房地產(chǎn)融資信托中的創(chuàng)新與法律規(guī)避(存儲(chǔ)版)
【正文】 《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》）。3是指項(xiàng)目中房地產(chǎn)公司至少要有30%的自有資金。具有十多年財(cái)務(wù)稅收管理工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，主導(dǎo)參與多個(gè)地產(chǎn)私募基金的設(shè)立和運(yùn)作，參與多家企業(yè)的境內(nèi)外上市運(yùn)作。以“唯有實(shí)戰(zhàn)，方有實(shí)效”的服務(wù)理念，服務(wù)4000多家房企，培養(yǎng)6萬(wàn)多名房地產(chǎn)精英。其業(yè)務(wù)特征表現(xiàn)為：(1)業(yè)務(wù)運(yùn)作中涉及的當(dāng)事人有出租人、承租人和供貨商；(2)租賃標(biāo)的物和供貨廠商由承租人選定；(3)需簽訂相關(guān)的兩個(gè)或兩個(gè)以上的合同；(4)出租人可在一次租期內(nèi)完全收回投資并獲取一定盈利；(5)租期內(nèi)租賃標(biāo)的物的維修保養(yǎng)和保險(xiǎn)責(zé)任由承租人負(fù)擔(dān)；(6)租期屆滿時(shí)承租人一般對(duì)設(shè)備有留購(gòu)、續(xù)租和退租三種選擇；(7)租期一般為3至5年，有的長(zhǎng)達(dá)10年以上。信托業(yè)有較寬的資產(chǎn)來(lái)源，但不能從事向銀行借款等負(fù)債業(yè)務(wù)。而且融資租賃業(yè)務(wù)在我國(guó)又有專門的法規(guī)加以規(guī)范，作為特殊的金融產(chǎn)品來(lái)對(duì)待，所以從謹(jǐn)慎性角度出發(fā)，如果信托公司直接操作融資租賃具有一定的法律主體瑕疵或缺陷障礙，可能會(huì)引發(fā)信托合同的有效性等問(wèn)題。而且隨著近幾年社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展對(duì)于設(shè)備使用密集的公用事業(yè)、市政設(shè)施等項(xiàng)目，融資租賃會(huì)在未來(lái)帶來(lái)巨大的融資機(jī)會(huì)。但是負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)，作為金融機(jī)構(gòu)的融資租賃公司，風(fēng)險(xiǎn)控制方面的要求會(huì)比一般的企業(yè)更高。承租人、擔(dān)保方、設(shè)備供應(yīng)商和融資租賃公司共同承擔(dān)租賃風(fēng)險(xiǎn)，使風(fēng)險(xiǎn)充分分散在有關(guān)各方之間。任何生產(chǎn)企業(yè)都離不開(kāi)對(duì)設(shè)備的投資需求，傳統(tǒng)的由分期付款銷售形成的債權(quán)，設(shè)備銷售廠商可以將應(yīng)收債權(quán)委托信托公司管理，而信托公司如果得到出租人的支持，可以采取把設(shè)備銷售的應(yīng)收債權(quán)貼現(xiàn)或折讓的策略，把對(duì)設(shè)備廠商的債務(wù)轉(zhuǎn)為對(duì)租賃公司的租賃債務(wù)?，F(xiàn)實(shí)中，隨著信托業(yè)和融資租賃業(yè)在我國(guó)的發(fā)展以及金融業(yè)監(jiān)管模式的不斷更新，融資租賃與信托的合作組合在實(shí)際中還會(huì)有很多模式創(chuàng)新出現(xiàn)。上述三種模式是信托從不同角度和不同切入點(diǎn)引入融資租賃功能。承租人、擔(dān)保方、設(shè)備供應(yīng)商和融資租賃公司共同承擔(dān)租賃風(fēng)險(xiǎn)，多重風(fēng)險(xiǎn)控制措施使風(fēng)險(xiǎn)充分在有關(guān)各方之間分散，這使信托投資方式比較安全。至此，達(dá)到表外融資的目的。(二)所有權(quán)與收益權(quán)分離，信托公司發(fā)行設(shè)備融資租賃資產(chǎn)收益權(quán)信托計(jì)劃。融資租賃信托計(jì)劃為信托公司構(gòu)創(chuàng)了一種新的盈利模式。從《合同法》中有關(guān)租賃合同的分類來(lái)看，明確區(qū)分為租賃合同和融資租賃合同。我國(guó)信托業(yè)與融資租賃業(yè)在業(yè)務(wù)性質(zhì)上存在共性，都有很強(qiáng)的金融服務(wù)的中介功能。它們可以成為促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和拉動(dòng)社會(huì)投資的新投融資渠道。股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資的稅收監(jiān)管政策(營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅與契稅)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)(境內(nèi)轉(zhuǎn)讓和境外間接轉(zhuǎn)讓)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的稅收規(guī)劃要點(diǎn)七、P2P融資主流的P2P公司P2P融資的性質(zhì)和成本P2P融資對(duì)稅收的影響八、眾籌融資什么是眾籌眾籌的操作思路眾籌參與者的風(fēng)險(xiǎn)控制眾籌融資的成本以及對(duì)稅收的影響九、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資如何選殼?借殼上市和買殼上市的操作重點(diǎn)直接IPO的難度項(xiàng)目公司被上市公司合并的好處股權(quán)質(zhì)押融資市值管理案例六：某另類房地產(chǎn)基金案例(企業(yè)借殼上市)分析【費(fèi)用說(shuō)明】【主辦單位】中房商學(xué)院【時(shí)間地點(diǎn)】2015年4月2526日 深圳(具體地點(diǎn)開(kāi)班前一周統(tǒng)一發(fā)《報(bào)到通知》另行通知，詳情請(qǐng)咨詢會(huì)務(wù)組)【培訓(xùn)費(fèi)用】3980元/人(含學(xué)習(xí)費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)、資料費(fèi)、茶歇)，會(huì)務(wù)組提供酒店代訂服務(wù)，如需住宿請(qǐng)?jiān)趫?bào)名回執(zhí)單中說(shuō)明，會(huì)務(wù)組統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理。深入講解房企如何建立持續(xù)順暢的融資體系，提升企業(yè)融資能力，提高投資收益。第11條其他條件存在以下情況的項(xiàng)目原則上不介入：（一）項(xiàng)目土地已閑置超過(guò)兩年，存在被政府收回風(fēng)險(xiǎn)；（二）擅自改變土地用途和性質(zhì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)；（三）嚴(yán)重拖延開(kāi)竣工時(shí)間；（四）來(lái)自于其他金融機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目貸款（或融資）已被挪用等。第3條發(fā)展?jié)摿θ谫Y方或所屬集團(tuán)有一定項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，持續(xù)發(fā)展能力較強(qiáng)。一個(gè)民事責(zé)任缺失的投資者保護(hù)機(jī)制，必定是一個(gè)軟弱無(wú)力的機(jī)制。但是從法學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析，上述法律規(guī)避行為無(wú)疑將影響投資者的決策。房地產(chǎn)融資信托操作過(guò)程中出現(xiàn)的法律規(guī)避行為有：第一，信托投資公司利用分解項(xiàng)目的萬(wàn)法將原本一個(gè)項(xiàng)目分解為若干項(xiàng)目，從而達(dá)到規(guī)避“接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份（含200份）”的限制。筆看認(rèn)為用“房地產(chǎn)融資信托”來(lái)界定更為嚴(yán)謹(jǐn)與貼切，以下行文均采用“房地產(chǎn)融資信托”。從法律角度來(lái)看，“房地產(chǎn)信托”這一表述顯然不嚴(yán)謹(jǐn)。信托投資公司違反上述規(guī)定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔(dān)”。由于校方原因?qū)W生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的合作單位）保證以校方經(jīng)費(fèi)補(bǔ)足”。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)予以追究刑事責(zé)任”。第二篇：信托融資房地產(chǎn)
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