目前房地產(chǎn)市場形勢分析報告-文庫吧
2025-02-26 11:21 本頁面
【正文】 資金充裕及對后市的樂觀預期使開發(fā)企業(yè)也轉(zhuǎn)向積極擴張 ， 大力儲備土地 ， 全國 10大總價地王均集中在下半年 ， 其活躍程度超過 2023年 。 與 2023年地王多集中在二三線城市不同 ， 2023年地王則回歸一線城市 。 房地 產(chǎn) E網(wǎng) 5 內(nèi)地房地產(chǎn)市場發(fā)展透視：政策主導下的強勢產(chǎn)業(yè) 梳理 98年房改以來的地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò) ， 政策主導了房地產(chǎn)的發(fā)展 ， 中央和地方均對地產(chǎn)都有極強的依賴 。 由于具有短期內(nèi)立竿見影的強大拉動和財富積聚效應 ， 房地產(chǎn)已經(jīng)是各級政府保增長的 “ 核心支柱產(chǎn)業(yè) ” ， 可以這樣理解 ， 只要政府堅持以經(jīng)濟快速發(fā)展為基本原則的戰(zhàn)略 （ 簡稱 “ 保八 ” ） ， 在缺少更好選擇面前 （ 近年數(shù)據(jù)證實 ， 居民消費 、 “ 鐵公基 ” 的拉動效應很小 ， 而唯有出口可以與房地產(chǎn)媲美 ） ， 房地產(chǎn)是最重要甚至是唯一的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) ， 此政策至少到 2023年二屆連續(xù)執(zhí)政到期時止 。 從地方層面而言 ， 1994年開始的中央 — 地方分稅制改革導致收支不均 ， 土地出讓金收入是地方政府的第二財政 ， 房地產(chǎn)更有政策支持背景 。 2023年全國土地出讓金占同期地方財政收入的 47%； 2023年 ， 全國財政收入首破3萬億 ， 土地出讓金占到 1/6強； 2023年全國土地出讓總收入為 7677億元。 中國指數(shù)研究院公布數(shù)據(jù)顯示 2023年中國 60個主要城市中多數(shù)城市土地出讓金收入增長超過了 100%， 地方政府土地出讓金收益大幅提高 ， 相當于當?shù)刎斦杖氲陌霐?shù)以上 。 6 內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展演進：在政策呵護下，未來相當一段時間房地產(chǎn)仍是上升趨勢 ? 對內(nèi)地房地產(chǎn)市場 ， 近 、 中期看政策 ， 長期還是要回歸市場需求 。 預計時間 政策指向 /預估 市場表現(xiàn) 開發(fā)商策略 近期 2023年前 （暫可判斷 ） “保增長 ”的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè) ， 打壓的同時多方呵護 ， 促 “穩(wěn)定 ” 房價 、 地價不斷上揚 ， 市場螺旋式上升 ， 自住讓位于投資 ， 物業(yè)保有量急劇擴大 跑馬圈地 ， 享受儲地增值的快感 ， 銷售周期越長越受益 中期 2023年前后 淡化支柱地位 回歸自住 ， 市場漸趨平衡 開發(fā)回報趨向于正常 ， 資產(chǎn)持有獲益明顯 長期 2030年以后 使其成為國家稅收的重要來源 ，按發(fā)達國家估計， 物業(yè)稅占全國財政收入 3成以上 城鎮(zhèn)化完成 ， 人口紅利結(jié)束 ， 行業(yè) “夕陽 ”化 資產(chǎn)持有獲益成主流 7 內(nèi)地由于政策的變化頻繁，導致市場短期調(diào)整激烈、難于判斷，但長期看還是印證了“政策呵護”的主線 ? 傳統(tǒng)理論認為 ， 房地產(chǎn)周期波動至少四 、 五年 ， 中國上一輪周期跨度近 10年 ， 但 2023年以來的周期調(diào)整只有一年多 。 原因在于政策影響超過了市場供需 ， 加上中國政策變化的周期要短于項目開發(fā)的周期 ， 當政策變化周期小于項目的開發(fā)周期的時候 ， 很難準確預測市場 。 2023 2023 2023 供需決定了地產(chǎn)的長周期 ， 政策擾動導致房地產(chǎn)脫離市場自身調(diào)整規(guī)律 ， 決定了市場的短周期性 ， 因而不斷有進入的機會 。 8 基于房地產(chǎn)開發(fā)制度下的行業(yè)特征，在政策大方向不變和人口紅利結(jié)束前，行業(yè)仍有較大發(fā)展空間 ? 現(xiàn)行制度下 ， 杠桿效應放大了地產(chǎn)投
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