【正文】
按1萬元的整數(shù)倍增加。和國外信托產(chǎn)品比較,國內(nèi)信托的預期收益率均較低,一般信托收益率均在45%之間。在美國,房地產(chǎn)投資信托基金可免雙重征稅和無最低投資要求,有一定的避稅功能,這一政策是美國房地產(chǎn)信托基金蓬勃發(fā)展的重要原因之一,且房地產(chǎn)投資基金按規(guī)定必須將90%的收入作為紅利分配,投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入。 上海國際信托投資REIT的結構模式① 持有人(投資者)④ 資產(chǎn)管理公司(上海國際信托投資有限公司))② REIT信托計劃(新上海國際大廈項目)③ 房地產(chǎn)(新上海國際大廈)⑤ 信托管理人(上海國際信托投資有限公司下屬部門)服務隸屬于(受管理)在契約型基金中,基金管理人的權限非常大,凡是基金買賣的重大投資決策均由基金管理人一手包攬。不足之處:投資的房地產(chǎn)缺乏多樣性,應增加資產(chǎn)組合,信托公司完全可以把多個房地產(chǎn)投資組合起來,利用投資多樣化降低投資風險。4.從納稅角度分析我國法律尚未對信托收益的納稅作出任何規(guī)定。自1996~2000年美國NCREIF(美國不動產(chǎn)投資信托評議會)不動產(chǎn)指數(shù)的平均收益率約為11%。 貸款擔保 信托貸款由新上海國際大廈有限公司以新上海國際大廈部分房產(chǎn)進行抵押擔保。 案例如下:新上海國際大廈項目資金信托計劃是上海國際信托投資有限公司通過實施信托計劃,將多個投資于新上海國際大廈項目的信托資金集合起來,形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合,將信托資金運用于新上海國際大廈貸款項目(房地產(chǎn))的信托產(chǎn)品。它要求“信托投資公司接受由其代為確定管理方式的信托資金,其信托期限不得少于一年”。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2005年國內(nèi)有34家信托機構共發(fā)行房地產(chǎn)信托計劃115個,,實際成立114個,發(fā)行數(shù)量和資金規(guī)模與2004年相比,%%。這一系列的法律法規(guī)的頒布和實施,使我國的信托行業(yè)有了更多的法律依據(jù)。2003年6月,中國人民銀行發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》簡稱央行121號文,出臺了一連串措施:不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款用于交土地出讓金;建筑施工企業(yè)不得將流動資金貸款用于向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資;只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款;提高對購買第二套以上者的首付款比例。我國經(jīng)濟順利實現(xiàn)軟著陸之后,房地產(chǎn)業(yè)再次被確認為我國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。在中國人民銀行2003年6月出臺了新的房地產(chǎn)信貸政策(121號文件)和2004年以來國家的加強宏觀調(diào)空下,房地產(chǎn)商正在尋找除銀行之外更好的融資渠道,這便提供了發(fā)展中國房地產(chǎn)投資信托基金好時機。 同時,我國房地產(chǎn)潛力巨大,人民生活顯著改善,房地產(chǎn)在消費結構中占有越來越重要的比重。如果REIT能夠?qū)崿F(xiàn)其戰(zhàn)略目標,并滿足投資者的預期要求,那么REIT未來的籌資活動就可以通過機構投資者來實現(xiàn)。我國的機構投資者隊伍正在迅速增長,截止到2005年底,深滬兩市機構投資者數(shù)量己達數(shù)三十多萬戶,其中雖然不乏一些有投機嫌疑的機構,但是以長線戰(zhàn)略投資為主的投資基金已經(jīng)達到了近30萬家,各大保險公司也己被批準入市。購買者中2/3為個人,1/3為機構。由于房地產(chǎn)的固有特性,即土地的稀缺性、不可再生性、有限性等,決定了其具有很強的保值增值的能力。同時,REIT管理者為吸引持續(xù)的投資將注重長期穩(wěn)定的收益率,有利于使房地產(chǎn)投資向理性投資轉變。銀行對風險進行跨時分擔比較有效,同期的調(diào)整的難度較大,只能在未來和現(xiàn)在之間進行分配,無法在當期解決風險積累的問題。發(fā)展REIT有利于盤活房地產(chǎn)市場,使中國房地產(chǎn)盡早進入資本運營。房地產(chǎn)開發(fā)需要巨大的資金投入,導致大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都背上巨額負債,稍微運作不善就有可能陷入資金周轉困境,而且利息負擔過重造成企業(yè)利潤相應減少,不利于企業(yè)的進一步發(fā)展。 2.可以降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本。因此設立REIT能夠?qū)①Y金的供給與需求對接,解決房地產(chǎn)企業(yè)融資的困境,促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,如: 2003年重慶國投推出的“世紀星城股權投資信托計劃”,,取得土地和建設用地許可證。四大行匯總的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率在1011%之間。2005年9月中國銀監(jiān)會下發(fā)了《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》,提示信托投資公司密切關注房地產(chǎn)業(yè)務風險,規(guī)范經(jīng)營行為,并進一步提高了房地產(chǎn)信貸發(fā)行的門檻.我國房地產(chǎn)企業(yè)雖然可上市融資,但我國上市門檻較高,只有少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠取得上市資格,我國機構投資者比較缺乏,所以需要尋求新的融資方式??梢?,我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道卻比較單一,其主要來自于銀行貸款,然后才是自籌資金和定金及預付款?;旌闲突鸬馁Y產(chǎn)組合比重決定其收益與風險的大小。2003年在美國,三種REIT中以權益型投資證券比例最高(%)、抵押權型比例最低(%)、混合型居中(%)。即通過投資獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權以取得經(jīng)營收入。 權益類REIT收益率與標準普爾、道瓊斯比較美國房地產(chǎn)信托基金權益類收益率與其它基準收益率對比 房地產(chǎn)基金協(xié)會標準普爾道瓊斯權益類REIT500產(chǎn)業(yè)平均指數(shù)1年%%%3年%%%5年%%%10年%%%30年%%%統(tǒng)計截止日期:2003年12月31號從19992003年,權益類REIT年收益率連續(xù)4年高于標準普爾500和道瓊斯,其中在2003年的收益率達到了37%,創(chuàng)下了自1976年以來的最高記錄,%。這是REIT成為投資對象的一個重要因素。其中,需要減掉上面計算的超過部分,這樣資本利得就增加了” 參見:宋林峰,美國房地產(chǎn)投資信托(REIT)調(diào)研報告,北京國際信托投資有限公司,但是,在股票賣出之前,這一部分實際支付的股利享有“免稅”待遇,到賣出時才征資本利得稅。因此,中小投資者通過投資房地產(chǎn)信托投資基金,在承擔有限責任的同時,就可能間接獲得在大規(guī)模的房地產(chǎn)投資中的收益。當投資者未必需要那么多的現(xiàn)金時,房地產(chǎn)買賣的難度就更大。(1)專業(yè)化管理。即房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營管理公司,可以是發(fā)起者本身,也可以委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)貸款機構等。 房地產(chǎn)投資信托基金的概念房地產(chǎn)投資信托基金是基于一定的信托契約,利用信托原理而成立的基金,由特定的發(fā)起人(如基金管理公司、信托公司等)發(fā)起,制定投資計劃,來吸引社會大眾投資者的資金,通過發(fā)行受益憑證方式與投資者(委托人)簽訂合同,受托投資者的資金,然后進行房地產(chǎn)權益或者房地產(chǎn)抵押貸款投資,并委托或聘請專業(yè)機構和人員實施具體經(jīng)營管理的一種資金集合投資方式。2003年7月30 日香港證券和期貨事務監(jiān)察委員會(“香港證監(jiān)會”)頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》,對REIT的設立條件、組織結構、從業(yè)人員資格,投資范圍、利潤分配等方面作出明確的規(guī)定。 REIT在亞洲的產(chǎn)生和發(fā)展自2000年起,REIT在亞洲有了突破性的發(fā)展。在1971年時約只有34個權益型REIT資本額約15億美元。但值得注意的是,現(xiàn)在我國證券市場上流通的投資基金幾乎全部是證券投資基金,對包括房地產(chǎn)投資基金在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資基金研究也相對較少。本文內(nèi)容主要分為三部分:第一部分,就國外(美國)房地產(chǎn)投資信托基金進行了深入地研究,從其發(fā)展歷史、基金特性、等方面作了細致地分析,并將房地產(chǎn)信托基金與其他投資工具作了對比。應運于中國新的市場環(huán)境和市場需求,發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金是中國房地產(chǎn)金融的必然選擇。我國各城市在‘十五’至2010年期間,需要建造大量的房地產(chǎn)項目,住宅需求也非常大,這必將促進房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,同時也對產(chǎn)業(yè)資金的融通提出了更高的要求,而我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過于依賴銀行貸款,而且融資手段單一,既制約了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的規(guī)模,也使得其生存發(fā)展極易受到銀行信貸政策變化的影響。除了文中特別加以標注引用的內(nèi)容外,本論文不包含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫的成果作品。本文從世界范圍內(nèi)房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的基本狀況入手,對其在國外發(fā)展概況進行了介紹,并通過對國外房地產(chǎn)投資信托基金的深入分析,結合我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀,論證了我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性,提出了政策建議,并構建了我國房地產(chǎn)投資信托基金的模式。一直以來中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道非常單一,對銀行貸款依賴程度過高。關鍵詞:房地產(chǎn)投資信托基金,發(fā)展模式,融資 AbstractReal estate is a one of the most important industries in our country and has a long industry chain, which can push many relative industries’development such as architecture,financing, iron and steel etc. Real estate is a typical capitalintensive industry, many Real estate enterprises have to face the puzzle problem of financing for a long time.It has been a historical problem that there were very narrow financing channels and the real Estate industry highly relied on loans from mercial banks. With Real Estate sector entering a paratively fast development period, diversified financing channels a is more, with the central bank of China tightening loans from mercial banks to real estate panies, which makes financing activities more difficult for real estate panies, both the real estate panies and mercial banks want to broaden financing channels. So REIT bees a buzzing word in China real estate financing. The financing environment in present China is very similar to that of America such as very narrow financing channels and the real Estate industry highly relied on loans from mercial banks etc, when America enact a law of Real Estate Investment Trust Act of 1960. As a result of the enacting of Act, America create a new investment tool of REIT.The thesis gives the following sequences for the research on China REIT. Firstly, it presents a introduction of REIT present development status in the world, then analyzes the importance and feasbility of development REIT in China. On the basis of analysis REIT development status and problems of China and referring to the experience from advanced countries, provides some advice on the development mode China should adopt.In China, both real estate market and financial market has developed for only several decade years, the research of REIT theory is in process. In addition, the environment of politics, economics and law in our country is pletely different from America, so we can not imitate pletely the development mode of America. In recent years, REIT has been made a rapid progress in Asia , thereof the environment of politics and economics in some countries in Asia is similar to our country .By contrasting the development mode between America and Asia, the thesis provides some advice on relative laws and the development mode that is suitable for our country conditions. Key Words: REIT, developement mode, financing Name: Chen Zengbo (Int