【正文】 激烈 ， 區(qū)域分化嚴(yán)重 ?中國房地產(chǎn)區(qū)域分化嚴(yán)重 ， 從近年來各區(qū)域房地產(chǎn)銷售情況來看 ， 一 、 二線城市房地產(chǎn)市場活躍 ， 銷售金額持續(xù)領(lǐng)跑；三四線城市銷售額規(guī)模遠(yuǎn)低于一二線城市 ， 且銷售額增長幅度遠(yuǎn)低于一 、 二線城市 。 ?長期看 ， 宏觀調(diào)控將逐步回歸市場化 ， 長效機(jī)制逐步取代短期調(diào)控手段 ， 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記配套制度將進(jìn)一步健全 ，土地節(jié)約集約利用將繼續(xù)加強(qiáng)；房地產(chǎn)供應(yīng)步入調(diào)整階段 ，化解房地產(chǎn)庫存成為關(guān)鍵問題 。 ?地產(chǎn)行業(yè)與社會固定資產(chǎn)投資 、 居民消費(fèi)水平 、 財稅政策 、貨幣政策等宏觀經(jīng)濟(jì)因素關(guān)系密切 。 ?中國房地產(chǎn)行業(yè)長期處于政府 ? 調(diào)控 ? 狀態(tài) ， 調(diào)控政策主要分為金融政策 、 行政政策 、 土地政策 、 稅收政策四大類 。 ?房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期與產(chǎn)業(yè)鏈條均較長 。 此外 ， 房地產(chǎn)行業(yè)的橫向關(guān)聯(lián)度也較高 ， 開發(fā)周期與產(chǎn)業(yè)鏈條中涉及政府 、 開發(fā)商 、 消費(fèi)者 、金融機(jī)構(gòu)等多個群體 ， 各類政策變化對房地產(chǎn)企業(yè)均會產(chǎn)生影響 目 錄 ?房地產(chǎn)在中國發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn) ?中國房地長的現(xiàn)狀 ?中國房地產(chǎn)的未來發(fā)張趨勢 ?個人看法 2023年房地產(chǎn)政策盤點(diǎn) 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。 第一次在十七大 。 ? 第二次就是在這次舉世矚目的大會上 。 提及房地產(chǎn)政策的部分不是出現(xiàn)在社會經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域 ， 而是出現(xiàn)在 ? 提高保障和改善民生水平 ， 加強(qiáng)和創(chuàng)新社會治理 ? 這一部分的 ? 加強(qiáng)社會保障體系建設(shè) ?這一小部分 。 問題的形成 ?眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家多次抨擊 ， 中國房地產(chǎn)政策的最大問題 ， 是偏離了住房的民生和社會屬性 ， 而過于注重其對經(jīng)濟(jì)增長的作用 。 每一次經(jīng)濟(jì)下行 ， 房地產(chǎn)都首當(dāng)其沖 ，成為對沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險的首要工具 。 ?對土地財政和房地產(chǎn)的過度依賴 ， 一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的種種亂象 ， 同時 ， 隨著房價的上漲 ， 房子也逐漸脫離了居住的基本功能 ， 成為資產(chǎn)配置的主要工具 。 為什么要蓋房子 ， 蓋房子為什么 ， 為什么要買房子 ， 這些幾乎不是問題的問題 ， 因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策過于 ? 經(jīng)濟(jì)化 ? 和功利化而成了中國社會和中國經(jīng)濟(jì)的大問題 。 無論是 2023年 ? 權(quán)威人士 ? 的講話 ，還是中央經(jīng)濟(jì)工作會議 ， 都明確 ? 房子是用來住的 ? 這一定位 。 這次報告 ，等于宣告了房地產(chǎn)政策長期作為經(jīng)濟(jì)政策的歷史的終結(jié) ，房地產(chǎn)政策重回民生領(lǐng)域 ， 房子的居住屬性再次回歸 。 ? 房地產(chǎn)政策動態(tài)中 ， 第二個值得關(guān)注的是 10月 19日 ， 住建部部長王蒙徽在回答有關(guān) ? 房地產(chǎn)長效機(jī)制有無時間表 ?的一系列表示 。 ?王蒙徽特別提及最近在住房租賃市場 ， 以及保障房建設(shè)中的共有產(chǎn)權(quán)房等問題 。 在房地產(chǎn)政策回歸民生 ， 房子回歸居住屬性的情況下 ， 高層勢必在房地產(chǎn)調(diào)控政策與長效機(jī)制之間慎重研究銜接問題 ， 避免給市場再次釋放錯誤的信號 ， 導(dǎo)致市場再次反彈 。 ?以上兩大信號 ， 對中國房地產(chǎn)市場短期 、 中期以及長期的走勢都有很大的影響 。 從今年市場來看 ， 變天已是定局 。 國家統(tǒng)計局 9月份 70個大中城市房價數(shù)據(jù)也證明 。 各位可以研究一下 70個大中城市房價數(shù)據(jù) ， 這個數(shù)據(jù)雖然我一再說是中國最假的統(tǒng)計數(shù)據(jù) ， 不要糾纏數(shù)據(jù)本身 ， 但這個數(shù)據(jù)基本可以反應(yīng)房地產(chǎn)市場的強(qiáng)弱對比 ， 當(dāng)環(huán)比上漲的城市數(shù)下降為 35個以下時 ， 市場基本確立了下行態(tài)勢 。 大家不妨注意一下本次大會報告對中國社會主要矛盾變化的表述 ， 這個表述符合房地產(chǎn)市場的變化 。 未來中國房地產(chǎn)市場的主要矛盾已經(jīng)是住房不能滿足老百姓基本居住需求 ， 而是轉(zhuǎn)換為住房供應(yīng)的不均衡不平衡問題 。 這個問題 ， 意味著 ， 由于住房短缺引發(fā)的房地產(chǎn)投資熱潮會告一段落 。 ?從中國經(jīng)濟(jì)大周期和貨幣政策而言 ， 筆者從去年一直強(qiáng)調(diào)貨幣政策回歸常態(tài) ， 超高速印鈔時代的終結(jié)等問題 ， 這意味著 ， 助推房價上漲的主要工具 ， 貨幣超發(fā)問題逐漸將不復(fù)存在 ， 中國的 M2已經(jīng)連續(xù)三個月停留在個位數(shù) ， 這將成為未來貨幣政策的常態(tài) 。 2023年上半年中國房地產(chǎn)政策盤點(diǎn) ? 2023年上半年 ， 在強(qiáng)調(diào)堅持住房居住屬性背景下 ， 地方調(diào)控政策差異化明顯 ， 熱點(diǎn)城市政策不斷收緊 ， 限購限貸力度及各項監(jiān)管措施頻頻加碼 ， 開啟 ? 限售 ? 模式且范圍不斷擴(kuò)大 ， 同步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管 ， 著力抑制投資投機(jī)性需求 。 ，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管 ? ， 加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管 ? ， 繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控 ?堅持住房居住屬性 ， 分類調(diào)控 、 因城施策仍是 2023年房地產(chǎn)政策主基調(diào) 。 ?扎實(shí)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化 ， 深化戶籍制度改革 ， 今年實(shí)現(xiàn)進(jìn)城落戶 1300萬人以上 ， 加快居住證制度全覆蓋 。 ?因城施策 ， 繼續(xù)落實(shí)好差別化住房信貸政策 ， 切實(shí)防范化解金融風(fēng)險 。 ?? 綜合運(yùn)用金融 、 土地 、 財稅 、 投資 、 立法等手段 ， 加快研究建立符合國情 、 適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制 ? 。 ?推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革 。 ? ， 加大監(jiān)管力度防范金融風(fēng)險 。 因城施策 ， 繼續(xù)落實(shí)好差別化住房信貸政策 。 加強(qiáng)金融管控 ， 防范金融風(fēng)險 。 2023年上半年 ， 在因城施策的導(dǎo)向下 ， 各地政府積極深化房地產(chǎn)政策調(diào)控 ， 多城市樓市政策調(diào)整密集出臺 。 ?京津冀城市群：環(huán)京 、 環(huán)雄安限制力度不斷升級 ?長三角城市群：中心城市調(diào)控再升級 ， 調(diào)控收緊趨勢向周邊持續(xù)蔓延 ?珠三角城市群：環(huán)廣州深圳 、 海西城市群 、 海南等幾大城市圈協(xié)同調(diào)控 ?雄安新區(qū)堅決嚴(yán)禁大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn) ?中西部地區(qū)出臺調(diào)控措施的城市數(shù)量進(jìn)一步增加 。 ? ， 成新一輪調(diào)控升級主要手段 ?創(chuàng)新限售模式蔓延至三四線城市 。 ? ， 加強(qiáng)市場整頓監(jiān)管 ? ， 商辦庫存去化重點(diǎn)推進(jìn) ? ， 加快長效機(jī)制建設(shè) ? ， 推進(jìn)住房 、 土地 、人口制度改革 ?中央深入研究房地產(chǎn)長效機(jī)制 ， 推動市場平穩(wěn)發(fā)展 。住房租賃市場的發(fā)展 ， 是深化住房制度改革的重要內(nèi)容 ，有利于加快推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè) 。 ?推動人口均衡發(fā)展 。 ?規(guī)劃明確提出要實(shí)施人口均衡發(fā)展國家戰(zhàn)略 ， 強(qiáng)調(diào)注重人口內(nèi)部各要素相均衡 、 人口與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互動 、 人口與社會發(fā)展相協(xié)調(diào) 、 人口與資源環(huán)境相適應(yīng)的戰(zhàn)略導(dǎo)向 。 ? 當(dāng)前 ， 我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)既有上揚(yáng)動力 ， 也有下行壓力 ， 總體處于穩(wěn)中有進(jìn) 、 穩(wěn)中向好的態(tài)勢 。 ? 大量資金 ? 脫實(shí)入虛 ? 加劇泡沫 ， 又進(jìn)一步助長了 ? 一夜暴富 ? 的浮躁社會心態(tài) 。 ? 瘋漲的房價已嚴(yán)重脫離了中國的人口結(jié)構(gòu)變化和經(jīng)濟(jì)的基本面 ， 潛藏巨大風(fēng)險 。 ? 地價和房價一路高歌猛進(jìn) ， 華麗的經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)背后是地