【正文】 展，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言，引入信托資金自然是一種進(jìn)步的表現(xiàn)。目前監(jiān)管層有意收緊銀行房地產(chǎn)信貸，給信托企業(yè)提供了一個(gè)發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的好機(jī)會(huì)。2022年以來(lái)，隨著重新獲準(zhǔn)登記的信托公司逐漸增多，信托產(chǎn)品創(chuàng)新逐漸進(jìn)入高潮，到2022年5月份，重新獲準(zhǔn)登記的信托公司有52家，已投向市場(chǎng)的信托產(chǎn)品有57個(gè)，吸引了市場(chǎng)大批投資者。市場(chǎng)上57個(gè)信托產(chǎn)品中募集資金投向房地產(chǎn)行業(yè)的高達(dá)19個(gè)，募資總額超過(guò)27億元，其中2022年發(fā)行的產(chǎn)品5個(gè)。目前信托資金投向房地產(chǎn)行業(yè)的比例不斷增加，據(jù)中國(guó)信托業(yè)2022年第一季度報(bào)告稱，2022年第一季度共有39家信托公司發(fā)行了74個(gè)集合信托品種,，與去年同期相比保持快速增長(zhǎng)，其中投向房地產(chǎn)行業(yè)的29個(gè)，%。房地產(chǎn)新政的實(shí)施，加快了房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。無(wú)疑意味著房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的廣闊前景。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，信托資金對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資需求是一個(gè)很好的補(bǔ)充：首先，相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。其次，信托可以提供多種方式的資金供給，比如為房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求或項(xiàng)目針對(duì)性強(qiáng)的資金信托、以貸款模式介入房地產(chǎn)、以股權(quán)投資模式介入房地產(chǎn)，市場(chǎng)供需雙方的選擇空間較大。第三，信托產(chǎn)品的流動(dòng)性和證券化發(fā)展空間大，可以在一定程度上緩解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，為多類型投資者提供新的投資產(chǎn)品，并在貸款證券化上做有效嘗試。第四，信托產(chǎn)品集合的是民間資金，一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資，進(jìn)行拆遷等前期投入，節(jié)約時(shí)間成本，同時(shí)也可分流部分銀行儲(chǔ)蓄，減輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)興盛的原因房地產(chǎn)信托之所以成為目前最主要的信托產(chǎn)品之一，主要因?yàn)橐韵略颍海?）房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)相對(duì)其他信托業(yè)務(wù)，是一項(xiàng)市場(chǎng)運(yùn)做比較成熟、成本較低，同時(shí)需求市場(chǎng)旺盛的業(yè)務(wù)。一方面，舊信托公司由于股權(quán)投資導(dǎo)致房地產(chǎn)信托資產(chǎn)不良率過(guò)高的經(jīng)歷，給重新登記的信托公司一個(gè)很好的警示作用。目前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)能夠在行業(yè)整頓以后迅速發(fā)展起來(lái)，信托公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上積累的經(jīng)驗(yàn)功不可沒(méi)。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展預(yù)期也是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被重視的一個(gè)重要原因，據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，到2022年底，全國(guó)累計(jì)收取土地出讓金達(dá)7300多億元，%，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷售總額2022年還將增長(zhǎng)25%以上。目前開發(fā)熱點(diǎn)是北京、上海等中心城市，未來(lái)20年，中國(guó)城市化水平要達(dá)到47%的世界平均水平，達(dá)到與中國(guó)工業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展相應(yīng)的水平，需要建設(shè)1000萬(wàn)人口的城市20座(或100萬(wàn)人口的城市200座)。城市化建設(shè)伴隨的房地產(chǎn)開發(fā)熱將逐步擴(kuò)散到以省會(huì)城市為主的二三線城市和地縣級(jí)城市，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展動(dòng)力和增長(zhǎng)機(jī)遇將不斷吸引不同性質(zhì)資本的競(jìng)相介入。（2）從目前市場(chǎng)供給情況看，信托融資渠道面臨一個(gè)較好的發(fā)展機(jī)遇。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展預(yù)期隱含房地產(chǎn)大量的融資需求短期內(nèi)不會(huì)減弱的信息；另一方面，央行2022年6月發(fā)布的121號(hào)文及后來(lái)的一系列調(diào)控政策，對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸資金供給形成較大的負(fù)面影響，而房地產(chǎn)信托的融資門檻相對(duì)較低，很多達(dá)不到銀行要求的企業(yè)開始轉(zhuǎn)向信托投資公司。（案例）如重慶國(guó)投“世紀(jì)星城股權(quán)投資信托計(jì)劃”， “世紀(jì)星城”，并已取得一期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請(qǐng)貸款。但121號(hào)文的執(zhí)行，使得項(xiàng)目開發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，不能滿足30%的最低限（〈30%〉)，這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流的窘境。在這一關(guān)鍵時(shí)刻，重慶國(guó)投扮演了“白衣騎士”的角色，通過(guò)股權(quán)信托的方式籌集2億元資金對(duì)北京順華進(jìn)行增資，并以此資金直接用于項(xiàng)目的開發(fā)，保證工程順利獲得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，從而在四證齊全的基礎(chǔ)上獲得項(xiàng)目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持，實(shí)現(xiàn)2022年項(xiàng)目竣工銷售的預(yù)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)融資各方的利益。 4．房地產(chǎn)信托融資現(xiàn)實(shí)運(yùn)作模式 房地產(chǎn)信托投資運(yùn)作模式圖（1）傳統(tǒng)的貸款方式。這種方式和傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣，如北京CBD土地開發(fā)整理項(xiàng)目，北京經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目三環(huán)新城。這種方式的具體操作方式可分為以下操作步驟：第一步，房地產(chǎn)公司就項(xiàng)目融資與信托投資公司達(dá)成一致；第二步，就信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與發(fā)行獲得有關(guān)政府主管部門的審批；第三步，面向廣大投資者公開發(fā)行信托憑證；第四步，信托公司將發(fā)行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產(chǎn)項(xiàng)目；第五步，信托公司回收資金。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是，管理比較簡(jiǎn)單，收益比較穩(wěn)定，其主要問(wèn)題是，由于信托公司對(duì)信用貸款本身有較大的風(fēng)險(xiǎn)，而總體上看信托公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估能力還不如銀行，因此，使信托公司面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，將嚴(yán)格對(duì)項(xiàng)目的基本素質(zhì)的要求。（2）信托公司以股權(quán)的形式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金。這種方式是信托公司在集合資金后，以增資的方式，向房地產(chǎn)企業(yè)注資，持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購(gòu)，這種方式實(shí)質(zhì)是階段性股權(quán)融資的方式。這種方式發(fā)揮了信托的特色，是銀行所不能做的（因?yàn)殂y行不能進(jìn)行實(shí)業(yè)投資）。在這方面最早做的是重慶國(guó)投，例如其所運(yùn)作的世紀(jì)星城項(xiàng)目。這種方式的一般運(yùn)作模式是：第一步，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人處獲得資金。第二步，信托投資公司以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金。第三步，信托投資公司獲得房地產(chǎn)公司的股權(quán)，但該等股權(quán)的性質(zhì)類似于優(yōu)先股，即對(duì)于公司的日常經(jīng)營(yíng)、人事安排等沒(méi)有決定權(quán)（可能具有建議權(quán)、知情權(quán)、否決權(quán)等其他有限的權(quán)利）。第四步，信托投資公司將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理，同時(shí)，與原股東或關(guān)聯(lián)方（最好是關(guān)聯(lián)方）簽署股權(quán)回購(gòu)協(xié)議。為了確?；刭?gòu)協(xié)議的履行，雙方可能需要有一些擔(dān)保條件（例如，重慶國(guó)投的世紀(jì)星城項(xiàng)目是使用開發(fā)商所持有的全部股權(quán)作質(zhì)押；杭州工商信托所運(yùn)作的浙江水泥項(xiàng)目，是由第三方提供擔(dān)保）。第五步，房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)開發(fā)項(xiàng)目，獲得現(xiàn)金流。第六步，關(guān)聯(lián)方（或原股東）從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資金，回購(gòu)股權(quán)，信托融資過(guò)程結(jié)束。（這種模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件。最新的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資本金必須達(dá)到35%，銀行才能給予貸款。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的資本金比例都非常小，很難達(dá)到35%的要求。信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股的概念，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果，這樣既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。）鑒于這種模式應(yīng)該說(shuō)是信托投資公司獨(dú)有的房地產(chǎn)開發(fā)模式，因?yàn)殂y行是不能夠做的，所以在這里想重點(diǎn)談?wù)?。這種模式的特點(diǎn)就是這樣，開發(fā)商通過(guò)信托融資之后，不是以貸款的方式，而是以股權(quán)的方式來(lái)進(jìn)入，也就是說(shuō)信托投資公司以增資擴(kuò)股的方式變成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其中一個(gè)股東，充實(shí)企業(yè)的資本金，實(shí)際上這種模式就是最大限度滿足新政對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金比例的硬性要求，因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)已經(jīng)拿到了四證，但是房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)資金就是1000萬(wàn)、2022萬(wàn)、3000萬(wàn)、5000萬(wàn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目月來(lái)大，以前30萬(wàn)平米就算一個(gè)大項(xiàng)目，現(xiàn)在涌現(xiàn)出很多上百萬(wàn)的項(xiàng)目，其投資總投資怎么也得10個(gè)億。這種情況下，如果按照投資規(guī)模的35％的資本金，很多開發(fā)商達(dá)不到這個(gè)要求，達(dá)不到這個(gè)要求就不可能從銀行拿到開發(fā)貸款，而如果你不能從銀行拿到開發(fā)貸款的話，我相信很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是沒(méi)有能力獨(dú)立用自有資金建這么大的項(xiàng)目，這肯定不太現(xiàn)實(shí)的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)一定是短時(shí)間內(nèi)運(yùn)用大量資金，一定要有一個(gè)資金的融通，完全用自有資金做是少數(shù)，也不能說(shuō)沒(méi)有，但是肯定是非常少的。因?yàn)檎怯捎谒幸粋€(gè)硬性的規(guī)定之后，很多企業(yè)達(dá)不到這個(gè)要求怎么辦？就通過(guò)利用股權(quán)信托的方式，通過(guò)信托投資公司募集資金之后，以增資擴(kuò)股的方式作為房地產(chǎn)企業(yè)股東的方式，往往都是開發(fā)公司的第一大股東，因?yàn)楸旧碜?cè)資本金不是很大，如果增資擴(kuò)股1億的話，信托公司就會(huì)是第一大股東，這樣其就保持對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際控股權(quán)。這樣一種方式之后，就符合新政的要求，你就達(dá)到35％的要求，這樣銀行的開發(fā)貸款就可以進(jìn)來(lái)，而且股權(quán)融資這一塊資金可以定向交納土地出讓金，這樣土地證就拿到了，35％的資本金也符合了，你的地段比較好，產(chǎn)品不錯(cuò)，銷售前景比較好，很多銀行就會(huì)搶著給你貸款，因?yàn)槟惴纤械臈l件要求，同時(shí)你項(xiàng)目前景很好的話，現(xiàn)在大家知道很多銀行在搶按揭業(yè)務(wù)，只要你項(xiàng)目銷售好的話，按揭業(yè)務(wù)銀行都在搶這個(gè)業(yè)務(wù)，因?yàn)檫@一塊是屬于比較好的業(yè)務(wù)，只要你的開發(fā)條件比較好的話，銀行也會(huì)搶著給你貸款，通過(guò)這個(gè)方法為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一開始并不認(rèn)可這個(gè)辦法，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高盈利行業(yè)，雖然不能叫做暴利，但是社會(huì)平均回報(bào)率是非常高的，尤其按照自有資金這樣的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量的話，回報(bào)率非常高，所以很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不愿意讓別人以增資擴(kuò)股的方式進(jìn)去分享投資回報(bào)。因?yàn)榇蠹叶贾烙绕湓谝郧白龇康禺a(chǎn)的時(shí)候，拿到一個(gè)項(xiàng)目是非常困難的，可能前期工作要花費(fèi)80％的精力，一旦項(xiàng)目確定下來(lái)，按照以往的開發(fā)模式，后續(xù)就是怎么把資金從銀行拿來(lái)之后，順利開發(fā)銷售，后面的工作可能就是20％，但是這一塊投資回報(bào)是很可觀的，所以很多開發(fā)公司不愿意讓你增資擴(kuò)股進(jìn)去分享這一塊利潤(rùn)，如果你愿意的話，很多社會(huì)個(gè)人機(jī)構(gòu)也愿意進(jìn)去，他也知道這一塊投資回報(bào)很好，但是原因在于兩者很難真正協(xié)調(diào)起來(lái)。因?yàn)槟惚旧砟眠@個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目怎么運(yùn)作，怎么開發(fā)，怎么運(yùn)作你有一套很好的思路，如果別人拿來(lái)資金進(jìn)來(lái)之后，可能是會(huì)有問(wèn)題的。這樣人家要是變成第一大股東，可能就按照他的思路操盤，對(duì)你來(lái)說(shuō)你是非常不愿意的，一個(gè)是本身大家知道房地產(chǎn)操盤非常重要，即使同一塊地，由于不同的職業(yè)經(jīng)理來(lái)操盤的話這一塊地產(chǎn)項(xiàng)目將來(lái)的盈利以及銷售情況也會(huì)大不一樣。一塊地同樣的，比如萬(wàn)科或者順馳來(lái)做，可能會(huì)賣得很好，價(jià)格也高些。而同樣在它邊上，比它的位置相對(duì)要好一些，幾乎就挨著同樣一塊地，給一家不知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做的，可能就會(huì)做的相對(duì)差一些，所以同樣的地盤由于不同的操盤手操作效果是不一樣的，你好不容易拿到一塊地，按照別人的思路去做你肯定不愿意的，你如果愿意的話通過(guò)這種融資方式是很容易的，但是很多房地產(chǎn)開發(fā)是不愿意的。利用信托可以做到這一點(diǎn)，因?yàn)樾磐泄臼且患医鹑谄髽I(yè)，對(duì)房地產(chǎn)本身的開發(fā)并不在行，它畢竟是一個(gè)金融企業(yè)，你說(shuō)融通資金，資金的運(yùn)作可能要比開發(fā)企業(yè)要好一些，但是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)講，肯定不是一個(gè)專家，是一個(gè)外行。那么他進(jìn)入之后，又是第一大股東，但是它在這里面第一大股東和真正拿自己錢進(jìn)來(lái)當(dāng)?shù)谝淮蠊蓶|是不一樣的。所以一般來(lái)講信托公司只要求對(duì)項(xiàng)目掌控幾點(diǎn)就可以，一個(gè)是對(duì)項(xiàng)目的融資信托一定要進(jìn)行掌控，比如說(shuō)我作為第一大股東進(jìn)來(lái)以后，你如果要從銀行，從其他人再融通資金的話，就是要發(fā)負(fù)債就要控制，因?yàn)槲易鳛楣蓶|進(jìn)來(lái)要對(duì)發(fā)債務(wù)要負(fù)責(zé)任，雖然是有限責(zé)任，你再投入債券我將來(lái)是要負(fù)責(zé)任的，所以我要控制你對(duì)外發(fā)債；再就是對(duì)外擔(dān)保，如果信托不同意你不能對(duì)外擔(dān)保，這一塊要控制。就是信托不讓你再增加新的負(fù)債。如果你為了開發(fā)從銀行貸款開發(fā)，信托會(huì)同意的，但是這筆資金借來(lái)以后不允許你融通資金進(jìn)來(lái)做其他的項(xiàng)目，這是不允許的，目的就是你融來(lái)的錢在這個(gè)項(xiàng)目盡快把這個(gè)項(xiàng)目建成，銷售完以后大家都高高興興把自己的錢拿到，這一塊是我們要控制的。再一點(diǎn)控制就是說(shuō)所有進(jìn)入這個(gè)項(xiàng)目的資金信托要掌控，就是它的流向要掌控，如果資金交土地出讓金，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，交工程款，購(gòu)買設(shè)備這些都沒(méi)有問(wèn)題，但是防止你把資金移出這個(gè)項(xiàng)目之外，這肯定是不允許的。因?yàn)榇蠹疑潭ê?，就是信托以股?quán)的方式進(jìn)入以后，大家不管怎么樣，齊心協(xié)力把這個(gè)項(xiàng)目做好，這是大家共同的目的是一致的，所以他只控制這兩塊，就相當(dāng)于把你的財(cái)務(wù)外包給信托投資公司，我?guī)椭阏瓶噩F(xiàn)金的安排，不允許你把現(xiàn)金移到項(xiàng)目外面，至于你項(xiàng)目請(qǐng)誰(shuí)施工，誰(shuí)來(lái)銷售，這個(gè)項(xiàng)目做寫字樓、別墅還是什么那是你開發(fā)公司來(lái)做，委托帶代理銷售等等營(yíng)銷里面，信托不會(huì)影響你項(xiàng)目的基本運(yùn)作。另外還有一個(gè)更大一點(diǎn)就是通常來(lái)說(shuō)信托公司的股東是仿造國(guó)外優(yōu)先股進(jìn)入的，這一點(diǎn)很重要，就是說(shuō)我并不是投入1個(gè)億或者是2個(gè)億做成股東之后，倒時(shí)候就有1000、2022自有資金，我是第一大股東占90％，所有利潤(rùn)我拿90％，剩下那10％歸你，那這樣談不好，這樣沒(méi)有意義，而信托公司以股東的身份進(jìn)入以后，通常要求的是固定回報(bào)，就是仿效國(guó)外優(yōu)先股，就是有優(yōu)先分配權(quán)，而且不管項(xiàng)目是否盈利，按照實(shí)現(xiàn)約定8％或者是10％給投資回報(bào)就可以了，他不要求分享你整個(gè)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)，這是以這種股權(quán)投資方式的一個(gè)很大的特點(diǎn)。既然你既融通資金，又以固定回報(bào)這一塊融入資金，又符合新政要求，順利從銀行拿到貸款，這樣通過(guò)信托以股權(quán)投資的方式進(jìn)入，使得你資金鏈順利連接起來(lái)，使得項(xiàng)目盡快開發(fā)，這是這樣一種股權(quán)方式，最終信托公司退出的方式就是由原有的股東來(lái)把這個(gè)股權(quán)買過(guò)去，通過(guò)這種方式信托公司拿回自己的本金返還給投資者，你每年承諾的投資回報(bào)也分給投資者，就是把社會(huì)閑散資金吸引進(jìn)來(lái)，以股權(quán)的方式進(jìn)入開發(fā)公司，使得你的項(xiàng)目順利開發(fā)下去，這是目前只有信托投資公司可以做的事，因?yàn)樾磐型顿Y公司本身可以做投資，這是銀行或者是其他的金融機(jī)構(gòu)所不能做的，目前來(lái)看央行和銀監(jiān)會(huì)的官員也非常認(rèn)可這樣一種方式，就是你利用信托這樣一種融資方式，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，政策是鼓勵(lì)的（當(dāng)然要注意風(fēng)險(xiǎn)），而且通過(guò)融資擴(kuò)大你的資金的時(shí)候，這時(shí)候銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)也降低，不像98％的資金都是銀行的資金，感覺(jué)風(fēng)險(xiǎn)肯定很大，如果你投入，風(fēng)險(xiǎn)就小得多，因?yàn)閺哪阃度胭Y金量