山東某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售方案-文庫吧在線文庫
【正文】 ，如何才能在最小的 營銷風(fēng)險 和成本下， 達(dá) 到 開盤 前最好的效果，我 們 本著精而求 實(shí) 的 態(tài) 度和 五 個關(guān)鍵 性、兩個 有效 結(jié) 合（ 實(shí)戰(zhàn) 性、 專業(yè) 性、 可回 報 性、 差 異 性、 可指 導(dǎo)性， 結(jié) 合政府 優(yōu) 惠政策、 結(jié) 合王志 剛 策 劃 理念）的基本點(diǎn) 進(jìn) 行了操作 設(shè)計 ，將 整體流程 與 每一 個細(xì)節(jié) 相 結(jié) 合，完成了 項(xiàng) 目的操作 規(guī) 程。其中第一 產(chǎn)業(yè) 增加 值 億 元，增 長 %；第二 產(chǎn)業(yè) 增加 值 億 元，增 長%；第三 產(chǎn)業(yè) 增加 值 億 元，增 長 %；人均 國內(nèi) 生 產(chǎn)總值 33762 元，增 長 %。其中，私 營 企 業(yè)達(dá) 到 7217 個 ， 從業(yè) 人 員 萬人，注 冊資 金 億 元， 實(shí) 交 稅 金 億 元，分 別 增 長 %、 %、 %和 45%。 經(jīng)濟(jì) 外向度 達(dá) 到 40%，提高了 6 個 百分點(diǎn)。外派 勞務(wù) 4320 人次，期 末在外人 數(shù) 7380 人，分 別 增 長 %、 %。商品房 銷 售面 積 萬平方米，增 長 %。進(jìn) 口 18830 萬美元 ,同比增 長 %。 農(nóng)業(yè) 基 礎(chǔ)穩(wěn) 固 文登市有耕地 82 萬 畝 ，是山 東 省重要的商品糧基地和花生、蘋果、奶山羊、長 毛 兔 、 養(yǎng) 殖 對蝦 、蠶 繭 的主要 產(chǎn)區(qū) 。已 經(jīng) 按 15%的 稅 率征收企 業(yè) 所得 稅 的 產(chǎn) 品出口企 業(yè) ，按 10%的 稅 率征收企 業(yè) 所得 稅 ，同 時 免征地方所得 稅 。 關(guān)稅 和 進(jìn) 口 環(huán)節(jié)稅 已 設(shè) 立的鼓 勵類 外商投 資 企 業(yè) 、外商投 資研 究 開發(fā) 中心、先 進(jìn) 技 術(shù) 型企 業(yè) ，在原批準(zhǔn)的生 產(chǎn)經(jīng)營 范 圍內(nèi)進(jìn) 口 國內(nèi) 不能生 產(chǎn) 或性能不能 滿 足需要的自用 設(shè)備及其配套的技 術(shù) 、配件、 備 件，可按 規(guī) 定免征或分五年返 還進(jìn) 口 關(guān)稅 和 進(jìn) 口 環(huán)節(jié)稅 。 它 正以 積極 的招商 態(tài) 度和 優(yōu) 惠的 經(jīng)營條 件吸引、 輻 射著整 個膠東 半 島 乃至全 國 、 韓國 的 經(jīng)營 者和投 資 者！ 人文 據(jù) 戶 籍管理部 門統(tǒng)計 ， 2020 年底文登全市 總戶數(shù)為 245， 524 戶 ， 總 人口 662，447 人，通 過 幾年自然增 長 和機(jī)械增 長 目前人口 總數(shù) 已到 達(dá) 800000 人左右，主城區(qū) 人口 約 250000 人。 銷 售 SWOT 分析 優(yōu)勢 ： a. 文登、威海目前最大 、品牌最集中的建材廣 場 b. 文登、威海 現(xiàn) 唯一全功能超 級 社 區(qū) c. 國際 化品牌 導(dǎo) 入、 國際 化管理 d. 商住互 動 ， 并 能刺激社 區(qū)內(nèi) 部消 費(fèi) e. 項(xiàng) 目 內(nèi) 部配套 齊 全 f. 切入 輻 射能力強(qiáng)，切有本土消 費(fèi) 支撐 g. 物流 發(fā)達(dá) ， 為 一期建材市 場 提供便利 貨 物交通 h. 性價比 較 高，投 資 能力強(qiáng)，增 長 潛性大 i. 開發(fā)區(qū) “經(jīng)營 孵化器”政策指引 j. 環(huán) 境幽雅，山水俊秀 k. 建筑形 態(tài) 超前，同 屬標(biāo) 志性建 筑 劣 勢 ： a. 人流交通 尚 未完善 b. 區(qū) 域市 場尚 未成熟 c. 區(qū) 域 發(fā) 展 處 于初期 階 段 d. 開發(fā) 周期 較長 ， 風(fēng)險極 高 e. 周 邊 形象差， 開發(fā)項(xiàng) 目少周 邊 配套不完善 機(jī) 會 ： a. 政府的大力扶持 幫 助 項(xiàng) 目 順 利 進(jìn) 行 b. “ 聯(lián) 合 國 人居 獎 ”得 主威海人口 遷 入增大消 費(fèi) 空 間 c. 旅游城市先 決條 件， 帶動 商 業(yè)發(fā) 展 d. 入 韓 式交流 貿(mào) 易，直接吸引外 資進(jìn) 入 e. 房地 產(chǎn)業(yè) 的迅速 發(fā) 展 f. 人均收入、消 費(fèi) 水平及消 費(fèi)概 念的提升 g. 文登 開發(fā)區(qū) 大力 發(fā) 展促 動業(yè)態(tài)發(fā) 展 威 脅 ： a. 文登首次 開發(fā) 大型 項(xiàng) 目，市 場 可 變 性 難 以 預(yù)計 b. 周 邊 城市市 場淺搶 市 場份額 c. 整體 項(xiàng) 目后期工程 連貫 性影 響 大 d. 政府主 觀 意 識 影 響項(xiàng) 目 發(fā) 展 進(jìn) 度 客 戶 定位 考 慮 到一期建材市 場 的 國際 性定位， 銷 售、 經(jīng)營輻 射圈范 圍 不 僅 涵蓋文登、威海，同 時 也吸 納 著山 東 本土、全 國 和 韓國 的投 資 者和 經(jīng)營 者，此 間 ，我 們預(yù)計了 項(xiàng) 目 應(yīng) 占各 層 次投 資 客 戶 所 項(xiàng) 目體的 份額 及吸引主 題 。 回 報 率抗性 —— 投 資 者最在意的投 資 回 報 ，是他 們評 定一 個項(xiàng) 目是 否可以投 資 的第一基準(zhǔn)，就 現(xiàn) 在很多商 業(yè) 地 產(chǎn) 采取包租、承 諾 投 資 回 報 吸引投 資 者的招 數(shù) 比比皆是，但是真 正可以 實(shí)現(xiàn) 的卻是 極 少 數(shù) ，如何在此方面 說 服他 們購買 “韓國 之窗”建材廣 場 ，我 們認(rèn)為應(yīng) 首先 應(yīng)該給 客 戶 介 紹業(yè)態(tài) 的先 進(jìn)經(jīng)營 方式上的 優(yōu)勢 比如我 們 的“一元到家” 網(wǎng)絡(luò) 化 概 念， 挖 掘除硬件 設(shè) 施和管理 優(yōu) 越性等無形 資產(chǎn) ，可提高附加 值 。沖：生肖沖羊。在 項(xiàng) 目 開盤 前期，以第一要點(diǎn)為 判 斷標(biāo) 準(zhǔn)，保留 優(yōu) 秀位置， 總 體占量力 30%， 開盤 期，通 過 第二 標(biāo) 準(zhǔn) 進(jìn) 行 調(diào)節(jié) ，保持 30%控制量。胎神 ：占 門廁 外正北。 價格抗性 —— 在其他 項(xiàng) 目中，不管是住宅 項(xiàng) 目 還 是 項(xiàng) 目，價格的抗性在 銷 售 過程中的是無法避免的， 當(dāng) 然根據(jù) 現(xiàn)場處 理的程度和效果不同，同 樣 也被 記載 在了 銷 售率里， 當(dāng) 然，我 項(xiàng) 目也同 樣 存在 這 方面的 問題 ，但其實(shí) 影 響 不大， 對 于我 項(xiàng) 目周 邊樓盤 ，可行成價格的只有“家 紡 城”一家，且 從 各 個 方面都不可能 與 我 項(xiàng) 目形成 對 比，所以，我 們 在考 慮 定價范圍時 ， 應(yīng) 更多考 慮 投 資 者的在 單 價和 總 價上接受程度，制定合理又豐收價格然后用品 質(zhì)對 抗 單 價抗性，按揭（可利用政府扶持，申 請 六成十年按揭） 對 抗 總 價抗性，同 時 也降低了投 資 人的部分 風(fēng)險 。 總 體上我 們 在 選擇 全 國 投 資 客 戶時 ，目標(biāo)將 更多集中在了浙江、杭州、 溫 州一 帶 ，同期城市成
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