【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做的，可能就會做的相對差一些，所以同樣的地盤由于不同的操盤手操作效果是不一樣的，你好不容易拿到一塊地，按照別人的思路去做你肯定不愿意的，你如果愿意的話通過這種融資方式是很容易的，但是很多房地產(chǎn)開發(fā)是不愿意的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)一定是短時間內(nèi)運(yùn)用大量資金，一定要有一個資金的融通，完全用自有資金做是少數(shù)，也不能說沒有，但是肯定是非常少的。第六步，關(guān)聯(lián)方（或原股東）從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資金，回購股權(quán)，信托融資過程結(jié)束。這種方式發(fā)揮了信托的特色，是銀行所不能做的（因?yàn)殂y行不能進(jìn)行實(shí)業(yè)投資）。但121號文的執(zhí)行，使得項(xiàng)目開發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，不能滿足30%的最低限（〈30%〉)，這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流的窘境。一方面，舊信托公司由于股權(quán)投資導(dǎo)致房地產(chǎn)信托資產(chǎn)不良率過高的經(jīng)歷，給重新登記的信托公司一個很好的警示作用。目前信托資金投向房地產(chǎn)行業(yè)的比例不斷增加，據(jù)中國信托業(yè)2022年第一季度報告稱，2022年第一季度共有39家信托公司發(fā)行了74個集合信托品種,，與去年同期相比保持快速增長，其中投向房地產(chǎn)行業(yè)的29個，%。三、房地產(chǎn)信托1．概念房地產(chǎn)信信托，一般是指信托投資公司以發(fā)行信托受益憑證的形式向投資者募集資金，對募集資金實(shí)行多元投資組合策略，投資于不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)，獲得的凈收益分配給廣大投資者，信托投資公司則獲得相應(yīng)的管理費(fèi)的一種投資形式。 第二，信托公司可以根據(jù)客戶的喜好和特性，度身定做非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，通過專家理財最大限度地滿足委托人的要求。受托人若被賦予適當(dāng)程度的酌情處理權(quán)，則該信托可因應(yīng)環(huán)境的變化作出調(diào)整；以稅賦考慮、照顧遺族或頤養(yǎng)天年為目的：我國贈與稅或遺產(chǎn)稅雖然還沒有，但遲早會制定，根據(jù)國外相關(guān)法律，兩者稅率最高均達(dá)50%，若能利用信托規(guī)劃，受益人享有信托利益，就能達(dá)成合法節(jié)省贈與稅及遺產(chǎn)稅之目的；財產(chǎn)交付信托后可避免因繼承而強(qiáng)制分割，遺產(chǎn)亦得以委托人之意思分配給繼承人，繼承人無須為爭奪遺產(chǎn)而傷和氣，而能有效照顧遺族；而將現(xiàn)有財產(chǎn)或退休金經(jīng)過信托規(guī)劃亦可為頤養(yǎng)天年作準(zhǔn)備。書面形式包括信托合同、遺囑或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他書面文件。（4）社會投資功能。由于在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下，財產(chǎn)有相當(dāng)一部分以貨幣資金形態(tài)存在，因此對這些信托財產(chǎn)的管理和運(yùn)用就必然伴隨著貨幣資金的融通。（2）合法的信托從業(yè)人員應(yīng)具備下列條件 ： 中國人民銀行對信托投資公司的信托從業(yè)人員實(shí)行信托業(yè)務(wù)資格考試制度。以下列舉的方式，皆可讓信托本身具有相當(dāng)?shù)撵`活度： 資本利得稅 （案例）信托公司現(xiàn)在做了很多股權(quán)信托業(yè)務(wù)，充分利用這樣產(chǎn)品的特點(diǎn)，比如說大家現(xiàn)在可能會發(fā)現(xiàn)一些企業(yè)在并購、重組或者說作MBO的過程中，由于各種各樣的原因不便于把真正的股東暴露出來，在一段時間內(nèi)可能需要隱藏在幕后，可以利用保密條款，利用信托公司做一個股權(quán)信托，名義上是某一家信托投資公司是這家公司的股東，第一大股東或者是控股人等等，實(shí)際上在信托的背后是真正的投資人，而這個投資人簽訂保密協(xié)議不披露出來，這樣既控制一家公司，又可以隱藏在信托公司的身后。使資產(chǎn)不會落入揮霍無度的后代手中 （3）彈性靈活運(yùn)用 信托設(shè)計可依據(jù)委托人的不同要求和目的來設(shè)計。二是受托人因信托事務(wù)處理而對外發(fā)生的債務(wù)只以信托財產(chǎn)為限負(fù)有限清償責(zé)任，即債務(wù)人無權(quán)追溯受托人的其他財產(chǎn)。 (b)信托財產(chǎn)與委托人或收益人的其他財產(chǎn)相區(qū)別。5．信托的特性（1）所有權(quán)與利益權(quán)相分離。法律、行政法規(guī)限制流通的財產(chǎn)，依法經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)后，可以作為信托財產(chǎn)。公益信托的受益人則是社會公眾或者一定范圍內(nèi)的社會公眾。信托關(guān)系的當(dāng)事人根據(jù)我國信托法第三條的規(guī)定，信托關(guān)系的當(dāng)事人應(yīng)包括委托人、受托人和受益人。委托人將財產(chǎn)權(quán)委托給受托人。而這種手段就已內(nèi)涵信托的萌芽。由于本人研究的時間不長，準(zhǔn)備的時間倉促，難免發(fā)生一些錯誤，希望大家在我講完后能多提寶貴意見。所以新政出臺后，很多規(guī)模較小房地產(chǎn)企業(yè)無法達(dá)到或者暫時達(dá)不到其規(guī)定的要求，銀行不可能向其發(fā)放貸款，因此資金鏈必然出現(xiàn)問題，此時他們紛紛把目光轉(zhuǎn)向信托，以及利率較高的典當(dāng)和委托貸款。所以在此我們搜房研究院的體系也是在摸索的過程當(dāng)中，中國的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)基本上我們還提都沒有提，或者是剛剛提這個概念，我們希望和大家一起能夠摸索出來一條路，在房地產(chǎn)業(yè)能從簡單的早期的開發(fā)能上升到一個全過程從資本資產(chǎn)到賣房子結(jié)合起來的一種做法。說到這兒，我就再提一下有關(guān)企業(yè)重組的問題，企業(yè)重組我們也是從去年下半年開始就感覺到我們房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)生一些很大的變化，從兩個方面來談企業(yè)重組： 一方面是我們比較好的企業(yè)，已經(jīng)到了一個臺階，已經(jīng)到了一個市場占有，比如說在某個城市已經(jīng)到了前三名、前五名，或者是一些上市公司經(jīng)過了一些調(diào)整，需要明確性的發(fā)展方向，這時候這個企業(yè)總是涉及到戰(zhàn)略發(fā)展，搜房中房指數(shù)系統(tǒng)搜房研究院這一塊，已經(jīng)從三年以前開始，就是為一系列的公司，為他們的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃作了顧問，從我們?nèi)容^大規(guī)模的從中遠(yuǎn)到北辰，一直到成運(yùn)股份，這是我們的上市公司，一直到沈陽、哈爾濱的其他的城市，這是我們說下一步怎么做，是以一個產(chǎn)業(yè)為主，還是滲透到其他的產(chǎn)業(yè)。第三種方式就是上市，上市以后成為公眾股以后就可以自由的交易來取得回報，所以對于房地產(chǎn)來說，我想分紅也許是最大的一種方式，然后出售股權(quán)上市也是最次要的一種方式。所以這一點(diǎn)在找投資方的時候要比較有選擇性的找，要找這些有信譽(yù)，而且有歷史這樣的一些公司。那么演示了講解這部分要相當(dāng)?shù)淖⒁?，要講清楚，而且要非常的有信心，我們坐下來和潛在的投資方談信心是非常非常的重要，說什么就是什么，哪怕你還不是很確定，你一定要有百分之百的心情來說，否則的話你自己在那兒都是打鼓的，都沒有信心的話，你讓方怎么辦，投資方怎么會給你信心。就是這些人是信得過的，如果說大的環(huán)境不好，來一個亞洲金融危機(jī)或者來一個911有一些因素控制不住的是沒有辦法的。那么特別是房地產(chǎn)這方面要相當(dāng)?shù)膫?cè)重，就是我們到底怎么來做這個項(xiàng)目。所以投資方也有不同的投資方，比如說我們剛才說的四大類資金來源的投資方，對投資資金還有金融機(jī)構(gòu)的錢來說，他們一般來說并不希望控股，但是對房地產(chǎn)公司來說，很多情況下他們希望控股，這個就是看看我們?nèi)绻繕?biāo)明確的話，如果我們不希望他們控股，那就是我們找資金的方向已經(jīng)很明確，我們就找金融機(jī)構(gòu)，找投資基金，找非房地產(chǎn)的大型企業(yè)，如果說我們有心理準(zhǔn)備，準(zhǔn)備把我們的股權(quán)讓出去的話，甚至把控股權(quán)讓出去的話，我們不妨找一些房地產(chǎn)公司的錢，所以目標(biāo)一定要明確。 第三種投資方式叫做股權(quán)投資加期權(quán)，期權(quán)就是給他一個將來的權(quán)益，這塊就是我們經(jīng)常說管理層的期權(quán)或者是投資的期權(quán)說得很簡單，比如說一個項(xiàng)目需要一個億，如果投資方先投了兩千萬，但是這兩千萬是按照現(xiàn)在一個億的價格來投的，他就占20％，他希望給他一個期權(quán)，在一年之內(nèi)或者是兩年半之內(nèi)再給他投資的權(quán)利，如果他再把這三千萬投進(jìn)來的時候，那相當(dāng)于這個故群是50％、50％了，就誰也不控股了，這當(dāng)中就股權(quán)投資加期權(quán)，期權(quán)的作用相當(dāng)大，也許我們現(xiàn)在覺得反正進(jìn)來的都是錢，但是雖然都是錢，但是今年進(jìn)來和明年進(jìn)來的有很大不一樣。因?yàn)樵谶@個當(dāng)中有一個距離，因?yàn)橛绣X的人，他那個錢在手上有點(diǎn)燙手，不花出去這個錢的話，如果是幾千萬、幾百萬就報了，那么如果是幾十億、幾百億的話，真是值得我們探索和尋找的資金來言。那么這就是中間階段可還可不還的，那么我們經(jīng)常的就是不用還的錢的資金。這個話題延伸到房地產(chǎn)業(yè)是一樣的，就是從房地產(chǎn)業(yè)來說，我們現(xiàn)在已經(jīng)從簡單的小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)上升到一個上一個層次或者上規(guī)模，從長遠(yuǎn)方面來考慮這種開發(fā)，所以我也是借這個機(jī)會和大家交流。房地產(chǎn)企業(yè)融資管理方案作者：日期：房地產(chǎn)企業(yè)如何融資主持人： 下面我們有請莫天全先生為我們作房地產(chǎn)投資融資與企業(yè)重組的演講主題，莫天全先生是美國亞洲開發(fā)投資公司ADF執(zhí)行副總裁，搜房資訊控股有限公司總裁兼首席執(zhí)行官、中房指數(shù)秘書長。那么國際上知名的還有東方廣場，李嘉誠有跟大的都是量，包括華遠(yuǎn)，現(xiàn)在是華潤，當(dāng)初也是高盛參與了直接投資。那么股權(quán)這塊也有條件，就是說希望幾年之后出去，他不想成為股東了。但是他們看好的是什么？比較高檔一點(diǎn)的，長期的回報，對他們來說有一個10％的回報就已經(jīng)很滿足了，我接觸的在香港兩個非常簡單的五星級的飯店，一個在上海，一個在北京，但是要完成的一個項(xiàng)目，他們準(zhǔn)備全盤的收購，北京這個剛剛出了地面，也是在做這個調(diào)查階段，所以這個資金的介入，我們怎么把握它，怎么把這個來源掌握，還是非常的重要。 第二種形式就是叫股權(quán)投資兼貸款，這種投資特殊一點(diǎn)，他給你兩千萬，給你五千萬，但是他還向你要一個利息，也許這個利息會比正常的銀行利息低一點(diǎn)或者是差不多，他成了你這個股東以外，你這個公司還得每年給他5％或者百分之幾的利息，這是一種比純粹的股權(quán)投資這塊更加嚴(yán)厲的一種投資方式，但是具體每個投資到底怎么樣，還有待于具體分析。 第二個方面，股權(quán)這一塊是讓別人控股，還是不讓別人控股？這個要非常非常的清晰，比如說我們出去賣掉公司的20％、25％，還是賣掉公司的50％、75％，所以這個也是相當(dāng)關(guān)鍵，因?yàn)樵趪鴥?nèi)來說，我們很多不希望把控股權(quán)丟掉，我覺得這是對的，因?yàn)樽鳛橐粋€公司，特別是不是很成熟的公司，早期的公司的話，如果聒噪的把控股權(quán)丟掉的話，是非常非常危險的。 我們在市場和目標(biāo)遠(yuǎn)景確定的情況下，相當(dāng)關(guān)鍵的一點(diǎn)就是我們怎么切入來運(yùn)作，這個目標(biāo)這個項(xiàng)目我們怎么里運(yùn)作，得讓潛在的投資方或者出錢的人明白我們這個項(xiàng)目運(yùn)作怎么樣，因?yàn)楹芏嗟耐顿Y方投了錢以后并不想介入很多的管理，像搜房最多的是從董事會來介入管理，他也不怎么管你到底怎么操作運(yùn)作，因?yàn)樗麄円膊欢悄愕米屗麄兌?。所以這個管理班子是起到?jīng)Q定性的作用就是在這兒塊，有時候?yàn)榱诵枰覀冞€得搭配管理班子，有一個很好的領(lǐng)頭的，有沒有一個操作性的人，有沒有懂過程、開發(fā)過程的人，都得有一個很好的搭配，讓我們的投資方放心，就是投給這么一個團(tuán)隊(duì)是不會有什么很大的風(fēng)險。 再下來，文件包裝完了之后就是我們怎么來把它讓我們的投資方理解，讓我們的投資方接受，這一點(diǎn)很重要，就是我們這里要做演示，要做講解，大家坐下來要談，我告訴你我想做什么，我為什么要這么做，我得到的回報是什么，這一點(diǎn)非常重要，我們說這個也是和談戀愛一樣，第一次見面非常非常重要，往往很多事情都是在這15分鐘之內(nèi)基本上有個確定，而且大家有沒有感覺，我記得當(dāng)初搜房和高盛投的時候，我們就是一個早晨大家坐下來吃一個早餐，就是談一談投資的事，產(chǎn)生基本上確定，然后剩下來的事情基本上就是印證，你說的是不是那么一回事，會后我們有一個專門的我們叫做技術(shù)的隊(duì)伍來跟你了解情況，是不是那么回事，如果真是那么回事，就基本上確定了。但是還是有說法，在這個過程當(dāng)中有很多人說我有錢，他有錢，但是有些甚至簽了協(xié)議，特別是在國內(nèi)，簽了協(xié)議這個錢也遲遲不到，這種情況不是一個案例兩個案例，坦率的說還是挺普遍的，所以資金不到自己的帳戶上還是不算，所以說這一點(diǎn)要在過程當(dāng)中非常的強(qiáng)調(diào)，因?yàn)橛袝r候大家浪費(fèi)了很多的時間來做工作，最后時間不到位大家都困難了。 回報方面和我們剛才談到的投資方式實(shí)際上關(guān)系很大，我們只能從三個方面來給我們的投資方來取得回報：一個是分紅，我們的項(xiàng)目利潤非常好，做完一個項(xiàng)目大家來分，賺了錢來分，按照股權(quán)來分，這是最傳統(tǒng)的做法；第二塊就是出售股權(quán)，這個公司我有20％的股權(quán)，我發(fā)覺這公司已經(jīng)轉(zhuǎn)向了，把這20％的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他的投資商，自己把增值的部分和原來的部分都賺回來，那么這是給我們投資方的回報。 這是我今天講的主要的過程。因?yàn)槠髽I(yè)重組過程當(dāng)中肯定會涉及到投資的方面、融資的問題，也涉及到股權(quán)置換的問題。而對信貸的控制就不同了，我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例很低，以往進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)所需的超過半數(shù)以上的資金直接或間接來自銀行貸款，據(jù)調(diào)查這個比例是79%，即使是實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)上市公司，據(jù)調(diào)查其平均資產(chǎn)負(fù)債比例也超過80%。今天我主要談?wù)勑磐小⑽匈J款和土地典當(dāng)，其中重點(diǎn)和大家談?wù)勑磐校驗(yàn)槿咧兴娜谫Y規(guī)模最大。私有財產(chǎn)要做到代代相傳，遺囑是最適用的手段。委托人對受托人的信任，是信托關(guān)系成立的基礎(chǔ)。對于違背這種信任的受托人，信托法規(guī)定了嚴(yán)格的責(zé)任。 （3）受益人：是在信托中享有信托受益權(quán)的人，可以是自然人、法人或者依法成立的其他組織，也可以是未出生的胎兒。法律、行政法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)，不得作為信托財產(chǎn)。受托人管理運(yùn)用、處分不同委托人的信托財產(chǎn)所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，不得相互抵消。因此，受托人解散、被撤消或破產(chǎn)，信托財產(chǎn)不屬于其清算或破產(chǎn)的財產(chǎn)。但是，受托人違反信托目的或者因違背管理職責(zé)、管理信托事務(wù)不當(dāng)致使信托財產(chǎn)受到損失的，受托人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償、賠償或恢復(fù)原狀。另外，信托財產(chǎn)的債權(quán)，不得主張與不屬于信托財產(chǎn)的債務(wù)抵消。信托可對家庭提供保障，并保護(hù)資產(chǎn)不受侵害： 此外，信托通常具有可充當(dāng)公司股東之用，更可進(jìn)一步隱藏公司實(shí)益擁有人的身分。所得稅 信托契約中可保有適度的彈性（尤其是全權(quán)委托信托），以確保受托人隨外在環(huán)境的變遷，仍能為受益人謀求最佳的福利。設(shè)立的信托投資公司應(yīng)當(dāng)接受中國人民銀行根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和信托市場狀況對申請進(jìn)行審查。是指信托業(yè)作為金融業(yè) 的一個重要組成部分，本身就賦有調(diào)劑資金余缺之功能，并作為信用中介為一國經(jīng)濟(jì)建設(shè)籌集資金，調(diào)劑供求。信托機(jī)構(gòu)通過其業(yè)務(wù)活動而充當(dāng)“擔(dān)保人”、“見證人”、“咨詢?nèi)恕薄ⅰ爸薪槿恕?，為交易主體提供經(jīng)濟(jì)信息和經(jīng)濟(jì)保障。