目前房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告-文庫吧
2025-02-26 11:21 本頁面
【正文】 資金充裕及對(duì)后市的樂觀預(yù)期使開發(fā)企業(yè)也轉(zhuǎn)向積極擴(kuò)張 ， 大力儲(chǔ)備土地 ， 全國 10大總價(jià)地王均集中在下半年 ， 其活躍程度超過 2023年 。 與 2023年地王多集中在二三線城市不同 ， 2023年地王則回歸一線城市 。 房地 產(chǎn) E網(wǎng) 5 內(nèi)地房地產(chǎn)市場發(fā)展透視：政策主導(dǎo)下的強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè) 梳理 98年房改以來的地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò) ， 政策主導(dǎo)了房地產(chǎn)的發(fā)展 ， 中央和地方均對(duì)地產(chǎn)都有極強(qiáng)的依賴 。 由于具有短期內(nèi)立竿見影的強(qiáng)大拉動(dòng)和財(cái)富積聚效應(yīng) ， 房地產(chǎn)已經(jīng)是各級(jí)政府保增長的 “ 核心支柱產(chǎn)業(yè) ” ， 可以這樣理解 ， 只要政府堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展為基本原則的戰(zhàn)略 （ 簡稱 “ 保八 ” ） ， 在缺少更好選擇面前 （ 近年數(shù)據(jù)證實(shí) ， 居民消費(fèi) 、 “ 鐵公基 ” 的拉動(dòng)效應(yīng)很小 ， 而唯有出口可以與房地產(chǎn)媲美 ） ， 房地產(chǎn)是最重要甚至是唯一的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) ， 此政策至少到 2023年二屆連續(xù)執(zhí)政到期時(shí)止 。 從地方層面而言 ， 1994年開始的中央 — 地方分稅制改革導(dǎo)致收支不均 ， 土地出讓金收入是地方政府的第二財(cái)政 ， 房地產(chǎn)更有政策支持背景 。 2023年全國土地出讓金占同期地方財(cái)政收入的 47%； 2023年 ， 全國財(cái)政收入首破3萬億 ， 土地出讓金占到 1/6強(qiáng)； 2023年全國土地出讓總收入為 7677億元。 中國指數(shù)研究院公布數(shù)據(jù)顯示 2023年中國 60個(gè)主要城市中多數(shù)城市土地出讓金收入增長超過了 100%， 地方政府土地出讓金收益大幅提高 ， 相當(dāng)于當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的半數(shù)以上 。 6 內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展演進(jìn)：在政策呵護(hù)下，未來相當(dāng)一段時(shí)間房地產(chǎn)仍是上升趨勢 ? 對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場 ， 近 、 中期看政策 ， 長期還是要回歸市場需求 。 預(yù)計(jì)時(shí)間 政策指向 /預(yù)估 市場表現(xiàn) 開發(fā)商策略 近期 2023年前 （暫可判斷 ） “保增長 ”的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè) ， 打壓的同時(shí)多方呵護(hù) ， 促 “穩(wěn)定 ” 房價(jià) 、 地價(jià)不斷上揚(yáng) ， 市場螺旋式上升 ， 自住讓位于投資 ， 物業(yè)保有量急劇擴(kuò)大 跑馬圈地 ， 享受儲(chǔ)地增值的快感 ， 銷售周期越長越受益 中期 2023年前后 淡化支柱地位 回歸自住 ， 市場漸趨平衡 開發(fā)回報(bào)趨向于正常 ， 資產(chǎn)持有獲益明顯 長期 2030年以后 使其成為國家稅收的重要來源 ，按發(fā)達(dá)國家估計(jì)， 物業(yè)稅占全國財(cái)政收入 3成以上 城鎮(zhèn)化完成 ， 人口紅利結(jié)束 ， 行業(yè) “夕陽 ”化 資產(chǎn)持有獲益成主流 7 內(nèi)地由于政策的變化頻繁，導(dǎo)致市場短期調(diào)整激烈、難于判斷，但長期看還是印證了“政策呵護(hù)”的主線 ? 傳統(tǒng)理論認(rèn)為 ， 房地產(chǎn)周期波動(dòng)至少四 、 五年 ， 中國上一輪周期跨度近 10年 ， 但 2023年以來的周期調(diào)整只有一年多 。 原因在于政策影響超過了市場供需 ， 加上中國政策變化的周期要短于項(xiàng)目開發(fā)的周期 ， 當(dāng)政策變化周期小于項(xiàng)目的開發(fā)周期的時(shí)候 ， 很難準(zhǔn)確預(yù)測市場 。 2023 2023 2023 供需決定了地產(chǎn)的長周期 ， 政策擾動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)脫離市場自身調(diào)整規(guī)律 ， 決定了市場的短周期性 ， 因而不斷有進(jìn)入的機(jī)會(huì) 。 8 基于房地產(chǎn)開發(fā)制度下的行業(yè)特征，在政策大方向不變和人口紅利結(jié)束前，行業(yè)仍有較大發(fā)展空間 ? 現(xiàn)行制度下 ， 杠桿效應(yīng)放大了地產(chǎn)投
教學(xué)教案相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1