【正文】 使投資和其他類型?；鹗且环N委托理財(cái)行為，把分散的資金集中起來(lái)，由專業(yè)公司進(jìn)行管理，專注地投資于某個(gè)行業(yè)和某些領(lǐng)域。由于基金自身的特性，多采取合伙制，與傳統(tǒng)的公司制有著本質(zhì)的區(qū)別。私募基金一般是封閉式的合伙基金，不公開(kāi)上市。在基金封閉期間，合伙投資人不能隨意抽資，封閉期限一般為3年至5年。私募基金運(yùn)作成功與否與基金管理人的自身利益更加緊密相關(guān)。PE在房地產(chǎn)業(yè)中的運(yùn)用就是房地產(chǎn)私募股權(quán)。按照進(jìn)入階段分為:發(fā)展型基金、開(kāi)發(fā)型基金、持有型基金；按照房產(chǎn)類別分為:住宅基金、工業(yè)地產(chǎn)基金、商業(yè)地產(chǎn)基金、旅游地產(chǎn)基金等。私募基金比較感興趣的項(xiàng)目有：公司獲得一證（土地證）前后缺乏資金；房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃擴(kuò)張時(shí)缺乏資金；企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境時(shí)；股東意見(jiàn)分歧，部分股東要退出；開(kāi)發(fā)商有好的項(xiàng)目，有部分資金但沒(méi)有人才，沒(méi)有管理經(jīng)驗(yàn)。我們國(guó)內(nèi)的私募基金，投入房地產(chǎn)的占22%，每年幾千億人民幣。現(xiàn)在正是發(fā)展房地產(chǎn)私募股權(quán)的好時(shí)機(jī)，就像十幾年前你搞房地產(chǎn)一樣，你一搞就上市了，上也就上了，私募也一樣，正是跑馬圈地的好時(shí)候。我們律師所也一直在做私募的法律準(zhǔn)備，可以為私募股權(quán)的成立和運(yùn)營(yíng)提供全程的服務(wù)。（六）房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡(jiǎn)寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它與房地產(chǎn)信托的區(qū)別是：后者是一個(gè)信托產(chǎn)品，而前者是一個(gè)私募基金產(chǎn)品，主要是擁有并運(yùn)營(yíng)帶來(lái)收益的房地產(chǎn)。REITs實(shí)際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)，這種購(gòu)買相應(yīng)地為開(kāi)發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；同時(shí)，它又以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會(huì)喪失自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。REITs在國(guó)外發(fā)展較成熟，美國(guó)、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國(guó)家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。2008年12月國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱金融30條）提出，將開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，這位我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金融資提供了政策支持。比如在香港上市的有越秀房地產(chǎn)投資信托基金。（七）保險(xiǎn)資金我國(guó)的保險(xiǎn)資金，總量可能超過(guò)45000億，以前除了自用辦公樓外，不能投資房地產(chǎn)，但隨著2010年9月5號(hào)《保險(xiǎn)基金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的出臺(tái)，大量的資金（不超過(guò)4500億）的資金開(kāi)始涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。保險(xiǎn)基金是以債券股權(quán)物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，其剩余的土地使用年限不得低于15年，且自投資協(xié)議簽訂之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。其投資不得有以下行為：提供無(wú)擔(dān)保債券融資；直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或者以股票投資的方式控制房地產(chǎn)企業(yè)。所以有眼光的房地產(chǎn)公司，有眼光的投資銀行，有眼光的信托公司和私募股權(quán)基金管理公司，一定要和保險(xiǎn)基金合作。（八）房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓我國(guó)目前房地產(chǎn)大多數(shù)都是項(xiàng)目公司，轉(zhuǎn)讓的時(shí)候大多數(shù)都是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以股權(quán)形式代替項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓有幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：一是手續(xù)簡(jiǎn)單，便于操作；二是費(fèi)用節(jié)省，不用繳納土地增值稅和契稅；三是與第三人的合同履約不受影響，無(wú)須變更其他的相關(guān)合同；四是不影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度。比如，從稅收上來(lái)說(shuō)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓買方只要交總價(jià)的0。05%的印花稅，賣方如果是自然人只要交溢價(jià)部分的20%，如果是企業(yè)股東，交所得稅的25%；但如果是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，要繳營(yíng)業(yè)稅5。5%，土地增值稅3060%，還要繳所得稅25%，兩者差別巨大。這兩年房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)，大多數(shù)也是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，萬(wàn)科到2010年銷售額突破1000億，很大的原因是通過(guò)并購(gòu)來(lái)完成，半年的時(shí)間并購(gòu)了17家企業(yè)，基本上兩個(gè)星期就并購(gòu)一家企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)和銷售額的快速發(fā)展。（九）房地產(chǎn)典當(dāng)融資對(duì)于國(guó)內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問(wèn)題與大型開(kāi)發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開(kāi)辟融資渠道成為現(xiàn)實(shí)的選擇。此時(shí)，房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的視野。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。隨著我國(guó)監(jiān)管部門對(duì)房屋抵押典當(dāng)?shù)牡炔粍?dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的解禁，房屋正在成為今天典當(dāng)行最大標(biāo)的業(yè)務(wù)。其主要特點(diǎn)有：一是典當(dāng)后原則上你不能住，除非典當(dāng)行允許；二是出典人只能是借款人本人，和房地產(chǎn)抵押不同，抵押人可以是債務(wù)人也可以是第三人；三是業(yè)務(wù)量小，幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)。故在短期小金額資金融通的過(guò)程中，典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來(lái)說(shuō)，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。（十）海外地產(chǎn)基金。目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)一般有以下兩種方式——一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國(guó)住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團(tuán)旗下基金公司MGPA、SUNREF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、荷蘭國(guó)際集團(tuán)(1NGGROUP)、美林投資銀行、美國(guó)漢斯地產(chǎn)公司等爭(zhēng)先登陸中國(guó)，大手筆收購(gòu)了一些大型商場(chǎng)、大城市繁華地帶寫字樓，或股權(quán)投資于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，有些則獨(dú)立開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。隨著2006年金融市場(chǎng)全面開(kāi)放，外資銀行、外來(lái)資金逐漸成為中國(guó)房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拓寬了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。作者：劉敏杰河南鼎德律師事務(wù)所主任研究方向：風(fēng)險(xiǎn)投資與私募股權(quán)投資、企業(yè)文化執(zhí)業(yè)領(lǐng)域：投融資、房地產(chǎn)、不良資產(chǎn)處置