【正文】 配應(yīng)以為原則。（三）廣告投放費用預(yù)估建議本項目總體廣告投放費用以不低于總銷售收入的2%為標(biāo)準(zhǔn)。物管承諾書將完全按照現(xiàn)代物管人性化標(biāo)準(zhǔn)的要求來設(shè)計，提供如下所示各項管家式、貼心式的服務(wù)內(nèi)容。月為基準(zhǔn)參考尺度，以切實符合市場在物管類塊的心理承受界限。◇要生活就要接近都市的核心。軟性廣告發(fā)布選擇的版面以半版、1/4版專欄的規(guī)格形式為主，結(jié)合題材需要作相應(yīng)的配合性甄選?！镘浳念}材推薦之一：幸福尚城隆重登陸烏魯木齊（展開對幸福尚城項目全新生活理念的全面報道）★軟文題材推薦之二：烏市門戶地產(chǎn)，幸福尚城（展開對幸福尚城的所處區(qū)域現(xiàn)景與遠景的全面報道）★軟文題材推薦之三：“幸福尚城格調(diào)（展開對第三代都市居住模式的炒作）★軟文題材推薦之四：“現(xiàn)代居家、投資保值、消費自助”都市生活社區(qū)（全面展開對幸福尚城的居住價值與投資價值的報道）★軟文題材推薦之五： 眾里尋她千百度——第三代現(xiàn)代主義實用型戶型設(shè)計推薦（展開對項目功能定位、產(chǎn)品設(shè)計定位上的詳盡介紹）★軟文題材推薦之六：“實用、實惠、實效”（同上）★軟文題材推薦之七：“業(yè)主VIP消費模式”時尚、實惠的幸福尚城（展示幸福尚城不同的生活格調(diào)）★軟文題材推薦之八：幸福尚城物管八大宣言（在軟文階段性的收尾部分推出本方物業(yè)管理硬件設(shè)施的強勢介紹以及《物業(yè)管理承諾書》的公開發(fā)布宣言）軟文鋪墊周期軟文系列炒作主要集中在內(nèi)部認(rèn)購期前后時段，其鋪墊的周期大致為3個月。在項目整體營銷執(zhí)行的周期內(nèi)，軟、硬廣告的協(xié)同作戰(zhàn)體系，將會成為廣告全程運動的發(fā)動機。（三）廣告定略方案的制定是建立在當(dāng)?shù)厝宋?、歷史、民生、民俗、消費喜好深度熟諳的基礎(chǔ)之上，其所能調(diào)動的手段、形式以及訴求語境也一定符合當(dāng)?shù)叵M集群相對成熟的“廣告視聽模式”。相信經(jīng)過專業(yè)化的包裝和操作，該項目將會取得良好的銷售業(yè)績，達到預(yù)定的銷售目標(biāo)。軟廣告： 軟廣告是利用新聞媒體宣傳項目形象品牌的一種極好形式。將廣告、軟性宣傳、促銷活動、服務(wù)活動和其他活動統(tǒng)一安排，協(xié)調(diào)行動，從而達到最佳的宣傳推廣效果。制作經(jīng)過CI設(shè)計的信封、信紙、文件夾、文件袋、名片、一次性水杯等，在與客戶接觸的過程中不斷使用，使項目的視覺形象得以強化，提高人們對項目的認(rèn)同度。① 在別墅周圍種一些易吸塵、吸噪音的綠色植物（如側(cè)柏、雪松）。B．半開放式管理。如舉辦大型豪華戶外餐會，歌舞晚會，讓客戶之間、客戶與發(fā)展商之間增加交流的機會，達到相互溝通的作用。C．提高球場周圍別墅售價。⑴“一個信息”，即“水清文苑”融入自然環(huán)境美的信息。同時在一、二、三期之間起到協(xié)調(diào)作用。B．提供三種裝修選擇：豪華裝修，標(biāo)準(zhǔn)裝修或毛坯房。須注意的是當(dāng)客戶在外立面上提出修改要求時，要和整體別墅群的風(fēng)格、色調(diào)相協(xié)調(diào)。因此，我方建議：為了降低市場資金風(fēng)險，應(yīng)先開發(fā)2塊地，然后由西向東滾式開發(fā)。歐美風(fēng)格，前廳后院。通過定期組隊，不定期組織交流比賽，這樣不但鍛煉了身體，同時也曾進了業(yè)主之間的感情?！叭收邜凵剑钦邜鬯?，喜好大自然環(huán)境的餓人們紛紛棄城而去，尋找心中理想的家園。過去的萊茵河，曾經(jīng)記載了幾代人溫柔懷舊的夢。除了室內(nèi)功能分布區(qū)布局外，別墅也要擁有一定的園藝設(shè)計空間，較大面積的后花園，以滿足業(yè)主在品位上的表現(xiàn)欲望。這部分業(yè)主是項目所在區(qū)域別墅市場的消費主體。，風(fēng)格鮮明的別墅市場看好由于大連市的國內(nèi)別墅買家長期居住在擁擠的市區(qū)，居住空間的狹小使他們充滿了對大面積住房的渴望，超大面積住宅成了剛剛富裕起來人們的追求目標(biāo)。其中按容積率和建筑形式分為頂級別墅，普通別墅，經(jīng)濟型別墅三種，從建筑形式上看，雙拼和聯(lián)排的形式占比約為66%，另外疊拼形式的占比為4%，所以說大連的別墅大部分基本屬于經(jīng)濟型別墅。這類人士更青睞于近郊區(qū)商住兩用的別墅。三期 2000現(xiàn)擬：容積率：：75%以上 擬建400410戶風(fēng)格未定 現(xiàn)擬：分期開發(fā)水清文苑第三期處于規(guī)劃階段四、.周邊環(huán)境水清文苑位于大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。只在讓水清文苑成為所有在大連居住的人理想的住所、滿意的住處！第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章目錄前言 項目總說明項目市場營銷環(huán)境分析 項目市場定位 項目產(chǎn)品定位 開發(fā)原則及營銷策劃 項目推廣略 項目推廣手段 銷售前景展望第一章：前言本銷售策劃書通過對水清文苑三期項目的市場營銷環(huán)境的分析，指定出切實可行的銷售思路、戰(zhàn)略、方法及明確的市場推廣手段，使銷售工作目標(biāo)清晰，銷售過程有據(jù)可依，從而實現(xiàn)項目既定的銷售目標(biāo)。..........錯誤！未定義書簽。.........錯誤！未定義書簽。 準(zhǔn)備工作..............錯誤！未定義書簽。 建筑外立面建議........錯誤！未定義書簽。 商業(yè)、辦公和酒店式公寓類定位........錯誤！未定義書簽。.........錯誤！未定義書簽。 城區(qū)市政配套情況.............錯誤！未定義書簽。【東岸 柳北區(qū)CBD中心區(qū)酒店分布.....錯誤！未定義書簽。一、區(qū)域市場現(xiàn)狀分析..........錯誤！未定義書簽。 柳州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀綜述.........錯誤！未定義書簽。 柳州房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢量化分析..........錯誤！未定義書簽。........錯誤！未定義書簽。一、項目主要競爭對手分析.............錯誤！未定義書簽。第四章項目分析................錯誤！未定義書簽。 結(jié)論分析..............錯誤！未定義書簽。第五章項目定位................錯誤！未定義書簽。.........錯誤！未定義書簽。 【E－3－5地塊】：............錯誤！未定義書簽。.............錯誤！未定義書簽。.............錯誤！未定義書簽。...............錯誤！未定義書簽。工期 面積（畝）戶數(shù) 銷售狀況 備注一期 350容積率：：65% 238棟二層獨立式建面：220430 100% 分兩期開發(fā)完成，目前還剩余一塊遺留地，準(zhǔn)備6月間完工。譬如教育，該區(qū)小學(xué)、中學(xué)較多，而且毗鄰大學(xué)城，解決了住戶最關(guān)心的孩子上學(xué)問題。這一消費群體均有較高的文化水平，薪水豐厚，欣賞水平比較高，追求的是一種生活理念，一種與他的工作環(huán)境截然不同的居住環(huán)境。環(huán)境分析：別墅需求的較快增長和開法是營銷手段的迅速發(fā)展，使別墅市場成交日趨活躍。綜上所述，隨著人們收入的迅速增加和對居住環(huán)境要求的不斷提高，別墅也迎來了快速發(fā)展的良好契機。三..客戶需求分析通過對周邊別墅市場的分析，以及考慮本項目實際情況，初步可以推斷本項目潛在客戶群的需求特點如下：。對配套設(shè)施方面的要求。水因古典或現(xiàn)代建筑而有了人文底蘊；建筑也因水而靈動起來，從而具有了氣質(zhì)、韻味?！八逦脑贰比谌胱匀?，無限寶貴健康資源——空氣清新，夏季清涼，無污染，無雜塵，健康居住首選！“水清文苑”融入自然，無限寶貴景觀資源——河水潺潺，水質(zhì)清澈，兩岸風(fēng)光如畫，樹木參天，青草如茵，繁花似錦，自然居住首選！“水清文苑”融入自然，無限寶貴人文資源——延引萊茵河畔生活畫卷，異國風(fēng)情躍然而見，又兼中國本土山水景觀，文化居住首選！運動、娛樂主題家園運動、娛樂與健康是現(xiàn)代都市人的普遍追求。具體到戶型和價位，有如下建議比的小戶型（180280平方米）為最佳選擇。前后花園共有綠地210400平方米（依戶型大小決定）。我方認(rèn)為：采用小戶型定位控制法是最佳選擇。（均指毛坯房）戶型面積為：180280平方米、350550平方米、660800平方米、1000平方米以上。（7）入市時機每個項目的具體背景不一樣，所以入市時機也不一樣。高爾夫小型會所內(nèi)容：包括：前廳服務(wù)小賣部、更衣存衣室、咖啡廳、社交休息室；浴室、輔助項目等。建造后的最大的人工湖將呈現(xiàn)出楊柳依依、水光瀲滟的怡人美景，映襯出水清文苑的秀麗多姿，讓人仿佛置身于湖光山色的美景。這樣不但可以大大提高本園