【正文】 點(diǎn)小小努力的積累。 下午 11時(shí) 2分 31秒 下午 11時(shí) 2分 23:02: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 下午 11時(shí) 2分 :02January 29, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :02:3123:02:31January 29, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 下午 11時(shí) 2分 :02January 29, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 11時(shí) 2分 31秒 下午 11時(shí) 2分 23:02: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 23:02:3123:02:3123:021/29/2023 11:02:31 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 ? 管理關(guān)系就是人的關(guān)系。 ? 抓住時(shí)機(jī)并快速決策是現(xiàn)代企業(yè)成功的關(guān)鍵。 ? 講到國家的政治，根本上要人民有權(quán)；至于管理政府的人，便要付之于有能的專家們。 ? 微軟公司在用人上所表現(xiàn)出的膽略與氣魄是別的公司無可比擬的。 :02 ? 以愛為凝聚力的公司比靠畏懼維系的公司要穩(wěn)固得多。受二者影響較大，外部商業(yè)對本項(xiàng)目促進(jìn)作用不大 周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊待開發(fā)土地較多，易形成規(guī)模。 社區(qū)人口眾多，有一定消費(fèi)市場 ?社區(qū)配套 商業(yè)配套：主要依靠自身社區(qū)底商 ,附近卓錦城社區(qū)商業(yè)和大型賣場也是宣傳配套之一 小戶型、大社區(qū)，社區(qū)底商擁有龐大的消費(fèi)市場 商業(yè)市場調(diào)研 —— 【錦江城市花園】 1 2 3 4 5 6 7 8 錦江城市花園 1期商鋪 錦江城市花園一期商鋪主要分布在 8棟臨街底商，無二樓商業(yè)。 藍(lán)谷地社區(qū)商業(yè)附加值 ?住宅底商可做餐飲： 同樣為住宅底商，目前藍(lán)谷地部分底商已有餐飲業(yè)態(tài)，如：中餐、火鍋、冷鍋串串。 合理利用商業(yè)周邊環(huán)境，彌補(bǔ)消費(fèi)空白 萬科城市花園 —— 花園后門商業(yè)廣場（文化家居區(qū)） 平衡大社區(qū)商業(yè)集中度，彌補(bǔ)消費(fèi)空白區(qū)域，經(jīng)營狀況良好 社區(qū)商業(yè)推售模式 帶租約銷售 自然銷售 ?對象：商業(yè)廣場 ?對象：社區(qū)商業(yè)底商 ?作用：合理進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，保證差異化、多樣化業(yè)態(tài)類型，保證后期經(jīng)營業(yè)態(tài)不重復(fù) ?措施：對商業(yè)廣場整體進(jìn)行招商，確定業(yè)態(tài)種類，引進(jìn)商家入駐，提升投資者信心，招商完畢進(jìn)行商鋪銷售 ?自然銷售原因：面積小、總價(jià)低、數(shù)量少，為稀缺型產(chǎn)品。烘托商業(yè)氛圍， 商家入住率達(dá) 85%，經(jīng)營狀況良好 ?1F（ 331490㎡）業(yè)態(tài)主要為銀行、餐飲、超市， 2F3F（ 43781㎡）業(yè)態(tài)為美容美發(fā)、教育培訓(xùn)、咖啡水吧、美體健身等。 本案 區(qū)域商業(yè)分布 —— 【區(qū)域商業(yè)集中點(diǎn)分布】 本案 萬科城市花園社區(qū)服務(wù)商業(yè) 藍(lán)谷地社區(qū)服務(wù)商業(yè) 卓錦城社區(qū)服務(wù)商業(yè) 錦江城市花園社區(qū)服務(wù)商業(yè) 社區(qū)服務(wù)商業(yè) — 萬科城市花園 業(yè)態(tài)：餐飲、社區(qū)服務(wù) 消費(fèi)群體：業(yè)主 社區(qū)服務(wù)商業(yè) — 藍(lán)谷地： 業(yè)態(tài)：社區(qū)服務(wù) 消費(fèi)群體： 業(yè)主、少量周邊居民 社區(qū)服務(wù)商業(yè) — 卓錦城： 業(yè)態(tài)：社區(qū)服務(wù) 消費(fèi)群體：業(yè)主、少量周邊居民 社區(qū)服務(wù)商業(yè) — 錦江城市花園 業(yè)態(tài)：社區(qū)服務(wù) 消費(fèi)群體：業(yè)主、少量周邊居民 新建樓盤商業(yè)為社區(qū)商業(yè)，消費(fèi)群體為業(yè)主及少量周邊居民，居民日常消費(fèi)遵循就近原則 項(xiàng)目商業(yè)：受交通環(huán)境、開發(fā)環(huán)境影響，商業(yè)覆蓋面小，預(yù)判消費(fèi)群體社區(qū)居民 萬科城市花園 四川師范大學(xué) 藍(lán)谷地 卓錦城 錦江城市花園 校園春天 區(qū)域商業(yè)分布 —— 【區(qū)域商業(yè)分布特征】 【特征二】：區(qū)域商業(yè)客戶選擇較廣，社區(qū)商業(yè)消費(fèi)遵循就近原則 【特征三】：各社區(qū)商業(yè)消費(fèi)群以社區(qū)業(yè)主及少量周邊居民為主，覆蓋面大于本項(xiàng)目 【特征四】：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以日常服務(wù)型業(yè)態(tài)為主 【特征一】：沿成龍路呈點(diǎn)狀分布，間隔距離較遠(yuǎn) 區(qū)域商業(yè)市場 —— 【商業(yè)市場調(diào)研】 調(diào)研對象： 已售項(xiàng)目 租賃價(jià)格 項(xiàng)目環(huán)境 銷售價(jià)格 業(yè)態(tài)規(guī)劃 推售模式 產(chǎn)品情況 在售項(xiàng)目 銷售價(jià)格 項(xiàng)目環(huán)境 推售模式 產(chǎn)品情況 量價(jià)關(guān)系 選取原則：成龍路點(diǎn)狀商業(yè)、消費(fèi)群體主要為社區(qū)業(yè)主、近年新建項(xiàng)目、經(jīng)營狀況較好 萬科城市花園、藍(lán)谷地、卓錦城 研究屬性： 錦江城市花園 研究屬性： ?位臵及交通 成都萬科城市花園位于成都東南方向，成龍路 8號， 緊鄰成龍路，無遮擋昭示性強(qiáng)，至二環(huán)路 1500米，到九眼橋 8— 10分鐘車程。包括了超市、銀行、郵政、診所、藥店、 CD音響房、發(fā)廊、糕點(diǎn)房、網(wǎng)吧、以及中西餐廳等。 業(yè)態(tài)齊備，人流通達(dá)性好 地段人流吸附力較強(qiáng)，為區(qū)域較大商業(yè)廣場，對社區(qū)業(yè)主及周邊居民均有吸引力，經(jīng)營狀況良好，大社區(qū)過萬戶居民提供龐大的消費(fèi)市場。 教育配套：社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園 大規(guī)模社區(qū)為社區(qū)商業(yè)提供了龐大的消費(fèi)市場。 交通便利，周邊環(huán)境無遮擋 ?卓錦城規(guī)模 總占地面積 969畝地， 30000余人居住。 商鋪產(chǎn)品分析 ?項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品面積偏大，尤其是 2F產(chǎn)品 ?且銀行規(guī)定 2F商業(yè)不能貸款，投資門檻較高 本項(xiàng)目商鋪： ?1F產(chǎn)品套均 ，跨度 17139平米，數(shù)量占 % ?1躍 2F產(chǎn)品套均 ，數(shù)量占 %，面積占 % ?純 2F產(chǎn)品 1套，面積為 商鋪產(chǎn)品分析 — 【 2棟】 2棟二層商鋪 社區(qū)內(nèi)入口 2棟一層商鋪 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 共用樓梯 承重墻 樓梯 共用樓梯 衛(wèi)生間 樓梯 衛(wèi)生間 承重墻多，造成使用缺陷，面積浪費(fèi) 12F通達(dá)性好，雙通道過于浪費(fèi) 2F五間商鋪 3個(gè)衛(wèi)生間，使用不便利 承重墻多，造成使用缺陷，面積浪費(fèi) 5間 1躍 2一樓設(shè)臵樓梯， 1F使用困難 部分 2F衛(wèi)生間下設(shè)至其它商鋪尾部 開間 ,展示面寬 ,社區(qū)昭示性好 臨街面全窗，采光、社區(qū)昭示性較好 臨 2棟社區(qū)入口，出入社區(qū)必經(jīng)之路，口岸中等 1躍 2樓數(shù)量比僅為 36%,但面積占 68%,面積過度集中 ,為銷售重點(diǎn)。 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格預(yù)測 — 市場比較法 通過比較周邊商業(yè)租售情況得出 1F均價(jià)約 75008500元 /㎡左右 , 2F商業(yè)銷售均價(jià)約 4000— 5000元 /㎡左右 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格說明 區(qū)域內(nèi)各社區(qū)商業(yè)比較 :滿分為 5分 ,區(qū)域最優(yōu)者為 5分 ,” — ”為未定事項(xiàng) ?通過以上各社區(qū)商業(yè)緯度分析 ,得出項(xiàng)目在社區(qū)規(guī)模、產(chǎn)品、交通動線上弱于其他社區(qū)，在同等價(jià)格下，項(xiàng)目屬性對價(jià)格支撐不夠 ,所以必須在銷售措施上有所突破 ?第一部分 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)情況 ?第二部分 項(xiàng)目商業(yè)整體定位 ?第三部分 項(xiàng)目商業(yè)銷售思路 ? 銷售節(jié)點(diǎn)安排 ? 項(xiàng)目銷售策略 [報(bào)告脈絡(luò) ] 開發(fā)商目標(biāo) 價(jià)格目標(biāo) 銷售目標(biāo) 整體銷售均價(jià)達(dá) 6500元 /平米 開盤后 6個(gè)月銷售率達(dá) 70%(約3303㎡ ) 商業(yè)整體營銷策略 安全銷售 樹立形象 策略落地 尊重定位 維護(hù)開發(fā)商國企親民形象 ,完善風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避體系 ,加強(qiáng)案場管理 ,杜絕風(fēng)險(xiǎn) 以實(shí)事求是為根本 ,充分尊重項(xiàng)目商業(yè)定位 ,保障后期推售、價(jià)格、推廣等策略趨向合理性 與住宅形成差異化形象，但可借勢住宅前期建立形象及市場美譽(yù)度，重新樹立項(xiàng)目商業(yè)形象 執(zhí)行為王，全面貫徹項(xiàng)目營銷策略落地，杜絕說起來是重點(diǎn)、做起來是難點(diǎn)、查起來是弱點(diǎn) 策略闡述 相關(guān)工作：銷售百問、銷售合同及使用說明書、臵業(yè)顧問培訓(xùn)（工程、商業(yè)） 策略目標(biāo) 商業(yè)安全銷售，無重大客戶投訴，并貫徹始終，維護(hù)開發(fā)商正面形象 終端強(qiáng)化 ?完善營銷流程，做好備忘錄 ?完善商業(yè)銷售百問，做到問有所答，答必避規(guī)