【正文】 展，對于我國房地產(chǎn)企業(yè)而言，引入信托資金自然是一種進步的表現(xiàn)。目前監(jiān)管層有意收緊銀行房地產(chǎn)信貸，給信托企業(yè)提供了一個發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務的好機會。2022年以來，隨著重新獲準登記的信托公司逐漸增多，信托產(chǎn)品創(chuàng)新逐漸進入高潮，到2022年5月份，重新獲準登記的信托公司有52家，已投向市場的信托產(chǎn)品有57個，吸引了市場大批投資者。市場上57個信托產(chǎn)品中募集資金投向房地產(chǎn)行業(yè)的高達19個，募資總額超過27億元，其中2022年發(fā)行的產(chǎn)品5個。目前信托資金投向房地產(chǎn)行業(yè)的比例不斷增加，據(jù)中國信托業(yè)2022年第一季度報告稱，2022年第一季度共有39家信托公司發(fā)行了74個集合信托品種,，與去年同期相比保持快速增長，其中投向房地產(chǎn)行業(yè)的29個，%。房地產(chǎn)新政的實施，加快了房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。無疑意味著房地產(chǎn)信托市場的廣闊前景。從長遠發(fā)展看，信托資金對房地產(chǎn)業(yè)的融資需求是一個很好的補充：首先，相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財務費用，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司的資金運營和持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負債率的情況下優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。其次，信托可以提供多種方式的資金供給，比如為房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求或項目針對性強的資金信托、以貸款模式介入房地產(chǎn)、以股權(quán)投資模式介入房地產(chǎn)，市場供需雙方的選擇空間較大。第三，信托產(chǎn)品的流動性和證券化發(fā)展空間大，可以在一定程度上緩解系統(tǒng)風險，為多類型投資者提供新的投資產(chǎn)品，并在貸款證券化上做有效嘗試。第四，信托產(chǎn)品集合的是民間資金，一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資，進行拆遷等前期投入，節(jié)約時間成本，同時也可分流部分銀行儲蓄，減輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營負擔。房地產(chǎn)信托業(yè)務興盛的原因房地產(chǎn)信托之所以成為目前最主要的信托產(chǎn)品之一，主要因為以下原因：（1）房地產(chǎn)信托業(yè)務相對其他信托業(yè)務，是一項市場運做比較成熟、成本較低，同時需求市場旺盛的業(yè)務。一方面，舊信托公司由于股權(quán)投資導致房地產(chǎn)信托資產(chǎn)不良率過高的經(jīng)歷，給重新登記的信托公司一個很好的警示作用。目前房地產(chǎn)信托業(yè)務能夠在行業(yè)整頓以后迅速發(fā)展起來，信托公司在房地產(chǎn)業(yè)務上積累的經(jīng)驗功不可沒。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展預期也是房地產(chǎn)信托業(yè)務被重視的一個重要原因，據(jù)國土資源部統(tǒng)計，到2022年底，全國累計收取土地出讓金達7300多億元，%，預計全國商品房銷售總額2022年還將增長25%以上。目前開發(fā)熱點是北京、上海等中心城市，未來20年，中國城市化水平要達到47%的世界平均水平，達到與中國工業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展相應的水平，需要建設(shè)1000萬人口的城市20座(或100萬人口的城市200座)。城市化建設(shè)伴隨的房地產(chǎn)開發(fā)熱將逐步擴散到以省會城市為主的二三線城市和地縣級城市，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展動力和增長機遇將不斷吸引不同性質(zhì)資本的競相介入。（2）從目前市場供給情況看，信托融資渠道面臨一個較好的發(fā)展機遇。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展預期隱含房地產(chǎn)大量的融資需求短期內(nèi)不會減弱的信息；另一方面，央行2022年6月發(fā)布的121號文及后來的一系列調(diào)控政策，對銀行房地產(chǎn)信貸資金供給形成較大的負面影響，而房地產(chǎn)信托的融資門檻相對較低，很多達不到銀行要求的企業(yè)開始轉(zhuǎn)向信托投資公司。（案例）如重慶國投“世紀星城股權(quán)投資信托計劃”， “世紀星城”，并已取得一期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執(zhí)行，使得項目開發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，不能滿足30%的最低限（〈30%〉)，這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流的窘境。在這一關(guān)鍵時刻，重慶國投扮演了“白衣騎士”的角色，通過股權(quán)信托的方式籌集2億元資金對北京順華進行增資，并以此資金直接用于項目的開發(fā)，保證工程順利獲得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，從而在四證齊全的基礎(chǔ)上獲得項目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持，實現(xiàn)2022年項目竣工銷售的預期目標，實現(xiàn)融資各方的利益。 4．房地產(chǎn)信托融資現(xiàn)實運作模式 房地產(chǎn)信托投資運作模式圖（1）傳統(tǒng)的貸款方式。這種方式和傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣，如北京CBD土地開發(fā)整理項目，北京經(jīng)濟適用房項目三環(huán)新城。這種方式的具體操作方式可分為以下操作步驟：第一步，房地產(chǎn)公司就項目融資與信托投資公司達成一致；第二步，就信托產(chǎn)品的設(shè)計與發(fā)行獲得有關(guān)政府主管部門的審批；第三步，面向廣大投資者公開發(fā)行信托憑證；第四步，信托公司將發(fā)行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產(chǎn)項目；第五步，信托公司回收資金。這種模式的優(yōu)點是，管理比較簡單，收益比較穩(wěn)定，其主要問題是，由于信托公司對信用貸款本身有較大的風險，而總體上看信托公司對房地產(chǎn)項目的評估能力還不如銀行，因此，使信托公司面臨著較大的風險，將嚴格對項目的基本素質(zhì)的要求。（2）信托公司以股權(quán)的形式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金。這種方式是信托公司在集合資金后，以增資的方式，向房地產(chǎn)企業(yè)注資，持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后以溢價方式將股權(quán)回購，這種方式實質(zhì)是階段性股權(quán)融資的方式。這種方式發(fā)揮了信托的特色，是銀行所不能做的（因為銀行不能進行實業(yè)投資）。在這方面最早做的是重慶國投，例如其所運作的世紀星城項目。這種方式的一般運作模式是：第一步，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人處獲得資金。第二步，信托投資公司以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金。第三步，信托投資公司獲得房地產(chǎn)公司的股權(quán)，但該等股權(quán)的性質(zhì)類似于優(yōu)先股，即對于公司的日常經(jīng)營、人事安排等沒有決定權(quán)（可能具有建議權(quán)、知情權(quán)、否決權(quán)等其他有限的權(quán)利）。第四步，信托投資公司將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理，同時，與原股東或關(guān)聯(lián)方（最好是關(guān)聯(lián)方）簽署股權(quán)回購協(xié)議。為了確?；刭弲f(xié)議的履行，雙方可能需要有一些擔保條件（例如，重慶國投的世紀星城項目是使用開發(fā)商所持有的全部股權(quán)作質(zhì)押；杭州工商信托所運作的浙江水泥項目，是由第三方提供擔保）。第五步，房地產(chǎn)公司運營開發(fā)項目，獲得現(xiàn)金流。第六步，關(guān)聯(lián)方（或原股東）從房地產(chǎn)公司處獲得相應的資金，回購股權(quán)，信托融資過程結(jié)束。（這種模式的優(yōu)點是能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達到銀行融資的條件。最新的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資本金必須達到35%，銀行才能給予貸款。一般來說房地產(chǎn)企業(yè)的資本金比例都非常小，很難達到35%的要求。信托公司的信托計劃募集的資金進行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股的概念，只要求在階段時間內(nèi)取得一個合理回報，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對項目的實際控制權(quán)。）鑒于這種模式應該說是信托投資公司獨有的房地產(chǎn)開發(fā)模式，因為銀行是不能夠做的，所以在這里想重點談談。這種模式的特點就是這樣，開發(fā)商通過信托融資之后，不是以貸款的方式，而是以股權(quán)的方式來進入，也就是說信托投資公司以增資擴股的方式變成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其中一個股東，充實企業(yè)的資本金，實際上這種模式就是最大限度滿足新政對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金比例的硬性要求，因為很多企業(yè)已經(jīng)拿到了四證，但是房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊資金就是1000萬、2022萬、3000萬、5000萬，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項目月來大，以前30萬平米就算一個大項目，現(xiàn)在涌現(xiàn)出很多上百萬的項目，其投資總投資怎么也得10個億。這種情況下，如果按照投資規(guī)模的35％的資本金，很多開發(fā)商達不到這個要求，達不到這個要求就不可能從銀行拿到開發(fā)貸款，而如果你不能從銀行拿到開發(fā)貸款的話，我相信很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是沒有能力獨立用自有資金建這么大的項目，這肯定不太現(xiàn)實的。因為房地產(chǎn)開發(fā)一定是短時間內(nèi)運用大量資金，一定要有一個資金的融通，完全用自有資金做是少數(shù)，也不能說沒有，但是肯定是非常少的。因為正是由于它有一個硬性的規(guī)定之后，很多企業(yè)達不到這個要求怎么辦？就通過利用股權(quán)信托的方式，通過信托投資公司募集資金之后，以增資擴股的方式作為房地產(chǎn)企業(yè)股東的方式，往往都是開發(fā)公司的第一大股東，因為本身注冊資本金不是很大，如果增資擴股1億的話，信托公司就會是第一大股東，這樣其就保持對這個項目的實際控股權(quán)。這樣一種方式之后，就符合新政的要求，你就達到35％的要求，這樣銀行的開發(fā)貸款就可以進來，而且股權(quán)融資這一塊資金可以定向交納土地出讓金，這樣土地證就拿到了，35％的資本金也符合了，你的地段比較好，產(chǎn)品不錯，銷售前景比較好，很多銀行就會搶著給你貸款，因為你符合所有的條件要求，同時你項目前景很好的話，現(xiàn)在大家知道很多銀行在搶按揭業(yè)務，只要你項目銷售好的話，按揭業(yè)務銀行都在搶這個業(yè)務，因為這一塊是屬于比較好的業(yè)務，只要你的開發(fā)條件比較好的話，銀行也會搶著給你貸款，通過這個方法為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一開始并不認可這個辦法，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高盈利行業(yè)，雖然不能叫做暴利，但是社會平均回報率是非常高的，尤其按照自有資金這樣的標準來衡量的話，回報率非常高，所以很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不愿意讓別人以增資擴股的方式進去分享投資回報。因為大家都知道尤其在以前做房地產(chǎn)的時候，拿到一個項目是非常困難的，可能前期工作要花費80％的精力，一旦項目確定下來，按照以往的開發(fā)模式，后續(xù)就是怎么把資金從銀行拿來之后，順利開發(fā)銷售，后面的工作可能就是20％，但是這一塊投資回報是很可觀的，所以很多開發(fā)公司不愿意讓你增資擴股進去分享這一塊利潤，如果你愿意的話，很多社會個人機構(gòu)也愿意進去，他也知道這一塊投資回報很好，但是原因在于兩者很難真正協(xié)調(diào)起來。因為你本身拿這個項目，這個項目怎么運作，怎么開發(fā)，怎么運作你有一套很好的思路，如果別人拿來資金進來之后，可能是會有問題的。這樣人家要是變成第一大股東，可能就按照他的思路操盤，對你來說你是非常不愿意的，一個是本身大家知道房地產(chǎn)操盤非常重要，即使同一塊地，由于不同的職業(yè)經(jīng)理來操盤的話這一塊地產(chǎn)項目將來的盈利以及銷售情況也會大不一樣。一塊地同樣的，比如萬科或者順馳來做，可能會賣得很好，價格也高些。而同樣在它邊上，比它的位置相對要好一些，幾乎就挨著同樣一塊地，給一家不知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做的，可能就會做的相對差一些，所以同樣的地盤由于不同的操盤手操作效果是不一樣的，你好不容易拿到一塊地，按照別人的思路去做你肯定不愿意的，你如果愿意的話通過這種融資方式是很容易的，但是很多房地產(chǎn)開發(fā)是不愿意的。利用信托可以做到這一點，因為信托公司是一家金融企業(yè)，對房地產(chǎn)本身的開發(fā)并不在行，它畢竟是一個金融企業(yè)，你說融通資金，資金的運作可能要比開發(fā)企業(yè)要好一些，但是對于房地產(chǎn)開發(fā)來講，肯定不是一個專家，是一個外行。那么他進入之后，又是第一大股東，但是它在這里面第一大股東和真正拿自己錢進來當?shù)谝淮蠊蓶|是不一樣的。所以一般來講信托公司只要求對項目掌控幾點就可以，一個是對項目的融資信托一定要進行掌控，比如說我作為第一大股東進來以后，你如果要從銀行，從其他人再融通資金的話，就是要發(fā)負債就要控制，因為我作為股東進來要對發(fā)債務要負責任，雖然是有限責任，你再投入債券我將來是要負責任的，所以我要控制你對外發(fā)債；再就是對外擔保，如果信托不同意你不能對外擔保，這一塊要控制。就是信托不讓你再增加新的負債。如果你為了開發(fā)從銀行貸款開發(fā)，信托會同意的，但是這筆資金借來以后不允許你融通資金進來做其他的項目，這是不允許的，目的就是你融來的錢在這個項目盡快把這個項目建成，銷售完以后大家都高高興興把自己的錢拿到，這一塊是我們要控制的。再一點控制就是說所有進入這個項目的資金信托要掌控，就是它的流向要掌控，如果資金交土地出讓金，拆遷補償費，交工程款，購買設(shè)備這些都沒有問題，但是防止你把資金移出這個項目之外，這肯定是不允許的。因為大家商定好，就是信托以股權(quán)的方式進入以后，大家不管怎么樣，齊心協(xié)力把這個項目做好，這是大家共同的目的是一致的，所以他只控制這兩塊，就相當于把你的財務外包給信托投資公司，我?guī)椭阏瓶噩F(xiàn)金的安排，不允許你把現(xiàn)金移到項目外面，至于你項目請誰施工，誰來銷售，這個項目做寫字樓、別墅還是什么那是你開發(fā)公司來做，委托帶代理銷售等等營銷里面，信托不會影響你項目的基本運作。另外還有一個更大一點就是通常來說信托公司的股東是仿造國外優(yōu)先股進入的，這一點很重要，就是說我并不是投入1個億或者是2個億做成股東之后，倒時候就有1000、2022自有資金，我是第一大股東占90％，所有利潤我拿90％，剩下那10％歸你，那這樣談不好，這樣沒有意義，而信托公司以股東的身份進入以后，通常要求的是固定回報，就是仿效國外優(yōu)先股，就是有優(yōu)先分配權(quán)，而且不管項目是否盈利，按照實現(xiàn)約定8％或者是10％給投資回報就可以了，他不要求分享你整個項目的投資利潤，這是以這種股權(quán)投資方式的一個很大的特點。既然你既融通資金，又以固定回報這一塊融入資金，又符合新政要求，順利從銀行拿到貸款，這樣通過信托以股權(quán)投資的方式進入，使得你資金鏈順利連接起來，使得項目盡快開發(fā)，這是這樣一種股權(quán)方式，最終信托公司退出的方式就是由原有的股東來把這個股權(quán)買過去，通過這種方式信托公司拿回自己的本金返還給投資者，你每年承諾的投資回報也分給投資者，就是把社會閑散資金吸引進來，以股權(quán)的方式進入開發(fā)公司，使得你的項目順利開發(fā)下去，這是目前只有信托投資公司可以做的事，因為信托投資公司本身可以做投資，這是銀行或者是其他的金融機構(gòu)所不能做的，目前來看央行和銀監(jiān)會的官員也非常認可這樣一種方式，就是你利用信托這樣一種融資方式，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，政策是鼓勵的（當然要注意風險），而且通過融資擴大你的資金的時候，這時候銀行貸款風險也降低，不像98％的資金都是銀行的資金，感覺風險肯定很大，如果你投入，風險就小得多，因為從你投入資金量