【正文】 剩余的財(cái)產(chǎn)指定用于管理投資等等，一旦由于你剩余的財(cái)產(chǎn)投資失誤等等財(cái)產(chǎn)會(huì)丟失，但是你設(shè)定為信托財(cái)產(chǎn)這一塊可以充分保障你的家人和你的子女衣食住行和保證起碼的高水平的一個(gè)生活條件不會(huì)受到損害，因?yàn)檫@一塊財(cái)產(chǎn)即使你作為委托人已經(jīng)破產(chǎn)了，但是這一塊財(cái)產(chǎn)設(shè)為信托財(cái)產(chǎn)之后，是獨(dú)立于委托人其他財(cái)產(chǎn)，它也是受到法律保護(hù)，也就是說(shuō)你的債權(quán)人是沒(méi)有權(quán)利追索這一塊信托財(cái)產(chǎn)，在信托合理合法存續(xù)期間內(nèi)這一塊財(cái)產(chǎn)是獨(dú)立的，不屬于委托人自己的，所以債權(quán)人對(duì)這一塊財(cái)產(chǎn)沒(méi)有權(quán)利追償，這也是很大的特點(diǎn)，也就是說(shuō)它既獨(dú)立于信托投資公司，同時(shí)又獨(dú)立于委托人，這一點(diǎn)是很重要的一個(gè)特點(diǎn)。二是受托人因信托事務(wù)處理而對(duì)外發(fā)生的債務(wù)只以信托財(cái)產(chǎn)為限負(fù)有限清償責(zé)任，即債務(wù)人無(wú)權(quán)追溯受托人的其他財(cái)產(chǎn)。6．信托的目的和功能（1）財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性 信托財(cái)產(chǎn)是將權(quán)利名義人與享受利益人分為不同的權(quán)利主體，換言之，信托財(cái)產(chǎn)雖以受托人之名義登記，實(shí)質(zhì)上，并非受托人之自由財(cái)產(chǎn)，是為信托財(cái)產(chǎn)具獨(dú)立性。（3）彈性靈活運(yùn)用 信托設(shè)計(jì)可依據(jù)委托人的不同要求和目的來(lái)設(shè)計(jì)。因此，財(cái)產(chǎn)所有人避免被課稅最理想的方式便是一成立信托，透過(guò)信托的設(shè)立信托財(cái)產(chǎn)不受信托人的死亡影響，并可在合法管道下，省下可觀的費(fèi)用。使資產(chǎn)不會(huì)落入揮霍無(wú)度的后代手中 在一些有繼承限制的國(guó)家，信托可助您彈性安排資產(chǎn)繼承，您的財(cái)富更毋須受到復(fù)雜冗長(zhǎng)的遺囑認(rèn)證程序影響，讓您指定的受益人能盡快繼承應(yīng)得資產(chǎn)。（案例）信托公司現(xiàn)在做了很多股權(quán)信托業(yè)務(wù)，充分利用這樣產(chǎn)品的特點(diǎn)，比如說(shuō)大家現(xiàn)在可能會(huì)發(fā)現(xiàn)一些企業(yè)在并購(gòu)、重組或者說(shuō)作MBO的過(guò)程中，由于各種各樣的原因不便于把真正的股東暴露出來(lái)，在一段時(shí)間內(nèi)可能需要隱藏在幕后，可以利用保密條款，利用信托公司做一個(gè)股權(quán)信托，名義上是某一家信托投資公司是這家公司的股東，第一大股東或者是控股人等等，實(shí)際上在信托的背后是真正的投資人，而這個(gè)投資人簽訂保密協(xié)議不披露出來(lái)，這樣既控制一家公司，又可以隱藏在信托公司的身后。信托可助您將遍布全球的資產(chǎn)歸納入同一個(gè)架構(gòu)之下，簡(jiǎn)化資產(chǎn)管理及統(tǒng)一財(cái)務(wù)匯報(bào)。資本利得稅 當(dāng)信托對(duì)受益人執(zhí)行資產(chǎn)分配時(shí)，受益人所在地的稅法將決定此等分配是否應(yīng)課稅。以下列舉的方式，皆可讓信托本身具有相當(dāng)?shù)撵`活度： 信托財(cái)產(chǎn)的行政管理及操作、分配可隨時(shí)更改契約中與您切身相關(guān)的條款，常會(huì)受不同因素影響，其中包括您財(cái)產(chǎn)規(guī)劃的目標(biāo)、您所選擇的信托法定管轄區(qū)域與居住國(guó)之法律，以及您所要求的信托靈活度等。（2）合法的信托從業(yè)人員應(yīng)具備下列條件 ： 中國(guó)人民銀行對(duì)信托投資公司的信托從業(yè)人員實(shí)行信托業(yè)務(wù)資格考試制度?，F(xiàn)代信托業(yè)所從事的無(wú)論是金錢(qián)信托還是實(shí)物信托，都屬于財(cái)產(chǎn)事務(wù)管理功能的運(yùn)用，其理論支持是現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論。由于在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下，財(cái)產(chǎn)有相當(dāng)一部分以貨幣資金形態(tài)存在，因此對(duì)這些信托財(cái)產(chǎn)的管理和運(yùn)用就必然伴隨著貨幣資金的融通。因其不存在所有權(quán)的轉(zhuǎn)移問(wèn)題，所以有別于前二種功能形式。（4）社會(huì)投資功能。（5）為社會(huì)公益事業(yè)服務(wù)的功能。書(shū)面形式包括信托合同、遺囑或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他書(shū)面文件。信托投資公司經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)，不得有下列行為：（1）利用受托人地位謀取不當(dāng)利益；（2）將信托財(cái)產(chǎn)挪用于非信托目的的用途；（3）承諾信托財(cái)產(chǎn)不受損失或者保證最低收益；（4）以信托財(cái)產(chǎn)為自己或他人債務(wù)提供擔(dān)保；（5）將信托資金投資于自己或者關(guān)系人發(fā)行的有價(jià)證券；（6）將信托資金貸放給自己或者關(guān)系人；（7）將不同信托賬戶(hù)下的信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行相互交易；（8）以信托資金購(gòu)買(mǎi)自有財(cái)產(chǎn)或者以自有資金購(gòu)買(mǎi)信托財(cái)產(chǎn)；（9）法律、法規(guī)和中國(guó)人民銀行禁止的其他行為。以稅賦考慮、照顧遺族或頤養(yǎng)天年為目的：我國(guó)贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅雖然還沒(méi)有，但遲早會(huì)制定，根據(jù)國(guó)外相關(guān)法律，兩者稅率最高均達(dá)50%，若能利用信托規(guī)劃，受益人享有信托利益，就能達(dá)成合法節(jié)省贈(zèng)與稅及遺產(chǎn)稅之目的；財(cái)產(chǎn)交付信托后可避免因繼承而強(qiáng)制分割，遺產(chǎn)亦得以委托人之意思分配給繼承人，繼承人無(wú)須為爭(zhēng)奪遺產(chǎn)而傷和氣，而能有效照顧遺族；而將現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)或退休金經(jīng)過(guò)信托規(guī)劃亦可為頤養(yǎng)天年作準(zhǔn)備。成立信托的優(yōu)點(diǎn)一個(gè)妥善成立的信托是公認(rèn)為保障財(cái)產(chǎn)的最有效方法。受托人若被賦予適當(dāng)程度的酌情處理權(quán)，則該信托可因應(yīng)環(huán)境的變化作出調(diào)整；在資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移地域時(shí)，財(cái)產(chǎn)可以獲從新分配及得到保障。 第二，信托公司可以根據(jù)客戶(hù)的喜好和特性，度身定做非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，通過(guò)專(zhuān)家理財(cái)最大限度地滿(mǎn)足委托人的要求。信托契約對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用、管理、處分有著嚴(yán)格的現(xiàn)定，委托人只能按照契約圈定的范圍和方式進(jìn)行運(yùn)作。三、房地產(chǎn)信托1．概念房地產(chǎn)信信托，一般是指信托投資公司以發(fā)行信托受益憑證的形式向投資者募集資金，對(duì)募集資金實(shí)行多元投資組合策略，投資于不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)，獲得的凈收益分配給廣大投資者，信托投資公司則獲得相應(yīng)的管理費(fèi)的一種投資形式。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的出臺(tái)使得房地產(chǎn)業(yè)和信托業(yè)互動(dòng)發(fā)展，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言，引入信托資金自然是一種進(jìn)步的表現(xiàn)。目前信托資金投向房地產(chǎn)行業(yè)的比例不斷增加，據(jù)中國(guó)信托業(yè)2022年第一季度報(bào)告稱(chēng)，2022年第一季度共有39家信托公司發(fā)行了74個(gè)集合信托品種,，與去年同期相比保持快速增長(zhǎng)，其中投向房地產(chǎn)行業(yè)的29個(gè)，%。其次，信托可以提供多種方式的資金供給，比如為房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求或項(xiàng)目針對(duì)性強(qiáng)的資金信托、以貸款模式介入房地產(chǎn)、以股權(quán)投資模式介入房地產(chǎn)，市場(chǎng)供需雙方的選擇空間較大。一方面，舊信托公司由于股權(quán)投資導(dǎo)致房地產(chǎn)信托資產(chǎn)不良率過(guò)高的經(jīng)歷，給重新登記的信托公司一個(gè)很好的警示作用。城市化建設(shè)伴隨的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱將逐步擴(kuò)散到以省會(huì)城市為主的二三線城市和地縣級(jí)城市，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展動(dòng)力和增長(zhǎng)機(jī)遇將不斷吸引不同性質(zhì)資本的競(jìng)相介入。但121號(hào)文的執(zhí)行，使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，不能滿(mǎn)足30%的最低限（〈30%〉)，這意味著工程將面臨著開(kāi)發(fā)資金斷流的窘境。這種方式的具體操作方式可分為以下操作步驟：第一步，房地產(chǎn)公司就項(xiàng)目融資與信托投資公司達(dá)成一致；第二步，就信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與發(fā)行獲得有關(guān)政府主管部門(mén)的審批；第三步，面向廣大投資者公開(kāi)發(fā)行信托憑證；第四步，信托公司將發(fā)行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產(chǎn)項(xiàng)目；第五步，信托公司回收資金。這種方式發(fā)揮了信托的特色，是銀行所不能做的（因?yàn)殂y行不能進(jìn)行實(shí)業(yè)投資）。第三步，信托投資公司獲得房地產(chǎn)公司的股權(quán)，但該等股權(quán)的性質(zhì)類(lèi)似于優(yōu)先股，即對(duì)于公司的日常經(jīng)營(yíng)、人事安排等沒(méi)有決定權(quán)（可能具有建議權(quán)、知情權(quán)、否決權(quán)等其他有限的權(quán)利）。第六步，關(guān)聯(lián)方（或原股東）從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資金，回購(gòu)股權(quán)，信托融資過(guò)程結(jié)束。信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類(lèi)似于優(yōu)先股的概念，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，并不要求與開(kāi)發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果，這樣既滿(mǎn)足了充實(shí)開(kāi)發(fā)商股本金的要求，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)一定是短時(shí)間內(nèi)運(yùn)用大量資金，一定要有一個(gè)資金的融通，完全用自有資金做是少數(shù)，也不能說(shuō)沒(méi)有，但是肯定是非常少的。因?yàn)榇蠹叶贾烙绕湓谝郧白龇康禺a(chǎn)的時(shí)候，拿到一個(gè)項(xiàng)目是非常困難的，可能前期工作要花費(fèi)80％的精力，一旦項(xiàng)目確定下來(lái)，按照以往的開(kāi)發(fā)模式，后續(xù)就是怎么把資金從銀行拿來(lái)之后，順利開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，后面的工作可能就是20％，但是這一塊投資回報(bào)是很可觀的，所以很多開(kāi)發(fā)公司不愿意讓你增資擴(kuò)股進(jìn)去分享這一塊利潤(rùn)，如果你愿意的話(huà)，很多社會(huì)個(gè)人機(jī)構(gòu)也愿意進(jìn)去，他也知道這一塊投資回報(bào)很好，但是原因在于兩者很難真正協(xié)調(diào)起來(lái)。而同樣在它邊上，比它的位置相對(duì)要好一些，幾乎就挨著同樣一塊地，給一家不知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做的，可能就會(huì)做的相對(duì)差一些，所以同樣的地盤(pán)由于不同的操盤(pán)手操作效果是不一樣的，你好不容易拿到一塊地，按照別人的思路去做你肯定不愿意的，你如果愿意的話(huà)通過(guò)這種融資方式是很容易的，但是很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是不愿意的。就是信托不讓你再增加新的負(fù)債。另外還有一個(gè)更大一點(diǎn)就是通常來(lái)說(shuō)信托公司的股東是仿造國(guó)外優(yōu)先股進(jìn)入的，這一點(diǎn)很重要，就是說(shuō)我并不是投入1個(gè)億或者是2個(gè)億做成股東之后，倒時(shí)候就有1000、2022自有資金，我是第一大股東占90％，所有利潤(rùn)我拿90％，剩下那10％歸你，那這樣談不好，這樣沒(méi)有意義，而信托公司以股東的身份進(jìn)入以后，通常要求的是固定回報(bào)，就是仿效國(guó)外優(yōu)先股，就是有優(yōu)先分配權(quán)，而且不管項(xiàng)目是否盈利，按照實(shí)現(xiàn)約定8％或者是10％給投資回報(bào)就可以了，他不要求分享你整個(gè)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)，這是以這種股權(quán)投資方式的一個(gè)很大的特點(diǎn)。再一點(diǎn)控制就是說(shuō)所有進(jìn)入這個(gè)項(xiàng)目的資金信托要掌控，就是它的流向要掌控，如果資金交土地出讓金，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，交工程款，購(gòu)買(mǎi)設(shè)備這些都沒(méi)有問(wèn)題，但是防止你把資金移出這個(gè)項(xiàng)目之外，這肯定是不允許的。那么他進(jìn)入之后，又是第一大股東，但是它在這里面第一大股東和真正拿自己錢(qián)進(jìn)來(lái)當(dāng)?shù)谝淮蠊蓶|是不一樣的。這樣人家要是變成第一大股東，可能就按照他的思路操盤(pán)，對(duì)你來(lái)說(shuō)你是非常不愿意的，一個(gè)是本身大家知道房地產(chǎn)操盤(pán)非常重要，即使同一塊地，由于不同的職業(yè)經(jīng)理來(lái)操盤(pán)的話(huà)這一塊地產(chǎn)項(xiàng)目將來(lái)的盈利以及銷(xiāo)售情況也會(huì)大不一樣。這樣一種方式之后，就符合新政的要求，你就達(dá)到35％的要求，這樣銀行的開(kāi)發(fā)貸款就可以進(jìn)來(lái)，而且股權(quán)融資這一塊資金可以定向交納土地出讓金，這樣土地證就拿到了，35％的資本金也符合了，你的地段比較好，產(chǎn)品不錯(cuò)，銷(xiāo)售前景比較好，很多銀行就會(huì)搶著給你貸款，因?yàn)槟惴纤械臈l件要求，同時(shí)你項(xiàng)目前景很好的話(huà)，現(xiàn)在大家知道很多銀行在搶按揭業(yè)務(wù)，只要你項(xiàng)目銷(xiāo)售好的話(huà)，按揭業(yè)務(wù)銀行都在搶這個(gè)業(yè)務(wù)，因?yàn)檫@一塊是屬于比較好的業(yè)務(wù)，只要你的開(kāi)發(fā)條件比較好的話(huà)，銀行也會(huì)搶著給你貸款，通過(guò)這個(gè)方法為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資。這種模式的特點(diǎn)就是這樣，開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托融資之后，不是以貸款的方式，而是以股權(quán)的方式來(lái)進(jìn)入，也就是說(shuō)信托投資公司以增資擴(kuò)股的方式變成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)其中一個(gè)股東，充實(shí)企業(yè)的資本金，實(shí)際上這種模式就是最大限度滿(mǎn)足新政對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本金比例的硬性要求，因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)已經(jīng)拿到了四證，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司注冊(cè)資金就是1000萬(wàn)、2022萬(wàn)、3000萬(wàn)、5000萬(wàn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目月來(lái)大，以前30萬(wàn)平米就算一個(gè)大項(xiàng)目，現(xiàn)在涌現(xiàn)出很多上百萬(wàn)的項(xiàng)目，其投資總投資怎么也得10個(gè)億。最新的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資本金必須達(dá)到35%，銀行才能給予貸款。為了確?；刭?gòu)協(xié)議的履行，雙方可能需要有一些擔(dān)保條件（例如，重慶國(guó)投的世紀(jì)星城項(xiàng)目是使用開(kāi)發(fā)商所持有的全部股權(quán)作質(zhì)押；杭州工商信托所運(yùn)作的浙江水泥項(xiàng)目，是由第三方提供擔(dān)保）。這種方式的一般運(yùn)作模式是：第一步，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人處獲得資金。（2）信托公司以股權(quán)的形式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金。 4．房地產(chǎn)信托融資現(xiàn)實(shí)運(yùn)作模式 房地產(chǎn)信托投資運(yùn)作模式圖（1）傳統(tǒng)的貸款方式。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展預(yù)期隱含房地產(chǎn)大量的融資需求短期內(nèi)不會(huì)減弱的信息；另一方面，央行2022年6月發(fā)布的121號(hào)文及后來(lái)的一系列調(diào)控政策，對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸資金供給形成較大的負(fù)面影響，而房地產(chǎn)信托的融資門(mén)檻相對(duì)較低，很多達(dá)不到銀行要求的企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向信托投資公司。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展預(yù)期也是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被重視的一個(gè)重要原因，據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，到2022年底，全國(guó)累計(jì)收取土地出讓金達(dá)7300多億元，%，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷(xiāo)售總額2022年還將增長(zhǎng)25%以上。第四，信托產(chǎn)品集合的是民間資金，一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資，進(jìn)行拆遷等前期投入，節(jié)約時(shí)間成本，同時(shí)也可分流部分銀行儲(chǔ)蓄，減輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。無(wú)疑意味著房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的廣闊前景。2022年以來(lái)，隨著重新獲準(zhǔn)登記的信托公司逐漸增多，信托產(chǎn)品創(chuàng)新逐漸進(jìn)入高潮，到2022年5月份，重新獲準(zhǔn)登記的信托公司有52家，已投向市場(chǎng)的信托產(chǎn)品有57個(gè)，吸引了市場(chǎng)大批投資者。所以，開(kāi)展房地產(chǎn)信托，可以形成房地產(chǎn)業(yè)﹑信托業(yè)和投資者多贏的局面。 第四，與個(gè)人單獨(dú)理財(cái)相比，專(zhuān)家理財(cái)，省時(shí)省心，風(fēng)險(xiǎn)低收益高。 第三，信托財(cái)產(chǎn)把委托人、受托人和收益人的權(quán)力和義務(wù)、責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格分離。 第一，當(dāng)前我國(guó)對(duì)銀行、保險(xiǎn)、證券實(shí)行的是分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)監(jiān)管的制度，三者之間有著嚴(yán)格的政策約束。享有貫徹性的優(yōu)良管理：機(jī)構(gòu)信托人并不會(huì)受疾病、年老、逝世或其他個(gè)人因素所影響；減少或延遲稅務(wù)責(zé)任；個(gè)人或法人得經(jīng)目的事業(yè)主管機(jī)關(guān)之許可設(shè)立以公益為目的之公益信托。個(gè)人財(cái)產(chǎn)交付信托的目的以財(cái)產(chǎn)管理為目的：委托人經(jīng)由訂立信托契約將財(cái)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)予受托人，為藉重受托人之專(zhuān)業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)能力管理其財(cái)產(chǎn)。信托投資公司應(yīng)當(dāng)以受益人的最大利益為宗旨處理信托事務(wù)，并謹(jǐn)慎管理信托財(cái)產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)文明程度的提高，越來(lái)越多的人熱心于學(xué)術(shù)、科研、教育、慈善、宗教等公益事業(yè)，紛紛捐款或者設(shè)立基金會(huì)，但他們一般對(duì)捐助或募集的資金缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，并且又希望所熱心支持的公益事業(yè)能持續(xù)下去，于是就有了與信托機(jī)構(gòu)合作辦理公益事業(yè)的愿望。信托業(yè)務(wù)的開(kāi)拓和延伸，必然伴隨著投資行為的出現(xiàn)，也只有信托機(jī)構(gòu)享有投資權(quán)和具有適當(dāng)?shù)耐顿Y方式的條件下，其財(cái)務(wù)管理功能的發(fā)揮才具有了可靠的基礎(chǔ)，因此，信托機(jī)構(gòu)開(kāi)辦投資業(yè)務(wù)是世界上許多國(guó)家的信托機(jī)構(gòu)的普遍做法。因此，為降低交易費(fèi)用，弱化交易對(duì)方的機(jī)會(huì)主義行為，交易主體通常都要了解與之經(jīng)營(yíng)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)信息，如經(jīng)濟(jì)政策、技術(shù)可行性、交易對(duì)方資信、經(jīng)營(yíng)能力、付款能力、經(jīng)營(yíng)作風(fēng)、市場(chǎng)價(jià)格、利率、匯率以至生活習(xí)俗等。（3）協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)關(guān)系功能。（2）融通資金功能。2．信托業(yè)的基本功能