基于移動(dòng)均線理論的預(yù)測(cè)32移動(dòng)均線相關(guān)指標(biāo)和假設(shè)短線指標(biāo) 八周移動(dòng)均線長(zhǎng)線指標(biāo) 三十二周移動(dòng)均線技術(shù)分析前提假設(shè)包括本周在內(nèi)的前八周成交量的算術(shù)平均數(shù)為本周的八周移動(dòng)均線值包括本周在內(nèi)的前三十二周成交量的算術(shù)平均數(shù)為本周的三十二周移動(dòng)均線值在移動(dòng)均線分析中，假設(shè)成交量信息已經(jīng)包含了成交均價(jià)、宏觀經(jīng)濟(jì)、政策等各類因素的影響。 假設(shè)出現(xiàn) 0 07年的調(diào)整情況，長(zhǎng)期均線也出現(xiàn)下滑，則根據(jù)趨勢(shì)模擬，目前上海房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一輪較長(zhǎng)時(shí)期的調(diào)整，調(diào)整幅度為周成交量下降 40萬平米左右，成交量谷底大約會(huì)出現(xiàn)在 2023年 4月份，之后成交量逐步回升，至 6月中旬短期均線將再次突破長(zhǎng)期均線，進(jìn)入新一輪持續(xù)上升周期。 根據(jù)近期的市場(chǎng)情況成交量在 3月底達(dá)到谷底，模型預(yù)測(cè)效果良好。 悲觀趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)原因：一是歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢(shì)減緩，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定因素增加；二是在復(fù)蘇趨勢(shì)尚不穩(wěn)定時(shí)的調(diào)控政策及普遍的政策緊縮預(yù)期。 由于宏觀調(diào)控得當(dāng)，未出現(xiàn)二次探底的情況，按照 04年的調(diào)整情況進(jìn)行預(yù)測(cè)216。06/2/19 05/8/7 29周震蕩幅度10/09/12 10/3/21 25周震蕩幅度36上海房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)路線圖10/07成交量持續(xù)在低位調(diào)整，受成交量下調(diào)的影響，價(jià)格會(huì)受到一定的抑制10/09成交量回調(diào)結(jié)束，觸底反彈。 明年市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)基本符合我們之前的悲觀預(yù)期。 成交量將繼續(xù)回調(diào)至 2023年 6月份。10/06 下跌幅度 %12月北京零九年預(yù)測(cè)二零零九年八月/十二月預(yù)測(cè)結(jié)果悲觀趨勢(shì)模擬 長(zhǎng)期均線出現(xiàn)下滑38北京當(dāng)前預(yù)測(cè)216。216。屆時(shí)，月均成交量將較最高點(diǎn)下降 ，下降幅度為 %。由于歐債危機(jī)的影響，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性 北京細(xì)則的嚴(yán)厲性40216。216。16月09/05 10/08 下跌幅度 %深圳零九年預(yù)測(cè)悲觀趨勢(shì)模擬 長(zhǎng)期均線出現(xiàn)下滑二零零九年八月/十二月預(yù)測(cè)結(jié)果41深圳當(dāng)前預(yù)測(cè)216。216。16月09/05 10/08 下跌幅度 %42深圳房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)路線圖10/07成交量持續(xù)下調(diào)，受成交量下調(diào)的影響，價(jià)格會(huì)受到一定的抑制10/08 成交量回調(diào)結(jié)束，觸底反彈。 在 06年和 07年兩次短期均線向上突破長(zhǎng)期均線后，周期分別為 3和 4個(gè)月，上漲幅度都略高于 26萬方。成交量移動(dòng)均線上升趨勢(shì)分析3月 4月上漲幅度上漲幅度上漲幅度09/04 09/07 4月0909大連零九年預(yù)測(cè)4405/11 06/04 08/04 成交量移動(dòng)均線下降趨勢(shì)分析 6月6月下跌幅度下跌幅度216。07/11 07/04 下跌幅度3月0909大連零九年預(yù)測(cè)4510/02 09/07 216。7月下跌幅度大連零九年預(yù)測(cè)二零零九年八月預(yù)測(cè)結(jié)果悲觀趨勢(shì)模擬 長(zhǎng)期均線出現(xiàn)下滑4609/10 09/07 長(zhǎng)期均線保持平穩(wěn)216。下跌幅度4月大連零九年預(yù)測(cè)二零零九年八月預(yù)測(cè)結(jié)果4710/03 09/07 216。悲觀趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)原因：一是歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢(shì)減緩，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定因素增加；二是在復(fù)蘇趨勢(shì)尚不穩(wěn)定時(shí)的調(diào)控政策及普遍的政策緊縮預(yù)期。 但我們同時(shí)看到，由于新政和季節(jié)性因素的雙重影響，此次調(diào)整的幅度要較我們之前預(yù)計(jì)的大。 延續(xù)我們的悲觀判斷，今年下半年大連仍會(huì)出現(xiàn)持續(xù)震蕩的行情216。216。 10/03 09/03 12月0909大連市場(chǎng)當(dāng)前預(yù)測(cè)趨勢(shì)模擬 震蕩期走勢(shì)圖49長(zhǎng)期趨勢(shì)研判50長(zhǎng)期趨勢(shì)向好，發(fā)展更具平穩(wěn)性和可持續(xù)性 日本歷年匯率及地價(jià)走勢(shì) 斯密森協(xié)議廣場(chǎng)協(xié)議216。另外由于目前我國將進(jìn)入人民幣升值周期，本幣升值往往會(huì)推高資產(chǎn)價(jià)格，而資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲所帶來的誘人收益又會(huì)帶來本幣持續(xù)升值的壓力，日本在 20世紀(jì) 70至 90年代伴隨著日元升值的房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲便可證明這一規(guī)律216。并且由于此次調(diào)整，市場(chǎng)參與者將變得相對(duì)比較理性，新的一輪房地產(chǎn)行業(yè)上升發(fā)展將更具平穩(wěn)性和可持續(xù)性51從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)來看，行業(yè)重心將由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移 行業(yè)重心將由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移 04與 09年一線與二三線城市商品房銷售面積變化對(duì)比　 銷售面積占比 銷售面積（萬方）　 一線城市 二三線城市 一線城市 二三線城市2023 % % 7035 12043 2023 % % 7872 30269 　 銷售額占比 銷售額（億元）　 一線城市 二三線城市 一線城市 二三線城市2023 % % 3839 3227 2023 % % 9987 15398 04與 09年一線與二三線城市商品房銷售額變化對(duì)比5204與 09年一線及二三線城市商品房銷售額變化對(duì)比 04與 09年一線及二三線城市商品房銷售面積變化對(duì)比 04與 09年一線及二三線城市商品房銷售對(duì)比 216。 對(duì) 0309年商品房銷售面積數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性分析，發(fā)現(xiàn)一線城市歷年銷售面積波動(dòng)幅度比較大，均值為 ，而二三線城市相對(duì)來說較小，均值為 。 0309年二三線城市商品房銷售面積增速平均為 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一線城市的 %一線城市成交量波動(dòng)性及漲幅56二、三線城市成交量波動(dòng)性及漲幅0309年二三線城市商品房銷售均價(jià)回歸標(biāo)準(zhǔn)差及增速城市 回歸標(biāo)準(zhǔn)差 房?jī)r(jià)漲幅 城市 回歸標(biāo)準(zhǔn)差 房?jī)r(jià)漲幅 城市 回歸標(biāo)準(zhǔn)差 房?jī)r(jià)漲幅天津 106 % 武漢 476 % 珠海 651 %石家莊 27 % 長(zhǎng)沙 295 % 金華 125 %太原 633 % 南寧 278 % 嘉興 267 %呼和浩特 663 % ?？?239 % 常州 439 %沈陽 184 % 重慶 21 % 蘇州 508 %大連 435 % 成都 225 % 東莞 447 %哈爾濱 512 % 貴陽 161 % 煙臺(tái) 146 %南京 479 % 昆明 516 % 揚(yáng)州 319 %杭州 252 % 西安 45 % 鎮(zhèn)江 78 %寧波 320 % 蘭州 224 % 臺(tái)州 469 %合肥 490 % 西寧 251 % 泰州 105 %福州 389 % 銀川 515 % 湖州 227 %廈門 1425 % 烏魯木齊 436 % 南通 251 %南昌 532 % 無錫 351 % 中山 321 %濟(jì)南 432 % 佛山 569 % 舟山 261 %青島 322 % 紹興 314 % 洛陽 123 %鄭州 176 % 溫州 598 % 平均值 %57一線城市成交均價(jià)波動(dòng)性及漲幅城市 回歸標(biāo)準(zhǔn)差 銷售均價(jià)增幅上海 813 %北京 1289 %廣州 889 %深圳 2187 %平均值 %0309年一線城市商品房銷售均價(jià)回歸標(biāo)準(zhǔn)差及增幅216。 萬科二三線城市銷售面積占公司總銷售面積比值從 07年的 %上升為 09年的 %，主營業(yè)務(wù)區(qū)域明顯從一線城市轉(zhuǎn)移至二三線城市轉(zhuǎn)變的傾向。 從營業(yè)收入占比來看，一線城市的占比從 07年的 %降到了09年的 %，而二三線城市的占比則從 %上升到 % 216。 作為 09年中國銷售額排行第二的綠城集團(tuán)，其在二三線城市的銷售額份額從 07年的 %猛增為 09年的 %一線城市 2023 一線城市 2023 一線城市 2023上海 % 上海 % 上海 %北京 % 北京 % 北京 %銷售額占比匯總 % 銷售額占比匯總 % 銷售額占比匯總 %一線城市 2023 一線城市 2023 一線城市 2023溫州 % 杭州 % 杭州 %杭州 % 寧波、舟山、上虞 % 舟山、上虞 %濟(jì)南 % 合肥 % 合肥 %海寧、紹興 % 長(zhǎng)沙 % 長(zhǎng)沙 %鄭州 % 南京 % 新疆 %其他 % 新疆 %銷售額占比匯總 % 銷售額占比匯總 % 銷售額占比匯總 %0709年綠城在二三線城市銷售面積占比變化 0709年綠城在一線及二三線城市銷售額占比變化知名房企戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)移62知名房企 —— 恒大地產(chǎn) 恒大全國布局示意圖二三線城市 09年銷售額占比（ %） 09年銷售面積占比（ %）重慶 長(zhǎng)沙 武漢 潘陽 成都 西安 昆明 太原 天津 南京 合肥 3 洛陽 貴陽 1 包頭 占比匯總 216。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：我們選用地區(qū)生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資額、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額、人均可支配收入社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均 GDP7個(gè)指標(biāo)，分別賦予的權(quán)重為 、 、 、 、 、 216。 地區(qū)生產(chǎn)總值天津和蘇州成為領(lǐng)頭羊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他城市　 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） GDP分值天 津 7501 200 蘇州 7400 重慶 6528 杭州 5098 無錫 4992 青島 4890 佛山 4814 武漢 4560 成都 4502 大連 4417 67　 第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元） 第三產(chǎn)業(yè)天津 3259 100 蘇州 2833 重慶 2474 杭州 2473 武漢 2269 成都 2233 青島 2210 南京 2170 無錫 2114 東莞 1976 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ——09 年第三產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增加值前十城市及分值第三產(chǎn)業(yè)增加值前十城市216。 重慶和天津的固定資產(chǎn)投資額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他城市69　 社零總額（億元） 社零總額分值重慶 2479 100 天津 2430 武漢 2164 南京 1961 成都 1950 蘇州 1846 杭州 1804 青島 1743 無錫 1650 濟(jì)南 1617 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ——09 年社零總額社零總額排名前十及分值社零總額排名前十216。 由于天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展很快，居民收入大幅提高，使得儲(chǔ)蓄余額大大高于其他城市71　 人均可支配收入 人均可支配收入分值東莞 33045 200 溫州 28021 寧波 27358 紹興 26874 杭州 26864 蘇州 26320 廈門 26131 南京 25504 無錫 25027 嘉興 24693 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ——09 年人均可支配收入216。 蘇州和無錫的人均 GDP已破十萬，佛山、寧波、大連位居 35位73　 房地產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)投資額分值重慶 1238 100沈陽 1188 成都 945 武漢 778 天津 735 蘇州 724 杭州 704 西安 696 合肥 670