【正文】 計(jì)了 項(xiàng) 目 應(yīng) 占各 層 次投 資 客 戶(hù) 所 項(xiàng) 目體的 份額 及吸引主 題 。另根據(jù) 調(diào)查 中本省房地 產(chǎn) 的 發(fā) 展情 況 分析，商 業(yè) 物 業(yè) 非常之少，且商 業(yè)項(xiàng) 目本土消 費(fèi) 率不高，可 見(jiàn) 消 費(fèi) 者投 資經(jīng)歷較 少、 意 識(shí)較為 淡薄， 為 吸引到足 夠 的投 資 量，我 們將 以主 題為 “本土企 業(yè)開(kāi)發(fā) 的超 級(jí)國(guó)際 型 項(xiàng) 目”增加情 節(jié) 延展和自毫感吸引消 費(fèi) 者 為 主，同 時(shí) 宣 傳 “投 資 群回 報(bào) 率大于 銀 行利率” 帶動(dòng) 本土投 資 意 識(shí) ；而 設(shè)計(jì) 全 國(guó) 范 圍內(nèi) 投 資 占比 35%是必然的，全 國(guó) 投 資 客 戶(hù)經(jīng)驗(yàn) 豐富，大部分都具有主 觀 意 識(shí) ， 對(duì) 城市 發(fā) 展都期 間過(guò) 程和政策非常熟悉，特 別 是浙江、杭州、 溫 州一 帶 ，更是群集了大量此 類(lèi) 型的投 資客 戶(hù) ，且以前 與 我 們 有 過(guò)業(yè)務(wù)來(lái) 往，部分已成 為 我 們 的固定客 戶(hù) 源，在 溝 通、交流上占據(jù)了已占據(jù)了人和。 總 體上我 們 在 選擇 全 國(guó) 投 資 客 戶(hù)時(shí) ，目標(biāo)將 更多集中在了浙江、杭州、 溫 州一 帶 ，同期城市成 長(zhǎng) 率、附加 值 、性?xún)r(jià)比 優(yōu)勢(shì) 、 國(guó) 際 品牌主 導(dǎo) 的體 現(xiàn)將 成 為 吸引他 們 的要點(diǎn)；“ 韓國(guó) 之窗”，如果離 開(kāi)韓國(guó) 投 資市 場(chǎng) ，那品牌效 應(yīng) 就是一 個(gè) 空盒子，人均 GDP 高于 國(guó)內(nèi) 的 韓國(guó) 人早已踏入了山東 ， 從 生 產(chǎn) 到 貿(mào) 易，他 們 已 經(jīng) 逐 漸 的適 應(yīng) 了 膠東 半 島 ，也了解了 區(qū) 域 內(nèi) 的政策、各 業(yè)態(tài) 市 場(chǎng) 及 風(fēng) 土人情，前店后 廠 等 經(jīng)營(yíng)風(fēng) 格也 為膠東 半 島帶來(lái) 了新 興 的 經(jīng)營(yíng) 意識(shí) 和巨大的 經(jīng)濟(jì) 提升，政府同 時(shí) 也 為 他 們 準(zhǔn) 備 了豐 厚的投 資優(yōu) 惠政策，以便招商引 資 。抱 這這 三點(diǎn)目的，我 們 擬 定了強(qiáng) 調(diào) 人均 GDP 與貨幣 等比 值 如：“文登 買(mǎi) 一 鋪 ， 韓國(guó)買(mǎi) 一 庫(kù) （ 庫(kù) 房）”且 發(fā) 展速度快、升 值 潛力巨大及 對(duì) 政府 韓 投 資 商人制定的 優(yōu) 惠政策作 為 一 號(hào) 宣 傳 主 題 ，以加強(qiáng) 兩國(guó)產(chǎn)業(yè) 合作等副宣 傳 主 題 ， 從 根本上 抓 住 韓國(guó)人的心 態(tài) ，吸引到他 們 的加入。 回 報(bào) 率抗性 —— 投 資 者最在意的投 資 回 報(bào) ，是他 們?cè)u(píng) 定一 個(gè)項(xiàng) 目是 否可以投 資 的第一基準(zhǔn)，就 現(xiàn) 在很多商 業(yè) 地 產(chǎn) 采取包租、承 諾 投 資 回 報(bào) 吸引投 資 者的招 數(shù) 比比皆是，但是真 正可以 實(shí)現(xiàn) 的卻是 極 少 數(shù) ，如何在此方面 說(shuō) 服他 們購(gòu)買(mǎi) “韓國(guó) 之窗”建材廣 場(chǎng) ，我 們認(rèn)為應(yīng) 首先 應(yīng)該給 客 戶(hù) 介 紹業(yè)態(tài) 的先 進(jìn)經(jīng)營(yíng) 方式上的 優(yōu)勢(shì) 比如我 們 的“一元到家” 網(wǎng)絡(luò) 化 概 念， 挖 掘除硬件 設(shè) 施和管理 優(yōu) 越性等無(wú)形 資產(chǎn) ，可提高附加 值 。另一 時(shí) 段性 問(wèn)題也必 須 考 慮 ，前期市 場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 不 穩(wěn) 定的情 況 ，可考 慮 前期 對(duì)經(jīng)營(yíng)戶(hù) 免租金一段 時(shí)間 ，但 對(duì) 于保 證 投 資 在此 階 段回 報(bào) 上就需要 發(fā) 展商做平衡工作，因 為 后期 經(jīng)營(yíng) 和前期銷(xiāo) 售是密不可分的，如果保 證經(jīng)營(yíng) 者的前期 經(jīng)營(yíng)優(yōu) 惠政策必 須 要 犧 牲一段 時(shí)間 的租金回收，在投 資 者 層 面是不能接受的， 故 發(fā) 展商在此 階 段需做好收益 讓 步的思想工作，正所 謂 是：“退一步，海 闊 天空”， 為讓 整體 銷(xiāo) 售工作能有效的 開(kāi) 展，舍小顧 大也是必然的！ 前期工程形象抗性 —— 在超大 規(guī) 模的 項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā) 中，無(wú)疑是分期 開(kāi)發(fā) 是 減 免 風(fēng)險(xiǎn) ，著 實(shí) 的 將 最適 當(dāng)產(chǎn) 品在最適 當(dāng) 的 時(shí) 機(jī) 賣(mài)給 最適 當(dāng) 的人 概 念合理的 運(yùn) 用的必然 規(guī) 律，但是不是人人都 會(huì) 如此考 慮 ，作 為 投 資 者角度，如我 項(xiàng) 目一期建材市 場(chǎng) 完工后，不能及 時(shí) 的跟進(jìn) 二期工程形象， 將 影 響 到客 戶(hù) 的投 資 信心，故建 議發(fā) 展商在一期 項(xiàng) 目 銷(xiāo) 售 時(shí) 段接近中期 時(shí) ，必 須為 二期工程做好平基工作，以把準(zhǔn) 項(xiàng) 目的整體 連貫 性。 價(jià)格抗性 —— 在其他 項(xiàng) 目中，不管是住宅 項(xiàng) 目 還 是 項(xiàng) 目，價(jià)格的抗性在 銷(xiāo) 售 過(guò)程中的是無(wú)法避免的， 當(dāng) 然根據(jù) 現(xiàn)場(chǎng)處 理的程度和效果不同，同 樣 也被 記載 在了 銷(xiāo) 售率里， 當(dāng) 然，我 項(xiàng) 目也同 樣 存在 這 方面的 問(wèn)題 ，但其實(shí) 影 響 不大， 對(duì) 于我 項(xiàng) 目周 邊樓盤(pán) ，可行成價(jià)格的只有“家 紡 城”一家，且 從 各 個(gè) 方面都不可能 與 我 項(xiàng) 目形成 對(duì) 比，所以，我 們 在考 慮 定價(jià)范圍時(shí) ， 應(yīng) 更多考 慮 投 資 者的在 單 價(jià)和 總 價(jià)上接受程度，制定合理又豐收價(jià)格然后用品 質(zhì)對(duì) 抗 單 價(jià)抗性，按揭（可利用政府扶持，申 請(qǐng) 六成十年按揭） 對(duì) 抗 總 價(jià)抗性，同 時(shí) 也降低了投 資 人的部分 風(fēng)險(xiǎn) 。 完善的市 場(chǎng) 環(huán) 境 豐 擁 的消 費(fèi) 容量 龐 大的社 區(qū) 群體 優(yōu) 惠的投 資 政策 高端的 經(jīng)營(yíng) 理念 必然 （ success） 齊 全的配套 設(shè) 施 優(yōu) 厚的售后 服 務(wù) 巨大的升 值 潛力 空前的 產(chǎn)業(yè) 結(jié) 合 價(jià)格策略 價(jià)格策略 —— 低 開(kāi) 高走 由于 項(xiàng) 目目前周 邊條 件 并 不豐厚，建材市 場(chǎng)屬 于整 個(gè)項(xiàng) 目的初期工程，定價(jià)方面 將 周 邊項(xiàng) 目“家 紡 城” 作 為 比 較對(duì) 象， 并 考 慮項(xiàng) 目各自身 因素，和 發(fā) 展商 預(yù)期 值 ，前期定價(jià)目 標(biāo) 均價(jià) 1900 元上下；在價(jià)格浮 動(dòng) 思路上 應(yīng) 采用 實(shí) 行低 開(kāi) 高走政策， 為 能 達(dá) 成 預(yù) 期 銷(xiāo) 售目 標(biāo) 和后期 項(xiàng) 目的 順 利 開(kāi)發(fā) ， 開(kāi)盤(pán) 日期占定 為 2020 年3 月 6 日周日（宜：祭祀、 開(kāi) 光、祈福、求嗣、出火、入宅、移徙、安床、折卸、動(dòng) 土、破土、 謝 土。沖：生肖沖羊。成： 開(kāi) 。胎神 ：占 門(mén)廁 外正北。體 現(xiàn) 了本 項(xiàng) 目良好的增 值 性，同 時(shí)滿(mǎn) 足 發(fā) 展商 對(duì)營(yíng)銷(xiāo) 需求和市政府的 區(qū) 域 帶動(dòng) 需求。在 項(xiàng) 目 開(kāi)盤(pán) 前期，以第一要點(diǎn)為 判 斷標(biāo) 準(zhǔn)，保留 優(yōu) 秀位置， 總 體占量力 30%， 開(kāi)盤(pán) 期，通 過(guò) 第二 標(biāo) 準(zhǔn) 進(jìn) 行 調(diào)節(jié) ，保持 30%