房地產(chǎn)的企業(yè)融資方法-資料下載頁
2025-04-14 22:03本頁面
【正文】 這個(gè)公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)，這樣的話我是覺得會(huì)帶來一系列的麻煩事情。所以從這個(gè)方面來說，我們要的這個(gè)投資方應(yīng)該從回報(bào)方面來考慮的比較多，而不是從這個(gè)過程當(dāng)中來考慮得過多。
回報(bào)方面和我們剛才談到的投資方式實(shí)際上關(guān)系很大，我們只能從三個(gè)方面來給我們的投資方來取得回報(bào)：一個(gè)是分紅，我們的項(xiàng)目利潤(rùn)非常好，做完一個(gè)項(xiàng)目大家來分，賺了錢來分，按照股權(quán)來分，這是最傳統(tǒng)的做法；第二塊就是出售股權(quán)，這個(gè)公司我有20％的股權(quán)，我發(fā)覺這公司已經(jīng)轉(zhuǎn)向了，把這20％的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他的投資商，自己把增值的部分和原來的部分都賺回來，那么這是給我們投資方的回報(bào)。第三種方式就是上市，上市以后成為公眾股以后就可以自由的交易來取得回報(bào)，所以對(duì)于房地產(chǎn)來說，我想分紅也許是最大的一種方式，然后出售股權(quán)上市也是最次要的一種方式。但是對(duì)于像搜房這種增長(zhǎng)快的公司來說，因?yàn)樗氖袌?chǎng)占有是他最主要的目標(biāo)，帶剛開始上市，給股東分紅是最好的一種回報(bào)的方式。
剛才簡(jiǎn)單的花了這點(diǎn)時(shí)間把我們股權(quán)投資和融資這塊的整個(gè)過程作了一個(gè)總結(jié)。在這塊我們現(xiàn)在感覺到國(guó)內(nèi)這種需求，我們開發(fā)商的需求越來越大，實(shí)際上一方面是我們需求資金越來越大，因?yàn)檫@些房地產(chǎn)的開發(fā)需要的錢資金到位這種急迫性越來越強(qiáng)，這是我們的一個(gè)感覺，因?yàn)槲覀兊腻X已經(jīng)花了，必須得把樓蓋了賣掉，那么這是我們的感覺，那么我們也要尋找一些海內(nèi)外的一些投資方。那么同時(shí)不是說我們開發(fā)商著急這塊，實(shí)際上有錢的資金方也著急。剛才我說非常偶然的兩個(gè)基金，要買五星級(jí)的飯店跟公寓這一塊，他們要求得一種長(zhǎng)期的回報(bào)，他們很難找，因?yàn)閷?duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)也不熟，當(dāng)時(shí)都看好中國(guó)的發(fā)展，從這方面來說，就是說不僅僅是我們這邊著急，而且有錢的一方也著急，我們?cè)趺窗堰@個(gè)橋接起來，讓雙方都達(dá)到雙方的目的。那么這也是我們提出來房地產(chǎn)開發(fā)投資的一個(gè)目的，一個(gè)根據(jù)。
這是我今天講的主要的過程。說到這兒，我就再提一下有關(guān)企業(yè)重組的問題，企業(yè)重組我們也是從去年下半年開始就感覺到我們房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)生一些很大的變化，從兩個(gè)方面來談企業(yè)重組：
一方面是我們比較好的企業(yè)，已經(jīng)到了一個(gè)臺(tái)階，已經(jīng)到了一個(gè)市場(chǎng)占有，比如說在某個(gè)城市已經(jīng)到了前三名、前五名，或者是一些上市公司經(jīng)過了一些調(diào)整，需要明確性的發(fā)展方向，這時(shí)候這個(gè)企業(yè)總是涉及到戰(zhàn)略發(fā)展，搜房中房指數(shù)系統(tǒng)搜房研究院這一塊，已經(jīng)從三年以前開始，就是為一系列的公司，為他們的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃作了顧問，從我們?nèi)容^大規(guī)模的從中遠(yuǎn)到北辰，一直到成運(yùn)股份，這是我們的上市公司，一直到沈陽、哈爾濱的其他的城市，這是我們說下一步怎么做，是以一個(gè)產(chǎn)業(yè)為主，還是滲透到其他的產(chǎn)業(yè)。
要發(fā)展是以北京為主，還是以上海和重慶，這是五到七年的發(fā)展，五年左右的發(fā)展是怎么樣。這一塊不僅僅是我們?cè)谏孀愀深A(yù)，然后我們同時(shí)和國(guó)務(wù)院發(fā)展中心專門搞企業(yè)研究的顧問共同探討這些問題，我們是有一種感覺，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天二十年過去了，我們企業(yè)發(fā)展到今天我們需要來試探下一步的發(fā)展，早期的模式是不是還適合于我們下一步發(fā)展的模式，這是從發(fā)展方面來考慮。第二方面就是我們企業(yè)重組方面更多的我們談的好象是這種債務(wù)重組，我們有一些開發(fā)商各個(gè)地方都有，做得還都是不錯(cuò)的，但是后面支持的資金都是要還的錢，這些要還的錢壓力很大，你今天不還多一天利息就會(huì)給你漲一天，最后我們給我們的債主、我們的銀行打工，然后還欠一屁股債，所以債務(wù)重組我們也碰到了一些案例，我們現(xiàn)在也在做一些案例，包括我們現(xiàn)在手上有的一個(gè)客戶，一個(gè)例子是一個(gè)城市的開發(fā)商他就是基本上在做這個(gè)項(xiàng)目，做房地產(chǎn)的開發(fā)做了好幾年了，資產(chǎn)也有一點(diǎn)幾個(gè)億了，就是一個(gè)中小型的公司，但是他負(fù)債到了兩個(gè)億，他說怎么辦？我說打死你在十年之內(nèi)都還不清，除非有什么絕招，所以這個(gè)企業(yè)就要重組，實(shí)際上不是我們房地產(chǎn)業(yè)要重組的問題，我們的銀行，我們的四大銀行為什么成立這么多的資產(chǎn)管理公司，如果讓這些銀行背著這些壞資產(chǎn)他就得破產(chǎn)。一樣的，我們一些房地產(chǎn)公司，資金壓力大的公司，如果讓他們還是背著這些債務(wù)一起來發(fā)展肯定還是死路一條，所以這時(shí)候?yàn)榱吮P活這個(gè)資產(chǎn)，一定要?jiǎng)冸x一些壞的資產(chǎn)，那么剝離好的這塊一定要讓它有新的發(fā)展，一定要有新的資金、新的運(yùn)作，讓它好起來，最終讓我們好的補(bǔ)償壞的這一塊，所以我們資產(chǎn)重組這一塊，我們是感覺到企業(yè)的升級(jí)過程當(dāng)中已經(jīng)碰到的非常棘手的問題，這也是我們從我們做的過程當(dāng)中了解到的一些情況。這一塊實(shí)際上很多公司通過一些重組，通過一些剝離，能夠取得很好的回報(bào)，實(shí)際上是非常好的公司，為什么就是最近包括高盛，包括摩根士丹利，他們都大舉進(jìn)入中國(guó)幾家資產(chǎn)管理公司的壞資產(chǎn)，因?yàn)檫@些壞資產(chǎn)是可以盤活的，盤活了他們的回報(bào)是比其他的金融回報(bào)多得多，那么這就是我們房地產(chǎn)企業(yè)特別是一些中型規(guī)模的企業(yè)發(fā)展到一定程度碰到的一些問題，而且是現(xiàn)在必須要解決的一些問題，我們天津的一個(gè)客戶現(xiàn)在就是在這個(gè)過程當(dāng)中，我們找到一個(gè)很好的方式，通過我們國(guó)內(nèi)國(guó)外引資的方式，就是通過資產(chǎn)收購(gòu)、資產(chǎn)合并的方式，能夠讓他走上一個(gè)非常健康發(fā)展的方向。所以這是跟我們房地產(chǎn)投資融資，還有企業(yè)重組這塊相關(guān)的話題。因?yàn)槠髽I(yè)重組過程當(dāng)中肯定會(huì)涉及到投資的方面、融資的問題，也涉及到股權(quán)置換的問題。所以在此我們搜房研究院的體系也是在摸索的過程當(dāng)中，中國(guó)的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)基本上我們還提都沒有提，或者是剛剛提這個(gè)概念，我們希望和大家一起能夠摸索出來一條路，在房地產(chǎn)業(yè)能從簡(jiǎn)單的早期的開發(fā)能上升到一個(gè)全過程從資本資產(chǎn)到賣房子結(jié)合起來的一種做法。
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